土地估價(jià)師資格認(rèn)證考試報(bào)名通知試題沖刺卷考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：土地估價(jià)師資格認(rèn)證考試報(bào)名通知試題沖刺卷考核對(duì)象：土地估價(jià)師資格認(rèn)證考試備考人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)的核心目的是確定土地在特定時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。2.土地估價(jià)報(bào)告必須由注冊(cè)土地估價(jià)師簽字蓋章才能生效。3.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指法律允許的最嚴(yán)格用途。4.土地估價(jià)中的成本法主要適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地。5.土地估價(jià)中的收益法適用于商業(yè)、住宅等收益型土地。6.土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法需要選取至少三個(gè)可比案例。7.土地估價(jià)師需要定期參加繼續(xù)教育以維持注冊(cè)資格。8.土地估價(jià)中的“區(qū)位”因素不包括交通通達(dá)性。9.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包含所有計(jì)算過(guò)程。10.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值評(píng)估。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.趨勢(shì)外推法2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益最大化C.社會(huì)效益最大化D.環(huán)境保護(hù)要求3.土地估價(jià)中的成本法主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.新開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地C.收益型土地D.住宅用地4.土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法需要選?。ǎ﹤€(gè)以上可比案例。A.2B.3C.4D.55.土地估價(jià)師注冊(cè)有效期為（）年。A.2B.3C.5D.66.土地估價(jià)中的“區(qū)位”因素不包括（）。A.交通通達(dá)性B.周邊環(huán)境C.土地用途D.市場(chǎng)需求7.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包含（）。A.所有計(jì)算過(guò)程B.可比案例清單C.土地權(quán)利證明D.以上都是8.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于（）。A.已建成土地B.待開(kāi)發(fā)土地C.收益型土地D.商業(yè)用地9.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.法律允許的最嚴(yán)格用途B.經(jīng)濟(jì)效益最大化下的用途C.社會(huì)效益最大化下的用途D.環(huán)境保護(hù)要求下的用途10.土地估價(jià)師需要定期參加繼續(xù)教育，每次不少于（）學(xué)時(shí)。A.20B.30C.40D.50三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的成本法需要考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.利息成本D.交易稅費(fèi)2.土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法需要考慮的因素包括（）。A.可比案例的成交價(jià)格B.土地用途C.土地面積D.交易日期3.土地估價(jià)師注冊(cè)需要滿足的條件包括（）。A.具備相關(guān)專業(yè)學(xué)歷B.具備一定年限的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)C.通過(guò)資格考試D.通過(guò)體檢4.土地估價(jià)中的“區(qū)位”因素包括（）。A.交通通達(dá)性B.周邊環(huán)境C.土地用途D.市場(chǎng)需求5.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包含（）。A.所有計(jì)算過(guò)程B.可比案例清單C.土地權(quán)利證明D.評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明6.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮的因素包括（）。A.土地剩余開(kāi)發(fā)年限B.開(kāi)發(fā)成本C.銷(xiāo)售收入D.利息成本7.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需要考慮的因素包括（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益最大化C.社會(huì)效益最大化D.環(huán)境保護(hù)要求8.土地估價(jià)師需要定期參加繼續(xù)教育，內(nèi)容包括（）。A.法律法規(guī)更新B.評(píng)估技術(shù)更新C.行業(yè)動(dòng)態(tài)D.職業(yè)道德9.土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法需要進(jìn)行的修正包括（）。A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.用途修正D.環(huán)境修正10.土地估價(jià)中的成本法需要考慮的稅費(fèi)包括（）。A.土地增值稅B.印花稅C.交易稅費(fèi)D.增值稅四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一塊面積為10000平方米的土地，用途為商業(yè)用地，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格較高。估價(jià)師通過(guò)市場(chǎng)比較法選取了三個(gè)可比案例，分別為：-案例1：面積8000平方米，成交價(jià)格8000萬(wàn)元，成交日期為2023年1月，用途為商業(yè)用地。-案例2：面積12000平方米，成交價(jià)格9000萬(wàn)元，成交日期為2023年6月，用途為商業(yè)用地。-案例3：面積10000平方米，成交價(jià)格8500萬(wàn)元，成交日期為2023年3月，用途為商業(yè)用地。