值得擁有，只因前所未有－太偉高爾夫別墅項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱內(nèi)蒙·大青山·別墅元年5S國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)定位別墅終極生活的時(shí)代理想以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，高舉高打，刷新別墅終極生活的潮流革命，引領(lǐng)內(nèi)蒙頂豪趨勢(shì)姿態(tài)我們將承接內(nèi)蒙頂級(jí)豪宅客戶，占據(jù)豪宅金字塔頂端站位主張極致發(fā)揮大青山、高爾夫資源優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)別墅終極生活主張

CONTENTS:PART1:項(xiàng)目本體客戶研究目標(biāo)剖析核心問題界定營(yíng)銷戰(zhàn)略及策略執(zhí)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

CONTENTS:項(xiàng)目本體天生麗質(zhì)，強(qiáng)勢(shì)資源條件及終極居住產(chǎn)品形態(tài)決定豪宅出身呼市大青山腳下，具備極致稀缺的自然環(huán)境資源，未來不再出現(xiàn)任何物業(yè)自然資源大青山生態(tài)涵養(yǎng)帶內(nèi)蒙古自治區(qū)于2009年２月２０日正式成立大青山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)管理局，鑒于大青山地區(qū)的生態(tài)重要性，國(guó)務(wù)院于２００８年１月批準(zhǔn)大青山晉升為國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)；項(xiàng)目所在地為大青山生態(tài)涵養(yǎng)帶和水源保護(hù)區(qū)，本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)唯一的度假村用地，未來將不再審批類似項(xiàng)目，同時(shí)也是劣勢(shì)，在推廣方面有效規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；擁有呼市唯一的18洞高爾夫球場(chǎng)，3000畝原生態(tài)景觀資源，18個(gè)人工湖水景，4500平米酒店及會(huì)所配套資源擁有18洞72桿總長(zhǎng)7016碼國(guó)際錦標(biāo)賽的高爾夫球場(chǎng)和設(shè)施完善的會(huì)所、酒店及其它配套設(shè)施，其中酒店、會(huì)所4500平方米。高爾夫球場(chǎng)內(nèi)有18個(gè)人工湖以及小橋流水，營(yíng)造出不同層次的景觀，3000畝原生態(tài)景觀資源。擁有距離呼市市區(qū)最近、最大、設(shè)施最齊全的滑雪場(chǎng)配套資源項(xiàng)目所擁有的滑雪場(chǎng)配套是距離呼市市區(qū)最近、最大、設(shè)施最齊全的滑雪場(chǎng)。太偉滑雪場(chǎng)造雪面積近60000平方米，嚴(yán)格按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)依山而建，總長(zhǎng)度達(dá)到1200余米。雪場(chǎng)擁有兩條拖牽一條索道，能同時(shí)容納超過500人滑雪。一期僅39棟托斯卡納風(fēng)情獨(dú)棟別墅，戶均庭院2畝，附送面積220平米產(chǎn)品屬性產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地㎡57125容積率0.275建筑密度%18%地上總建面㎡15727地下建筑面積㎡9347.5平均層數(shù)N2酒店（套）數(shù)套39停車位輛78綠地率%58%整體景觀規(guī)劃充分考慮項(xiàng)目自身地塊特點(diǎn)，將高差、自然景觀與項(xiàng)目整體有機(jī)結(jié)合，最大限度還原意大利北部山地風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)貌，純粹的托斯卡納風(fēng)情；面積區(qū)間從339－1078平米，其中樓王1078平米，戶均庭院面積2畝，地下室送面積220平米空間尺度感闊綽國(guó)際團(tuán)隊(duì)豪宅專家“豪張思”通力打造，文化石貼面品質(zhì)保障代表作廣州星河灣海怡半島重慶龍湖香樟林別墅。。。。。。

建筑單體效果圖強(qiáng)勢(shì)的資源，稀缺純粹的產(chǎn)品形式及數(shù)量注定是頂尖圈層的私享品精神屬性真正的階級(jí)圈層注定是極少數(shù)頂尖人群的私享育龍之地

龍脈福祉，百年家業(yè)傳承精神屬性育龍之地在中國(guó)的傳統(tǒng)教育觀念中，居住環(huán)境對(duì)人成長(zhǎng)的影響力尤為重要。望子成龍，期許后代躋身名流是父輩的共同夙愿，然而在不同生活環(huán)境中長(zhǎng)大，人與人的差異，可以見得。龍脈福祉，百年家業(yè)傳承古時(shí)堪與學(xué)者將山川謂“龍”，將水系河流亦喻為“龍”，皆因山脈起伏圍合與河流曲曲婉轉(zhuǎn)之勢(shì)，猶如龍騰一般，此淵源《水龍經(jīng)》中早有記載。天生麗質(zhì)，頂豪條件已然具備，未來本項(xiàng)目將重點(diǎn)發(fā)揮稀缺的資源優(yōu)勢(shì)大青山腳下呼市未曾現(xiàn)不再有的山區(qū)呼市獨(dú)一無二的高爾夫呼市唯一稀缺的純獨(dú)棟別墅區(qū)發(fā)揮強(qiáng)勢(shì)稀缺的資源及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)18洞高爾夫球場(chǎng)，18個(gè)人工湖水景，4500平米酒店及會(huì)所，呼市唯一的一片綠肺高爾夫配套居住的終極產(chǎn)品形式—?jiǎng)e墅，戶均2畝的花園，220平米贈(zèng)送面積，豪宅專家通力打造，一期僅39席價(jià)值高地啟示3000畝原生態(tài)景觀資源，空氣、樹木、陽光浴，絕佳的生態(tài)宜居之地頂尖圈層御龍之地，中西合璧、家業(yè)傳承，頂尖圈層的專屬私享品

