2025年土地估價(jià)師考試復(fù)習(xí)重點(diǎn)歸納試卷及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：2025年土地估價(jià)師考試復(fù)習(xí)重點(diǎn)歸納試卷及答案考核對(duì)象：土地估價(jià)師考試備考人員題型分值分布-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。2.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于評(píng)估具有開發(fā)潛力的土地價(jià)值。3.土地估價(jià)報(bào)告中的“市場(chǎng)法”需要選取至少三個(gè)可比案例。4.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設(shè)的土地評(píng)估。5.土地估價(jià)師在評(píng)估過程中必須遵守獨(dú)立、客觀、公正的原則。6.土地估價(jià)中的“收益法”適用于評(píng)估商業(yè)、住宅等收益型土地。7.土地估價(jià)報(bào)告中的“附件”應(yīng)包括委托方提供的土地權(quán)屬證明文件。8.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”是政府制定的區(qū)域土地平均價(jià)格。9.土地估價(jià)師在評(píng)估過程中可以接受委托方的不合理要求。10.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”適用于城市建成區(qū)商業(yè)用地評(píng)估。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.財(cái)務(wù)分析法2.土地估價(jià)中的“可比案例修正”主要考慮哪些因素？（）A.時(shí)間、區(qū)域、用途、容積率B.時(shí)間、區(qū)域、用途、建筑密度C.時(shí)間、區(qū)域、用途、開發(fā)程度D.時(shí)間、區(qū)域、用途、交易方式3.土地估價(jià)中的“剩余法”的核心是計(jì)算（）。A.土地總價(jià)B.開發(fā)成本C.殘值收入D.凈利潤(rùn)4.土地估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”應(yīng)包括哪些內(nèi)容？（）A.土地用途、容積率、使用年限B.土地用途、容積率、交易方式C.土地用途、開發(fā)程度、交易方式D.土地用途、開發(fā)程度、使用年限5.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”更新周期一般為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年6.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”適用于哪種類型的土地？（）A.工業(yè)用地B.商業(yè)用地C.住宅用地D.公益用地7.土地估價(jià)師在評(píng)估過程中應(yīng)如何處理利益沖突？（）A.接受委托方的額外報(bào)酬B.向委托方隱瞞不利信息C.及時(shí)披露并回避D.由委托方?jīng)Q定是否披露8.土地估價(jià)中的“收益法”適用于哪種類型的土地？（）A.農(nóng)用地B.工業(yè)用地C.商業(yè)用地D.公益用地9.土地估價(jià)報(bào)告中的“附件”應(yīng)包括哪些文件？（）A.土地權(quán)屬證明、規(guī)劃文件、市場(chǎng)數(shù)據(jù)B.土地權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)報(bào)表、市場(chǎng)數(shù)據(jù)C.土地權(quán)屬證明、規(guī)劃文件、財(cái)務(wù)報(bào)表D.規(guī)劃文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、市場(chǎng)數(shù)據(jù)10.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于哪種類型的土地？（）A.新開發(fā)建設(shè)的土地B.已建成使用的土地C.農(nóng)用地D.公益用地三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”需要考慮哪些修正因素？（）A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.用途修正D.容積率修正E.開發(fā)程度修正2.土地估價(jià)中的“收益法”需要考慮哪些因素？（）A.年收益B.財(cái)務(wù)成本C.投資風(fēng)險(xiǎn)D.土地使用年限E.開發(fā)成本3.土地估價(jià)報(bào)告中的“附件”應(yīng)包括哪些內(nèi)容？（）A.土地權(quán)屬證明B.規(guī)劃文件C.市場(chǎng)數(shù)據(jù)D.財(cái)務(wù)報(bào)表E.估價(jià)師資質(zhì)證明4.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮哪些成本？（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.財(cái)務(wù)成本D.管理成本E.投資風(fēng)險(xiǎn)5.土地估價(jià)師在評(píng)估過程中應(yīng)遵守哪些原則？（）A.獨(dú)立B.客觀C.公正D.公開E.及時(shí)6.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”編制需要考慮哪些因素？（）A.土地用途B.區(qū)域差異C.市場(chǎng)供求D.開發(fā)程度E.使用年限7.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮哪些因素？（）A.土地總價(jià)B.開發(fā)成本C.殘值收入D.投資風(fēng)險(xiǎn)E.土地使用年限8.土地估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”應(yīng)包括哪些內(nèi)容？（）A.土地用途B.容積率C.使用年限D(zhuǎn).交易方式E.開發(fā)程度9.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”需要考慮哪些因素？（）A.路線價(jià)B.容積率修正C.用途修正D.區(qū)域修正E.開發(fā)程度修正10.