房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)的基本概念第1節(jié)房地產(chǎn)的的常用術(shù)語(yǔ)第2節(jié)房地產(chǎn)的基本概念第1節(jié)1.1、房地產(chǎn)的定義1.2、房地產(chǎn)的類型1.3、房地產(chǎn)的價(jià)格1.1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。是指土地、建筑物、其他地上的附著物及其附帶的各種權(quán)益，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)的概念包括土地和建筑物1.1.1、土地1.1.1.1、土地所有權(quán)、使用權(quán)1.1.1.2、土地使用權(quán)出讓1.1.1.1、土地所有權(quán)、使用權(quán)（1）我國(guó)的土地全部屬于公有制，包括全民所有制和集體所有制。包括國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地，任何單位和個(gè)人均沒(méi)有土地所有權(quán)。（2）土地使用權(quán)是指單位或個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。（3）國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有：出讓、劃撥、出租、入股等。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行有償、有期限的使用制度。1.1.1.2、土地使用權(quán)出讓（1）土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式。將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。拍賣出讓：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓：是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開(kāi)掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。土地使用權(quán)出讓方式1.1.2、建筑物房屋建筑物構(gòu)筑物供人居住、工作、娛樂(lè)、貯藏物品、紀(jì)念和進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。如：公寓、商場(chǎng)、學(xué)校、廠房等。一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑物。如：煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等，1.2、房地產(chǎn)的類型按收益劃分：

1、居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)

按用途分：

5、營(yíng)利性房地產(chǎn)6、非營(yíng)利性房地產(chǎn)按市場(chǎng)交易劃分：7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)1.2.1、居住房地產(chǎn)(住宅)：公寓和別墅公寓：一種高密度、高容積率的集合式住宅，公寓由若干個(gè)單元組成，每層分割成數(shù)家，各家生活配套及戶型格局大致相同。公寓分為底層、多層、小高層、中高層、高層等多種形式。別墅：低密度、低容積率、私家花園大、私密性好、價(jià)格昂貴、是住宅發(fā)展的終極方向?？煞譃楠?dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排（排聯(lián)）別墅、疊加式別墅、空中別墅等。1.2.2、房地產(chǎn)建筑形態(tài)1、低層：

低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物。如：平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。臨平華清山莊現(xiàn)場(chǎng)2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4–7層。一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。南龍·山水人家項(xiàng)目3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。藍(lán)色港灣小高層效果圖4、高層:超過(guò)一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑分為4類：第一類為9～16層（最高50米），第二類為17～25層（最高75米)，第三類為26～40層（最高100米），第四類為40層以上(高于100米）。一般指超過(guò)10層或超過(guò)24米的建筑物。沭陽(yáng)·漢宮5、獨(dú)棟別墅:單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。臨平華清山莊現(xiàn)場(chǎng)6、雙拼別墅:它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2）是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面孔。3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。獨(dú)秀山莊二期7、聯(lián)排別墅:又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén)戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3）戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。獨(dú)秀山莊二期高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：1）一般來(lái)說(shuō)多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。2）高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3）高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來(lái)說(shuō)得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。1.2.2、商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式?，F(xiàn)在正悄然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。杭州·萬(wàn)象城1.3、房地產(chǎn)的價(jià)格

