寫字樓(辦公樓)消防安全管理制度第一章總則1.1為預防火災、減少火災危害，保護寫字樓內(nèi)人員生命安全和公共財產(chǎn)，依據(jù)《中華人民共和國消防法》《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》等法律法規(guī)，結(jié)合本寫字樓建筑特點、業(yè)態(tài)分布、設(shè)備狀況及使用需求，制定本制度。1.2本制度適用于寫字樓紅線范圍內(nèi)所有辦公區(qū)域、配套商業(yè)、地下車庫、設(shè)備機房、屋面、避難層、架空層、外立面廣告位及臨時施工場所。1.3寫字樓消防安全管理堅持“自防自救、群防群治、科技賦能、閉環(huán)管理”原則，實行“產(chǎn)權(quán)方負總責、物業(yè)方主運營、承租方管自家、第三方強服務”的責任體系，任何單位和個人均應遵守，不得因產(chǎn)權(quán)更迭、租賃期滿、裝修改造等原因削弱或轉(zhuǎn)移消防安全責任。第二章組織機構(gòu)與職責2.1消防安全委員會2.1.1由產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)服務企業(yè)、主要承租單位、消防技術(shù)服務機構(gòu)、微型消防站隊長組成，主任由產(chǎn)權(quán)人代表擔任，副主任由物業(yè)項目負責人擔任，每月召開一次例會，每季度組織一次聯(lián)合檢查。2.1.2職責：審議年度消防工作計劃、重大火災隱患整改方案、消防經(jīng)費預算、應急預案演練評估報告；對拒不整改的單位行使“一票否決”權(quán)，向行業(yè)主管部門提交聯(lián)合懲戒建議。2.2物業(yè)消防安全歸口部門2.2.1設(shè)置消防安全管理部，配備一級注冊消防工程師不少于1人、中級技能等級以上消防設(shè)施操作員不少于3人，24小時值班，隸屬物業(yè)項目總經(jīng)理直接領(lǐng)導。2.2.2職責：日常巡查、設(shè)施維保、動火審批、宣傳培訓、檔案管理、警情受理、與轄區(qū)消防救援站聯(lián)勤聯(lián)動。2.3承租單位消防安全責任人2.3.1承租合同須單列消防安全條款，明確承租單元內(nèi)消防安全責任人及管理人姓名、聯(lián)系方式，報物業(yè)備案。2.3.2職責：落實本單元“三自主兩公開一承諾”，即自主評估風險、自主檢查安全、自主整改隱患，公開消防安全責任人、公開消防安全操作規(guī)程，承諾本場所不存在突出火災隱患。2.4微型消防站2.4.1按“1分鐘到場、3分鐘處置、5分鐘聯(lián)動”標準建設(shè)，隊員不少于12人，分3班輪轉(zhuǎn)，每班4人，站房面積不小于60㎡，配齊空氣呼吸器、水帶、水槍、逃生面罩、滅火毯、破拆工具、手持電臺。2.4.2每日9:00、21:00兩次拉動測試，接警后60秒穿戴完畢出車，3分鐘到達起火層任意點，5分鐘內(nèi)與轄區(qū)消防救援站實現(xiàn)無線通信、水源對接、戰(zhàn)術(shù)協(xié)同。第三章建筑消防設(shè)施管理3.1火災自動報警系統(tǒng)3.1.1主機、回路板、感煙、感溫、火焰探測器、手動報警按鈕、消防電話、應急廣播實行“日巡檢、周測試、月保養(yǎng)、年檢測”四級維護。3.1.2每日08:30通過主機自檢功能查看回路電流、信號強度，發(fā)現(xiàn)誤報率>1‰或故障率>0.5%立即更換同批次設(shè)備；每月用專用煙槍、溫槍抽檢10%探測器，年覆蓋率100%。3.2自動噴水滅火系統(tǒng)3.2.1噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、水流指示器、信號閥、末端試水裝置實行“雙電源+柴油泵”冗余，控制柜設(shè)自動、手動、機械應急三檔。