2025年土地登記代理人資格考試實(shí)務(wù)操作模擬試卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同載明：宗地面積8000m2，用途為零售商業(yè)，出讓年限40年，容積率為2.0，建筑密度≤50%，綠地率≥20%。若受讓人擬將底層2000m2改為餐飲業(yè)態(tài)，須首先向哪一主體申請(qǐng)批準(zhǔn)（）A.市自然資源和規(guī)劃局B.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局C.市市場(chǎng)監(jiān)督管理局D.市生態(tài)環(huán)境局2.依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列情形中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記的是（）A.權(quán)利人姓名發(fā)生變更B.不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收C.抵押權(quán)順位發(fā)生變動(dòng)D.地役權(quán)期限縮短3.某村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股A公司，雙方共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記時(shí)，必須提交的文件不包括（）A.作價(jià)出資入股協(xié)議B.村民會(huì)議三分之二以上成員表決同意書(shū)C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.土地權(quán)屬來(lái)源材料4.甲以劃撥方式取得一宗國(guó)有建設(shè)用地，面積5000m2，用途為機(jī)關(guān)團(tuán)體?，F(xiàn)甲擬將其中1000m2分割轉(zhuǎn)讓給乙用于社區(qū)服務(wù)中心，下列說(shuō)法正確的是（）A.可直接辦理轉(zhuǎn)移登記B.應(yīng)先補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款C.應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳出讓金D.只能以租賃方式提供5.下列關(guān)于“多測(cè)合一”成果用于土地首次登記的表述，正確的是（）A.測(cè)繪成果有效期為6個(gè)月B.登記機(jī)構(gòu)必須實(shí)地查看C.測(cè)繪成果須由登記機(jī)構(gòu)另行復(fù)核D.測(cè)繪成果可直接采用，無(wú)需審查6.某宗土地設(shè)立最高額抵押權(quán)，債權(quán)確定期間屆滿(mǎn)日為2025年12月31日，登記簿記載最高債權(quán)限額為1億元。2025年6月30日，實(shí)際發(fā)生債權(quán)8000萬(wàn)元，下列說(shuō)法正確的是（）A.2026年1月1日后未清償債權(quán)自動(dòng)失效B.登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷(xiāo)抵押登記C.抵押權(quán)人可在2026年1月10日前申請(qǐng)確定債權(quán)數(shù)額D.最高額抵押權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)7.下列關(guān)于土地登記代理人簽字蓋章義務(wù)的說(shuō)法，正確的是（）A.代理人只需在申請(qǐng)表上簽字B.代理人有權(quán)拒絕在虛假材料上簽章C.代理人簽章即視為對(duì)材料真實(shí)性負(fù)責(zé)D.代理人簽章可免除委托人責(zé)任8.某市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原國(guó)有土地使用證與房屋所有權(quán)證記載用途不一致，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.按房屋所有權(quán)證用途記載B.按國(guó)有土地使用證用途記載C.以規(guī)劃條件為準(zhǔn)，書(shū)面通知權(quán)利人補(bǔ)正D.直接按現(xiàn)狀記載并備注“用途不一致”9.下列關(guān)于查封登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A.查封期限屆滿(mǎn)未續(xù)封的，查封登記失效B.登記機(jī)構(gòu)收到法院解除查封文書(shū)后應(yīng)即時(shí)注銷(xiāo)查封登記C.輪候查封自前一查封注銷(xiāo)之日起自動(dòng)生效D.查封登記可以依申請(qǐng)進(jìn)行10.甲、乙兩宗土地相鄰，甲為通行便利在乙地設(shè)立地役權(quán)，期限10年，已登記。第三年后甲將土地轉(zhuǎn)讓給丙，下列說(shuō)法正確的是（）A.地役權(quán)因主體變更而消滅B.丙當(dāng)然享有并承擔(dān)地役權(quán)C.乙可單方申請(qǐng)注銷(xiāo)地役權(quán)D.需重新簽訂地役權(quán)合同11.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)的說(shuō)法，正確的是（）A.律師憑律師證可查詢(xún)?nèi)魏蔚怯涃Y料B.權(quán)利人可查詢(xún)本人登記結(jié)果但不得復(fù)制登記原始資料C.利害關(guān)系人須提交存在利害關(guān)系的說(shuō)明材料D.登記機(jī)構(gòu)可口頭告知查詢(xún)結(jié)果12.某宗土地于2020年辦理抵押登記，2023年因城市更新被征收，征收補(bǔ)償款已到位，下列處理順序正確的是（）A.注銷(xiāo)抵押→注銷(xiāo)登記→支付補(bǔ)償款B.支付補(bǔ)償款→注銷(xiāo)抵押→注銷(xiāo)登記C.注銷(xiāo)登記→支付補(bǔ)償款→注銷(xiāo)抵押D.抵押權(quán)人同意→支付補(bǔ)償款→注銷(xiāo)抵押→注銷(xiāo)登記13.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記證明的說(shuō)法，正確的是（）A.登記證明與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)具有同等法律效力B.登記證明僅用于抵押權(quán)登記C.登記證明由權(quán)利人保管D.登記證明可不記載登記時(shí)間14.