PAGE房地產(chǎn)合作項目財務(wù)制度一、總則（一）目的為加強房地產(chǎn)合作項目財務(wù)管理，規(guī)范財務(wù)行為，確保合作項目的財務(wù)工作有序進行，保障合作各方的合法權(quán)益，提高項目經(jīng)濟效益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理制度，結(jié)合本公司實際情況，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司參與的所有房地產(chǎn)合作項目，包括但不限于聯(lián)合開發(fā)、合作建房、項目轉(zhuǎn)讓等形式的合作項目。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)財務(wù)制度，確保財務(wù)活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務(wù)信息真實、準(zhǔn)確、完整，如實反映合作項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：收入和費用的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以權(quán)利和義務(wù)的發(fā)生為標(biāo)準(zhǔn)，合理計算各期損益。4.謹(jǐn)慎性原則：充分估計可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，合理計提各項準(zhǔn)備金，避免高估資產(chǎn)和收益，低估負(fù)債和費用。5.效益性原則：在確保財務(wù)合規(guī)的前提下，追求項目經(jīng)濟效益最大化，合理配置資源，降低成本費用。二、財務(wù)機構(gòu)與人員設(shè)置（一）財務(wù)機構(gòu)設(shè)置合作項目應(yīng)設(shè)立獨立的財務(wù)管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目的財務(wù)管理工作。財務(wù)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模和管理要求，合理設(shè)置崗位，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，確保財務(wù)工作的有效開展。（二）人員配備1.財務(wù)負(fù)責(zé)人：由合作各方協(xié)商確定或按照合作協(xié)議約定選派，全面負(fù)責(zé)項目財務(wù)管理工作，具備豐富的房地產(chǎn)財務(wù)管理經(jīng)驗和專業(yè)知識，熟悉國家財經(jīng)法規(guī)和房地產(chǎn)行業(yè)政策。2.會計人員：根據(jù)項目財務(wù)核算需要配備，負(fù)責(zé)財務(wù)核算、賬務(wù)處理、報表編制等工作，應(yīng)具備相應(yīng)的會計從業(yè)資格證書和專業(yè)技能。3.出納人員：負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算、票據(jù)管理等工作，應(yīng)具備良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度。（三）人員職責(zé)1.財務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)組織制定和執(zhí)行項目財務(wù)管理制度，確保財務(wù)工作符合法律法規(guī)和公司要求。負(fù)責(zé)項目財務(wù)預(yù)算、成本控制、資金管理等工作，為項目決策提供財務(wù)支持。審核財務(wù)報表和重要財務(wù)文件，對項目財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析和評價。協(xié)調(diào)合作各方及相關(guān)部門的財務(wù)關(guān)系，處理財務(wù)工作中的重大問題。負(fù)責(zé)財務(wù)人員的培訓(xùn)、考核和管理，提高財務(wù)團隊整體素質(zhì)。2.會計人員職責(zé)按照國家統(tǒng)一會計制度和公司財務(wù)制度，進行財務(wù)核算，及時、準(zhǔn)確記錄項目經(jīng)濟業(yè)務(wù)。編制財務(wù)報表，定期向合作各方及相關(guān)部門報送財務(wù)信息，為財務(wù)決策提供依據(jù)。負(fù)責(zé)財務(wù)檔案的整理、歸檔和保管，確保財務(wù)資料的完整性和安全性。協(xié)助財務(wù)負(fù)責(zé)人進行成本核算、預(yù)算管理等工作，提供相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)和分析報告。3.出納人員職責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和銀行結(jié)算制度，辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)保管庫存現(xiàn)金、有價證券和空白票據(jù)，確保資金安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬款相符。