3.2.2每周五15:00進行末端試水，壓力不低于0.05MPa，放水時間不少于5分鐘，觀察水流指示器、壓力開關(guān)、噴淋泵啟停邏輯；冬季氣溫低于4℃時，屋面試驗消火栓及噴淋立管采用電伴熱保溫，巡檢頻次加密至每日一次。3.3消火栓系統(tǒng)3.3.1室內(nèi)消火栓箱內(nèi)標配DN65襯膠水帶25米、直流水槍φ19、自救卷盤20米、啟泵按鈕、消防電話插孔，箱門開啟角度≥120°，封簽完好率100%。3.3.2每月啟泵試驗：關(guān)閉系統(tǒng)側(cè)閥門，開啟屋頂試驗栓，記錄充實水柱長度，一類高層不應小于13米；每季度對減壓閥組前后壓差進行校核，誤差超過±0.05MPa時清洗閥瓣或更換膜片。3.4防排煙系統(tǒng)3.4.1機械加壓送風系統(tǒng)：前室、合用前室、樓梯間余壓值分別維持25-30Pa、40-50Pa，采用微壓差傳感器實時回傳，超壓時聯(lián)動泄壓閥開啟。3.4.2排煙系統(tǒng)：走道排煙量按每平方米不小于60m3/h計算，且不小于13000m3/h；每臺排煙風機設(shè)280℃排煙防火閥，熔斷關(guān)閉后聯(lián)動風機停機；每半年采用熱煙測試法進行一次聯(lián)動試驗，用發(fā)煙罐模擬2MW火源，從起火到排煙口有效開啟≤60秒。3.5電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)3.5.1在樓層配電箱、UPS機房、數(shù)據(jù)中心、廚房、充電間設(shè)置剩余電流式、測溫式、故障電弧式探測器，報警閾值設(shè)定為300mA、80℃、1秒內(nèi)14個半周波故障電弧。3.5.2監(jiān)控主機24小時有人值守，報警后60秒內(nèi)電話通知值班電工現(xiàn)場復核，90秒內(nèi)完成斷電或降溫，形成“報警—復核—處置—銷號”閉環(huán)記錄。3.6應急照明與疏散指示3.6.1采用集中電源集中控制型系統(tǒng)，應急時間≥90分鐘，地面水平最低照度≥5.0lx，樓梯間≥10lx；每季度做一鍵切換試驗，燈具失效更換時間≤2小時。3.6.2疏散指示標志設(shè)于走道墻面距地0.5-1.0米處，間距≤10米，袋形走道≤5米，轉(zhuǎn)角區(qū)≤1米；采用綠色LED光源，表面亮度≥50cd/m2。第四章日常防火巡查與隱患整改4.1巡查頻次4.1.1物業(yè)消防值班員：每2小時對公共部位巡查一次，重點時段（11:30-13:30、17:30-20:30）加密至1小時一次。4.1.2承租單位：每日下班前進行一次“三查三清”（查火源、查電源、查氣源，清走道、清陽臺、清廚房），留存水印照片上傳至大廈消防管理平臺。4.2巡查路線4.2.1標準路線：消防控制室→屋頂試驗栓→防排煙機房→強弱電井→疏散通道→前室→地下車庫→廚房→倉庫→垃圾房→充電間→消防水泵房→返回控制室，全程3.2公里，耗時45分鐘。4.2.2巡查使用NFC巡檢棒，每點刷卡間隔≤5分鐘，系統(tǒng)超時自動推送至部門經(jīng)理手機。4.3隱患分級與整改4.3.1一般隱患：如滅火器壓力不足、常閉防火門未關(guān)、疏散通道堆放紙箱，由巡查員現(xiàn)場整改或下發(fā)《輕微隱患整改告知單》，限24小時內(nèi)完成。4.3.2較大隱患：如防火卷簾軌道變形、排煙風機控制柜故障，由物業(yè)開具《火災隱患整改通知書》，限3日內(nèi)完成，整改期間落實死看死守。