現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能有所不同。同事，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，其價(jià)格構(gòu)成也不同。本節(jié)就以“取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行建設(shè)并銷售所建商品房”這一典型的房地產(chǎn)為例。1、土地取得成本（如：征用費(fèi)、拆遷費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)）2、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本：（1）勘察設(shè)計(jì)和前期開(kāi)工費(fèi)用；（2）建筑安裝費(fèi)用；（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（5）建設(shè)單位管理費(fèi)用（6）開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)3、銷售費(fèi)用：（1）代理費(fèi)（2）廣告費(fèi)4、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、一般因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素人口因素國(guó)際因素1、政治安定情況1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況2、社會(huì)治安情況2、儲(chǔ)蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國(guó)際政治因素3、房地產(chǎn)投機(jī)3、財(cái)政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進(jìn)程4、居民收入和消費(fèi)水平4、房地產(chǎn)價(jià)格政策5、物價(jià)變動(dòng)5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎(chǔ)設(shè)施1、城市商服中心影響2、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對(duì)外交通條件港口、車站、機(jī)場(chǎng)4、環(huán)境條件3、對(duì)外交通條件港口、車站、機(jī)場(chǎng)5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務(wù)中心影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件房地產(chǎn)定價(jià)策略1、開(kāi)盤(pán)定價(jià)策略2、過(guò)程定價(jià)策略3、時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略4、尾盤(pán)定價(jià)策略1）低價(jià)開(kāi)盤(pán)（起價(jià)低、均價(jià)也低；起價(jià)低，均價(jià)高）2）高價(jià)開(kāi)盤(pán)3）中價(jià)開(kāi)盤(pán)1）低開(kāi)高走；2）高開(kāi)低走；3）穩(wěn)定價(jià)格1）心理定價(jià)：尾數(shù)定價(jià)；整數(shù)定價(jià)；口彩定價(jià)；聲望定價(jià)2）差別定價(jià)：樓宇價(jià)差；垂直價(jià)差；水平價(jià)差3）總價(jià)控制4）組合定價(jià)1）明降價(jià)2）暗降價(jià)3）其他具體策略房地產(chǎn)的的常用術(shù)語(yǔ)第2節(jié)2.1、房屋結(jié)構(gòu)類2.2、建設(shè)主體類2.3、建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)類2.4、建筑施工和建筑材料類2.5、房地產(chǎn)銷售類2.1、房屋結(jié)構(gòu)類框架結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，以輕質(zhì)墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)形式。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。其特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間。剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，剪力墻結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。高層建筑?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu):框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。如何辨別承重墻

墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重。建筑施工圖中的粗實(shí)線部分和圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場(chǎng)察驗(yàn)墻體上無(wú)預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡(jiǎn)易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察后才能確定。

個(gè)人裝修時(shí)可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：

一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

2.2、建設(shè)主體類開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。典型模式：通過(guò)“招、拍、掛”等途徑取得國(guó)有土地使用權(quán)，根據(jù)土地的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并向政府或行業(yè)主管部門(mén)報(bào)批，取得相關(guān)建設(shè)許可證；通過(guò)招標(biāo)等方式選擇施工和監(jiān)理等單位，并組織項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施；最后通過(guò)銷售或出租等方式回籠資金，并取得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。發(fā)展商在一般情況下是指項(xiàng)目公司所屬的上級(jí)開(kāi)發(fā)商。建設(shè)單位

是指負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)、驗(yàn)收及交付使用的單位。建設(shè)單位大多數(shù)情況下就是開(kāi)發(fā)商。業(yè)主房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者。開(kāi)發(fā)建設(shè)階段業(yè)主是開(kāi)發(fā)商；商品房交付使用及物業(yè)管理階段，購(gòu)房者是業(yè)主。2.3、建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)類1、城市居住區(qū)

一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000--50000人）相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。如廣廈集團(tuán)的“天都城”。2、居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

3、居住組團(tuán)

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。一般的，居住組團(tuán)占地面積小于10萬(wàn)平方米，居住300～800戶，若干個(gè)居住組團(tuán)構(gòu)成居住小區(qū)。建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)墻體面積公攤面積套內(nèi)使用面積公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)+=套內(nèi)建筑面積=++公攤面積=套內(nèi)建筑面積×得房率可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）每戶建筑面積（也就是銷售面積）=

得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80％左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