定期與會計核對賬目，編制資金報表，及時反饋資金收支情況。三、財務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.預(yù)算編制原則以項目可行性研究報告和合作協(xié)議為依據(jù)，結(jié)合項目開發(fā)進度和市場情況，合理預(yù)測項目收入、成本、費用和利潤。堅持實事求是，確保預(yù)算指標(biāo)科學(xué)合理，具有可操作性。實行全員參與、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總的編制方法，充分調(diào)動各部門和全體員工的積極性。2.預(yù)算編制內(nèi)容收入預(yù)算：包括項目銷售（預(yù)售）收入、出租收入、配套設(shè)施銷售收入等，根據(jù)項目銷售計劃、租金定價策略等因素進行預(yù)測。成本預(yù)算：包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等，按照項目成本核算對象和成本項目進行詳細(xì)測算。費用預(yù)算：包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等，根據(jù)項目管理要求和市場行情進行合理估計。利潤預(yù)算：根據(jù)收入預(yù)算、成本預(yù)算和費用預(yù)算，計算項目預(yù)計利潤。3.預(yù)算編制流程準(zhǔn)備階段：財務(wù)部門收集、整理項目相關(guān)資料，制定預(yù)算編制方案，明確預(yù)算編制要求和時間安排。編制階段：各部門按照預(yù)算編制方案，結(jié)合本部門工作實際，編制本部門預(yù)算草案，并報送財務(wù)部門。審核階段：財務(wù)部門對各部門預(yù)算草案進行審核，提出修改意見，反饋給各部門進行調(diào)整。匯總階段：財務(wù)部門匯總各部門調(diào)整后的預(yù)算草案，編制項目總預(yù)算草案，提交項目管理層審議。審批階段：項目總預(yù)算草案經(jīng)項目管理層審議通過后，報合作各方審批。（二）預(yù)算執(zhí)行與控制1.項目各部門應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算組織實施，確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。財務(wù)部門負(fù)責(zé)對預(yù)算執(zhí)行情況進行跟蹤和監(jiān)控，定期編制預(yù)算執(zhí)行情況報告，及時反饋預(yù)算執(zhí)行中的問題和偏差。2.建立預(yù)算執(zhí)行分析制度，定期召開預(yù)算執(zhí)行分析會議，由財務(wù)部門牽頭，各部門參加，對預(yù)算執(zhí)行情況進行分析和評價，查找原因，提出改進措施，確保預(yù)算執(zhí)行的有效性。3.加強預(yù)算控制，嚴(yán)格控制預(yù)算外支出。對于確需發(fā)生的預(yù)算外支出，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行審批，經(jīng)合作各方同意后方可列支。（三）預(yù)算調(diào)整1.在預(yù)算執(zhí)行過程中，如遇市場環(huán)境、政策法規(guī)等因素發(fā)生重大變化，導(dǎo)致原預(yù)算無法執(zhí)行或預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)出現(xiàn)較大偏差時，可對預(yù)算進行調(diào)整。2.預(yù)算調(diào)整應(yīng)按照規(guī)定的程序進行，由項目管理部門提出調(diào)整申請，說明調(diào)整原因和調(diào)整內(nèi)容，經(jīng)財務(wù)部門審核后，報項目管理層審議，經(jīng)合作各方批準(zhǔn)后方可實施。3.預(yù)算調(diào)整應(yīng)遵循謹(jǐn)慎性原則，確保調(diào)整后的預(yù)算更加科學(xué)合理，具有可操作性。四、收入管理（一）銷售（預(yù)售）收入管理1.項目銷售（預(yù)售）應(yīng)按照國家法律法規(guī)和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，確保銷售（預(yù)售）行為合法合規(guī)。2.建立銷售（預(yù)售）臺賬，詳細(xì)記錄銷售（預(yù)售）房屋的房號、面積、單價、總價、收款時間、收款方式等信息，及時更新銷售進度。3.嚴(yán)格執(zhí)行銷售價格政策，不得擅自降價銷售。如需調(diào)整銷售價格，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行審批，經(jīng)合作各方同意后方可實施。4.加強銷售收款管理，確保銷售款項及時足額入賬。銷售收款應(yīng)通過公司指定的銀行賬戶進行結(jié)算，嚴(yán)禁坐支現(xiàn)金。對于逾期未收款的客戶，應(yīng)及時采取催款措施，確保資金回籠。（二）出租收入管理1.項目出租業(yè)務(wù)應(yīng)簽訂租賃合同，明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式、租賃保證金等條款，確保租賃合同合法有效。