CONTENTS:鎖定內(nèi)蒙頂級(jí)豪宅客戶，占據(jù)豪宅金字塔頂端客戶研究客戶研究通過客戶訪談和市場(chǎng)調(diào)研，呼市高端客戶按總價(jià)承受力可分為頂尖、財(cái)富、和高端三個(gè)層次客戶分級(jí)頂尖財(cái)富高端總價(jià)承受力：500萬以上，無具體上限來源地：90%左右為內(nèi)蒙客戶，其中呼市客戶和下屬旗縣客戶各占50%。行業(yè)特征：商貿(mào)、能源、金融電信、政府、房地產(chǎn)等行業(yè)置業(yè)目的：別墅客戶80%以上自住代表客戶：東岸國(guó)際別墅客戶、太偉高爾夫部分會(huì)員總價(jià)承受力：300-500萬來源地：70-80%為呼市本地客戶，有少量下屬旗縣客戶行業(yè)特征：60-70%為私營(yíng)企業(yè)主，其他主要為權(quán)力公務(wù)員、電信、銀行等行業(yè)公司高管等置業(yè)目的：自住為主，占比80%左右代表客戶：大溪地、左右城別墅客戶總價(jià)承受力：300萬以下來源地：80%左右為呼市客戶，有少量下屬旗縣客戶行業(yè)特征：政府公務(wù)員、老師、銀行職員等，有一些私企業(yè)主置業(yè)目的：自住為主，占比90%以上代表客戶：左右城、陽光諾卡洋房客戶本項(xiàng)目重點(diǎn)研究階層頂尖客戶來自內(nèi)蒙五個(gè)城市，呼市本地及下屬旗縣各半，外省市的較少客戶分布呼和浩特、鄂爾多斯、包頭、烏海、巴盟東岸營(yíng)銷總監(jiān)：整體上講呼市和下邊縣市盟的基本是各一半，主要是集中在鄂爾多斯、包頭、烏海等這樣的資源型城市，客戶購(gòu)買實(shí)力都比較強(qiáng)；會(huì)有少量從北京來的，在呼市有生意或者未來即將將生意的核心移至呼市的私營(yíng)業(yè)主?？蛻舴植枷鄬?duì)集中，主要緣于兩點(diǎn)：1、距離呼市較近（地緣性）；2、資源型城市中的財(cái)富階層（短時(shí)間積累巨額財(cái)富）；這些人群他們是如何看待高爾夫的？高爾夫承載著運(yùn)動(dòng)愛好及商務(wù)交際并享受由此帶來的實(shí)際利益及標(biāo)簽感知富階層高爾夫粉絲廣泛置業(yè)生意收入投資權(quán)力尊貴高爾夫運(yùn)動(dòng)商務(wù)平臺(tái)高爾夫球場(chǎng)文化、配套圈層平臺(tái)居住舒適度投資升值總價(jià)……240多名會(huì)員中高爾夫鐵桿粉絲差不多有30%，年齡偏下，30歲左右，開場(chǎng)后每周至少有5天在此，甚至更多，他們開始時(shí)候有明顯的小圈子，分為羊絨、地產(chǎn)等，后來由于比賽和球技交流逐漸走道一起，他們基本不去公司正常上班，生意上的往來和交際基本在球場(chǎng)解決——太偉營(yíng)銷高總我們的會(huì)員中有大約10%在其他球場(chǎng)也是會(huì)員，每年7~9月份會(huì)特意來此打球，因?yàn)榇藭r(shí)的球場(chǎng)非常特別、美麗，偶爾會(huì)詢問是否球場(chǎng)內(nèi)有別墅賣，我覺得錢對(duì)它們來說根本不是問題，關(guān)鍵是有，并明確表示會(huì)購(gòu)買——太偉于經(jīng)理高爾夫運(yùn)動(dòng)本身及帶來的生意、交際平臺(tái)是核心置業(yè)敏感點(diǎn)太偉會(huì)員企業(yè)主炫富客戶強(qiáng)勢(shì)資源面子、圈層消費(fèi)白總，08年金融危機(jī)他的財(cái)富縮水了一部分，他現(xiàn)在資產(chǎn)也在50億以上，像他們這些人，我非常熟悉，他們認(rèn)為高爾夫這個(gè)東西是高端的有面子，但是你要讓他去打，他們就不感興趣了，主要是因?yàn)樗麄冎車娜硕疾煌孢@個(gè)，如果要是有一個(gè)人玩了，別人會(huì)諷刺他玩高雅，但是一旦他的朋友圈里有3－5個(gè)人都玩了，那就會(huì)帶動(dòng)很大一批人——焦點(diǎn)劉總高爾夫這個(gè)東西我搞不了，那都是有文化的人干的。不過高爾夫旁邊的房子那景觀一定是不錯(cuò)的，那么大面積的草，在市區(qū)根本不可能有，國(guó)外那什么莊園不是就這樣嗎，住著肯定很舒服——東岸業(yè)主能源行業(yè)業(yè)主炫耀廣泛置業(yè)資源占有全國(guó)視野學(xué)歷低圈層強(qiáng)勢(shì)資源彰顯身份圈層平臺(tái)投資升值居住舒適度總價(jià)……高爾夫運(yùn)動(dòng)本身不是炫富階層的置業(yè)敏感點(diǎn)，但高爾夫象征的身份及本身的景觀資源是高度認(rèn)可的稀缺山地高爾夫資源對(duì)其產(chǎn)生強(qiáng)烈吸引，滿足其對(duì)資源的強(qiáng)勢(shì)占有及身份置業(yè)價(jià)值點(diǎn)客戶分類（置業(yè)用途）客戶特點(diǎn)關(guān)注因素物業(yè)投資別墅產(chǎn)品的稀缺性，看重未來的整體升值產(chǎn)品形式的純粹與稀缺居住關(guān)注別墅物業(yè)本身的產(chǎn)品品質(zhì)，以及社區(qū)的檔次，追求高尚居住環(huán)境和產(chǎn)品的結(jié)合景觀環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)檔次接待主要作為商務(wù)接待之用，關(guān)注高爾夫形象，產(chǎn)品檔次和周邊環(huán)境產(chǎn)品形象產(chǎn)品功能golf落腳主要作為打球客戶的度假休閑場(chǎng)所，關(guān)注產(chǎn)品舒適性和實(shí)用性高爾夫球場(chǎng)水準(zhǔn)產(chǎn)品功能球卡關(guān)注高爾夫的運(yùn)營(yíng)水平，球卡和物業(yè)的價(jià)值結(jié)合高爾夫球場(chǎng)產(chǎn)品附加價(jià)值知富階層會(huì)為高爾夫直接買單，而高爾夫只是炫富階層買單的原因之一，其共性都是看重圈層、平臺(tái)、稀缺、環(huán)境強(qiáng)勢(shì)資源，圈層平臺(tái)是其共同置業(yè)敏感點(diǎn)客戶總結(jié)IIIIIIIII

