PAGEI淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的關(guān)系摘要建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)建筑業(yè)快速發(fā)展，建造能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，吸納了大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，帶動(dòng)了一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)和民生改善做出了重要的貢獻(xiàn)[1]。建筑業(yè)突出企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等。然而上述企業(yè)所具備的能力良莠不齊，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)管理方面的水平有高有低，不僅直接影響相關(guān)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，而且間接導(dǎo)致工程質(zhì)量安全事故的發(fā)生與否。房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)管理方面，應(yīng)能夠高瞻遠(yuǎn)矚，緊跟時(shí)代步伐，并制定相應(yīng)的企業(yè)規(guī)劃，比如選定優(yōu)質(zhì)前景地塊、培養(yǎng)自有高技能綜合型人才、改進(jìn)企業(yè)管理能力等。企業(yè)管理水平的提高直接影響工程項(xiàng)目管理能力，無(wú)論是在建設(shè)工程項(xiàng)目管理的決策階段、實(shí)施階段和使用階段，通過(guò)行之有效的管理，在不增加投資的前提下，適當(dāng)縮短工期，努力提高工程質(zhì)量，足以保障工程項(xiàng)目的正常使用和維護(hù)，也為房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金、提升行業(yè)形象打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[3]。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)管理工程項(xiàng)目管理目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 II1前言 11.1研究背景 11.2研究現(xiàn)狀 11.3研究目的和意義 12房地產(chǎn)企業(yè) 12.1特征 23房地產(chǎn)企業(yè)管理的環(huán)境變遷 23.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境變遷 23.2市場(chǎng)環(huán)境變遷 33.3金融環(huán)境變遷 33.4財(cái)稅環(huán)境變遷 34.新環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的挑戰(zhàn)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的新特征 34.1新環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的挑戰(zhàn) 34.2知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的新特征 35房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的關(guān)系 46房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)、啟示和對(duì)策 44.1新環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) 44.2啟示和對(duì)策 4結(jié)論 5后記 6參考文獻(xiàn) 7PAGEPAGE81前言在當(dāng)前知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代下，特別是我國(guó)加入WTO以后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將直接面對(duì)外國(guó)企業(yè)特別是跨國(guó)公司的挑戰(zhàn)，對(duì)外貿(mào)易越來(lái)越頻繁，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多，加之企業(yè)經(jīng)營(yíng)改制中存在的不完善的運(yùn)作，企業(yè)的壓力越來(lái)越大，面臨的危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)峻。本論文將結(jié)合新時(shí)代、新背景下的中國(guó)房地產(chǎn)行情，分析兩者相輔相成、相互作用的關(guān)系，研究房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理之間更合理關(guān)系。1.1研究背景在習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想指導(dǎo)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展煥發(fā)新氣象，展望新作為。中國(guó)企業(yè)正處于承前啟后、繼往開(kāi)來(lái)的重大歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期?，F(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)管理和優(yōu)質(zhì)的工程項(xiàng)目管理在新時(shí)代、新背景下就顯得尤為重要。1.2研究現(xiàn)狀2020年是我國(guó)全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃的收官之年。實(shí)現(xiàn)我國(guó)GDP比2010年翻一番的目標(biāo)，2020年我國(guó)GDP增速至少需要達(dá)到5.6%，鑒于當(dāng)前疫情，如果一季度GDP數(shù)據(jù)掉的太多，則今年其余三個(gè)季度的平均增速或許達(dá)到7%以上。當(dāng)今中國(guó)，近年來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的消費(fèi)受疫情沖擊較大，后續(xù)恢復(fù)情況具有較大不確定性，而國(guó)際環(huán)境更加復(fù)雜，凈出口對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)難以保證。與此同時(shí)，在積極的財(cái)政政策和靈活適度的貨幣政策支持下，預(yù)計(jì)今年基建投資增速將明顯回升。在“房住不炒”的前提下，土地供應(yīng)有望增加，房企融資有望改善，房地產(chǎn)投資也將保持適度增長(zhǎng)。更需要注意的是，隨著技術(shù)進(jìn)步，5G應(yīng)用，新能源、智慧城市等基建領(lǐng)域的發(fā)展需要相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施作為配套，從而塑造我國(guó)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件環(huán)境。此外，我國(guó)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略正向大都市圈、城市群演進(jìn)，如長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)等，這都是需要城市基建設(shè)施的新建、更新和升級(jí)。保持房地產(chǎn)企業(yè)的適當(dāng)發(fā)展將會(huì)幫助我國(guó)度過(guò)當(dāng)前難關(guān)。1.3研究目的和意義通過(guò)研究現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理在新環(huán)境條件下所要面臨的問(wèn)題、挑戰(zhàn)和特征的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目管理方式方法的選擇與創(chuàng)新以及相對(duì)應(yīng)的策略和措施。涉及到的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)企業(yè)管理的環(huán)境變遷及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的挑戰(zhàn)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的新特征、房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)、啟示與對(duì)策。