物業(yè)安全管理操作規(guī)范大全物業(yè)安全管理是保障小區(qū)（或商業(yè)樓宇）人員生命財產(chǎn)安全、維護公共秩序的核心工作，需建立系統(tǒng)規(guī)范的操作體系，實現(xiàn)風(fēng)險防控、應(yīng)急處置與日常管理的有機統(tǒng)一。以下從組織架構(gòu)、設(shè)施管理、人員管控、應(yīng)急處置等維度，梳理全流程操作規(guī)范，為物業(yè)安全管理提供實操指引。一、組織架構(gòu)與職責(zé)分工1.安全管理組織架構(gòu)物業(yè)項目應(yīng)成立“安全管理委員會”，由項目經(jīng)理任組長，安全主管、秩序維護班長、工程主管、客服主管為成員，統(tǒng)籌安全管理工作。規(guī)模較大的項目可按區(qū)域劃分安全責(zé)任區(qū)，明確區(qū)域負責(zé)人。2.崗位安全職責(zé)項目經(jīng)理：統(tǒng)籌項目安全管理，審批安全制度、應(yīng)急預(yù)案，協(xié)調(diào)外部（公安、消防、街道）安全聯(lián)動，每季度組織安全大檢查。安全主管：制定安全管理制度、巡查計劃，監(jiān)督設(shè)施維護、人員履職，組織應(yīng)急演練與安全培訓(xùn)，處理安全隱患整改。秩序維護員：執(zhí)行門崗管控、巡邏防控、應(yīng)急處置，記錄安全事件，勸阻違規(guī)行為（如消防通道堵塞、高空拋物）。工程維修員：負責(zé)設(shè)施設(shè)備（消防、電梯、配電等）的日常巡檢、故障維修、維保監(jiān)督，確保設(shè)備合規(guī)運行。客服人員：收集業(yè)主安全訴求，發(fā)布安全提示（如臺風(fēng)預(yù)警、防盜通知），協(xié)助處理糾紛類安全事件。二、設(shè)施設(shè)備安全管理（一）消防設(shè)施管理1.消防設(shè)施巡檢滅火器：每月檢查壓力（指針在綠區(qū)）、噴管完好性，每2年稱重（干粉滅火器失重超5%需充裝），每5年水壓測試。消火栓：每周檢查閥門啟閉靈活、水帶無破損，每月測試出水壓力（靜壓≥0.07MPa，動壓≥0.15MPa）。煙感/溫感探測器：每季度除塵測試，每年模擬火災(zāi)信號檢測靈敏度。2.消防通道管理每日巡查消防通道（樓梯間、安全出口），禁止堆放雜物、停放車輛，確保通道寬度≥1.1米（住宅）/1.2米（商業(yè)）。安全出口指示燈、應(yīng)急照明燈：每月測試斷電啟動功能，燈罩無破損，亮度≥1.0cd/㎡（應(yīng)急燈）。（二）電梯安全管理1.日常維保督促電梯維保單位每月至少1次維保，檢查鋼絲繩、導(dǎo)軌、制動器，維保后簽署《電梯維保記錄》，存檔備查。電梯機房：每周檢查溫濕度（溫度≤40℃，濕度≤80%）、通風(fēng)設(shè)備，禁止堆放易燃物，門鎖完好。2.應(yīng)急處置電梯困人時，秩序維護員5分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場，通過轎廂通話安撫乘客，立即聯(lián)系維保單位（30分鐘內(nèi)到場），禁止非專業(yè)人員撬門救援。電梯故障（如異響、急墜）：暫停使用，設(shè)置警示標識，通知維保單位檢修，同步向質(zhì)監(jiān)局報備（故障超24小時需上報）。（三）監(jiān)控與安防系統(tǒng)管理1.