第五章房地產(chǎn)評估學(xué)習(xí)目的與要求深入理解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和政策,進(jìn)一步認(rèn)識房地產(chǎn)評估在征地補(bǔ)償及抵押貸款等方面所發(fā)揮的維護(hù)社會公平正義及防范金融風(fēng)險的作用。培養(yǎng)社會責(zé)任感和歷史使命感,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。通過介紹房地產(chǎn)市場的運作規(guī)律和房地產(chǎn)價格的影響因素,進(jìn)一步加深對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識,充分理解房地產(chǎn)評估在我國經(jīng)濟(jì)社會中的重要價值。通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估方法,深刻理解不同房地產(chǎn)評估方法的核心原理和內(nèi)在邏輯,掌握不同評估方法適用的房地產(chǎn)特點和經(jīng)濟(jì)行為。關(guān)注房地產(chǎn)市場的最新動態(tài),培養(yǎng)對政策的敏感性和分析能力。了解房地產(chǎn)市場的運作規(guī)則和價值導(dǎo)向,避免盲目跟風(fēng)投資,提高風(fēng)險意識和理財能力。結(jié)構(gòu)框架房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估概述收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用房地產(chǎn)投資信托基金中的評估房地產(chǎn)評估概述第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述1.房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)(realestate)也稱不動產(chǎn),《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———不動產(chǎn)》將不動產(chǎn)定義為“土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物,包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益,不包含海域、林木等”。

2.房地產(chǎn)的特點位置固定性、供求區(qū)域性、使用長期性、保值增值性、難以變現(xiàn)性、投資風(fēng)險性、政策限制性。第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述3.房地產(chǎn)價格的分類房地產(chǎn)價格種類權(quán)益所有權(quán)價格使用權(quán)價格其他權(quán)利價格實物形態(tài)土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格價格形式總價格單位價格樓面地價行為方式公告地價申報價格第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述4.房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格對區(qū)位的敏感性房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格房地產(chǎn)價格的形成時間較長房地產(chǎn)價格易受交易者個別情況的影響房地產(chǎn)價格既有買賣價格,也有租賃價格

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述5.房地產(chǎn)價格的影響因素影響因素外部因素經(jīng)濟(jì)因素政治因素社會因素政策因素自身因素區(qū)位因素實體因素權(quán)益因素交易因素供求關(guān)系心理因素投機(jī)因素第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述6.房地產(chǎn)評估的原則由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特性,房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場,房地產(chǎn)價格通常受許多個別因素影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時,評估專業(yè)人員除了遵循供求原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等,還需要特別注意遵循最有效使用原則和合法原則。最有效使用原則合法原則

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述7.房地產(chǎn)評估程序明確評估基本事項評估目的評估對象確定基準(zhǔn)日簽訂評估合同包括對評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告、評估日期等事宜的約定以及對違反合同的處理辦法。制定工作計劃對評估工作日程、人員組織等做出安排,有助于提高工作效率和評估質(zhì)量。實地勘察與收集資料評估對象的基本情況;所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料;有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料;國家和地方涉及房地產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)等測算被評估房地產(chǎn)的價值為求得一個公平合理的價值,一般以一種評估方法為主,同時以另一種或幾種評估方法為輔,互相對照和檢驗修正確定評估結(jié)果對同一宗房地產(chǎn),運用不同評估方法評估得出的價值往往不一致,需要對所選用的評估方法、資料及評估程序的執(zhí)行進(jìn)行客觀的分析和檢查。撰寫評估報告評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第二節(jié)第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1.適用范圍：收益法適用于收益性房地產(chǎn)的價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的價值評估大多不適用。第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用2.計算公式當(dāng)凈收益a每年不變,資本化率r固定且大于零時,房地產(chǎn)價值可以表示為：運用收益法評估房地產(chǎn)價值,首先可以通過總收益減總費用求取凈收益,然后確定資本化率，最后求得被評估房地產(chǎn)的價值。

第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用3.具體參數(shù)收益期限：①單獨的土地和單獨的建筑物作為評估對象應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，扣減不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限。第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用3.具體參數(shù)收益期限：②土地與建筑物合成體作為評估對象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命>土地使用權(quán)年限建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命<土地使用權(quán)年限

土地使用權(quán)年限到期后地上建筑物隨同一并被無償收回，則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的期限;若土地使用權(quán)年限到期后地上建筑物的殘余價值能夠得到合理補(bǔ)償，則在根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益期限的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮將土地年限到期時地上建筑物殘余價值折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日的價值先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命扣減不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限，然后加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值