某宗工業(yè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)前一年，權(quán)利人申請(qǐng)續(xù)期，政府因公共利益需要收回，下列說(shuō)法正確的是（）A.政府可無(wú)償收回B.政府應(yīng)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償C.權(quán)利人可要求原地續(xù)期D.政府應(yīng)按原出讓價(jià)退還剩余年限出讓金15.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)恼f(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A.登記機(jī)構(gòu)賠償后可向造成錯(cuò)誤的人追償B.申請(qǐng)人提供虛假材料造成他人損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任C.登記機(jī)構(gòu)過(guò)錯(cuò)由權(quán)利人舉證D.賠償范圍包括直接損失和間接損失16.某宗土地實(shí)測(cè)面積比出讓合同面積少50m2，誤差比為0.3%，且絕對(duì)值小于3m2，下列處理方式正確的是（）A.按實(shí)測(cè)面積登記，不退不補(bǔ)B.必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議C.必須退土地出讓價(jià)款D.必須重新出讓17.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的說(shuō)法，正確的是（）A.登記簿可采用電子介質(zhì)或紙質(zhì)介質(zhì)，二者不一致時(shí)以紙質(zhì)為準(zhǔn)B.登記簿可采用電子介質(zhì)，并應(yīng)定期異地備份C.登記簿由權(quán)利人保管D.登記簿可不記載權(quán)利限制情況18.某宗土地設(shè)立抵押權(quán)后，又設(shè)立地役權(quán)，地役權(quán)期限5年，抵押權(quán)期限10年，若債務(wù)人到期不能清償，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，下列說(shuō)法正確的是（）A.地役權(quán)當(dāng)然消滅B.地役權(quán)對(duì)受讓人繼續(xù)有效C.地役權(quán)應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人同意方可設(shè)立D.地役權(quán)不得影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)19.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理委托合同的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A.應(yīng)明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間B.應(yīng)為書(shū)面形式C.可由委托人口頭授權(quán)D.應(yīng)載明代理費(fèi)用及支付方式20.某宗土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，權(quán)利人擬改為零售商業(yè)，須辦理的手續(xù)順序?yàn)椋ǎ〢.規(guī)劃條件變更→補(bǔ)繳出讓金→簽訂補(bǔ)充協(xié)議→申請(qǐng)變更登記B.補(bǔ)繳出讓金→規(guī)劃條件變更→申請(qǐng)變更登記C.申請(qǐng)變更登記→規(guī)劃條件變更→補(bǔ)繳出讓金D.簽訂補(bǔ)充協(xié)議→申請(qǐng)變更登記→規(guī)劃條件變更二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于不動(dòng)產(chǎn)登記一般程序的有（）A.申請(qǐng)B.受理C.審核D.登簿E.發(fā)證22.某宗土地已設(shè)立抵押權(quán)，現(xiàn)抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商變更抵押范圍，應(yīng)提交的材料包括（）A.變更協(xié)議B.原不動(dòng)產(chǎn)登記證明C.抵押人身份證明D.抵押權(quán)人授權(quán)委托書(shū)E.建設(shè)用地規(guī)劃許可證23.下列關(guān)于集體土地所有權(quán)登記的說(shuō)法，正確的有（）A.由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)B.應(yīng)提交土地權(quán)屬來(lái)源材料C.應(yīng)經(jīng)村民小組會(huì)議三分之二以上同意D.登記簿應(yīng)記載集體成員名單E.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)公告15個(gè)工作日24.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料保護(hù)的說(shuō)法，正確的有（）A.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立信息安全制度B.不得泄露權(quán)利人隱私C.電子登記簿應(yīng)加密存儲(chǔ)D.紙質(zhì)資料可隨意銷(xiāo)毀E.查詢(xún)?nèi)瞬坏眯孤端@資料25.下列關(guān)于土地分割登記的說(shuō)法，正確的有（）A.應(yīng)符合規(guī)劃條件B.應(yīng)經(jīng)自然資源主管部門(mén)批準(zhǔn)C.應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)D.應(yīng)重新測(cè)繪E.應(yīng)注銷(xiāo)原登記26.下列關(guān)于更正登記的說(shuō)法，正確的有（）A.可由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)B.應(yīng)通知權(quán)利人C.權(quán)利人可在15個(gè)工作日內(nèi)提出異議D.更正后應(yīng)重新發(fā)證E.更正登記不具有溯及力27.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的義務(wù)，正確的有（）A.保守委托人隱私B.對(duì)代理行為后果承擔(dān)連帶責(zé)任C.不得偽造材料D.