資產(chǎn)評估師考試重點(diǎn)難點(diǎn)突破策略試題及真題考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：資產(chǎn)評估師考試重點(diǎn)難點(diǎn)突破策略試題及真題考核對象：資產(chǎn)評估師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法適用于所有類型資產(chǎn)的價(jià)值評估。2.市場法評估中，可比案例的選取應(yīng)優(yōu)先考慮時(shí)間相近的交易案例。3.收益法評估中，永續(xù)年金折現(xiàn)率應(yīng)高于短期貸款利率。4.資產(chǎn)評估中的功能折舊是指因技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值下降。5.評估報(bào)告的復(fù)核應(yīng)由參與評估項(xiàng)目的人員獨(dú)立完成。6.資產(chǎn)評估中的重置成本是指重新購建相同功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。7.土地評估中的“三通一平”是指通路、通電、通水及場地平整。8.評估中的“謹(jǐn)慎原則”要求對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行保守估計(jì)。9.企業(yè)整體價(jià)值評估應(yīng)考慮非經(jīng)營性資產(chǎn)的影響。10.資產(chǎn)評估中的“公允價(jià)值”是指市場參與者在交易中愿意支付的價(jià)格。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法最適合評估無形資產(chǎn)的價(jià)值？A.成本法B.市場法C.收益法D.重置成本法2.資產(chǎn)評估中的“功能性貶值”主要指什么？A.自然損耗B.技術(shù)過時(shí)C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化D.管理不善3.評估報(bào)告的法定有效期通常是多久？A.1年B.2年C.3年D.5年4.土地評估中的“基準(zhǔn)地價(jià)”是指什么？A.平均地價(jià)B.最高地價(jià)C.最低地價(jià)D.市場地價(jià)5.企業(yè)整體價(jià)值評估中，通常不考慮的因素是？A.經(jīng)營性資產(chǎn)B.非經(jīng)營性資產(chǎn)C.資產(chǎn)負(fù)債率D.市場利率6.資產(chǎn)評估中的“重置成本”與“再生成本”的區(qū)別在于？A.重置成本考慮技術(shù)進(jìn)步，再生成本不考慮B.重置成本不考慮技術(shù)進(jìn)步，再生成本考慮C.兩者無區(qū)別D.重置成本高于再生成本7.評估中的“可比案例”應(yīng)滿足什么條件？A.交易時(shí)間相近B.資產(chǎn)類型相同C.交易價(jià)格合理D.以上都是8.資產(chǎn)評估中的“經(jīng)濟(jì)性貶值”主要指什么？A.自然損耗B.市場需求下降C.技術(shù)過時(shí)D.管理不善9.評估報(bào)告的復(fù)核應(yīng)由誰完成？A.評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.參與評估的項(xiàng)目人員C.外部審計(jì)師D.評估行業(yè)協(xié)會10.資產(chǎn)評估中的“公允價(jià)值”與“市場價(jià)值”的區(qū)別在于？A.公允價(jià)值考慮交易雙方無強(qiáng)制交易，市場價(jià)值不考慮B.市場價(jià)值考慮交易雙方無強(qiáng)制交易，公允價(jià)值不考慮C.兩者無區(qū)別D.公允價(jià)值高于市場價(jià)值三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法需要考慮哪些因素？A.購置成本B.累計(jì)折舊C.功能性貶值D.經(jīng)濟(jì)性貶值2.市場法評估中，選擇可比案例應(yīng)考慮哪些因素？A.交易時(shí)間B.資產(chǎn)狀況C.交易目的D.市場環(huán)境3.收益法評估中，收益預(yù)測應(yīng)考慮哪些因素？A.行業(yè)趨勢B.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C.資產(chǎn)負(fù)債率D.市場利率4.資產(chǎn)評估中的貶值類型包括哪些？A.自然損耗B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.管理性貶值5.評估報(bào)告的編制應(yīng)包含哪些內(nèi)容？A.評估目的B.評估方法C.評估假設(shè)D.評估結(jié)論6.土地評估中的“三通一平”具體指什么？A.通路B.通電C.通水D.場地平整7.企業(yè)整體價(jià)值評估中，通?？紤]的因素包括？A.經(jīng)營性資產(chǎn)B.非經(jīng)營性資產(chǎn)C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.資本結(jié)構(gòu)8.資產(chǎn)評估中的“公允價(jià)值”應(yīng)滿足什么條件？A.交易雙方自愿B.信息對稱C.市場條件正常D.評估假設(shè)合理9.評估中的“謹(jǐn)慎原則”要求考慮哪些因素？A.資產(chǎn)價(jià)值保守估計(jì)B.風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)C.資產(chǎn)負(fù)債率D.