針對(duì)實(shí)際工作中，要恰當(dāng)?shù)奶幚韮烧叩年P(guān)系是件重要的工作，因此積極探索房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的有效途徑，是當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理，深化企業(yè)改革，規(guī)范建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理制度過(guò)程中一項(xiàng)非常重要的工作。2房地產(chǎn)企業(yè)所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。受所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾方面特征：2.1特征2.1.1經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不具備其他實(shí)體的流動(dòng)性，競(jìng)爭(zhēng)范圍被大大限制，其不可移動(dòng)性更決定了房地產(chǎn)企業(yè)的管理活動(dòng)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常管理受周圍環(huán)境的影響較大，這里的環(huán)境并不是單一的指自然環(huán)境，而是一系列的、錯(cuò)綜復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境。2.1.2業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性房地產(chǎn)企業(yè)為社會(huì)提供的是一系列的綜合服務(wù)，包括研發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)等相關(guān)行業(yè)。這種特性不僅反映出房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平，而且影響房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)界的口碑。因此良好的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)在同行競(jìng)爭(zhēng)中能夠脫穎而出的有力保障。2.1.3經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量的資金和人才。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策期和實(shí)施期需要大量資金來(lái)維持運(yùn)行，所以其受金融環(huán)境變化影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期又需要大量的專業(yè)性人才，因此房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中，應(yīng)重視培養(yǎng)自有人才，努力避免人才流失。2.1.4經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中很容易受到同地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者，甚至其他地區(qū)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。3房地產(chǎn)企業(yè)管理的環(huán)境變遷通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)特性，已知道房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可能孤立存在，而是與周圍的社會(huì)環(huán)境發(fā)生各種錯(cuò)綜復(fù)雜的溝通與交流。正是在這種復(fù)雜多變的環(huán)境下，不斷創(chuàng)新并符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)行的管理方式尤為重要，它應(yīng)當(dāng)具備明確的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)、行之有效的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、可靠的資金來(lái)源。近二十年涉及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理環(huán)境在進(jìn)行著最為深化的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)在走向規(guī)范和成熟的同時(shí)，亦面臨著各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)。3.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境變遷十九大報(bào)告指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)移增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期。3.2政策法律環(huán)境變遷2019年12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，并增加了“長(zhǎng)期堅(jiān)持”的期限。會(huì)議指出，不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建設(shè)和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。3.3社會(huì)文化環(huán)境變遷現(xiàn)如今國(guó)民的年齡結(jié)構(gòu)已老齡化問(wèn)題最為突出，而大多數(shù)城市居民家庭只有一個(gè)孩子，這勢(shì)必影響房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售，然而農(nóng)村戶口進(jìn)城居民又促進(jìn)了房產(chǎn)銷售。隨著居民日益增長(zhǎng)的精神需求和健康意識(shí)，對(duì)于居住環(huán)境，不再僅僅是傳統(tǒng)的居住要求，而是愿意花錢去追求綠色環(huán)保、節(jié)能、智能化的住所。由于我國(guó)高知識(shí)階層的迅速擴(kuò)大，這一群體更注重教育環(huán)境，也影響了普通民眾。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注配備學(xué)校教育的規(guī)劃住宅片區(qū)。3.4技術(shù)環(huán)境變遷建筑工業(yè)化已經(jīng)取代傳統(tǒng)建筑業(yè)中分散的、低效的工業(yè)生產(chǎn)方式。它的主要標(biāo)志技術(shù)有BIM技術(shù)、組織管理科學(xué)化技術(shù)、裝配式構(gòu)件技術(shù)等。4新環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的挑戰(zhàn)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的新特征4.1新環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的挑戰(zhàn)2019年12月至今，突如其來(lái)的新型冠狀病毒疫情肆虐全國(guó)。在原有大環(huán)境下的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在更是一片蕭條，銷售部、工地停擺，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售模式，改為線上售樓，但具體效果不佳。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此特殊時(shí)刻重新審視自身，從企業(yè)管理方面入手，怎樣才能在疫情結(jié)束后，抓住有利時(shí)機(jī)，去壯大企業(yè)。4.2知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的新特征知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，就是以知識(shí)運(yùn)營(yíng)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、知識(shí)產(chǎn)業(yè)成為龍頭企業(yè)的新時(shí)代。舉例說(shuō)明：火神山醫(yī)院和雷神山醫(yī)院的快速建設(shè)完成，依賴于多種新技術(shù)，其中BIM技術(shù)和裝配式構(gòu)件技術(shù)大放光彩，通過(guò)BIM技術(shù)，無(wú)論是設(shè)計(jì)過(guò)程，還是施工過(guò)程，碰撞檢查的運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息互通無(wú)誤、整體規(guī)劃可視化、施工進(jìn)度和質(zhì)量可控。