2.建立出租臺賬，詳細(xì)記錄出租房屋的房號、面積、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、租金收入等信息，及時更新租賃情況。3.加強租金收取管理，定期催收租金，確保租金收入按時足額入賬。對于逾期未支付租金的租戶，應(yīng)按照租賃合同約定收取滯納金，并采取必要的法律措施維護公司權(quán)益。（三）其他收入管理1.項目配套設(shè)施銷售收入、物業(yè)管理收入等其他收入應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行核算和管理，確保收入真實、準(zhǔn)確、完整。2.建立其他收入臺賬，詳細(xì)記錄收入項目、收入金額、收款時間等信息，及時核對收入情況。3.加強其他收入的催收和管理，確保各項收入及時足額入賬，防止收入流失。五、成本費用管理（一）成本核算對象與項目1.房地產(chǎn)合作項目成本核算對象應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)特點和管理要求確定，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項工程為成本核算對象。對于規(guī)模較大、工期較長的項目，可按開發(fā)期分階段確定成本核算對象。2.成本項目一般包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。各成本項目應(yīng)按照規(guī)定的核算內(nèi)容和方法進行歸集和分配。（二）成本費用控制1.土地成本控制在土地獲取過程中，應(yīng)進行充分的市場調(diào)研和分析，合理確定土地價格，避免高價拿地。嚴(yán)格按照土地出讓合同約定支付土地價款，確保土地成本的真實性和合理性。2.前期工程費控制加強前期工程規(guī)劃和設(shè)計管理，優(yōu)化設(shè)計方案，降低設(shè)計變更成本。嚴(yán)格控制前期工程各項費用支出，對各項費用進行審核和審批，確保費用支出合理合規(guī)。3.建筑安裝工程費控制通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式選擇具有資質(zhì)和信譽的施工單位，確保工程質(zhì)量和進度。加強工程合同管理，明確工程價款結(jié)算方式、付款條件等條款，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款。建立工程成本監(jiān)控機制，定期對工程成本進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行調(diào)整。4.基礎(chǔ)設(shè)施費控制按照項目規(guī)劃和設(shè)計要求，合理確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免過度建設(shè)或建設(shè)不足。加強基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)管理，控制工程質(zhì)量和進度，確保費用支出合理合規(guī)。5.公共配套設(shè)施費控制根據(jù)項目規(guī)劃和市場需求，合理確定公共配套設(shè)施建設(shè)項目和規(guī)模，避免盲目建設(shè)。加強公共配套設(shè)施工程建設(shè)管理，控制工程質(zhì)量和進度，確保費用支出合理合規(guī)。6.開發(fā)間接費控制嚴(yán)格控制項目管理部門的人員編制和費用支出，精簡管理機構(gòu)，降低管理成本。加強對項目管理人員的績效考核，提高工作效率，降低管理費用。（三）成本費用核算1.財務(wù)部門應(yīng)按照國家統(tǒng)一會計制度和公司財務(wù)制度，對房地產(chǎn)合作項目成本費用進行準(zhǔn)確核算。成本費用核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和劃分收益性支出與資本性支出原則。2.建立成本費用明細(xì)賬和總賬，按照成本核算對象和成本項目進行明細(xì)核算，確保成本費用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整。3.定期對成本費用進行歸集和分配，計算項目開發(fā)總成本和單位成本。成本費用分配應(yīng)按照合理標(biāo)準(zhǔn)進行，確保成本費用分配的合理性和準(zhǔn)確性。（四）成本費用分析與考核1.定期對房地產(chǎn)合作項目成本費用進行分析，對比預(yù)算成本和實際成本，分析成本差異原因，提出改進措施和建議。2.建立成本費用考核制度，對項目各部門成本費用控制情況進行考核評價，將考核結(jié)果與部門和個人績效掛鉤，激勵各部門和全體員工加強成本費用控制。六、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)房地產(chǎn)合作項目開發(fā)進度和資金需求，合理確定資金籌集規(guī)模和方式。資金籌集方式包括自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、合作方投入等。