第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用凈收益凈收益(netincome)是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，可由總收益扣除總費用求得，一般以年為單位計算?？偸找妫嚎偸找媸侵敢允找鏋槟康牡牟粍赢a(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素相結(jié)合產(chǎn)生的收入，計算公式如下:總收益=潛在毛租金收入+其他收入-空置和收租損失總費用：是指取得該收益所必需的不含折舊的各項支出，如維修費、管理費、保險費、稅費等，總費用包含的項目隨被評估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。

第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用折現(xiàn)率折現(xiàn)率的種類：綜合折現(xiàn)率：將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體進(jìn)行評估所采用的折現(xiàn)率。建筑物折現(xiàn)率：用于評估建筑物自身的價值,對應(yīng)使用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。土地折現(xiàn)率：用于求取土地自身的價值,對應(yīng)使用的凈收益是土地自身的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。三者關(guān)系如下：第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用折現(xiàn)率折現(xiàn)率的計算：凈收益與售價比率法：為保證反算出來的折現(xiàn)率能夠反映投資該房地產(chǎn)的利潤率,選取的交易案例應(yīng)能直接反映市場供求狀況,因此要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá),交易案例比較多。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：這種方法簡便易行,對市場要求不高,但是確定風(fēng)險調(diào)整值的主觀性較強(qiáng),不容易掌握。投資收益率排序插入法：評估人員先將市場上收集的各項投資按收益率的大小排序,然后估計被評估房地產(chǎn)投資風(fēng)險并插入其中,進(jìn)而確定折現(xiàn)率的大小。

第二節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用【例5-1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2017年3月以有償出讓方式取得一塊土地的50年使用權(quán)，并于2019年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前,該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米,現(xiàn)用于出租,每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元,空置率為10%,每年需支付的管理費為年租金的3.5%,維修費為建筑重置價格的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元,保險費為建筑重置價格的0.2%,土地資本化率為7%,建筑物資本化率為8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿時,土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2023年3月的土地使用權(quán)價值。市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第三節(jié)第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1.適用范圍

只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例，即可應(yīng)用市場法。

因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，市場法得到廣泛應(yīng)用。第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用2.計算公式（基本公式）P=P’×A×B×C式中，P為被評估房地產(chǎn)價值；P′為可比交易實例價值；A為交易情況修正系數(shù)；B為交易日期修正系數(shù)；C為房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用3.評估程序收集交易資料運用市場法的基礎(chǔ)和前提確定可比交易實例與評估對象類似交易類型吻合成交日期與基準(zhǔn)日接近成交價格為正常價格或可修正為正常價格建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一資產(chǎn)范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)統(tǒng)一計價單位因素修正交易情況交易日期區(qū)位因素實物狀況權(quán)益狀況計算比準(zhǔn)價格將選取的多個可比交易實例,進(jìn)行上述各項因素調(diào)整修正之后,綜合考慮確定評估結(jié)果。成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第四節(jié)第四節(jié)成本在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1.適用范圍：成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。2.成本法在土地價值評估中的應(yīng)用

土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益3.成本法在新建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用新建房地產(chǎn)價值=土地取得費+開發(fā)成本+利潤+管理費用+利息+銷售稅費第四節(jié)成本在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.成本法在舊建筑物評估中的應(yīng)用運用成本法評估舊建筑物的價值時，由于建筑物是在過去某時點建造的，因此，不能采用建筑物原來的建造成本，而應(yīng)以評估時點的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值。建筑物價值=重置成本-年貶值×已使用年限建筑物價值=重置成本×成新率第四節(jié)成本在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用【例5-3】某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地,面積為15000平方米,該地塊的土地征地費用(含安置補(bǔ)助費、拆遷費用、青苗補(bǔ)償費和耕地占用稅)為每畝10萬元,土地開發(fā)費為每平方千米2億元,土地開發(fā)周期為2年,第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%,開發(fā)商要求的投資收益率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%,銀行貸款年利率為6%,試評估該土地的價值。該土地的各項投入成本均已知,可用成本法評估。參考答案見教材假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第五節(jié)第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1.基本思路：假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法，是將被評估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅費及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被評估房地產(chǎn)價值的方法。2.適用范圍：假設(shè)開發(fā)法主要適用于下列房地產(chǎn)的評估：待開發(fā)土地的評估將生地開發(fā)成熟地的土地評估待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估3.計算公式被評估土地價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值-（開發(fā)成本+投資利息+投資利潤+銷售稅費）第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.評估程序①調(diào)查基本情況②確定被評估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式土地用途的選擇要與房地產(chǎn)市場的需求相結(jié)合，并且需要進(jìn)行合理的預(yù)測。最佳開發(fā)利用方式?jīng)Q定了開發(fā)完成后銷售時能獲得最高的收益。③預(yù)測房地產(chǎn)總價④估算各項成本費用⑤確定開發(fā)商的合理利潤⑥估算評估對象價值第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用【例5-4】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地,土地面積為2000平方米,建筑容積率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓,建設(shè)期為2年,建筑費為3000元/平方米,專業(yè)費為建筑費的10%,建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售,預(yù)計售價為9000元/平方米,銷售費用為樓價的2.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。假定銷售收入、建筑費增值稅稅率為9%,專業(yè)費、銷售費用的增值稅稅率為6%,城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加分別為應(yīng)交增值稅的7%、3%和2%,土地契稅稅率為3%,印花稅稅率為0.05%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。