邊緣客戶——跟風(fēng)客戶財(cái)富水平：中高端財(cái)富階層置業(yè)特征：別人買也跟著買需求敏感點(diǎn)：別墅產(chǎn)品形式、產(chǎn)品創(chuàng)新Ⅱ主力客戶——圈層導(dǎo)向型（炫富階層）財(cái)富水平：高端財(cái)富階層置業(yè)特征：對(duì)他們而言，居所的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出日常居住功能，更多是一種身份和檔次的代表。需求敏感點(diǎn)：追求品牌價(jià)值和圈層價(jià)值Ⅰ核心客戶——高爾夫會(huì)員（知富階層）財(cái)富水平：高端財(cái)富階層置業(yè)特征：見多識(shí)廣，能認(rèn)識(shí)到自然資源和高爾夫?qū)τ趧e墅產(chǎn)品的價(jià)值需求敏感點(diǎn)：高爾夫權(quán)益以知富階層為核心，帶動(dòng)炫富階層客戶定位強(qiáng)勢(shì)的山地、高爾夫資源，稀缺的獨(dú)棟產(chǎn)品可使項(xiàng)目與頂級(jí)目標(biāo)客戶的需求良好對(duì)接。啟示成熟的高爾夫球場(chǎng)配套資源對(duì)頂級(jí)知富階層客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈吸引，滿足其對(duì)運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、圈層的享有強(qiáng)勢(shì)的山地、高爾夫資源滿足于炫富基層客戶的資源占有欲望，稀缺的獨(dú)棟產(chǎn)品形式承載著身份面子

CONTENTS:資源的極致化，產(chǎn)品的稀缺純粹，與豪宅標(biāo)簽感的打造將使本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中獲得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)客戶研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析在售低密市場(chǎng)供應(yīng)極其有限，獨(dú)棟市場(chǎng)有效供應(yīng)主要以本項(xiàng)目為主整體市場(chǎng)項(xiàng)目名稱獨(dú)棟類獨(dú)棟聯(lián)排東岸國(guó)際16942麥迪遜花園4000御苑224（雙拼）6（疊拼）22本案3900小計(jì)973962其他剩余30左右合計(jì)229套左右麥迪遜花園由于自身原因，處于“似售非售”的狀態(tài)，對(duì)本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)；東岸國(guó)際的獨(dú)棟產(chǎn)品目前價(jià)格標(biāo)到40000元/平米惜售；對(duì)本案影響不大；御苑項(xiàng)目：雙拼24棟是本項(xiàng)目的潛在對(duì)手，對(duì)本案有一定的競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目名稱東岸國(guó)際御苑國(guó)際麥迪遜花園產(chǎn)品形式高層、獨(dú)棟、類獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排、花園洋房獨(dú)棟面積區(qū)間獨(dú)棟：420、530、1000類獨(dú)棟：477聯(lián)排：300－450獨(dú)棟：1620雙拼：460－650疊拼：290－360聯(lián)排：310－400獨(dú)棟：450－640單價(jià)區(qū)間（元/平方米）獨(dú)棟：40000類獨(dú)棟：30000聯(lián)排：20000預(yù)計(jì)6、7月份入市獨(dú)棟：25000總價(jià)區(qū)間（萬元）獨(dú)棟：1600~4000類獨(dú)棟：1200~1400聯(lián)排：700~900預(yù)計(jì)6、7月份入市800－1700銷售速度三種產(chǎn)品合計(jì)月銷售3套/月——月均不到1套獨(dú)棟市場(chǎng)均價(jià)在25000元/平米以上，市場(chǎng)去化速度月均1~1.5套/月競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)東岸國(guó)際憑借園林和物業(yè)的悉心打造，樹立高端項(xiàng)目形象，成功吸引呼市高端客戶置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案以客戶答謝會(huì)的活動(dòng)形式為主，配合系列高端圈層活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)