市場利率10.資產(chǎn)評估中的“重置成本”與“再生成本”的區(qū)別在于？A.重置成本考慮技術(shù)進(jìn)步，再生成本不考慮B.重置成本不考慮技術(shù)進(jìn)步，再生成本考慮C.兩者無區(qū)別D.重置成本高于再生成本四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某企業(yè)擬出售一臺機(jī)器設(shè)備，該設(shè)備原值100萬元，已使用5年，預(yù)計(jì)使用年限10年，殘值率5%。評估時(shí)，市場上同類全新設(shè)備價(jià)格為80萬元，該設(shè)備因技術(shù)過時(shí)導(dǎo)致功能貶值10%，因市場不景氣導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值5%。要求采用成本法和市場法評估該設(shè)備價(jià)值。案例二：某公司擬收購另一家公司，評估其整體價(jià)值。評估時(shí)，該公司年凈利潤為500萬元，預(yù)計(jì)未來3年收益分別為550萬元、600萬元、650萬元，從第4年開始永續(xù)增長，增長率為5%。折現(xiàn)率為10%。要求采用收益法評估該公司整體價(jià)值。案例三：某地塊面積1000平方米，評估時(shí)周邊同類土地平均地價(jià)為8000元/平方米，但該地塊因交通不便導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值10%，因基礎(chǔ)設(shè)施不完善導(dǎo)致功能性貶值5%。要求采用市場法評估該地塊價(jià)值。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述資產(chǎn)評估中的“謹(jǐn)慎原則”及其在評估實(shí)踐中的應(yīng)用。2.論述資產(chǎn)評估中市場法、收益法和成本法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.×（成本法適用于有活躍市場的資產(chǎn)，但無形資產(chǎn)等難以適用）2.√3.√（永續(xù)年金折現(xiàn)率應(yīng)高于無風(fēng)險(xiǎn)利率，通常高于短期貸款利率）4.√5.×（復(fù)核應(yīng)由未參與評估的人員完成）6.√7.√8.√9.√10.√解析：-第1題：成本法適用于缺乏活躍市場的資產(chǎn)，如無形資產(chǎn)等難以適用。-第5題：復(fù)核應(yīng)由未參與評估的人員獨(dú)立完成，以避免利益沖突。二、單選題1.C（無形資產(chǎn)價(jià)值主要取決于未來收益，收益法最適用）2.B3.B（法定有效期通常為2年）4.A5.B（非經(jīng)營性資產(chǎn)通常不計(jì)入整體價(jià)值）6.A7.D8.B9.A10.A（公允價(jià)值考慮無強(qiáng)制交易，市場價(jià)值不考慮）解析：-第1題：無形資產(chǎn)價(jià)值評估主要基于未來收益，收益法最適用。-第9題：復(fù)核應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或未參與評估的項(xiàng)目人員完成。三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C,D4.A,B,C5.A,B,C,D6.A,B,C,D7.A,B,C,D8.A,B,C,D9.A,B,C10.A,B解析：-第4題：管理性貶值不屬于資產(chǎn)貶值類型。-第10題：重置成本考慮技術(shù)進(jìn)步，再生成本不考慮。四、案例分析案例一：-成本法：重置成本=80萬元，功能性貶值=80×10%=8萬元，經(jīng)濟(jì)性貶值=80×5%=4萬元，評估價(jià)值=80-8-4=68萬元。-市場法：評估價(jià)值=80×(1-10%)×(1-5%)=68萬元。案例二：-收益法：第1年收益折現(xiàn)=550/(1+10%)^1=500萬元，第2年收益折現(xiàn)=600/(1+10%)^2=495.45萬元，第3年收益折現(xiàn)=650/(1+10%)^3=478.30萬元，第4年后永續(xù)收益折現(xiàn)=[650×(1+5%)/(10%-5%)]/(1+10%)^3=1276.50萬元，總價(jià)值=500+495.45+478.30+1276.50=2750.25萬元。案例三：-市場法：評估價(jià)值=8000×1000×(1-10%)×(1-5%)=720萬元。五、論述題1.謹(jǐn)慎原則及其應(yīng)用謹(jǐn)慎原則要求評估人員在評估過程中保持客觀、保守，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)，避免高估。在評估實(shí)踐中，謹(jǐn)慎原則主要體現(xiàn)在：-對資產(chǎn)價(jià)值采用保守估計(jì)，如折舊計(jì)提充分；-對未來收益采用保守預(yù)測，如考慮風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；-對市場條件進(jìn)行保守判斷，如考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。2.三種評估方法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)-市場法：適用于有活躍市場的資產(chǎn)，優(yōu)點(diǎn)是客觀，缺點(diǎn)是可比案例難尋。-收益法：適用于能產(chǎn)生穩(wěn)定收益的資產(chǎn)，優(yōu)點(diǎn)是考慮