可轉(zhuǎn)委托他人代理E.應(yīng)建立業(yè)務(wù)檔案并保存不少于5年28.下列關(guān)于預(yù)告登記的說(shuō)法，正確的有（）A.可保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)B.自能夠進(jìn)行本登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)，預(yù)告登記失效C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力D.預(yù)告登記可適用于抵押E.預(yù)告登記可單方申請(qǐng)29.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)的說(shuō)法，正確的有（）A.住宅類(lèi)登記費(fèi)每件80元B.非住宅類(lèi)登記費(fèi)每件550元C.更正登記不收費(fèi)D.查封登記不收費(fèi)E.工本費(fèi)每本10元30.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享的說(shuō)法，正確的有（）A.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與住建部門(mén)共享信息B.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與稅務(wù)部門(mén)共享信息C.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)共享全部登記信息D.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與法院共享查封信息E.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與公安部門(mén)共享權(quán)利人身份信息三、填空題（每空1分，共20分）31.不動(dòng)產(chǎn)登記以________登記為原則，以________登記為例外。32.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起________個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，其中涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)首次登記的，可延長(zhǎng)至________個(gè)工作日。33.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，權(quán)利人申請(qǐng)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前________年提出。34.土地登記代理人應(yīng)當(dāng)具備________名以上土地登記代理專(zhuān)業(yè)人員，其中至少________人具有土地登記代理資格證書(shū)。35.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)分為_(kāi)_______、________和________三類(lèi)。36.集體土地所有權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行________，公告期為_(kāi)_______個(gè)工作日。37.不動(dòng)產(chǎn)登記證明由________簽發(fā)，加蓋________專(zhuān)用章。38.土地分割登記導(dǎo)致容積率提高的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳________價(jià)款，補(bǔ)繳金額按________價(jià)格評(píng)估。39.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人，權(quán)利人自收到通知之日起________日內(nèi)可提出異議。40.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)結(jié)果應(yīng)當(dāng)出具_(dá)_______，并加蓋________印章。四、簡(jiǎn)答題（每題6分，共30分）41.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人接受委托后應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)。42.簡(jiǎn)述土地用途變更登記的一般流程及注意事項(xiàng)。43.簡(jiǎn)述查封登記與預(yù)查封登記的區(qū)別。44.簡(jiǎn)述更正登記與異議登記的適用情形及法律效力。45.簡(jiǎn)述集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市登記的特殊要求。五、綜合應(yīng)用題（共60分）（一）計(jì)算分析題（15分）46.某宗國(guó)有建設(shè)用地出讓合同載明：面積10000m2，用途為商務(wù)金融，出讓年限40年，容積率為3.0，建筑密度≤40%，綠地率≥25%，出讓價(jià)款為樓面地價(jià)2000元/m2。2025年7月1日，受讓人申請(qǐng)將容積率提高至4.0，規(guī)劃部門(mén)同意并出具新的規(guī)劃條件。經(jīng)評(píng)估，此時(shí)樓面地價(jià)為2500元/m2。（1）計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款總額。（寫(xiě)出計(jì)算過(guò)程，結(jié)果保留整數(shù)）（2）若受讓人于2025年8月1日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定2025年10月1日前繳清價(jià)款，逾期按日1‰計(jì)收違約金，2025年10月15日才繳清，計(jì)算違約金總額。（3）補(bǔ)繳價(jià)款后，受讓人申請(qǐng)變更登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何確定土地使用期限？（二）案例分析題（15分）47.甲公司于2018年以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，面積20000m2，期限50年，已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2023年甲公司將其中5000m2抵押給乙銀行，擔(dān)保債權(quán)3000萬(wàn)元，期限3年，已辦理抵押登記。