土地估價(jià)實(shí)務(wù)操作技能考核評(píng)分細(xì)則試題沖刺卷考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：土地估價(jià)實(shí)務(wù)操作技能考核評(píng)分細(xì)則試題沖刺卷考核對(duì)象：土地估價(jià)行業(yè)從業(yè)者、相關(guān)專業(yè)學(xué)生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指估價(jià)對(duì)象在當(dāng)前法律、政策條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益。2.土地估價(jià)報(bào)告中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于所有類型的土地估價(jià)項(xiàng)目。3.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設(shè)的土地或缺乏市場(chǎng)交易案例的地塊。4.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價(jià)。5.土地估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)假設(shè)前提”必須明確說(shuō)明，且不得隨意變更。6.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要選取至少3個(gè)可比案例，且交易日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。7.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于待開發(fā)土地的估價(jià)，需考慮開發(fā)成本和銷售收益。8.土地估價(jià)報(bào)告中的“土地權(quán)利狀況”僅包括土地使用權(quán)性質(zhì)，不包括他項(xiàng)權(quán)利。9.土地估價(jià)中的“土地增值收益”是指土地價(jià)值因市場(chǎng)因素變化而產(chǎn)生的增值部分。10.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”由政府定期公布，是區(qū)域土地平均價(jià)格。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本法D.路線價(jià)法2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則的核心是（）。A.法律允許B.經(jīng)濟(jì)可行C.社會(huì)效益最大化D.以上都是3.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，修正系數(shù)主要考慮的因素不包括（）。A.土地用途B.交通條件C.土地權(quán)利性質(zhì)D.容積率4.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于（）。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.待開發(fā)土地D.住宅用地5.土地估價(jià)報(bào)告中，需要重點(diǎn)說(shuō)明的假設(shè)前提不包括（）。A.土地用途合法B.交易公平C.市場(chǎng)條件穩(wěn)定D.土地權(quán)利無(wú)爭(zhēng)議6.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”中，交易日期修正主要考慮（）。A.時(shí)間價(jià)值B.政策變化C.市場(chǎng)供需D.以上都是7.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于（）。A.新開發(fā)土地B.老城區(qū)土地C.商業(yè)用地D.住宅用地8.土地估價(jià)報(bào)告中的“土地權(quán)利狀況”不包括（）。A.土地使用權(quán)性質(zhì)B.他項(xiàng)權(quán)利限制C.土地用途規(guī)劃D.土地開發(fā)程度9.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于（）。A.工業(yè)用地B.商業(yè)用地C.公益性用地D.農(nóng)用地10.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”修正法中，區(qū)域因素修正主要考慮（）。A.交通條件B.土地用途C.容積率D.以上都是三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需要考慮的因素包括（）。A.法律允許B.經(jīng)濟(jì)可行C.社會(huì)效益D.市場(chǎng)需求E.技術(shù)可能2.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要選取可比案例，主要考慮的因素包括（）。A.土地用途B.交易日期C.土地權(quán)利性質(zhì)D.區(qū)域位置E.容積率3.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.利息成本D.銷售費(fèi)用E.土地增值收益4.土地估價(jià)報(bào)告中，需要說(shuō)明的假設(shè)前提包括（）。A.土地用途合法B.交易公平C.市場(chǎng)條件穩(wěn)定D.土地權(quán)利無(wú)爭(zhēng)議E.土地開發(fā)程度5.土地估價(jià)中的“收益還原法”需要考慮的因素包括（）。A.土地年收益B.還原利率C.土地使用年限D(zhuǎn).土地增值收益E.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)6.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”修正法中，修正系數(shù)主要考慮的因素包括（）。A.土地用途B.區(qū)域位置C.容積率D.交通條件E.土地權(quán)利性質(zhì)7.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售收益D.利息成本E.土地增值收益8.土地估價(jià)報(bào)告中，需要說(shuō)明的土地權(quán)利狀況包括（）。A.土地使用權(quán)性質(zhì)B.他項(xiàng)權(quán)利限制C.土地用途規(guī)劃D.土地開發(fā)程度E.土地權(quán)利期限9.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”中，交易日期修正主要考慮（）。A.時(shí)間價(jià)值B.政策變化C.市場(chǎng)供需D.經(jīng)濟(jì)環(huán)境E.社會(huì)因素10.土地估價(jià)中的“成本法”適用于（）。A.