06.6

06.1207.6

07.1208.6

08.12

09.609.12

10.6

10.12東岸國(guó)際VIP俱樂部揭幕中秋送禮活動(dòng)高爾夫體驗(yàn)；游戲中的體檢鄂爾多斯業(yè)主答謝會(huì)“鼎奇天使寶貝，飛來東岸國(guó)際”的親子喜樂活動(dòng)百萬禮品回饋業(yè)主給業(yè)主發(fā)風(fēng)箏啤酒節(jié)全球風(fēng)尚大美青城中體倍力健身俱樂部體驗(yàn)日品味傳奇人生，愛馬仕高端奢侈品鑒賞沙龍；盛世話收藏名家講座；絕色淑媛，小P美妝大講堂；影動(dòng)中國(guó)，豪門夜宴；2011美侖美奐祁剛國(guó)際時(shí)裝秀；軒尼詩(shī)——星耀軒尼詩(shī)名流晚宴。通過售樓處的氣勢(shì)和實(shí)景的園林體現(xiàn)了高水平展示；推廣主打圈層，搶占內(nèi)蒙飯店和機(jī)場(chǎng)等強(qiáng)勢(shì)資源展示推廣售樓處設(shè)立在會(huì)所中，大廳面積約1400平方米，挑高21米，地面以進(jìn)口大理石拼花及高級(jí)地毯鋪裝，弧形水幕墻及扇形水池為空間增添靈動(dòng)感覺，多層次的綠植和南方花木使人如置身四季花園；在呼市樓盤普遍無園林的窘?jīng)r下，本案的實(shí)景展示到達(dá)了震撼效果，別墅區(qū)內(nèi)的中央水景主題景觀帶延伸與北入口廣場(chǎng)相連；水系中央因勢(shì)落差，形成瀑與灘的水型；推廣上，前期選擇主流媒體頻率力度較大，主打區(qū)域及景觀園林，后期項(xiàng)目形象標(biāo)定高端后，線上推廣只保留了強(qiáng)勢(shì)資源如內(nèi)蒙飯店廣告牌，機(jī)場(chǎng)候機(jī)廳滿布；置業(yè)敏感點(diǎn)價(jià)值認(rèn)知體現(xiàn)在：園林景觀、圈層、地段、物業(yè)等方面東岸國(guó)際銷售代表：個(gè)人感覺呼市的高端客戶，尤其是從鄂爾多斯來的客戶還是有一些變化的,不再那么“土”了，開始講究“格調(diào)”了；以前大家一提起來那里，可能感覺就是因?yàn)椤皳P(yáng)眉吐氣”，誕生了一大幫土財(cái)主；原來確實(shí)是這樣，財(cái)大氣粗膀大腰圓那種感覺，買房子也不挑不揀，看中了就掏錢，掏完錢就再也不出現(xiàn)了；但是，人其實(shí)都是一步步進(jìn)步的嘛，而且如果他們想進(jìn)步的話，條件可能比大多數(shù)人都好，畢竟人家見識(shí)的多，也能夠有實(shí)力去體驗(yàn)消費(fèi)；就像現(xiàn)在買我們房子這批人，我感覺就比以前懂得多了，對(duì)于房子的好壞有了自己的鑒賞標(biāo)準(zhǔn)了，總結(jié)下來的價(jià)值排序是地段、圈層、環(huán)境、物業(yè)、安全等方面，甚至可以清楚地判斷出是不適合自己；還有一批客戶從事的更多的是一些商貿(mào)行業(yè)，他們就是屬于那種見多識(shí)廣類型的，不斷跟外面高檔次的世界接觸，水平相對(duì)高一些，他們的商務(wù)活動(dòng)可能就不再僅限于喝酒洗澡了，高爾夫就是他們?cè)敢鈴氖碌幕顒?dòng)，就像我們這里就有太偉高爾夫的會(huì)員。

他們買房子就一定要買有資源的、或者是稀缺的，比如說獨(dú)棟產(chǎn)品，他們知道那些才是值錢的，以后能夠升值的東西。強(qiáng)勢(shì)的資源，優(yōu)秀的產(chǎn)品了使項(xiàng)目具備超越市場(chǎng)平臺(tái)價(jià)格的先天質(zhì)素，同時(shí)需要協(xié)助高水平營(yíng)銷突破啟示呼市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺，目前本案為主力供應(yīng)項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)平臺(tái)價(jià)格25000元/平米，平臺(tái)去化速度1~1.5套/月，本案憑借強(qiáng)勢(shì)的資源，景觀配套，優(yōu)秀的產(chǎn)品力，通過初步市場(chǎng)比價(jià)得出29000元/平米的均價(jià)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案體現(xiàn)了較高的營(yíng)銷水平，但仍具有較大提升空間

CONTENTS:客戶研究目標(biāo)剖析一切以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)及項(xiàng)目自身質(zhì)素。本案市場(chǎng)對(duì)比參考均價(jià)2.8－3萬元/平米左右競(jìng)爭(zhēng)比價(jià)項(xiàng)目指標(biāo)明細(xì)權(quán)重東岸國(guó)際麥迪遜花園本案評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位城市資源集中度8%90.7280.6450.4

自然資源集中度18%81.4471.2691.6240%市政形象表現(xiàn)度5%90.4580.4050.25

城市交通便利度3%80.24100.3050.15

城市規(guī)劃潛力度6%90.5490.5460.36

產(chǎn)品的建筑氣質(zhì)5%90.4570.3590.45

社區(qū)配套完善度8%100.8070.5660.48產(chǎn)品花園面積與建積比例15%81.2071.0581.250%造園設(shè)計(jì)與成熟度10%90.9060.6080.8

重大的社區(qū)配套8%100.8070.5650.4

戶型設(shè)計(jì)合理度4%80.3260.2480.32品牌物管商品牌4%100.4070.2860.2410%發(fā)展商品牌6%100.6070.4260.36總評(píng)分100%8.867.207.03加權(quán)結(jié)果

79%98%100%參照整體均價(jià)

40000

25,000

__比較價(jià)格參數(shù)

31738

24,410

__參照權(quán)重

60%40%100%權(quán)重價(jià)格

19043

9,764

28,807－30000目標(biāo)1、年底（12月31日之前）收回投資額2.91億元；2、實(shí)現(xiàn)單棟價(jià)格不低于1000萬元/棟；目標(biāo)意味著：1、按市場(chǎng)對(duì)比項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)單價(jià)29000元/平米；戶均銷售面積383平米計(jì)算，戶均總價(jià)1070萬;2、完成銷售27套，按照5月分開始入市推廣，銷售周期8個(gè)月計(jì)算，每個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售3.3套/月，高于市場(chǎng)平臺(tái)水平1－2套/月;2.9萬/平米單價(jià)實(shí)現(xiàn)月均去化3.3套目標(biāo)解讀

CONTENTS:客戶研究核心問題界定及案例借鑒尋找成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的難點(diǎn)，尋找營(yíng)銷發(fā)力突破點(diǎn)Q：1、如何拔高項(xiàng)目形象，成為呼市頂豪？