監(jiān)控設(shè)備監(jiān)控攝像頭：每日檢查畫面清晰度、角度覆蓋（重點區(qū)域無盲區(qū)），存儲錄像保留≥30天（商業(yè)項目≥90天），每周備份關(guān)鍵時段錄像。門禁系統(tǒng)：每日測試刷卡/人臉識別功能，故障24小時內(nèi)修復(fù)，臨時門禁卡（如裝修、訪客）登記備案，過期回收。2.安防聯(lián)動與轄區(qū)派出所建立“一鍵報警”聯(lián)動，監(jiān)控中心24小時專人值守，發(fā)現(xiàn)可疑人員/事件立即通知巡邏崗核查。（四）配電與給排水系統(tǒng)管理1.配電系統(tǒng)配電房：每周巡檢，記錄電壓、電流、溫度（母線溫度≤70℃），禁止非專業(yè)人員進入，配備絕緣手套、滅火毯。配電箱：每月檢查接線端子緊固、漏電保護器功能，張貼“禁止合閘”警示（維修時）。2.給排水系統(tǒng)水泵房：每日檢查水泵運行噪音、壓力（生活水泵壓力≥0.2MPa），每周清理集水井雜物，雨季前測試防汛泵。二次供水水箱：每半年清洗消毒，委托第三方檢測水質(zhì)（符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》），公示檢測報告。三、人員安全管理（一）門禁與訪客管理1.門禁管控業(yè)主門禁卡：實名登記，丟失后24小時內(nèi)掛失、注銷，新卡發(fā)放需核驗業(yè)主身份。車輛門禁：道閘系統(tǒng)與車牌識別聯(lián)動，外來車輛登記車牌號、來訪事由，停留超2小時需收取臨時停車費（合規(guī)公示）。2.訪客管理訪客需持有效證件（身份證、駕駛證等）登記，發(fā)放臨時訪客卡（標注有效期），離開時回收。外賣、快遞人員：引導(dǎo)至指定區(qū)域（如外賣柜、快遞驛站），禁止進入樓棟核心區(qū)（特殊情況需業(yè)主授權(quán)）。（二）秩序維護作業(yè)規(guī)范1.門崗執(zhí)勤立崗時間：早7:00-9:00、晚17:00-19:00（高峰時段），其余時段坐崗值守，每小時巡視門崗周邊。查驗標準：外來人員/車輛必問、必登，裝修人員核查《裝修許可證》及施工時間（禁止夜間22:00-次日6:00施工）。2.巡邏防控巡邏路線：覆蓋園區(qū)、地下車庫、電梯廳，每2小時1次（高層住宅）或每1小時1次（商業(yè)樓宇），使用巡更棒/APP打卡，記錄異常（如門窗未鎖、設(shè)備損壞）。重點時段：節(jié)假日、惡劣天氣、凌晨2:00-5:00加強巡邏，檢查消防通道、監(jiān)控盲區(qū)。（三）員工安全作業(yè)要求1.入職培訓(xùn)新員工入職3日內(nèi)完成安全培訓(xùn)，內(nèi)容包括：安全制度、應(yīng)急流程、設(shè)備操作規(guī)范（如電梯救援、消防器材使用）。2.作業(yè)防護維修作業(yè)：佩戴安全帽、絕緣手套（電工作業(yè)），使用安全帶（高空作業(yè)≥2米），設(shè)置警示圍擋（如“正在維修”）。高溫/雨雪天氣：調(diào)整作業(yè)時間（高溫時段11:00-15:00暫停戶外作業(yè)），配備防暑藥品、防滑鞋。（四）特殊人群管理1.業(yè)主安全提示針對老人、兒童：在單元門、泳池、景觀池張貼“小心地滑”“禁止攀爬”提示，雨季提醒關(guān)閉門窗，冬季提示防滑。2.裝修人員管理審核裝修方案（禁止拆改承重墻、破壞消防設(shè)施），每日巡查裝修現(xiàn)場，制止違規(guī)作業(yè)（如違規(guī)動火、亂接電線）。四、應(yīng)急預(yù)案與處置流程（一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案1.