無(wú)錫市房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試培訓(xùn)試題考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：無(wú)錫市房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試培訓(xùn)試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試學(xué)員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。2.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，可比案例的選取應(yīng)遵循“三同原則”，即區(qū)位相同、用途相同、規(guī)模相同。3.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法主要適用于新建商品房的估價(jià)。4.收益法估價(jià)的適用前提是估價(jià)對(duì)象能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)潛力的土地或在建工程的估價(jià)。6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編制應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。7.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象的最可能的使用方式。8.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額。9.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。10.房地產(chǎn)估價(jià)中的比較法是指通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與類似房地產(chǎn)的價(jià)格差異來(lái)確定其價(jià)值。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.財(cái)務(wù)分析法2.市場(chǎng)法估價(jià)中，修正可比案例價(jià)格時(shí)，通常采用的方法是？A.線性回歸法B.指數(shù)調(diào)整法C.幾何平均法D.加權(quán)平均法3.收益法估價(jià)的公式為？A.V=a/rB.V=S/PC.V=C+DD.V=P+I4.成本法估價(jià)的公式中，C代表？A.土地價(jià)值B.建筑成本C.開(kāi)發(fā)費(fèi)用D.投資利息5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值通常采用哪種方法估算？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編制應(yīng)遵循哪種原則？A.獨(dú)立、客觀、公正B.實(shí)用、高效、經(jīng)濟(jì)C.科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范D.簡(jiǎn)潔、明了、易懂7.最高最佳使用原則的核心是？A.估價(jià)對(duì)象的最高價(jià)值實(shí)現(xiàn)B.估價(jià)對(duì)象的最高收益實(shí)現(xiàn)C.估價(jià)對(duì)象的最高使用效率實(shí)現(xiàn)D.估價(jià)對(duì)象的最高開(kāi)發(fā)潛力實(shí)現(xiàn)8.土地增值稅的稅率通常采用？A.比例稅率B.累進(jìn)稅率C.固定稅率D.混合稅率9.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期為？A.1年B.2年C.3年D.5年10.比較法估價(jià)的核心是？A.可比案例的選取B.價(jià)格比較修正C.價(jià)值判斷D.報(bào)告編制三、多選題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括哪些？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.財(cái)務(wù)分析法2.市場(chǎng)法估價(jià)中，修正可比案例價(jià)格時(shí)，通?？紤]的因素有哪些？A.區(qū)位因素B.用途因素C.規(guī)模因素D.時(shí)間因素E.質(zhì)量因素3.收益法估價(jià)的適用前提有哪些？A.估價(jià)對(duì)象能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益B.估價(jià)對(duì)象具有收益能力C.估價(jià)對(duì)象的使用期限確定D.估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控E.估價(jià)對(duì)象的法律限制較少4.成本法估價(jià)的公式中，通常包括哪些成本？A.土地成本B.建筑成本C.開(kāi)發(fā)費(fèi)用D.投資利息E.銷售費(fèi)用5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值估算方法有哪些？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.財(cái)務(wù)分析法6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編制應(yīng)遵循哪些原則？A.獨(dú)立、客觀、公正B.科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范C.實(shí)用、高效、經(jīng)濟(jì)D.簡(jiǎn)潔、明了、易懂E.合法、合規(guī)、合理7.最高最佳使用原則的核心內(nèi)容有哪些？A.估價(jià)對(duì)象的最高價(jià)值實(shí)現(xiàn)B.估價(jià)對(duì)象的最高收益實(shí)現(xiàn)C.估價(jià)對(duì)象的最高使用效率實(shí)現(xiàn)D.估價(jià)對(duì)象的最高開(kāi)發(fā)潛力實(shí)現(xiàn)E.估價(jià)對(duì)象的最高市場(chǎng)接受度實(shí)現(xiàn)8.土地增值稅的稅率通常采用哪些形式？A.比例稅率B.累進(jìn)稅率C.固定稅率D.混合稅率E.遞減稅率9.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備哪些素質(zhì)？A.專業(yè)知識(shí)B.實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)C.