4.3.3重大隱患：如自動噴水系統(tǒng)癱瘓、疏散樓梯被封堵，立即報告消防安全委員會，啟動“停業(yè)、停用、封閉”強制措施，抄報消防救援機構(gòu)，設(shè)定7日整改期限，逾期不改的，產(chǎn)權(quán)方按日租金3倍收取違約金，并強制清退。第五章動火、用電、用氣、危化品管理5.1動火審批5.1.1實行“三級審批、雙崗監(jiān)護、四證上崗”制度：一級動火（高危場所）由消防安全委員會主任簽批，二級動火由物業(yè)項目經(jīng)理簽批，三級動火由樓層安全員簽批；動火人、監(jiān)護人必須持《特種作業(yè)操作證》《動火作業(yè)培訓合格證》雙證。5.1.2動火現(xiàn)場配置2具4kg干粉滅火器、1具滅火毯、1臺正壓式呼吸器，設(shè)置0.8×1.2米防火布接火盆，動火點下方三層、上方一層嚴禁同時進行防水、油漆、有機溶劑作業(yè)。5.2用電管理5.2.1寫字樓實行“總表—分戶表—末端回路”三級計量，所有回路采用2P斷路器+剩余電流保護，禁止私拉亂接；新增用電負荷>3kW須提交《用電安全評估報告》，由物業(yè)電工現(xiàn)場勘查后方可接電。5.2.2數(shù)據(jù)中心、實驗室、充電間使用7×24小時熱成像巡檢機器人，溫度異常>70℃自動報警并切斷電源；下班后統(tǒng)一執(zhí)行“非必要斷電”清單，UPS只保留服務器、消防、安防、冷鏈四類負荷。5.3燃氣管理5.3.1大廈裙樓餐飲廚房采用管道天然氣，廚房內(nèi)設(shè)置燃氣濃度探測器，報警值設(shè)定為爆炸下限的20%，與緊急切斷閥、事故排風機聯(lián)動；每日營業(yè)結(jié)束后由廚師長、安全員雙人簽字確認閥門關(guān)閉。5.3.2每半年聘請燃氣集團對金屬波紋管、法蘭接口、灶具熄火保護裝置進行氣密性檢測，泄漏量>0.04L/h立即停氣整改。5.4危險化學品5.4.1允許儲存的?；穬H限《寫字樓允許危化品清單》所列的酒精、免洗洗手液、打印機墨粉、膠黏劑，總量不超過100L，必須存放于防火柜，防火柜設(shè)機械通風、靜電接地、防泄漏托盤。5.4.2禁止儲存硝化棉、金屬鈉、過氧化氫、硝酸銨等易燃易爆品；確因科研需要臨時使用，須提前72小時向物業(yè)、消防救援機構(gòu)雙備案，實行“一日一清、雙人雙鎖、視頻監(jiān)控”。第六章裝修、改造、施工現(xiàn)場管控6.1裝修備案6.1.1承租單位裝修前須提交《消防設(shè)計備案憑證》《裝修材料清單》《動火作業(yè)計劃表》，物業(yè)在3個工作日內(nèi)完成資料審核及現(xiàn)場交底，未備案擅自施工的，立即斷電并處罰款5000元/次。6.2防火分區(qū)保護6.2.1施工區(qū)域與原辦公區(qū)必須采用輕鋼龍骨+雙層12mm防火石膏板+巖棉封堵至樓板底部，耐火極限≥2.0h；防火卷簾下方嚴禁堆放腳手架，施工期間每日18:00前將卷簾一次性降落測試并拍照回傳。6.3易燃垃圾清運6.3.1木工、油漆、防水階段產(chǎn)生的易燃垃圾使用防熔滴編織袋打包，袋口扎緊后于19:00—21:00集中清運至地下臨時垃圾房，垃圾房內(nèi)設(shè)自動噴淋頭、防爆照明、30分鐘錄像；過夜儲存量不得超過1噸。6.4竣工聯(lián)合驗收6.4.1裝修竣工后由物業(yè)、承租方、消防技術(shù)服務機構(gòu)三方進行“消防專項驗收”，重點核查探測器地址碼、噴頭濺水盤與吊頂距離、應急照明回路編號；驗收不合格不得投入使用，擅自投入使用的，按建筑面積每平方米100元處罰并強制停業(yè)。第七章消防檔案與信息化管理7.1紙質(zhì)檔案7.1.1建立“一建筑一檔、一系統(tǒng)一檔、一隱患一檔”，包括竣工圖紙、消防設(shè)施產(chǎn)品合格證、維保合同、檢測報告、培訓簽到、演練影像、處罰記錄，檔案存放于消防控制室專用防潮柜，保存期限≥10年。