2024年甲公司因資金鏈斷裂，法院裁定受理破產(chǎn)清算，并查封全部土地。2025年3月，破產(chǎn)管理人擬將未抵押的15000m2土地及地上廠房公開(kāi)拍賣(mài)，丙公司有意競(jìng)買(mǎi)。問(wèn)題：（1）破產(chǎn)管理人拍賣(mài)前需辦理哪些不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)？（2）乙銀行抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)？（3）丙公司競(jìng)買(mǎi)成功后，如何辦理登記？需提交哪些材料？（三）實(shí)務(wù)操作題（30分）48.背景材料：權(quán)利人：李某，身份證號(hào)：××××××××××××××××××不動(dòng)產(chǎn)坐落：某市高新區(qū)創(chuàng)新大道88號(hào)原登記情況：2020年辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，用途為工業(yè)，宗地面積6000m2，房屋建筑面積3000m2，使用期限至2060年5月31日?，F(xiàn)因城市更新，李某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合作協(xié)議，約定：1.李某將上述土地及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)公司；2.開(kāi)發(fā)公司向政府申請(qǐng)將用途調(diào)整為居住用地，容積率由1.5提高至3.5；3.政府收回原土地，按新規(guī)劃條件重新出讓給開(kāi)發(fā)公司，對(duì)李某給予貨幣補(bǔ)償1.2億元；4.開(kāi)發(fā)公司另行提供就地回遷安置房2000m2給李某。截至2025年6月30日，政府已完成收回、重新出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)公司已繳清出讓價(jià)款并取得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。李某尚未辦理原不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記。任務(wù)：（1）請(qǐng)以土地登記代理人身份，為李某起草一份辦理注銷(xiāo)登記的授權(quán)委托書(shū)（含代理事項(xiàng)、權(quán)限、期間、費(fèi)用、違約責(zé)任等必備條款，字?jǐn)?shù)不少于300字）。（2）列出辦理注銷(xiāo)登記所需材料清單，并說(shuō)明每份材料的出具單位及注意事項(xiàng)。（3）開(kāi)發(fā)公司擬將回遷安置房2000m2預(yù)售給李某，雙方申請(qǐng)預(yù)告登記，請(qǐng)寫(xiě)出登記機(jī)構(gòu)審核要點(diǎn)（不少于5條）。（4）若李某對(duì)政府收回補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不服，擬提起行政訴訟，登記代理人應(yīng)提供哪些證據(jù)材料？請(qǐng)分類(lèi)列示。六、參考答案單項(xiàng)選擇題1.A2.B3.C4.C5.A6.C7.B8.C9.D10.B11.C12.D13.A14.B15.D16.A17.B18.D19.C20.A多項(xiàng)選擇題21.ABCDE22.ABCD23.ABE24.ABCE25.ABD26.ABCD27.ACE28.ABCD29.ABCD30.ABDE填空題31.申請(qǐng)；依職權(quán)32.5；1533.134.3；135.權(quán)屬；限制；提示36.公告；1537.登記機(jī)構(gòu)；不動(dòng)產(chǎn)登記38.土地出讓?zhuān)皇袌?chǎng)評(píng)估39.1540.查詢(xún)結(jié)果證明；登記機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)答題要點(diǎn)41.忠實(shí)勤勉、保守秘密、親自代理、如實(shí)報(bào)告、建立檔案、不得弄虛作假、按約定收費(fèi)、承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償。42.申請(qǐng)→規(guī)劃批準(zhǔn)→地價(jià)評(píng)估→補(bǔ)繳出讓金→簽訂補(bǔ)充協(xié)議→變更登記；注意用途符合規(guī)劃、補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)、年限重新計(jì)算、重新測(cè)繪、合并或分割。43.查封登記以法院生效文書(shū)為依據(jù)，限制處分；預(yù)查封登記針對(duì)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)，待登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記；二者期限、效力、注銷(xiāo)程序不同。44.更正登記適用于記載錯(cuò)誤，依申請(qǐng)或依職權(quán)，具有溯及力；異議登記適用于權(quán)屬爭(zhēng)議，臨時(shí)限制處分，15日內(nèi)不起訴失效，不具有確權(quán)效力。45.需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織民主決議、政府入市方案批復(fù)、簽訂入市合同、繳清土地增值收益調(diào)節(jié)金、取得規(guī)劃條件、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，登記簿備注“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”。綜合應(yīng)用題46.（1）新增容積率1.0，可建面積10000m2，補(bǔ)繳價(jià)款=10000×2500=2500萬(wàn)元。（2）逾期15天，違約金=2500×1‰×15=37.5萬(wàn)元。（3）使用年限仍至2060年，不變。47.（1）管理人持法院裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)先辦理查封登記轉(zhuǎn)破產(chǎn)查封；再申請(qǐng)將未抵押部分轉(zhuǎn)移登記至買(mǎi)受人名下。（2）乙銀行