4、5、容積率所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。

1．容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

2．容積率0.3－0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。

3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。

4．容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項(xiàng)目管理

5．容積率1.2－1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。

6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。

7．容積率2.0－2.5，正常的小高層項(xiàng)目。

8．容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。

9．容積率3.0－6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。

10．容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目6、建筑間距

主要是根據(jù)日照、通風(fēng)、采光、防止噪音和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋沒(méi)、建設(shè)布局形式及節(jié)約用地綜合考慮。住宅建筑間距只要以滿足日照要求為主要依據(jù)。南北兩樓間距=北樓總高×1.2~1.5（日照系數(shù)）建筑平面圖是建筑施工圖的基本樣圖，它是假想用一水平的剖切面沿門(mén)窗洞位置將房屋剖切后，對(duì)剖切面以下部分所作的水平投影圖。它反映出房屋的平面形狀、大小和布置；墻、柱的位置、尺寸和材料；門(mén)窗的類型和位置等7、建筑平面圖8、標(biāo)高、總高、限高、層高和凈高標(biāo)高：表示建筑物某一部位相對(duì)于基準(zhǔn)面(標(biāo)高的零點(diǎn))的豎向高度，是豎向定位的依據(jù)。建筑總高度：室外地坪至檐口頂部的高度差。建筑限高：指一地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度控制值。層高：一層房屋的高度，上下兩層樓面或樓面之間的垂直距離。市場(chǎng)上住宅層高大多數(shù)為2.9米。凈高=層高－樓板厚度9、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：建筑物室內(nèi)的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場(chǎng)所，其設(shè)計(jì)需要兼顧實(shí)用與美觀的原則。陽(yáng)臺(tái)一般有懸挑式、嵌入式、轉(zhuǎn)角式三類。平臺(tái)：指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。露臺(tái)：指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它的面積一般較大，上面沒(méi)有屋頂。10、戶型戶型：是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類型的新的簡(jiǎn)稱。常見(jiàn)的戶型有：平層戶型、躍層戶型、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。平面戶型躍層戶型錯(cuò)層戶型復(fù)式戶型母子戶型2.4、建筑施工和建筑材料類1、建筑施工、施工許可、施工許可證建筑施工：指建筑施工單位按照設(shè)計(jì)要求、施工及驗(yàn)收規(guī)范、施工合同等，在保證工程質(zhì)量、工期、成本、安全及環(huán)保等目標(biāo)的前提下，行進(jìn)的項(xiàng)目建造活動(dòng)過(guò)程。施工許可：指工程項(xiàng)目開(kāi)工必須要得到建設(shè)行政主管部門(mén)的行政許可。施工許可證：建設(shè)行政主管部門(mén)向符合各種施工條件、允許開(kāi)工的項(xiàng)目頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，是施工單位進(jìn)行施工行為的法律憑證。2、三通一平、五通一平、七通一平三通一平：工地具備通水、通電、通路及場(chǎng)地平整的條件。五通一平：在三通一平基礎(chǔ)上再加通氣、通信的條件。七通一平：在三通一平基礎(chǔ)上再加通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤氣的條件3、其他名詞工地、臨時(shí)施工、施工圍墻結(jié)構(gòu)結(jié)頂、竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全磚、砌塊、鋼筋、水泥、砂漿、混凝土2.5、房地產(chǎn)銷售類1、預(yù)售、預(yù)售許可證

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣，買(mǎi)賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。2、定金、訂金、違約金、預(yù)付款定金：指在訂立房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，為保證合同的履行，規(guī)定由定金給付方（購(gòu)房者）先行支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣。定金是一種擔(dān)保方式。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。訂金：通常是在購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣達(dá)成初步意向協(xié)議后，為保證在約定的期限內(nèi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利而支付的款項(xiàng)。訂金不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，訂金可視為預(yù)付款。違約金：指違約方按照法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)該支付對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。預(yù)付款：買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預(yù)付款在行走上是一方履行主合同的行為，合同履行時(shí)預(yù)付款要抵充價(jià)款，合同不履行時(shí)應(yīng)當(dāng)返還預(yù)付款。3、起價(jià)、均價(jià)起價(jià)：也叫做起步價(jià)，指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中最低的價(jià)格?！啊痢痢痢猎?平方米七售”，以較低的起價(jià)吸引消費(fèi)者注意。均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的總銷售金額除以總銷售面積，得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)能反映房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的高低，但不是真正的銷售價(jià)格。4、單價(jià)、總價(jià)、樓面地價(jià)單價(jià)：?jiǎn)挝幻娣e的價(jià)格。反映房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的高低?？們r(jià)：一個(gè)銷售單位的總的價(jià)格，等于單價(jià)乘以其面積。是決定客戶師傅購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格因素。樓面地價(jià)：平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格，即土地價(jià)格與總建筑面積之比。樓面低價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。4、尾樓、爛尾樓尾樓：即尾盤(pán)。是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入清盤(pán)銷售階段時(shí)的少量剩余房源。當(dāng)商品房的銷售量達(dá)到80%以后，就可以認(rèn)為進(jìn)入項(xiàng)目的尾盤(pán)銷售階段。主要是一些品質(zhì)不好或者不符合大多數(shù)客戶意愿的房源。爛尾樓：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足或者盲目上馬，或錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓盤(pán)。5、五證二書(shū)1、土地使用許可證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、建筑工程施工許可證5、商品房銷售（預(yù)售）許可證6、住宅使用說(shuō)明書(shū)7、住宅質(zhì)量保證書(shū)