7.2電子檔案7.2.1使用“智慧消防云平臺”，數(shù)據(jù)實時上傳至阿里云金融級加密庫，設(shè)置RAID5+異地容災備份；平臺功能涵蓋報警推送、維保工單、隱患照片、培訓視頻、能耗分析，支持手機端離線緩存，斷網(wǎng)情況下可保存72小時數(shù)據(jù)。7.3數(shù)據(jù)應用7.3.1每月自動生成《消防安全指數(shù)報告》，對報警率、誤報率、故障率、整改率、培訓覆蓋率進行五維雷達圖分析，指數(shù)低于85分的樓層，由物業(yè)約談承租單位負責人，連續(xù)兩次低于85分的，上調(diào)下年度物業(yè)費10%作為消防專項基金。第八章宣傳培訓與演練8.1宣傳8.1.1大堂LED屏每日08:00-09:00、12:00-13:00、18:00-19:00滾動播放消防提示；電梯轎廂設(shè)32寸電子海報，每周更新一次主題，涵蓋電動車入戶、廚房油鍋、電氣短路、逃生面罩使用。8.2培訓8.2.1新入職員工“先培訓后上崗”，培訓時長不少于2小時，內(nèi)容含“一懂三會”（懂火災危險性、會報警、會滅火、會逃生），考核滿分100分，80分合格，不合格補考仍不合格的，不予辦理門禁授權(quán)。8.2.2每季度組織一次“沉浸式體驗”，利用VR模擬高層緩降、煙熱逃生、電梯困人、電氣火災帶電滅火，體驗人數(shù)覆蓋率≥90%，滿意度≥95%。8.3演練8.3.1每年5月、11月各開展一次綜合性實戰(zhàn)演練，模擬場景包括標準層電氣火災、地下車庫汽油泄漏、廚房燃氣爆炸、屋面設(shè)備機房油浸變壓器噴火；演練前48小時向消防救援機構(gòu)報備，演練后24小時完成評估報告。8.3.2演練流程：報警→確認→啟動預案→微型消防站先期處置→轄區(qū)消防救援站到場→啟動應急廣播、防排煙、噴淋、消火栓→組織疏散→搜救被困人員→火場清理→總結(jié)講評；要求3分鐘內(nèi)首批力量到達起火層，5分鐘內(nèi)疏散樓梯全部開啟，10分鐘內(nèi)人員全部撤離至1公里外集合點，誤時1分鐘扣減物業(yè)當月績效2%。第九章滅火和應急疏散預案9.1預案分級9.1.1設(shè)定Ⅳ級（初起火災）、Ⅲ級（可控火災）、Ⅱ級（不可控火災）、Ⅰ級（大面積燃燒），分別對應響應力量為微型消防站、大廈志愿隊、轄區(qū)消防救援站、市級跨區(qū)域增援。9.2指揮體系9.2.1建立“1+5+N”指揮架構(gòu)：1名總指揮（物業(yè)總經(jīng)理）、5名副總指揮（設(shè)備、安防、客服、后勤、醫(yī)療）、N名功能組長（滅火、疏散、警戒、通訊、保障、輿情）；設(shè)置移動指揮車，配齊4G單兵、無人機、熱成像儀、數(shù)字集群電臺。9.3疏散路線9.3.1寫字樓標準層任意一點至安全出口直線距離≤30米，走道凈寬≥1.4米，樓梯間凈寬≥1.3米；每部樓梯均設(shè)雙向疏散指示，高低位結(jié)合，低位距地≤0.5米；避難層設(shè)置于15層、30層，有效避難面積≥0.25㎡/人，內(nèi)設(shè)獨立防煙、廣播、照明、消防電話、洗手盆。9.4特殊人群9.4.1建立“紅、橙、黃”重點人群臺賬：紅色（臥床病人）、橙色（孕婦、行動不便）、黃色（外籍、語言障礙），每層設(shè)疏散協(xié)助員2名，配發(fā)熒光背心、救生呼吸器、折疊輪椅，演練時優(yōu)先護送，確?！安宦┮蝗恕?。第十章消防經(jīng)費與考核獎懲10.1經(jīng)費10.1.1產(chǎn)權(quán)方每年按建筑面積每平方米不低于15元提取消防專項經(jīng)費，?？顚Ｓ茫糜谠O(shè)施維保、器材更新、培訓演練、隱患整改、保險投保；年度結(jié)余自動滾存，不得挪作他用。10.2