2、如何增加新渠道，做足圈層營(yíng)銷？目標(biāo)及難點(diǎn)下的項(xiàng)目核心問題難點(diǎn)一：東岸國(guó)際營(yíng)銷執(zhí)行到位，在市場(chǎng)上已經(jīng)建立第一豪宅口碑，現(xiàn)階段項(xiàng)目不具備營(yíng)銷展示條件難點(diǎn)二：戶均總價(jià)不低于1000萬元/套，8個(gè)月銷售27套,高出市場(chǎng)平臺(tái)月均1-2套研究目的1、頂級(jí)豪宅項(xiàng)目如何拔高自身形象，通過那些渠道，實(shí)現(xiàn)成功圈層營(yíng)銷？2、高爾夫別墅如何深挖自身資源，選擇解決路徑，給本案帶來的啟示？頂級(jí)豪宅、拔高形象、渠道選取、圈層營(yíng)銷案例選取原則魯能高爾夫他山之石可以攻玉案例借鑒金地湖城大境歷史數(shù)據(jù):聯(lián)排：25000元/平米；獨(dú)棟：50000元/平米；拔高西北天花板價(jià)格2倍；項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞：頂豪絕版湖景資源湖城大境是西北頂級(jí)豪宅代表；并以絕對(duì)標(biāo)桿的銷售價(jià)格及速度成就自身項(xiàng)目簡(jiǎn)介頂級(jí)品牌+東方文化+國(guó)際名腕，跨界吸引圈層客戶與頂級(jí)的品牌資源嫁接合作賓利新款車系試駕會(huì)；OMEGA名表鑒賞會(huì)；奢侈品特賣會(huì)；頂級(jí)紅酒雪茄品鑒會(huì)；FENIX珠寶之夜；頂級(jí)餐飲“閱江樓”御膳晚宴聯(lián)盟全市高端商家助力圈層甑選對(duì)位明星領(lǐng)銜圈層甄選業(yè)主年齡層所喜歡的費(fèi)玉清現(xiàn)唱引發(fā)口碑熱議；齊豫天籟展示品味的高雅；選擇最能代表東方文化氣質(zhì)同時(shí)享譽(yù)世界的的郎朗、譚盾；與國(guó)內(nèi)最具代表性的東方文化元素結(jié)合西安本土文化名人賈平凹/趙季平等的合作冠名西安音樂廳演出、贊助臺(tái)灣林覺民的《云門舞集》；與朗朗同奏——少兒鋼琴大賽打造圈層生活；品牌嫁接文化聯(lián)誼明星造勢(shì)，樹立頂級(jí)豪宅形象活動(dòng)推廣通過系列化的專場(chǎng)推介會(huì)將渠道客戶分類疏導(dǎo)；迅速鋪排客戶通路通過持續(xù)性系列化活動(dòng)迅速網(wǎng)羅渠道客戶，達(dá)成認(rèn)知：周末：世界杯狂歡節(jié)，清涼夏日、游園會(huì)、惠賓苑產(chǎn)品推介會(huì)、ECCO健步走等持續(xù)性節(jié)點(diǎn)活動(dòng)；晚間：針對(duì)專項(xiàng)拓展渠道，做客戶專場(chǎng)推介會(huì)，向銀行，業(yè)內(nèi)，媒體，合作公司傳遞聯(lián)動(dòng)政策，達(dá)到項(xiàng)目鋪排聯(lián)動(dòng)；銀行專場(chǎng)推介會(huì)；業(yè)內(nèi)專場(chǎng)推介會(huì)；媒體專場(chǎng)推介會(huì)；合作單位推介會(huì)；老業(yè)主答謝專場(chǎng)；寫字樓高峰期巡展；旅游區(qū)周末派單；藝術(shù)季學(xué)校派單系列專場(chǎng)推介會(huì)將本地高端客戶一網(wǎng)打盡渠道拓展成功拓展陜北渠道；并對(duì)渠道拓展模式不斷創(chuàng)新，積累出一套行之有效的渠道策略拓展方式：目的：維系大客戶，拓展新客戶動(dòng)作：陜北深入拜訪，帶沙盤駐扎分展場(chǎng)，形象講解1、宴請(qǐng)陜北領(lǐng)袖客戶、資源客戶、金地老業(yè)主：2、陜北酒店、會(huì)所等中高端場(chǎng)所巡展；3、深入神木高端高端小區(qū)布展、宣傳；4、組織專場(chǎng)推介會(huì)，集中推介深赴陜北腹地：神木、府谷、靖邊拜訪成交客戶中意見領(lǐng)袖；主動(dòng)出擊維系大客戶，通過拜訪宴請(qǐng)?bào)w現(xiàn)客戶尊貴，拓展方式不斷創(chuàng)新升級(jí)，從最初的宴請(qǐng)到大規(guī)模產(chǎn)品推介會(huì)及外展場(chǎng)進(jìn)駐，陜北渠道成為費(fèi)效比最高的一個(gè)有效渠道；外地高端客戶的有效拓展渠道拓展采用頂級(jí)品牌嫁接的方式，依托明星大事件造勢(shì)，達(dá)到拔高項(xiàng)目形象的目的，同時(shí)采用內(nèi)外地雙管齊下的專場(chǎng)推介會(huì)的形式網(wǎng)羅跨行業(yè)高端人群?jiǎn)⑹景胃咝蜗螅浩放萍藿游幕?lián)誼明星造勢(shì)；頂級(jí)品牌+東方文化+國(guó)際名腕，跨界吸引圈層客戶渠道拓展：本地外地客戶雙管齊下，通過系列化的專場(chǎng)推介會(huì)將渠道客戶分類疏導(dǎo)，外地市場(chǎng)針對(duì)領(lǐng)袖客戶拔高形象：品牌嫁接文化聯(lián)誼明星造勢(shì)；頂級(jí)品牌+東方文化+國(guó)際名腕，跨界吸引圈層客戶啟示1渠道拓展：本地外地客戶雙管齊下，通過系列化的專場(chǎng)推介會(huì)將渠道客戶分類疏導(dǎo)，外地市場(chǎng)針對(duì)領(lǐng)袖客戶啟示2案例啟示位置：三亞灣二線海景規(guī)模：魯能三亞灣度假區(qū)規(guī)劃用地6.9平方公里，高爾夫別墅1期總建面4.8萬平米獨(dú)有資源和特有優(yōu)勢(shì)：純別墅社區(qū)、北側(cè)為區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的高爾夫球場(chǎng)，魯能三亞灣度假區(qū)綜合娛樂配套：游艇會(huì)、美麗城產(chǎn)品特色：高爾夫別墅魯能三亞灣是三亞最大規(guī)模、集高爾夫資源及休閑娛樂配套于一體的、復(fù)合型高尚度假社區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介利用魯能地產(chǎn)在全國(guó)各地項(xiàng)目積累的客戶資源，特別是北京、東北、長(zhǎng)三角各地的客戶資源；方式：DM、俱樂部期刊夾頁(yè)、短信，魯能會(huì)會(huì)刊深度挖掘魯能集團(tuán)全國(guó)客戶網(wǎng)絡(luò)渠道深挖1、采取主動(dòng)拓展方式獲取高爾夫會(huì)員資料；2、在高爾夫客戶聚集的地方放置本項(xiàng)目的信息；3、與北方高爾夫球會(huì)在舉辦賽事時(shí)采用冠名等方式建立在高爾夫業(yè)內(nèi)的聲望；4、在球會(huì)會(huì)刊上做本項(xiàng)目廣告大力發(fā)展聯(lián)合球會(huì)數(shù)量，獲取會(huì)員資料，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群基數(shù)渠道深挖關(guān)鍵點(diǎn)：1、項(xiàng)目宣傳資料進(jìn)酒店2、采用冠名的形式與酒店聯(lián)合舉辦活動(dòng)利用宣傳資料，冠名，聯(lián)合舉辦活動(dòng)的形式將三亞本地星級(jí)酒店一網(wǎng)打盡渠道深挖一方面深度整合挖掘集團(tuán)自身相應(yīng)資源，擴(kuò)大目標(biāo)客戶基數(shù)；另一方面一網(wǎng)打盡高端客戶獲知項(xiàng)目的渠道啟示渠道1：深度挖掘太偉集團(tuán)全國(guó)范圍客戶網(wǎng)絡(luò)渠道2：擴(kuò)大聯(lián)合球會(huì)數(shù)量，獲取更多會(huì)員資料，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群基數(shù)渠道3：將本地的星級(jí)酒店及高端生活消費(fèi)場(chǎng)地一網(wǎng)打盡

