物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)財(cái)務(wù)管理制度一、總則1.目的為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)的財(cái)務(wù)管理工作，提高資金使用效率，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常開展，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的各個(gè)小區(qū)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，包括但不限于小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取、小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營收入的管理、小區(qū)日常費(fèi)用的支出等。3.基本原則（1）合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)財(cái)務(wù)制度，依法進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。（2）收支平衡原則：合理安排收支，確保小區(qū)財(cái)務(wù)收支平衡，略有結(jié)余。（3）公開透明原則：定期向業(yè)主公布小區(qū)財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（4）效益原則：優(yōu)化資金配置，提高資金使用效益，降低管理成本。二、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)與人員職責(zé)1.財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置小區(qū)設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理崗位，可由企業(yè)財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，也可根據(jù)小區(qū)規(guī)模配備專職或兼職的財(cái)務(wù)人員。財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，持有會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書。2.財(cái)務(wù)人員職責(zé)（1）會(huì)計(jì)人員職責(zé)①按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，包括審核原始憑證、填制記賬憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿、編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等。②負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)收支的核算和監(jiān)督，確保各項(xiàng)收支符合規(guī)定。③定期編制小區(qū)財(cái)務(wù)報(bào)表，如資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，并及時(shí)報(bào)送企業(yè)財(cái)務(wù)部門和業(yè)主委員會(huì)。④妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)檔案，確保其安全和完整。（2）出納人員職責(zé)①負(fù)責(zé)辦理小區(qū)現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度和銀行結(jié)算紀(jì)律。②及時(shí)登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬實(shí)相符。③保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票和有關(guān)印章，確保其安全。④協(xié)助會(huì)計(jì)人員做好相關(guān)財(cái)務(wù)工作。三、小區(qū)收入管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和成本測算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后，報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，如需調(diào)整，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（2）收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)可采取按月、季、半年或一年等方式收取。收費(fèi)人員應(yīng)提前向業(yè)主發(fā)出繳費(fèi)通知，告知繳費(fèi)時(shí)間、金額和方式。鼓勵(lì)采用銀行代扣、網(wǎng)上繳費(fèi)等便捷的繳費(fèi)方式。（3）收費(fèi)管理①收費(fèi)人員應(yīng)認(rèn)真核對(duì)業(yè)主信息和繳費(fèi)金額，開具正規(guī)的收費(fèi)票據(jù)。②及時(shí)將收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)存入企業(yè)指定的銀行賬戶，不得坐支現(xiàn)金。③定期對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳。催繳方式可包括電話通知、書面通知、上門催繳等。對(duì)于長期欠費(fèi)的業(yè)主，可通過法律途徑解決。2.公共區(qū)域經(jīng)營收入（1）收入范圍小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營收入包括但不限于小區(qū)內(nèi)廣告位出租收入、停車場收費(fèi)收入、房屋租賃收入等。（2）經(jīng)營管理①物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與相關(guān)經(jīng)營單位或個(gè)人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)包括經(jīng)營項(xiàng)目、經(jīng)營期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式等內(nèi)容。②定期對(duì)公共區(qū)域經(jīng)營情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，確保經(jīng)營活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定和合同約定。③及時(shí)收取公共區(qū)域經(jīng)營收入，并按照規(guī)定進(jìn)行核算和管理。（3）收入分配公共區(qū)域經(jīng)營收入應(yīng)主要用于補(bǔ)充小區(qū)專項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)物業(yè)服務(wù)設(shè)施等。具體分配比例應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定執(zhí)行。四、小區(qū)成本費(fèi)用管理1.成本費(fèi)用分類小區(qū)成本費(fèi)用主要包括人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用等。2.成本費(fèi)用預(yù)算編制（1）每年年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和下一年度的工作計(jì)劃，編制小區(qū)成本費(fèi)用預(yù)算。預(yù)算編制應(yīng)遵循實(shí)事求是、合理節(jié)約的原則。（2）成本費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目、預(yù)算金額、預(yù)算依據(jù)等內(nèi)容。預(yù)算編制完成后，應(yīng)報(bào)企業(yè)管理層審核，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后執(zhí)行。3.成本費(fèi)用控制（1）嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用預(yù)算，各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行。如因特殊情況需要超出預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審批。（2）加強(qiáng)對(duì)人員費(fèi)用的管理，合理配置人員，提高工作效率，控制人員數(shù)量和工資水平。