良好職業(yè)道德D.較強(qiáng)溝通能力E.較高法律意識(shí)10.比較法估價(jià)的核心步驟有哪些？A.可比案例的選取B.價(jià)格比較修正C.價(jià)值判斷D.報(bào)告編制E.數(shù)據(jù)分析四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一棟商業(yè)綜合樓，建筑面積為5000平方米，用途為商業(yè)和辦公，建成于2000年，目前市場(chǎng)租金為每月每平方米80元，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，剩余使用年限為40年。假設(shè)該商業(yè)綜合樓的市場(chǎng)租金年增長(zhǎng)率為5%，折現(xiàn)率為10%。請(qǐng)采用收益法估算該商業(yè)綜合樓的價(jià)值。案例二：某城市一宗土地面積為10000平方米，用途為住宅，土地出讓年限為70年，目前市場(chǎng)同類住宅地價(jià)平均為每平方米3000元。假設(shè)該土地的開(kāi)發(fā)成本為每平方米2000元，開(kāi)發(fā)周期為3年，開(kāi)發(fā)完成后預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米8000元，銷售費(fèi)用率為10%，投資利息率為8%。請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算該土地的價(jià)值。案例三：某城市一棟住宅樓，建筑面積為3000平方米，用途為住宅，建成于1990年，目前市場(chǎng)同類住宅價(jià)格平均為每平方米5000元。假設(shè)該住宅樓已使用20年，折舊率為每年2%。請(qǐng)采用成本法估算該住宅樓的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法及其適用條件。2.論述房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則及其在實(shí)際估價(jià)中的應(yīng)用。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（可比案例的選取應(yīng)遵循“三同原則”，但實(shí)際操作中允許存在一定差異，需進(jìn)行修正）3.×（成本法適用于新建商品房，但也可用于舊房估價(jià)，需考慮折舊）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、單選題1.D2.B3.A4.B5.A6.A7.D8.B9.D10.B三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D9.A,B,C,D,E10.A,B,C,E四、案例分析案例一：收益法估價(jià)的公式為：V=a/r，其中a為年凈收益，r為折現(xiàn)率。年凈收益=市場(chǎng)租金×建筑面積×(1-空置率)×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=80元/平方米/月×5000平方米×(1-10%)×(1-30%)×12個(gè)月=324000元年凈收益的現(xiàn)值=年凈收益/(1+r)^n，其中n為剩余使用年限。年凈收益的現(xiàn)值=324000元/(1+10%)^40≈324000元/349.457≈927.53元商業(yè)綜合樓的價(jià)值=年凈收益的現(xiàn)值×(1+g/(r-g))×[1-(1+g/(r-g))^(-n)]其中g(shù)為市場(chǎng)租金年增長(zhǎng)率，r為折現(xiàn)率。商業(yè)綜合樓的價(jià)值=927.53元×(1+5%/(10%-5%))×[1-(1+5%/(10%-5%))^(-40)]≈927.53元×3×[1-(1.05/0.05)^(-40)]≈927.53元×3×[1-0.025]≈927.53元×3×0.975≈2714.77元案例二：假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的公式為：V=S-C-I，其中S為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，C為開(kāi)發(fā)成本，I為投資利息。開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=售價(jià)×建筑面積×(1-銷售費(fèi)用率)=8000元/平方米×10000平方米×(1-10%)=72000000元開(kāi)發(fā)成本=每平方米開(kāi)發(fā)成本×建筑面積=2000元/平方米×10000平方米=20000000元投資利息=開(kāi)發(fā)成本×投資利息率×開(kāi)發(fā)周期=20000000元×8%×3=4800000元土地的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-投資利息=72000000元-20000000元-4800000元=47200000元案例三：成本法估價(jià)的公式為：V=C-D，其中C為建筑成本，D為折舊。建筑成本=每平方米建筑成本×建筑面積=5000元/平方米×3000平方米=15000000元折舊=建筑成本×折舊率×已使用年限=15000000元×2%×20=6000000元住宅樓的價(jià)值=建筑成本-折舊=15000000元-6000000元=9000000元五、論述題1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法及其適用條件房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。-市場(chǎng)法：通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與類似房地產(chǎn)的價(jià)格差異來(lái)確定其價(jià)值。適用條件是市場(chǎng)上存在可比案例，且市場(chǎng)交易活躍。-收益法：通過(guò)估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)產(chǎn)生的凈收益來(lái)確定其價(jià)值。適用條件是估價(jià)對(duì)象能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。-成本法：通過(guò)估算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建成本來(lái)確定其價(jià)值。適用條件是估價(jià)對(duì)象具有重新構(gòu)建的可能性，且市場(chǎng)交易活躍。-假設(shè)開(kāi)發(fā)法：通過(guò)估算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本和投資利