房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試假設(shè)開發(fā)法試題及答案考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試假設(shè)開發(fā)法試題及答案考核對象：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.假設(shè)開發(fā)法適用于評估新建商品房、在建工程或待開發(fā)土地的價(jià)值。2.假設(shè)開發(fā)法的基本原理是“倒算法”，即從未來開發(fā)完成后的價(jià)值中扣除開發(fā)成本和利潤。3.開發(fā)完成后的價(jià)值通常采用市場法或收益法進(jìn)行估算。4.開發(fā)成本包括土地取得成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)等。5.利潤率在假設(shè)開發(fā)法中通常采用社會(huì)平均利潤率。6.假設(shè)開發(fā)法的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)周期和銷售價(jià)格。7.開發(fā)周期過短可能導(dǎo)致低估開發(fā)成本，周期過長則可能高估市場風(fēng)險(xiǎn)。8.假設(shè)開發(fā)法不適用于評估已建成并投入使用的房地產(chǎn)。9.在假設(shè)開發(fā)法中，土地取得成本通常采用市場法進(jìn)行估算。10.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)與類似項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較驗(yàn)證。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪項(xiàng)不屬于假設(shè)開發(fā)法的開發(fā)成本？（）A.土地取得成本B.前期工程費(fèi)C.建安工程費(fèi)D.房地產(chǎn)交易稅費(fèi)2.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值通常采用哪種方法進(jìn)行估算？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.路線價(jià)法3.假設(shè)開發(fā)法中，利潤率的確定通?；?？（）A.社會(huì)平均利潤率B.企業(yè)個(gè)別利潤率C.行業(yè)基準(zhǔn)利潤率D.成本利潤率4.開發(fā)周期預(yù)測不準(zhǔn)確可能導(dǎo)致哪種風(fēng)險(xiǎn)？（）A.成本超支風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.利潤率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)D.融資風(fēng)險(xiǎn)5.假設(shè)開發(fā)法中，土地取得成本通常采用哪種方法進(jìn)行估算？（）A.收益法B.市場法C.成本法D.路線價(jià)法6.假設(shè)開發(fā)法中，前期工程費(fèi)通常包括？（）A.建安工程費(fèi)B.設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用7.開發(fā)完成后的價(jià)值估算中，市場法的主要作用是？（）A.估算重置成本B.估算未來售價(jià)C.估算租金收入D.估算開發(fā)成本8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本估算的準(zhǔn)確性取決于？（）A.市場調(diào)研的深度B.利潤率的合理性C.開發(fā)周期的預(yù)測D.土地取得成本的高低9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)周期通常分為？（）A.獲取土地階段、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段B.獲取土地階段、前期準(zhǔn)備階段、建安工程階段C.前期準(zhǔn)備階段、建安工程階段、銷售階段D.獲取土地階段、建安工程階段、竣工階段10.假設(shè)開發(fā)法中，銷售價(jià)格預(yù)測的主要依據(jù)是？（）A.市場供求關(guān)系B.成本利潤率C.開發(fā)周期D.利潤率三、多選題（每題2分，共20分）1.假設(shè)開發(fā)法的開發(fā)成本包括哪些？（）A.土地取得成本B.前期工程費(fèi)C.建安工程費(fèi)D.銷售費(fèi)用E.管理費(fèi)用2.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算步驟包括？（）A.估算開發(fā)完成后的價(jià)值B.估算開發(fā)成本C.確定利潤率D.計(jì)算土地價(jià)值E.考慮時(shí)間價(jià)值3.開發(fā)周期預(yù)測的影響因素包括？（）A.政策法規(guī)B.市場環(huán)境C.資金到位情況D.工程進(jìn)度E.利潤率4.假設(shè)開發(fā)法中，土地取得成本估算的方法包括？（）A.市場法B.成本法C.收益法D.路線價(jià)法E.比較法5.開發(fā)完成后的價(jià)值估算方法包括？（）A.市場法B.收益法C.成本法D.路線價(jià)法E.假設(shè)開發(fā)法6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本估算的注意事項(xiàng)包括？（）A.考慮通貨膨脹因素B.采用合理的利潤率C.準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)周期D.考慮資金時(shí)間價(jià)值E.避免重復(fù)計(jì)算7.假設(shè)開發(fā)法中，銷售價(jià)格預(yù)測的影響因素包括？（）A.市場供求關(guān)系B.房地產(chǎn)品質(zhì)C.開發(fā)周期D.利潤率E.營銷策略8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)周期的劃分包括？（）A.獲取土地階段B.前期準(zhǔn)備階段C.建安工程階段D.銷售階段E.竣工階段9.假設(shè)開發(fā)法中，利潤率的確定方法包括？（）A.社會(huì)平均利潤率B.企業(yè)個(gè)別利潤率C.行業(yè)基準(zhǔn)利潤率D.成本利潤率E.銷售利潤率10.假設(shè)開發(fā)法中，計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證方法包括？（）A.與類似項(xiàng)目比較B.采用市場法驗(yàn)證C.采用收益法驗(yàn)證D.考慮時(shí)間價(jià)值E.