新開發(fā)土地B.老城區(qū)土地C.商業(yè)用地D.住宅用地E.農(nóng)用地四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一宗工業(yè)用地，面積為5000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為商業(yè)用地。該地塊最近三年無(wú)交易案例，但周邊類似地塊的交易價(jià)格如下：-案例A：2000平方米商業(yè)用地，交易價(jià)格800萬(wàn)元，交易日期為2022年，土地使用年限為40年。-案例B：3000平方米商業(yè)用地，交易價(jià)格1200萬(wàn)元，交易日期為2023年，土地使用年限為50年。-案例C：2500平方米商業(yè)用地，交易價(jià)格950萬(wàn)元，交易日期為2022年，土地使用年限為50年。假設(shè)該地塊規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地使用年限為50年，還原利率為6%，基準(zhǔn)地價(jià)為800元/平方米（商業(yè)用地）。請(qǐng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估該地塊的價(jià)值。案例二：某城市一宗待開發(fā)土地，面積為3000平方米，土地使用權(quán)年限為40年，現(xiàn)狀用途為農(nóng)用地，規(guī)劃用途為住宅用地。該地塊需進(jìn)行“三通一平”開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)成本為2000萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為土地價(jià)值的5%，銷售周期為2年，土地增值收益率為10%。假設(shè)土地取得成本為3000萬(wàn)元，還原利率為6%，請(qǐng)采用剩余法評(píng)估該地塊的價(jià)值。案例三：某城市一宗新建住宅用地，面積為2000平方米，土地使用權(quán)年限為70年，現(xiàn)狀用途為住宅用地，交易價(jià)格為6000萬(wàn)元。該地塊開發(fā)成本為4000萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為土地價(jià)值的5%，銷售周期為1.5年，土地增值收益率為8%。假設(shè)還原利率為6%，請(qǐng)采用收益還原法評(píng)估該地塊的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價(jià)中“最高最佳使用”原則的應(yīng)用要點(diǎn)及其在估價(jià)報(bào)告中的體現(xiàn)。2.論述土地估價(jià)中“市場(chǎng)比較法”的應(yīng)用步驟及其注意事項(xiàng)。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于區(qū)域土地評(píng)估，具體地塊需結(jié)合其他方法）3.√4.√5.√6.√7.√8.×（包括他項(xiàng)權(quán)利）9.√10.×（基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格，具體地塊需修正）二、單選題1.D2.D3.C4.C5.B6.D7.A8.D9.B10.A三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B四、案例分析案例一：1.計(jì)算可比案例修正系數(shù)：-案例A：交易日期修正（2022-2023=-1年，系數(shù)0.95），用途修正（工業(yè)→商業(yè)，系數(shù)1.2），年限修正（40-50=-10年，系數(shù)0.9），容積率修正（假設(shè)容積率1.0，系數(shù)1.0），綜合系數(shù)=0.95×1.2×0.9×1.0=1.034。-案例B：交易日期修正（2023-2023=0年，系數(shù)1.0），用途修正（工業(yè)→商業(yè)，系數(shù)1.2），年限修正（50-50=0年，系數(shù)1.0），容積率修正（假設(shè)容積率1.0，系數(shù)1.0），綜合系數(shù)=1.0×1.2×1.0×1.0=1.2。-案例C：交易日期修正（2022-2023=-1年，系數(shù)0.95），用途修正（工業(yè)→商業(yè)，系數(shù)1.2），年限修正（50-50=0年，系數(shù)1.0），容積率修正（假設(shè)容積率1.0，系數(shù)1.0），綜合系數(shù)=0.95×1.2×1.0×1.0=1.14。2.計(jì)算修正后價(jià)格：-案例A：800萬(wàn)元×1.034=827.2萬(wàn)元-案例B：1200萬(wàn)元×1.2=1440萬(wàn)元-案例C：950萬(wàn)元×1.14=1083萬(wàn)元3.計(jì)算平均值：（827.2+1440+1083）/3=1167.73萬(wàn)元估價(jià)結(jié)果：1167.73萬(wàn)元×5000平方米/3000平方米=1946.22萬(wàn)元案例二：1.計(jì)算土地增值收益：土地增值收益=3000萬(wàn)元×10%=300萬(wàn)元土地總價(jià)值=3000萬(wàn)元+300萬(wàn)元=3300萬(wàn)元2.計(jì)算剩余價(jià)值：銷售價(jià)格=3300萬(wàn)元×(1-5%)=3135萬(wàn)元銷售周期利息=3135萬(wàn)元×6%×2年=376.2萬(wàn)元剩余價(jià)值=3135萬(wàn)元-2000萬(wàn)元-376.2萬(wàn)元=758.8萬(wàn)元案例三：1.計(jì)算土地年收益：土地年收益=6000萬(wàn)元×6%=360萬(wàn)元土地增值收益=6000萬(wàn)元×8%=480萬(wàn)元土地總價(jià)值=6000萬(wàn)元+480萬(wàn)元=6480萬(wàn)元2.計(jì)算剩余價(jià)值：銷售價(jià)格=6480萬(wàn)元×(1-5%)=6176萬(wàn)元銷售周期利息=6176萬(wàn)元×6%×1.5年=556.64萬(wàn)元剩余價(jià)值=6176萬(wàn)元-4000萬(wàn)元-556.64萬(wàn)元=1619.36萬(wàn)元五、論述題1.論述土地估價(jià)中“最高最佳使用”原則的應(yīng)用要點(diǎn)及其在估價(jià)報(bào)告中的體現(xiàn)-應(yīng)用要點(diǎn)：1.法律允許：土地用途必須符合規(guī)劃及法律法規(guī)。2.經(jīng)濟(jì)可行：土地使用需滿足經(jīng)濟(jì)效益最大化。3.技術(shù)可能：土地開發(fā)需符合技術(shù)條件。4.市場(chǎng)需求：土地使用需滿足市場(chǎng)需求。-估價(jià)報(bào)告中體現(xiàn)：1.明確說(shuō)明估價(jià)假設(shè)前提，包括土地用途、開發(fā)方式等。2.分析不同用途的經(jīng)濟(jì)效益，選擇最高最佳用途。3.說(shuō)明