2.加強與金融機構(gòu)的溝通與合作，爭取優(yōu)惠的貸款條件和利率，降低融資成本。3.嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)和金融機構(gòu)要求辦理貸款手續(xù)，確保貸款資金合法合規(guī)使用。（二）資金使用1.建立資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和權(quán)限。所有資金支出必須經(jīng)過嚴(yán)格審批，確保資金使用合理合規(guī)。2.按照項目預(yù)算安排資金使用，優(yōu)先保障項目開發(fā)建設(shè)的資金需求。對于重大資金支出項目，應(yīng)進行可行性研究和論證，確保資金使用效益。3.加強資金支付管理，嚴(yán)格執(zhí)行銀行結(jié)算制度，確保資金支付安全。對于大額資金支付，應(yīng)采用轉(zhuǎn)賬支票、銀行匯票等方式進行結(jié)算，避免現(xiàn)金支付風(fēng)險。（三）資金監(jiān)控1.財務(wù)部門應(yīng)定期對項目資金收支情況進行監(jiān)控和分析，及時掌握資金動態(tài)，確保資金安全。每月編制資金收支報表，向項目管理層和合作各方報送資金信息。2.建立資金預(yù)警機制，設(shè)定資金預(yù)警指標(biāo)，如資金余額、資金周轉(zhuǎn)率等。當(dāng)資金指標(biāo)出現(xiàn)異常時，及時發(fā)出預(yù)警信號，采取相應(yīng)措施進行調(diào)整。3.加強對項目銀行賬戶的管理，定期核對銀行賬戶余額，確保賬戶資金安全。嚴(yán)禁出租、出借銀行賬戶，嚴(yán)禁公款私存。七、財務(wù)報告與分析（一）財務(wù)報告編制1.財務(wù)部門應(yīng)按照國家統(tǒng)一會計制度和公司財務(wù)制度，定期編制房地產(chǎn)合作項目財務(wù)報告。財務(wù)報告包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表及附注等。2.財務(wù)報告應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整地反映項目財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，數(shù)據(jù)應(yīng)與會計賬簿記錄一致。財務(wù)報告編制完成后，應(yīng)進行嚴(yán)格審核，確保報告質(zhì)量。3.定期向合作各方及相關(guān)部門報送財務(wù)報告，報送時間應(yīng)按照合作協(xié)議約定或公司規(guī)定執(zhí)行。財務(wù)報告應(yīng)附財務(wù)情況說明書，對項目財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、資金變動情況等進行分析和說明。（二）財務(wù)分析1.財務(wù)部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)合作項目財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析，為項目決策提供依據(jù)。財務(wù)分析內(nèi)容包括償債能力分析、盈利能力分析、營運能力分析、發(fā)展能力分析等。2.采用比較分析法、比率分析法、趨勢分析法等方法對財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，找出項目存在的問題和風(fēng)險，提出改進措施和建議。3.定期撰寫財務(wù)分析報告，向項目管理層和合作各方報送。財務(wù)分析報告應(yīng)語言簡潔、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析深入、建議可行，為項目管理和決策提供有力支持。八、財務(wù)檔案管理（一）檔案范圍房地產(chǎn)合作項目財務(wù)檔案包括會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、財務(wù)預(yù)算、合同協(xié)議、銀行對賬單、稅務(wù)資料、審計報告等與項目財務(wù)相關(guān)的各類文件和資料。（二）檔案整理與歸檔1.財務(wù)部門應(yīng)定期對財務(wù)檔案進行整理和歸檔，確保檔案資料的完整性和規(guī)范性。會計憑證應(yīng)按月裝訂成冊，會計賬簿應(yīng)按年打印裝訂，財務(wù)報表應(yīng)按年度整理歸檔。2.檔案整理應(yīng)按照分類標(biāo)準(zhǔn)進行，如按照會計年度、檔案類別等進行分類，便于查找和保管。檔案歸檔應(yīng)建立索引目錄，注明檔案名稱、存放位置、保管期限等信息。（三）檔案保管與借閱1.設(shè)立專門的財務(wù)檔案保管場所，配備必要的保管設(shè)備，確保檔案安全。財務(wù)檔案保管期限應(yīng)按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)定執(zhí)行，一般會計憑證保管期限為30年，會計賬簿保管期限為30年，財務(wù)報表保管期限為永久。2.建立檔案借閱制度，嚴(yán)格控制檔案借閱范圍和程序。因工作需要借閱檔案的