采用成本法驗(yàn)證四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某開發(fā)商擬取得一塊面積為5000平方米的土地，計(jì)劃開發(fā)建設(shè)一棟商品住宅樓。根據(jù)市場調(diào)研，該地塊所在區(qū)域同類住宅樓的市場售價(jià)為每平方米8000元，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為3年，開發(fā)成本包括土地取得成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)等，總計(jì)為2.5億元。開發(fā)商計(jì)劃以20%的利潤率出售該住宅樓。請采用假設(shè)開發(fā)法估算該地塊的價(jià)值。案例二：某在建工程占地面積3000平方米，已投入建安工程費(fèi)1億元，剩余工程量預(yù)計(jì)需要1年時(shí)間完成，預(yù)計(jì)建安工程費(fèi)為0.8億元。根據(jù)市場調(diào)研，該工程所在區(qū)域同類住宅樓的市場售價(jià)為每平方米9000元，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為2年，開發(fā)成本包括土地取得成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)等，總計(jì)為2.2億元。開發(fā)商計(jì)劃以25%的利潤率出售該在建工程。請采用假設(shè)開發(fā)法估算該在建工程的價(jià)值。案例三：某開發(fā)商擬取得一塊面積為4000平方米的土地，計(jì)劃開發(fā)建設(shè)一棟商業(yè)綜合體。根據(jù)市場調(diào)研，該地塊所在區(qū)域同類商業(yè)綜合體的市場售價(jià)為每平方米12000元，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為4年，開發(fā)成本包括土地取得成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)等，總計(jì)為3億元。開發(fā)商計(jì)劃以30%的利潤率出售該商業(yè)綜合體。請采用假設(shè)開發(fā)法估算該地塊的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述假設(shè)開發(fā)法的適用條件和局限性。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用步驟和注意事項(xiàng)。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.√4.√5.×（應(yīng)采用企業(yè)個(gè)別利潤率）6.√7.√8.×（適用于未開發(fā)或在建項(xiàng)目）9.√10.√解析：5.假設(shè)開發(fā)法中，利潤率的確定應(yīng)基于開發(fā)商的個(gè)別利潤率，而非社會(huì)平均利潤率。二、單選題1.D2.B3.A4.B5.B6.B7.B8.A9.A10.A解析：8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本估算的準(zhǔn)確性主要取決于市場調(diào)研的深度，需全面了解相關(guān)成本構(gòu)成。三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,D5.A,B6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C10.A,B,C,D,E解析：4.土地取得成本估算方法包括市場法、成本法和路線價(jià)法，收益法不適用于土地取得成本估算。四、案例分析案例一：解答：開發(fā)完成后的價(jià)值=5000平方米×8000元/平方米=4億元開發(fā)成本=2.5億元利潤=4億元×20%=0.8億元土地價(jià)值=4億元-2.5億元-0.8億元=0.7億元解析：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算步驟：1.估算開發(fā)完成后的價(jià)值：5000平方米×8000元/平方米=4億元2.估算開發(fā)成本：2.5億元3.確定利潤：4億元×20%=0.8億元4.計(jì)算土地價(jià)值：4億元-2.5億元-0.8億元=0.7億元案例二：解答：開發(fā)完成后的價(jià)值=3000平方米×9000元/平方米=2.7億元開發(fā)成本=1億元+0.8億元=1.8億元利潤=2.7億元×25%=0.675億元在建工程價(jià)值=2.7億元-1.8億元-0.675億元=0.225億元解析：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算步驟：1.估算開發(fā)完成后的價(jià)值：3000平方米×9000元/平方米=2.7億元2.估算開發(fā)成本：1億元+0.8億元=1.8億元3.確定利潤：2.7億元×25%=0.675億元4.計(jì)算在建工程價(jià)值：2.7億元-1.8億元-0.675億元=0.225億元案例三：解答：開發(fā)完成后的價(jià)值=4000平方米×12000元/平方米=4.8億元開發(fā)成本=3億元利潤=4.8億元×30%=1.44億元土地價(jià)值=4.8億元-3億元-1.44億元=0.36億元解析：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算步驟：1.估算開發(fā)完成后的價(jià)值：4000平方米×12000元/平方米=4.8億元2.估算開發(fā)成本：3億元3.確定利潤：4.8億元×30%=1.44億元4.計(jì)算土地價(jià)值：4.8億元-3億元-1.44億元=0.36億元五、論述題1.論述假設(shè)開發(fā)法的適用條件和局限性。解答：適用條件：-適用于評估未開發(fā)土地、在建工程或待開發(fā)項(xiàng)目。-適用于市場活躍、信息透明的地區(qū)。-適用于開發(fā)商有明確的開發(fā)計(jì)劃和銷售策略的項(xiàng)目。局限性：-開發(fā)周期預(yù)測不準(zhǔn)確可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。-利潤率確定主觀性強(qiáng)，可能影響結(jié)果準(zhǔn)確性。-開發(fā)成本估算復(fù)雜，需全面考慮各項(xiàng)費(fèi)用。-市場波動(dòng)可能導(dǎo)致開發(fā)完成后的價(jià)值變化。解析：假設(shè)開發(fā)法的適用條件主要基于項(xiàng)目類型和市場環(huán)境，而局限性則與預(yù)測和估算的復(fù)雜性有關(guān)。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用步驟和注意事項(xiàng)。解答：應(yīng)用步驟：1.估算開