CONTENTS:客戶研究營(yíng)銷戰(zhàn)略及策略執(zhí)行強(qiáng)勢(shì)稀缺資源極致化利用，占據(jù)豪宅金字塔頂端，樹立排他終極別墅居住標(biāo)準(zhǔn)體系資源價(jià)值【資源價(jià)值體系】大青山內(nèi)蒙之魂，上風(fēng)上水，龍脈所在國(guó)家自然保護(hù)區(qū)，水源保護(hù)地綠樹、藍(lán)天，無污染，天然氧吧風(fēng)水龍脈獨(dú)一無二生態(tài)宜居高爾夫財(cái)富階層專享最健康，最具挑戰(zhàn)的運(yùn)動(dòng)3000畝原生態(tài)綠化，18個(gè)湖彰顯身份健康刺激強(qiáng)勢(shì)景觀呼市唯一山地高爾夫未來不再有經(jīng)典稀缺龍脈稀缺身份健康產(chǎn)品價(jià)值【產(chǎn)品價(jià)值體系】規(guī)模一期僅39套獨(dú)棟別墅純獨(dú)棟別墅稀缺典藏終極居所純粹圈層內(nèi)部空間闊綽，2畝庭院，220平米地下室豪張思豪宅專家通力打造舒適合理品質(zhì)保障產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品組合產(chǎn)品戶型景觀園林結(jié)合山地原生態(tài)景觀巧奪天工整體風(fēng)格純粹托斯卡納山地風(fēng)情品味宜居稀缺品味圈層宜居消費(fèi)者：他們買什么？項(xiàng)目能夠給客戶帶來什么利益項(xiàng)目本身價(jià)值點(diǎn)客戶利益需求F項(xiàng)目本身的特性/屬性大青山保護(hù)區(qū)原生態(tài)天然景觀高爾夫景觀純獨(dú)棟A相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)稀缺自然資源純粹獨(dú)棟別墅社區(qū)高爾夫作為圈層載體B帶給客戶的利益需求資源占有品味生活健康宜居圈層標(biāo)簽身份象征通過FAB模型對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)一步提煉價(jià)值梳理Sun（陽光）Story（傳奇）Sport（運(yùn)動(dòng)）Stream（溪流）5S別墅Scenery（景觀）國(guó)際5S級(jí)別墅驚現(xiàn)青城引進(jìn)別墅的“5S”國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，建立青城別墅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值梳理頂尖終極生活——與青山、綠地、高爾夫有緣，別墅典藏形象定位終極版山地高爾夫純獨(dú)棟別墅中國(guó)·呼和浩特備選案名方向一（圍繞項(xiàng)目自身資源優(yōu)勢(shì)）：太偉*果嶺莊園、太偉*青山一品方向二（舶來國(guó)際）：托斯卡納、蒙馬特莊園方向三（精神層面）：御府公館、1、項(xiàng)目前期以高爾夫及環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)力，吸引知富階層人群；以強(qiáng)勢(shì)稀缺的資源作為爆破點(diǎn)拔高項(xiàng)目形象，同時(shí)增加客戶體驗(yàn)感；引進(jìn)國(guó)際5S別墅標(biāo)準(zhǔn)，建立排他性的終極別墅生活體系高端渠道深耕，結(jié)合太偉集團(tuán)資源，與聯(lián)盟球場(chǎng)結(jié)合，擴(kuò)大高端客戶層面；2、項(xiàng)目中期以圈層營(yíng)銷擴(kuò)大客戶層級(jí)，形成口碑傳播，客戶基數(shù)不斷變大；依靠領(lǐng)袖型客戶，結(jié)合政、商活動(dòng)舉辦圈層營(yíng)銷活動(dòng)；開展老帶新活動(dòng)，老帶新活動(dòng)體現(xiàn)老客戶的尊崇、身份、尊貴；3、后期依靠社區(qū)成熟度吸引客戶；看得見的園林景觀；看得見的圈層（你的鄰居是CEO）貼心物業(yè)服務(wù)、智能安防系統(tǒng)；站位頂豪，樹立標(biāo)準(zhǔn)，深耕渠道核心策略本階段核心策略建立標(biāo)準(zhǔn)精準(zhǔn)渠道站位頂豪策略站位頂豪項(xiàng)目的先天質(zhì)素決定了項(xiàng)目的地位精準(zhǔn)渠道充分利用渠道資源有效傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值建立標(biāo)準(zhǔn)本案是市場(chǎng)不可超越的，以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)建立5S別墅終極生活體系標(biāo)準(zhǔn)策略演繹占頂豪強(qiáng)傳遞快消化實(shí)現(xiàn)“高價(jià)值”問題核心突破“高速度”讓“客戶認(rèn)可”[形象策略][展示策略][推售策略]實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目影響力、價(jià)值傳遞實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo)、銷售目標(biāo)解決策略[推廣策略]Q：1、如何拔高項(xiàng)目形象，成為呼市頂豪？

