房地產(chǎn)估價(jià)第六章 市場(chǎng)法一市場(chǎng)法的概念二市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件三市場(chǎng)法的操作步驟一市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比較法、市場(chǎng)比較法理論依據(jù)：替代原理類似房地產(chǎn)同一供求圈

類似房地產(chǎn)：是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。

同一供求圈：是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模、檔次不同，同一供求圈的大小也會(huì)有所不同。二市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：具有交易性的房地產(chǎn)。適用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。三市場(chǎng)法的操作步驟1、搜集交易實(shí)例2、選取可比實(shí)例3、建立價(jià)格可比根底4、進(jìn)行交易情況修正5、進(jìn)行交易日期修正6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正7、求出比準(zhǔn)價(jià)格1、交易實(shí)例的搜集途徑查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息以購(gòu)置房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息通過(guò)各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息同行之間相互提供信息資料其他途徑獲取資料交易實(shí)例的搜集內(nèi)容

交易雙方情況及交易目的交易實(shí)例房地產(chǎn)情況

成交價(jià)格

成交日期

付款方式見交易實(shí)例調(diào)查表２、選取可比實(shí)例的要求1、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同〔居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)〕2、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同〔大類：鋼、鋼混、磚混、磚木、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)〕3、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處于同一供求圈4、成交日期與估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近〔半年，最多不超過(guò)一年〕5、成交價(jià)格為正常交易6、所選案例不應(yīng)少于三宗〔3-5〕選取可比實(shí)例的要求例：估價(jià)對(duì)象及以下交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為〔d〕。

A.建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；

B.建筑面積1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；

C.建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；

D.建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)。

３、價(jià)格比較根底的建立

統(tǒng)一付款方式：一次性付清

統(tǒng)一采用單價(jià)

統(tǒng)一幣種和貨幣單位：成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)

統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積

統(tǒng)一面積單位：平方米４、交易情況修正交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有：有利害關(guān)系人之間的交易急于出售或者購(gòu)置情況下的交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易特殊方式的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正正常成交價(jià)格＝正常成交價(jià)格＝５、交易日期修正將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)風(fēng)格整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。修正的方法主要有：采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正定基價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)情況及其自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正定基價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在成交日期價(jià)格×＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在成交日期價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×?????×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格６、房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)風(fēng)格整為在估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。調(diào)整的內(nèi)容包括：