裝配式構(gòu)件技術(shù)大幅減少了現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)工程量，即使是多工種交叉作業(yè)，施工效率依然很高。此例足以說(shuō)明新知識(shí)技術(shù)必然能改房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理帶來(lái)新機(jī)遇。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的新特征就是加強(qiáng)知識(shí)的生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新。在知識(shí)基礎(chǔ)上形成的創(chuàng)新必然會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)管理變革的動(dòng)力，也會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)界的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。5房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的關(guān)系應(yīng)是相輔相成、相互作用、循序漸進(jìn)的。房地產(chǎn)企業(yè)管理是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，包括開(kāi)始和經(jīng)過(guò)，而且處于永遠(yuǎn)努力超越自我的過(guò)程，除非企業(yè)倒閉，否則不會(huì)結(jié)束。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理是一個(gè)短期的過(guò)程，與具體工程項(xiàng)目同壽命周期。兩者中有很多的關(guān)聯(lián)性。從企業(yè)管理戰(zhàn)略規(guī)劃方面講，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)綜合評(píng)價(jià)，確定屬于本企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，工程項(xiàng)目目標(biāo)是在上述戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)下進(jìn)行細(xì)化分解的子目標(biāo)，工程項(xiàng)目管理工作就是為了保證該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)管理為子目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)督管控。從企業(yè)的組織方面講，企業(yè)管理層是決策者，工程項(xiàng)目管理隊(duì)伍是實(shí)施者，組織論中講明，系統(tǒng)的目標(biāo)決定了系統(tǒng)的組織，而組織是目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素。上述管理層在具體的管理工作中也起著決定性作用。從工程項(xiàng)目中鍛煉管理團(tuán)隊(duì)，從實(shí)踐中來(lái)，到實(shí)踐中去，積累下來(lái)的就是管理經(jīng)驗(yàn)，不僅有助于管理團(tuán)隊(duì)的能力增長(zhǎng)，而且創(chuàng)造出優(yōu)異的業(yè)績(jī)，更為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和工程項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)為共同目標(biāo)而融合為一個(gè)統(tǒng)一的整體，消除不利因素，正確樹立企業(yè)新形象，也會(huì)贏得企業(yè)良好信譽(yù)[24]。6房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)、啟示及對(duì)策6.1房地產(chǎn)企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，經(jīng)常同時(shí)運(yùn)行著多個(gè)工程項(xiàng)目，不再局限于單個(gè)項(xiàng)目管理理念。企業(yè)管理工作和工程項(xiàng)目管理工作會(huì)更加復(fù)雜，這必然要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)能夠高瞻遠(yuǎn)矚，緊跟時(shí)代步伐，并制定相應(yīng)的企業(yè)規(guī)劃，比如選定優(yōu)質(zhì)前景地塊、培養(yǎng)自有高技能綜合型人才、改進(jìn)企業(yè)管理能力等。6.2啟示及對(duì)策通過(guò)前文，我將受到的啟示及對(duì)策總結(jié)如下：在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，應(yīng)引入一種連貫統(tǒng)一的工程項(xiàng)目評(píng)估與選擇機(jī)制，對(duì)將要開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目的實(shí)際特性中投資成本、銷售前景、風(fēng)險(xiǎn)等項(xiàng)目因素按照統(tǒng)一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)先級(jí)別評(píng)定，選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的工程項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的新建工程項(xiàng)目，首先要做到固化工程項(xiàng)目管理流程，其次是資源優(yōu)先配給，最后是信息整合。固化工程項(xiàng)目管理流程，要具體到規(guī)范化的管理體系和高效的、高素質(zhì)的綜合管理型人才階梯隊(duì)伍，以及新興技術(shù)使用的考量。只有這樣才可以使項(xiàng)目管理工作進(jìn)一步優(yōu)化，有利于企業(yè)管理管控；資源有限配給，更能保障工程項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，更高效的實(shí)現(xiàn)資金回籠，以便于企業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)大化；信息整合的過(guò)程，是交流企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程。及時(shí)的、查漏補(bǔ)缺式的信息交流，對(duì)于企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理是非常重要的。結(jié)論結(jié)合社會(huì)環(huán)境變遷，展望未來(lái)，在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革趨勢(shì)下，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產(chǎn)品供給將被受關(guān)注，而對(duì)于大多數(shù)普通二三線城市來(lái)說(shuō)，改善型住房需求仍將是市場(chǎng)成交主力，且人口年齡結(jié)構(gòu)的變化會(huì)加速此類需求釋放，未來(lái)高性價(jià)比、品質(zhì)突出、綠色節(jié)能、智能化的產(chǎn)品更易受到大眾青睞。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放眼未來(lái)，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃，在正確處理企業(yè)管理和工程項(xiàng)目管理的相對(duì)關(guān)系上做足功課。后記二年的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育學(xué)習(xí)生涯即將結(jié)束，與老師同學(xué)的相處讓我戀戀不舍。感謝各位老師給予我的關(guān)心與幫助，感謝我的同學(xué)們?cè)谖矣龅嚼щy時(shí)對(duì)我的支持。同時(shí)感謝我的論文指導(dǎo)陳琳老師，他以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度不厭其煩的對(duì)我的論文提出很多寶貴意見(jiàn)，并針對(duì)我論文中的不足之處逐條做出點(diǎn)評(píng)，使我能夠順利完成畢業(yè)論文。在此我對(duì)老師和同學(xué)們表達(dá)我由衷的感激之情！

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