第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的背景與意義第二章國(guó)內(nèi)外退出機(jī)制的成功實(shí)踐第三章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)退出機(jī)制的理論基礎(chǔ)第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的實(shí)施路徑設(shè)計(jì)第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的配套政策建議第六章2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的展望與建議01第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的背景與意義第1頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的時(shí)代背景房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)?，F(xiàn)象國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)退出機(jī)制對(duì)比退出機(jī)制缺失的風(fēng)險(xiǎn)外溢具體數(shù)據(jù)與案例引入成功案例與經(jīng)驗(yàn)借鑒典型案例分析第2頁(yè)退出機(jī)制的政策目標(biāo)與功能定位政策目標(biāo)三重維度功能定位三大支柱退出機(jī)制的政策工具組合短期、中期、長(zhǎng)期目標(biāo)解析風(fēng)險(xiǎn)隔離、價(jià)值發(fā)現(xiàn)、市場(chǎng)穩(wěn)定金融工具、法律工具、行政工具第3頁(yè)退出機(jī)制的多元路徑設(shè)計(jì)破產(chǎn)重整程序優(yōu)化資產(chǎn)證券化創(chuàng)新政府兜底預(yù)案設(shè)計(jì)司法重整與優(yōu)化措施REITs與MBS應(yīng)用分類救助與預(yù)案實(shí)施第4頁(yè)退出機(jī)制實(shí)施的關(guān)鍵障礙產(chǎn)權(quán)界定模糊地方政府財(cái)政壓力社會(huì)利益博弈法律沖突與解決方案?jìng)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)與解決方案拆遷補(bǔ)償與社會(huì)穩(wěn)定02第二章國(guó)內(nèi)外退出機(jī)制的成功實(shí)踐第5頁(yè)美國(guó)次貸危機(jī)中的退出機(jī)制2008年美國(guó)次貸危機(jī)中，退出機(jī)制發(fā)揮了關(guān)鍵作用。通過(guò)TARP計(jì)劃，美國(guó)政府強(qiáng)制處置了2000余家問(wèn)題房企，避免了金融系統(tǒng)的全面崩潰。這一過(guò)程中，美國(guó)政府采取了多種措施，包括不良資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)注入和破產(chǎn)重組協(xié)調(diào)等。這些措施有效地緩解了金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，并促進(jìn)了市場(chǎng)的逐步恢復(fù)。美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)表明，退出機(jī)制在危機(jī)時(shí)刻對(duì)于維護(hù)金融穩(wěn)定至關(guān)重要。第6頁(yè)日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的退出策略日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，退出機(jī)制同樣發(fā)揮了重要作用。日本政府設(shè)立了住宅金融專門公司，對(duì)不良債權(quán)進(jìn)行收購(gòu)和處置。此外，日本還實(shí)施了土地價(jià)值凍結(jié)法和城市再生計(jì)劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步調(diào)整。日本的經(jīng)驗(yàn)表明，退出機(jī)制需要與長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)整策略相結(jié)合，才能取得最佳效果。第7頁(yè)香港"3+3"退出機(jī)制解析香港的退出機(jī)制包括債務(wù)重組、資產(chǎn)拍賣優(yōu)化和司法支持三個(gè)方面。債務(wù)重組通過(guò)寬限還款期和減免罰息等措施，幫助問(wèn)題房企渡過(guò)難關(guān)。資產(chǎn)拍賣優(yōu)化通過(guò)優(yōu)先買家制度和專業(yè)評(píng)估，提高了資產(chǎn)處置效率。司法支持則通過(guò)設(shè)立商業(yè)罪案調(diào)查科專項(xiàng)小組，打擊犯罪行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。香港的經(jīng)驗(yàn)表明，退出機(jī)制需要政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的緊密合作，才能取得成功。