估價(jià)師通過(guò)分析，認(rèn)為案例1和案例3較為可比，案例2由于面積差異較大，需要進(jìn)行修正。修正系數(shù)分別為：時(shí)間修正1.02，面積修正0.95。問(wèn)題：1.請(qǐng)計(jì)算該土地的評(píng)估價(jià)值。2.請(qǐng)說(shuō)明市場(chǎng)比較法的計(jì)算步驟。案例二：某城市一塊面積為5000平方米的土地，用途為住宅用地，計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。估價(jià)師采用剩余法進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，銷(xiāo)售價(jià)格為6000萬(wàn)元，利息成本為年利率5%。問(wèn)題：1.請(qǐng)計(jì)算該土地的評(píng)估價(jià)值。2.請(qǐng)說(shuō)明剩余法的計(jì)算步驟。案例三：某城市一塊面積為2000平方米的土地，用途為工業(yè)用地，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格較低。估價(jià)師通過(guò)成本法進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)土地取得成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，交易稅費(fèi)為100萬(wàn)元。問(wèn)題：1.請(qǐng)計(jì)算該土地的評(píng)估價(jià)值。2.請(qǐng)說(shuō)明成本法的計(jì)算步驟。五、論述題（每題11分，共22分）1.請(qǐng)論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其在實(shí)際評(píng)估中的應(yīng)用。2.請(qǐng)論述土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中需要遵守的職業(yè)道德規(guī)范。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×（最高最佳使用是指經(jīng)濟(jì)效益最大化下的用途）4.×（成本法適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，但也可用于其他土地）5.√6.√7.√8.×（區(qū)位因素包括交通通達(dá)性）9.√10.√解析：-第3題：最高最佳使用原則是指土地在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等條件下能夠?qū)崿F(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益的用途，而非法律允許的最嚴(yán)格用途。-第8題：區(qū)位因素是土地估價(jià)中的重要因素，包括交通通達(dá)性、周邊環(huán)境、市場(chǎng)需求等，交通通達(dá)性是其中之一。二、單選題1.D2.B3.B4.B5.C6.C7.D8.B9.B10.B解析：-第1題：趨勢(shì)外推法不屬于土地估價(jià)的基本方法，基本方法包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、剩余法。-第5題：土地估價(jià)師注冊(cè)有效期為5年。-第9題：最高最佳使用原則是指經(jīng)濟(jì)效益最大化下的用途。三、多選題1.A,B,C2.A,B,C,D3.A,B,C4.A,B,D5.A,B,C,D6.A,B,C,D7.A,B,C,D8.A,B,C,D9.A,B,C,D10.B,C,D解析：-第1題：成本法需要考慮土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、利息成本等。-第10題：成本法需要考慮的稅費(fèi)包括印花稅、交易稅費(fèi)等，不包括土地增值稅和增值稅。四、案例分析案例一：1.計(jì)算評(píng)估價(jià)值：-案例1修正后價(jià)格=8000萬(wàn)元×1.02=8160萬(wàn)元-案例3價(jià)格=8500萬(wàn)元-平均價(jià)格=(8160+8500)/2=8330萬(wàn)元-評(píng)估價(jià)值=8330萬(wàn)元×10000/10000=8330萬(wàn)元2.市場(chǎng)比較法計(jì)算步驟：-選取可比案例；-對(duì)可比案例進(jìn)行修正（時(shí)間修正、面積修正等）；-計(jì)算修正后的價(jià)格；-計(jì)算平均價(jià)格；-確定評(píng)估價(jià)值。案例二：1.計(jì)算評(píng)估價(jià)值：-利息成本=3000萬(wàn)元×5%×3=450萬(wàn)元-土地評(píng)估價(jià)值=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-利息成本=6000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元-450萬(wàn)元=2550萬(wàn)元2.剩余法計(jì)算步驟：-確定土地剩余開(kāi)發(fā)年限；-預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本；-預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入；-計(jì)算利息成本；-確定評(píng)估價(jià)值。案例三：1.計(jì)算評(píng)估價(jià)值：-土地評(píng)估價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+交易稅費(fèi)=2000萬(wàn)元+1000萬(wàn)元+100萬(wàn)元=3100萬(wàn)元2.成本法計(jì)算步驟：-確定土地取得成本；-確定開(kāi)發(fā)成本；-確定交易稅費(fèi)；-計(jì)算評(píng)估價(jià)值。五、論述題1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其應(yīng)用：-最高最佳使用原則是指土地在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等條件下能夠?qū)崿F(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益的用途。-在實(shí)際評(píng)估中，需要考慮以下因素：-法律限制：如土地用途規(guī)劃、容積率限制等；-技術(shù)限制：如地形、地質(zhì)條件等；-經(jīng)濟(jì)效益最大化：如開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售收入等；-市場(chǎng)需求：如周邊土地用途、市場(chǎng)需求等。-應(yīng)用步驟：-確定土地的合法用途；-分析不同用途的經(jīng)濟(jì)效益；-選擇經(jīng)濟(jì)效益最大的用途；-確定評(píng)估價(jià)值。