土地估價(jià)師在評(píng)估過程中應(yīng)如何處理利益沖突？（）A.及時(shí)披露B.回避評(píng)估C.接受額外報(bào)酬D.向委托方隱瞞E.由行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解四、案例分析（每題6分，共18分）案例一某城市一塊商業(yè)用地，面積為5000平方米，用途為商業(yè)，規(guī)劃容積率為4，土地使用年限為40年。估價(jià)師選取了三個(gè)可比案例，分別為：-案例1：面積6000平方米，用途商業(yè)，容積率4，交易價(jià)格8000元/平方米，交易時(shí)間為2023年1月。-案例2：面積4000平方米，用途商業(yè)，容積率3，交易價(jià)格7500元/平方米，交易時(shí)間為2023年6月。-案例3：面積5000平方米，用途商業(yè)，容積率5，交易價(jià)格8500元/平方米，交易時(shí)間為2023年12月。要求：采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊的價(jià)值。案例二某城市一塊工業(yè)用地，面積為3000平方米，用途為工業(yè)，規(guī)劃容積率為1，土地使用年限為50年。該地塊的開發(fā)成本為2000元/平方米，財(cái)務(wù)成本為500元/平方米，殘值收入為土地價(jià)值的10%，投資風(fēng)險(xiǎn)率為5%。要求：采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)值。案例三某城市一塊住宅用地，面積為2000平方米，用途為住宅，規(guī)劃容積率為3，土地使用年限為70年。該地塊的土地取得成本為3000元/平方米，開發(fā)成本為2000元/平方米，財(cái)務(wù)成本為500元/平方米。要求：采用成本法評(píng)估該地塊的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”的基本原理及其適用條件。2.論述土地估價(jià)師在評(píng)估過程中應(yīng)如何保證估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.√4.√5.√6.√7.√8.×9.×10.√解析8.基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域土地平均價(jià)格，而非市場(chǎng)平均價(jià)格。9.土地估價(jià)師必須遵守獨(dú)立、客觀、公正的原則，不得接受委托方的不合理要求。二、單選題1.D2.A3.C4.A5.D6.B7.C8.C9.A10.A解析1.財(cái)務(wù)分析法不屬于土地估價(jià)的基本方法。8.收益法適用于商業(yè)、住宅等收益型土地。三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,E解析5.土地估價(jià)師應(yīng)遵守獨(dú)立、客觀、公正的原則。10.利益沖突應(yīng)及時(shí)披露并回避，或由行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。四、案例分析案例一采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊的價(jià)值，步驟如下：1.計(jì)算可比案例修正系數(shù)：-案例1：時(shí)間修正1.02，區(qū)域修正1.05，用途修正1.00，容積率修正0.95，修正系數(shù)1.0215。-案例2：時(shí)間修正1.02，區(qū)域修正1.05，用途修正1.00，容積率修正1.05，修正系數(shù)1.0272。-案例3：時(shí)間修正1.01，區(qū)域修正1.05，用途修正1.00，容積率修正0.95，修正系數(shù)1.0155。2.計(jì)算修正后的交易價(jià)格：-案例1：8000×1.0215=8172元/平方米。-案例2：7500×1.0272=7704元/平方米。-案例3：8500×1.0155=8641元/平方米。3.計(jì)算平均值：(8172+7704+8641)/3=8239元/平方米。4.評(píng)估該地塊價(jià)值：5000×8239=41195000元。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)-計(jì)算修正系數(shù)（3分）-計(jì)算修正后交易價(jià)格（3分）-計(jì)算平均值并評(píng)估價(jià)值（3分）案例二采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)值，步驟如下：1.計(jì)算年收益：假設(shè)年收益為1000元/平方米。2.計(jì)算年凈利潤(rùn)：1000-2000-500=-1500元/平方米。3.計(jì)算現(xiàn)值：現(xiàn)值=年凈利潤(rùn)×(P/A,5%,50)+殘值收入×(P/F,5%,50)。假設(shè)(P/A,5%,50)=18.2564，(P/F,5%,50)=0.0872?，F(xiàn)值=-1500×18.2564+300×0.0872=-27384.6元/平方米。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)-計(jì)算年收益（2分）-計(jì)算年凈利潤(rùn)（2分）-計(jì)算現(xiàn)值（2分）案例三采用成本法評(píng)估該地塊的價(jià)值，步驟如下：1.計(jì)算土地取得成本：2000×3000=6000000元。2.計(jì)算開發(fā)成本：2000×3000=6000000元。3.計(jì)算財(cái)務(wù)成本：500×3000=1500000元。4.計(jì)算總成本：6000000+6000000+1500000=13500000元。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)-計(jì)算土地取得成本（2分）-計(jì)算開發(fā)成本（2分）-計(jì)算財(cái)務(wù)成本（2分）-計(jì)算總成本（2分）五、論述題1.論述土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”的基本原理及其適用條件市場(chǎng)法的基本原理是通過比較估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生的類似土地的交易價(jià)格，并考慮交易時(shí)間、區(qū)域、用途、容積率等因素進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。其適用條件包括：-