2、如何增加新渠道，做足圈層營(yíng)銷？形象策略大事件爆破起勢(shì)，分階段主題訴求，建立市場(chǎng)頂豪形象占頂豪強(qiáng)傳遞快消化實(shí)現(xiàn)“高價(jià)值”問題核心突破“高速度”讓“客戶認(rèn)可”[形象策略]解決策略公關(guān)活動(dòng)及線上推廣橫空出世，大活動(dòng)爆破豪宅起勢(shì)；分階段主題打造，穩(wěn)步確立頂豪形象！形象主題主線：強(qiáng)勢(shì)稀缺資源+5S體系+頂尖圈層

———演繹青山原著的終極別墅生活造勢(shì)主題：山地、高爾夫主題：終極生活方式第三階段：巔峰產(chǎn)品7月中9月中主題：強(qiáng)勢(shì)亮相儀式第一階段：盛世亮相5月底巔峰活動(dòng)第二階段：地段傳奇形象建立期產(chǎn)品炒作期終極別墅生活方式演繹期盛世亮相

產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨財(cái)富論壇樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月舉辦時(shí)間：11年6月初；活動(dòng)目的：結(jié)合項(xiàng)目自身建立的排他性5S別墅標(biāo)準(zhǔn)，重新梳理財(cái)富衡量標(biāo)準(zhǔn)，釋放產(chǎn)品信息的同時(shí)樹立項(xiàng)目形象活動(dòng)出席人：楊瀾、內(nèi)蒙商界影響人物、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，媒體：電視、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等；活動(dòng)地點(diǎn)：內(nèi)蒙飯店或香格里拉名人效應(yīng)+5S別墅標(biāo)準(zhǔn)+產(chǎn)品信息傳遞形象建立期產(chǎn)品炒作期終極別墅生活方式演繹期地段傳奇

山地高爾夫名人邀請(qǐng)賽樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月舉辦時(shí)間：11年8月初；活動(dòng)目的：借助名人效應(yīng)，穩(wěn)固項(xiàng)目頂豪形象，有效展示高爾夫景觀與平臺(tái)資源價(jià)值活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目高爾夫球場(chǎng)出席人;高爾夫的名人、會(huì)員、意向及潛在客戶、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)媒體：電視、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等；名人炒作+山地、高爾夫價(jià)值傳遞形象建立期產(chǎn)品炒作期終極別墅生活方式演繹期巔峰產(chǎn)品