報警與響應(yīng)發(fā)現(xiàn)火情：秩序維護員立即撥打119，同時通知監(jiān)控中心，使用滅火器/消火栓初期撲救（火勢≥3㎡或有濃煙時，立即撤離）。監(jiān)控中心：啟動消防廣播（“請XX棟業(yè)主從安全出口撤離，勿乘電梯”），聯(lián)動巡邏崗引導(dǎo)疏散。2.疏散與救援疏散路線：沿樓梯間低姿前行，用濕毛巾捂口鼻，禁止乘坐電梯。救援要點：優(yōu)先救助老人、兒童，清點撤離人數(shù)，配合消防人員開展撲救。（二）電梯困人應(yīng)急處置1.現(xiàn)場處置秩序維護員抵達后，通過轎廂通話器安撫乘客：“我們已聯(lián)系維保人員，請勿扒門，耐心等待救援?！蓖铰?lián)系電梯維保單位（電話需24小時暢通），告知電梯編號、故障現(xiàn)象。2.救援跟進維保人員到場后，協(xié)助設(shè)置警示標識，記錄救援時間、乘客信息，事后出具《電梯故障分析報告》，向業(yè)主公示。（三）突發(fā)治安事件處置1.盜竊/斗毆事件發(fā)現(xiàn)盜竊：立即制止（確保自身安全），保護現(xiàn)場，撥打110，調(diào)取監(jiān)控錄像，協(xié)助警方調(diào)查。發(fā)生斗毆：巡邏崗5分鐘內(nèi)到場，隔離雙方，疏散圍觀人員，若有人員受傷，撥打120并通知家屬。2.糾紛調(diào)解業(yè)主間糾紛：客服人員到場勸解，記錄雙方訴求，協(xié)調(diào)居委會、民警參與調(diào)解，避免矛盾升級。（四）自然災(zāi)害應(yīng)對1.臺風(fēng)/暴雨防范預(yù)警階段：檢查門窗、廣告牌、排水口，加固易倒設(shè)施（如樹木、圍欄），儲備沙袋、抽水泵。應(yīng)急階段：關(guān)閉地下車庫入口（水位超0.3米時），轉(zhuǎn)移低洼處車輛，巡查配電房、水泵房，確保設(shè)備防水。2.暴雪/冰凍應(yīng)對提前撒鹽（主干道、坡道），準備除雪工具，檢查水管防凍措施（包裹保溫棉），協(xié)助業(yè)主清理陽臺積雪。五、日常巡查與隱患排查（一）巡查制度1.定時巡查每日：門崗管控、電梯運行、消防通道；每周：配電房、水泵房、監(jiān)控系統(tǒng)；每月：消防設(shè)施、二次供水水箱。2.動態(tài)記錄使用《安全巡查表》，記錄巡查時間、地點、問題（如“1棟2單元消火栓水帶破損”），簽字確認后交安全主管。（二）隱患排查與整改1.隱患分類重大隱患：如消防通道堵塞、電梯鋼絲繩斷絲（立即停工整改，上報屬地住建部門）。一般隱患：如應(yīng)急燈損壞、門禁卡失效（72小時內(nèi)整改完畢）。2.整改流程安全主管下達《隱患整改通知書》，明確整改責(zé)任人、期限，整改后復(fù)查，未按期完成的，約談責(zé)任人并上報項目經(jīng)理。六、檔案與培訓(xùn)管理（一）安全檔案管理1.檔案分類設(shè)施檔案：電梯維保記錄、消防設(shè)施檢測報告、配電系統(tǒng)圖紙。安全記錄：巡查表、隱患整改單、應(yīng)急演練臺賬。人員檔案：員工安全培訓(xùn)記錄、特殊作業(yè)人員證書（如電工證）。2.歸檔要求紙質(zhì)檔案：每月整理，存放于安全管理室，保存期≥3年；電子檔案：備份至云盤，防止丟失。（二）安全培訓(xùn)與演練1.培訓(xùn)計劃新員工：入職3日內(nèi)完成基礎(chǔ)培訓(xùn)；全員：每季度開展1次安全培