參考答案見教材基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第六節(jié)第六節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用基準(zhǔn)地價：基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價的特征：基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。這個區(qū)域可以是級別區(qū)域,可以是區(qū)段,也可以是兩者結(jié)合?；鶞?zhǔn)地價是土地使用權(quán)平均價格?；鶞?zhǔn)地價一般要覆蓋整個城市建成區(qū)?；鶞?zhǔn)地價是單位土地面積的地價。基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)時性,是評估出的特定時點的價格。第六節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用3.基本思路基準(zhǔn)地價修正法，是利用政府公布的、與評估基準(zhǔn)日接近的同一用途、級別的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正體系等成果，將評估對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而估算評估對象在評估基準(zhǔn)日價值的評估方法。采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的前提條件包括:(1)政府已公布基準(zhǔn)地價;(2)可以取得基準(zhǔn)地價修正體系;(3)在評估基準(zhǔn)日所取得的基準(zhǔn)地價及其修正體系是有效的,并且基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日距估價對象評估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi)。

第六節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用6.基準(zhǔn)地價修正法評估的程序1.收集、整理土地定級估價成果資料2.確定修正系數(shù)表3.調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件4.確定被評估宗地因素修正系數(shù)5.確定被評估宗地年期修正系數(shù)6.確定期日修正系數(shù)7-8.確定容積率修正系數(shù)，并最終評估宗地地價路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第七節(jié)第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1.基本思路路線價法是對面臨特定街道而接近性相當(dāng)?shù)氖薪滞恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，而后求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價，并配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種評估方法。宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度或：宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額

第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用2.評估程序劃分路線價區(qū)段確定標(biāo)準(zhǔn)深度評估路線價制作深度百分率表計算宗地價值第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用3.深度百分率表臨接同一街道的土地，雖然路線價相同，但由于宗地的寬度、深度、形狀、面積不同，單位面積的價格也不同，其中，深度對地價影響較大。

第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.幾種路線價法介紹“四三二一法則”第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.幾種路線價法介紹“蘇慕斯法則”蘇慕斯法則是蘇慕斯(WillamA.Somers)對眾多的買賣實例價格調(diào)查比較后創(chuàng)立的。蘇慕斯經(jīng)過調(diào)查證明,30.48米深的土地價值,前半臨街15.24米部分占全宗地總價的72.5%,后半15.24米部分占27.5%,若再深15.24米,則該宗地所增的價值僅為15%。其深度百分率即在這種價值分配原則下擬定。由于蘇慕斯法則在美國俄亥俄州克利夫蘭市應(yīng)用廣泛,因此也稱為克利夫蘭法則。第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.幾種路線價法介紹“霍夫曼法則”霍夫曼法則是1866年霍夫曼(Hoffman)所創(chuàng)立的,是最先被承認(rèn)評估各種深度宗地地價的法則。霍夫曼認(rèn)為:深度30.48米的宗地,最初15.24米的價值應(yīng)占全宗地價值的2/3。在此基礎(chǔ)上,深度30.48米的宗地,最初的7.62米所占價值等于37.5%,最初的15.24米所占價值等于67%,22.86米所占價值等于87.7%。第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.幾種路線價法介紹“哈柏法則”哈柏法則創(chuàng)設(shè)于英國,該法則認(rèn)為一宗土地的價值與其深度的平方根成正比,即當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺時,深度百分率為其深度平方根的10倍。經(jīng)修訂的哈柏法則：

房地產(chǎn)投資信托基金中的評估第八節(jié)第八節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金中的評估1.Reits的特點房地產(chǎn)投資信托基金(realestateinvestmenttrusts,REITs)是指以公司、商業(yè)信托投資計劃或契約的組織形式，依法向不特定投資者募集資金，通過不動產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有房地產(chǎn)項目，由基金管理人等主動管理運營上述房地產(chǎn)項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益按比例分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。特點：投向明確、強(qiáng)制分紅、稅收優(yōu)惠、流動性高