樣板間亮相儀式+奢侈品牌活動(dòng)樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月舉辦時(shí)間：11年9月中；活動(dòng)目的：嫁接奢侈品牌，穩(wěn)固頂豪形象，現(xiàn)場(chǎng)釋放具有沖擊力的展示效果活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)出席人;奢侈品牌領(lǐng)導(dǎo)、代言人、會(huì)員、意向及潛在客戶；（品牌備選愛馬仕、阿瑪尼、路虎等）媒體：電視、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等；奢侈品牌嫁接+樣板間展示展示策略差異化展示占頂豪強(qiáng)傳遞快消化實(shí)現(xiàn)“高價(jià)值”問題核心突破“高速度”讓“客戶認(rèn)可”解決策略[展示策略]頭等艙服務(wù)系統(tǒng)產(chǎn)異化現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)造場(chǎng)展示1：頭等艙服務(wù)系統(tǒng)——物業(yè)服務(wù)+銷售服務(wù)全體物業(yè)服務(wù)人員舉止端莊，見到客戶主動(dòng)打招呼，形成“多對(duì)一”服務(wù)，建立客戶資料管理系統(tǒng)水吧工作人員著裝整潔，主動(dòng)向客戶提供咖啡、紅酒、茶點(diǎn)等服務(wù)銷售代表空乘服務(wù)，著裝體現(xiàn)職業(yè)感樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月展示2：呼市第一私家大道——項(xiàng)目入口及外延改造樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月作出一件不用我說，讓你懂的事件未到項(xiàng)目，先感覺到氣勢(shì)，形成豪宅領(lǐng)地，充滿儀式與莊重感入口處設(shè)立項(xiàng)目標(biāo)示，建立精神堡壘項(xiàng)目外延一公里路段種上綠植配以鮮花，有效路段的節(jié)點(diǎn)控制讓客戶感知無限未來完工時(shí)間：7月底，8月初展示3：實(shí)景樣板間——實(shí)物擺放，營(yíng)造生活情景樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月樣板間設(shè)計(jì)要求尊重目標(biāo)客戶的偏好，項(xiàng)目的大氣、尊貴風(fēng)范，采用歐式風(fēng)格注意內(nèi)部配飾及家私的搭配，體現(xiàn)品味奢華，不要求貼金式奢華體現(xiàn)每個(gè)功能間的角色設(shè)定，深入其境庭院、陽臺(tái)、露臺(tái)等附加值空間重點(diǎn)渲染生活情景，引起客戶遐想采用品牌實(shí)物擺放展示4：景觀示范區(qū)——所見即所得，刺激購(gòu)買4月5月6月7月8月9月10月11月12月樣板區(qū)設(shè)計(jì)要求：展示不到位，寧可推遲公開嚴(yán)格把關(guān)施工單位強(qiáng)調(diào)綠植、小品、路面，增加花卉，減少大樹，體現(xiàn)自然性、情趣性重視水景打造，雖少卻精路面采用不同材質(zhì)，增加綠蔭，營(yíng)造私家路氣氛和靜謐感覺10月中旬完工展示5：導(dǎo)視系統(tǒng)——高端、統(tǒng)一、美觀樣板間開放4月5月6月7月8月9月10月11月12月圍擋圍擋綠植包裝現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視會(huì)所周邊圍擋必須更換增加關(guān)于項(xiàng)目本身信息及必要指引整體圍擋品質(zhì)高端、形式統(tǒng)一，視覺美觀展示完工時(shí)間9月上旬差異展示關(guān)鍵點(diǎn)：高爾夫資源——將高爾夫景觀充分展示在客戶到訪接待的過程中，增加高爾夫球場(chǎng)體驗(yàn)之旅；在展示高爾夫資源景觀的同時(shí)，拉近與客戶之間的距離，增加溝通時(shí)間可以選擇陪同客戶坐球車逛球場(chǎng)，在不影響會(huì)員打球的同時(shí)可以隨時(shí)駐足體驗(yàn)推廣策略高舉高打，線上高端主流媒體發(fā)生樹立頂豪形象，線下拓展渠道圈層營(yíng)銷占頂豪強(qiáng)傳遞快消化實(shí)現(xiàn)“高價(jià)值”問題核心突破“高速度”讓“客戶認(rèn)可”解決策略[推廣策略]線上捆綁主流高端媒體，打造高占位線下精準(zhǔn)深挖圈層渠道，實(shí)現(xiàn)電訪率主流媒體緊密配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)烈釋放市場(chǎng)聲音，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)頂豪形象線上推廣第一階段：形象立勢(shì)期2011年5月中旬~6月末未曾現(xiàn)，不再有/此前所享，皆屬平常太偉*果嶺莊園耀世登場(chǎng)，恭迎品鑒！第二階段：形象拔升期2011年7－8月國(guó)際5S別墅驚現(xiàn)青城第三階段：形象穩(wěn)固期2011年9－10月只有稀缺，才能私享，方可傳承情景樣板間盛情開放！第四階段：形象成熟期2011年10－12月別墅的終極生活就在這里/居于山，隱于宅，樂于天下?lián)屨紡?qiáng)勢(shì)資源和高端窄眾渠道強(qiáng)勢(shì)戶外資源的價(jià)值排序：內(nèi)蒙古飯店、香格里拉酒店酒店、呼市機(jī)場(chǎng)外圍圍擋、候機(jī)廳圍擋、首都機(jī)場(chǎng)內(nèi)蒙候機(jī)廳，到達(dá)精準(zhǔn)對(duì)接目標(biāo)客戶群。線上推廣青山原著青山原著建立國(guó)際5S別墅體系線下推廣Sun（陽光）Story（傳奇）Sport（運(yùn)動(dòng)）Stream（溪流）5S別墅Scenery（景觀）景觀：3000畝原生態(tài)自然山地景觀，融入高爾夫球場(chǎng)綠化，天然人工一氣呵成、鬼斧神工，給你帶來無窮的健康空氣、負(fù)氧離子等溪流：18個(gè)人工景觀湖景，生動(dòng)靈秀運(yùn)動(dòng)：頂尖人群的專屬貴族運(yùn)動(dòng)，高爾夫，綠色鴉片，讓你在健康上不輸給對(duì)手陽光：偌大的山地、球場(chǎng)、湖景，處處洋溢著第一縷來自內(nèi)蒙的陽光，舒心，愜意傳奇：真正頂尖人群的圈層，在演繹眾多傳奇的同時(shí)，在互惠發(fā)生關(guān)系的圈子里會(huì)繼續(xù)述說著內(nèi)蒙的未來渠道拓展，深挖集團(tuán)自身資源，擴(kuò)展聯(lián)盟球場(chǎng)數(shù)量，舉辦專場(chǎng)推介會(huì)線下推廣1、集團(tuán)各高爾夫球會(huì)會(huì)員資源——邀請(qǐng)賽等（集團(tuán)內(nèi)部資源三個(gè)球場(chǎng)）；2、聯(lián)盟球場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目信息推介（25家以北方球場(chǎng)為主）；各球場(chǎng)會(huì)員資源渠道深耕，到包頭、鄂爾多斯等城市開展產(chǎn)品推介，7、9、11月分別在呼市、鄂爾多斯、包頭舉辦三場(chǎng)；高端推介活動(dòng)城市推介線下推廣系列暖場(chǎng)活動(dòng)，品牌嫁接線下推廣奢侈品牌·貴族標(biāo)簽?zāi)康模杭藿痈叨松莩奁放疲掷m(xù)舉辦暖場(chǎng)活動(dòng)，貴族標(biāo)簽制造尊屬感，吸引客戶到訪，制造旺場(chǎng)氛圍，增加現(xiàn)場(chǎng)賣壓，促進(jìn)成交時(shí)間：10~12月周末推售策略建立內(nèi)部別墅產(chǎn)品價(jià)值梯度體系，自動(dòng)分流客戶占頂豪強(qiáng)傳遞快消化實(shí)現(xiàn)“高價(jià)值”問題核心突破“高速度”讓“客戶認(rèn)可”解決策略[推售策略]建立內(nèi)部別墅產(chǎn)品價(jià)值梯度體系樹立明星產(chǎn)品形象及價(jià)格標(biāo)桿推售策略內(nèi)部產(chǎn)品細(xì)分，樹立明星產(chǎn)品，主力去化現(xiàn)牛流產(chǎn)品具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。客戶需求性強(qiáng)、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源。客戶需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨高價(jià)值貢獻(xiàn)度相對(duì)市場(chǎng)份額高速度、資金保證高價(jià)值保證明星現(xiàn)金牛瘦狗嬰兒CBBAA明星產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品樓王定價(jià)策略結(jié)合項(xiàng)目資源條件，同時(shí)考慮工程和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)制定內(nèi)部產(chǎn)品價(jià)格梯度定價(jià)策略單套總價(jià)按單價(jià)*地上建筑面積計(jì)算價(jià)格按銷售平米定價(jià)關(guān)于銷售的價(jià)格