（3）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用的管理，建立健全設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行設(shè)備檢查和維護(hù)，降低設(shè)備故障率，延長設(shè)備使用壽命。（4）加強(qiáng)對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等的管理，合理安排工作任務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，降低成本費(fèi)用。（5）加強(qiáng)對(duì)辦公費(fèi)用的管理，嚴(yán)格控制辦公用品的采購和使用，節(jié)約水電等能源消耗。4.成本費(fèi)用核算（1）會(huì)計(jì)人員應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，對(duì)小區(qū)成本費(fèi)用進(jìn)行核算。成本費(fèi)用核算應(yīng)準(zhǔn)確、及時(shí)、完整，反映小區(qū)實(shí)際經(jīng)營情況。（2）定期對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分析，找出成本費(fèi)用控制中存在的問題和原因，提出改進(jìn)措施和建議。五、資金管理1.現(xiàn)金管理（1）嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度，庫存現(xiàn)金限額應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理確定，一般不超過35天的日常零星開支所需。（2）現(xiàn)金收入應(yīng)及時(shí)存入銀行，不得坐支現(xiàn)金。嚴(yán)禁挪用現(xiàn)金、白條抵庫等行為。（3）現(xiàn)金收付應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，必須有經(jīng)審核的原始憑證，并由出納人員和會(huì)計(jì)人員簽字確認(rèn)。（4）定期對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短缺或溢余，應(yīng)及時(shí)查明原因，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。2.銀行存款管理（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在銀行開設(shè)小區(qū)專用賬戶，用于小區(qū)資金的收付和管理。（2）嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，不得出租、出借銀行賬戶，不得簽發(fā)空頭支票和遠(yuǎn)期支票。（3）及時(shí)與銀行進(jìn)行對(duì)賬，每月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，確保銀行存款賬實(shí)相符。（4）加強(qiáng)對(duì)銀行存款的安全管理，妥善保管銀行印鑒和密碼，定期更換密碼。3.資金使用審批（1）小區(qū)資金使用應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行。一般情況下，小額資金使用由小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理審批，大額資金使用應(yīng)報(bào)企業(yè)管理層審批。（2）資金使用審批應(yīng)遵循“先審批、后使用”的原則，未經(jīng)審批的資金不得使用。（3）審批人員應(yīng)認(rèn)真審核資金使用的合理性和必要性，對(duì)不符合規(guī)定的資金使用申請(qǐng)應(yīng)予以拒絕。六、固定資產(chǎn)管理1.固定資產(chǎn)定義固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具等。2.固定資產(chǎn)購置（1）固定資產(chǎn)購置應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際需要和預(yù)算安排進(jìn)行。購置前應(yīng)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，選擇質(zhì)量可靠、價(jià)格合理的產(chǎn)品。（2）固定資產(chǎn)購置應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行，經(jīng)審批同意后，方可進(jìn)行采購。（3）購置的固定資產(chǎn)應(yīng)及時(shí)辦理驗(yàn)收手續(xù)，登記固定資產(chǎn)卡片，建立固定資產(chǎn)臺(tái)賬。3.固定資產(chǎn)使用與維護(hù)（1）建立固定資產(chǎn)使用管理制度，明確固定資產(chǎn)的使用部門和使用人員的職責(zé)。使用人員應(yīng)按照操作規(guī)程正確使用固定資產(chǎn)，做好固定資產(chǎn)的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作。（2）定期對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行檢查和盤點(diǎn)，確保固定資產(chǎn)的安全和完整。如發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)損壞、丟失等情況，應(yīng)及時(shí)查明原因，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。4.固定資產(chǎn)處置（1）固定資產(chǎn)處置包括出售、報(bào)廢、毀損等。固定資產(chǎn)處置應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行，經(jīng)審批同意后，方可進(jìn)行處置。（2）固定資產(chǎn)處置收入應(yīng)及時(shí)入賬，按照規(guī)定進(jìn)行核算和管理。七、財(cái)務(wù)監(jiān)督與審計(jì)1.內(nèi)部監(jiān)督（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督和檢查。（2）定期對(duì)小區(qū)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，審計(jì)內(nèi)容包括財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、合法性，成本費(fèi)用的合理性，資金使用的合規(guī)性等。（3）對(duì)內(nèi)部審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見和建議，并跟蹤整改情況。2.外部監(jiān)督（1）接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布小區(qū)財(cái)務(wù)收支情況，聽取業(yè)主的意見和建議。（2）接受政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，如物價(jià)部門、財(cái)政部門、審計(jì)部門等。對(duì)政府相關(guān)部門提出的問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改。八、財(cái)務(wù)檔案管理1.財(cái)務(wù)檔案范圍財(cái)務(wù)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)核算資料，以及與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)相關(guān)的合同、協(xié)議、文件等。2.財(cái)務(wù)檔案保管（1）財(cái)務(wù)檔案應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)保管，建立財(cái)務(wù)檔案保管清冊(cè)，對(duì)財(cái)務(wù)檔案的名稱、數(shù)量、保管期限等進(jìn)行詳細(xì)記錄。（2）財(cái)務(wù)檔案應(yīng)存放在專門的檔案柜或檔案室，確保其安全和完整。檔案保管環(huán)境應(yīng)保持干燥、通風(fēng)，防止檔案受潮、霉變和蟲蛀。3.財(cái)務(wù)檔案查閱與借閱（1）內(nèi)部人員查閱財(cái)務(wù)檔案，應(yīng)經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并辦理查閱登記手續(xù)。查閱時(shí)應(yīng)遵守檔案管理規(guī)定，不得涂改、損壞檔案。（2）外部人員查閱或借閱財(cái)務(wù)檔案，應(yīng)經(jīng)企業(yè)管理層批準(zhǔn)，并簽訂保密協(xié)議。借閱期限一般