第8頁(yè)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的本土化思考國(guó)際退出機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)可以為本土化提供重要參考。例如，美國(guó)TARP計(jì)劃的損失吸收框架、日本住宅金融專門公司的運(yùn)營(yíng)模式、香港的監(jiān)管機(jī)制等。本土化過(guò)程中，需要考慮中國(guó)的具體國(guó)情，如土地制度、金融監(jiān)管和社會(huì)文化等因素。03第三章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)退出機(jī)制的理論基礎(chǔ)第9頁(yè)退出機(jī)制的價(jià)值理論基礎(chǔ)交易成本最小化資產(chǎn)重組理論應(yīng)用退出機(jī)制的價(jià)值創(chuàng)造科斯定理與退出機(jī)制的關(guān)系套利定價(jià)、期權(quán)定價(jià)和博弈論市場(chǎng)效率與社會(huì)福利第10頁(yè)退出機(jī)制的政策工具組合金融工具法律工具行政工具REITs、MBS、政策性貸款等破產(chǎn)重整法、物權(quán)法等土地政策、稅收政策等第11頁(yè)中國(guó)特有的制度約束分析土地制度約束金融監(jiān)管約束社會(huì)文化約束城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響分業(yè)監(jiān)管與混業(yè)經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)傳統(tǒng)文化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖突第12頁(yè)制度創(chuàng)新的路徑依賴漸進(jìn)式改良體系重構(gòu)試點(diǎn)突破在現(xiàn)有法律框架內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新建立全新的法律體系通過(guò)試點(diǎn)推動(dòng)全面實(shí)施04第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的實(shí)施路徑設(shè)計(jì)第13頁(yè)退出機(jī)制的階段性實(shí)施方案準(zhǔn)備期(2025年)實(shí)施期(2026-2027)完善期(2028-2030)政策準(zhǔn)備和試點(diǎn)啟動(dòng)全面實(shí)施和逐步推廣長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)第14頁(yè)分類處置方案的具體設(shè)計(jì)高風(fēng)險(xiǎn)房企處置中風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置破產(chǎn)重整或政府接管資產(chǎn)證券化或REITs轉(zhuǎn)型委托代建或土地收回第15頁(yè)專業(yè)退出機(jī)構(gòu)的建設(shè)方案資產(chǎn)評(píng)估與處置風(fēng)險(xiǎn)化解市場(chǎng)培育三級(jí)評(píng)估體系建立債務(wù)重組計(jì)劃長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展第16頁(yè)實(shí)施保障機(jī)制的設(shè)計(jì)財(cái)政支持金融支持法律保障中央財(cái)政專項(xiàng)安排央行專項(xiàng)再貸款配套法律法規(guī)建設(shè)05第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的配套政策建議第17頁(yè)金融政策創(chuàng)新建議貨幣政策工具信貸政策調(diào)整保險(xiǎn)政策支持差異化LPR政策風(fēng)險(xiǎn)房企名單制管理退出風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品第18頁(yè)土地政策優(yōu)化建議土地供應(yīng)政策土地二級(jí)市場(chǎng)土地金融創(chuàng)新差異化土地供應(yīng)土地出讓保證金制度土地儲(chǔ)備信托第19頁(yè)房地產(chǎn)稅收政策建議交易環(huán)節(jié)持有環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)二手房交易增值稅免征房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案土地增值稅政策第20頁(yè)社會(huì)政策配套建議住房保障政策就業(yè)政策社會(huì)保障政策保障性住房體系完善失業(yè)人員安置政策養(yǎng)老保險(xiǎn)政策調(diào)整06第六章2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的展望與建議第21頁(yè)2026年市場(chǎng)預(yù)期分析房?jī)r(jià)走勢(shì)成交量變化庫(kù)存變化全國(guó)平均房?jī)r(jià)預(yù)期全國(guó)商品房成交量預(yù)期全國(guó)商品房庫(kù)存預(yù)期第22頁(yè)政策工具使用展望退出基金資產(chǎn)證券化破產(chǎn)重整2026年規(guī)模預(yù)期發(fā)行規(guī)模預(yù)期實(shí)施案例預(yù)期第23頁(yè)長(zhǎng)效機(jī)制建