第八節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金中的評估2.Reits評估Reits整體價值評估：類似上市公司股票價值評估Reits底層資產(chǎn)價值評估：對REITs持有或者擬持有的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地、配套的設(shè)施設(shè)備和其他相關(guān)財產(chǎn)進(jìn)行狀況評價、市場調(diào)研和價值評估,即為房地產(chǎn)評估的一部分,因此傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法亦可用于REITs物業(yè)評估。

第八節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金中的評估3.Reits評估報告與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估報告不同,REITs物業(yè)評估報告中的評估結(jié)果報告分為三部分:物業(yè)狀況評價結(jié)果報告、物業(yè)市場調(diào)研結(jié)果報告和物業(yè)價值評估結(jié)果報告(1)物業(yè)狀況評價,需要對信托物業(yè)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評定,并提供相關(guān)專業(yè)意見。(2)物業(yè)市場調(diào)研,需要對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測,并提供相關(guān)專業(yè)意見。(3)物業(yè)價值評估,需要對信托物業(yè)的市場價值或者其他價值、價格進(jìn)行分析、測算和判斷,并提供相關(guān)專業(yè)意見

思考題1.房地產(chǎn)有哪些特點?2.房地產(chǎn)的評估程序包括哪些步驟?3.請簡要說明房地產(chǎn)價格的分類和特點。4.簡述房地產(chǎn)價格的影響因素。5.收益法中凈收益的含義是什么?在存在租約的情況下如何測算?6.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時,需要對哪些因素進(jìn)行修正?7.運用成本法評估土地價值、新建房地產(chǎn)和舊建筑物的計算公式分別是怎樣的?8.假設(shè)開發(fā)法的評估思路是什么?9.基準(zhǔn)地價修正法的評估思路及評估程序是怎樣的?10.路線價法的基本思路是什么?有哪些具體的路線價法則?11.如何對REITs的底層資產(chǎn)價值進(jìn)行評估?計算題1.某企業(yè)委托評估機(jī)構(gòu)對其擁有的甲商場進(jìn)行評估,評估基準(zhǔn)日為2020年12月31日。經(jīng)市場調(diào)查,該類商場交易相當(dāng)活躍,交易案例信息可獲取,故擬采用市場法進(jìn)行評估。評估人員接受委托后,在該商場附近選取了三個與其相似商場的交易實例為可比實例,評估對象與三個交易案例信息如下:計算題根據(jù)對評估對象和可比實例情況的分析,把各可比實例的狀況按照參比因素分別與評估對象的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較,編制比較因素條件指數(shù)。評估人員分析,區(qū)位因素中便捷的區(qū)位因素指數(shù)為100,比較便捷的區(qū)位因素指數(shù)為97;實物因素中,兩面臨街指數(shù)為100,一面臨街指數(shù)為95。該地區(qū)不動產(chǎn)價格指數(shù)以2010年為基期的定基價格指數(shù),2018—2020年價格指數(shù)見如表所示:計算題不考慮其他因素,根據(jù)以上資料,按要求解答計算下列問題:(1)不動產(chǎn)評估市場法適用的前提條件包括哪些?(2)分析計算交易案例的交易日期、交易情況、區(qū)位因素、實物因素比較修正系數(shù)(計算結(jié)果保留四位小數(shù))。(3)采用各因素修正系數(shù)連乘法,計算各可比實例經(jīng)因素修正后達(dá)到評估對象條件時的比準(zhǔn)價格(單價),并按簡單算術(shù)平均法計算評估對象評估值(單價)(計算結(jié)果保留兩位小數(shù))。計算題2.某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對A企業(yè)經(jīng)營用建筑物進(jìn)行評估,評估基準(zhǔn)日為2023年6月30日,采用重置成本法。該商業(yè)經(jīng)營用建筑物由A企業(yè)出資委托B施工企業(yè)承建,建設(shè)周期1年,于2018年6月底建成并投入使用,建筑面積6000平方米,經(jīng)濟(jì)使用年限50年,廠房使用維修和保養(yǎng)正常。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該廠房的結(jié)構(gòu)部分、裝修部分和設(shè)備部分的狀況進(jìn)行了評判打分(滿分100分),分值分別為94、70、90,評分權(quán)重系數(shù)分別為80%、10%、10%。按照重編預(yù)算的方法計算得出土建工程造價為3883萬元,安裝工程造價為675萬元。前期費用為建安工程造價的2%,期間費用為建安工程造價的5%。假設(shè)合理利潤為建安工程投資、前期費用及期間費用之和的3.5%,不考慮資金成本,要求:(1)列出建筑物重置成本的計算公式。(2)計算委估廠房的重置成本。計算題3.某成片荒地(生地)的面積為2平方千米,適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓,預(yù)計開發(fā)完成后的熟地價值為9.6億元,建設(shè)期為3年。生地取得稅費為生地價值的4%,將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用為每平方千米2.5億元。貸款年利率為8%,