不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試試題(含答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一類權(quán)利首次登記時(shí)無需公告？A.集體土地所有權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.國有建設(shè)用地使用權(quán)（出讓）答案：D2.甲公司以其名下A地塊為乙銀行設(shè)定最高額抵押權(quán)，擔(dān)保債權(quán)確定期間屆滿后，甲又將A地塊轉(zhuǎn)讓給丙公司。下列說法正確的是：A.最高額抵押權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)，丙公司須繼續(xù)承受B.最高額抵押權(quán)消滅，乙銀行對(duì)丙公司無優(yōu)先受償權(quán)C.最高額抵押權(quán)效力及于轉(zhuǎn)讓前已確定的債權(quán)，但不及于轉(zhuǎn)讓后新增債權(quán)D.乙銀行須重新辦理抵押登記方可對(duì)抗丙公司答案：C3.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢中，下列主體無權(quán)申請(qǐng)查詢原始登記資料的是：A.登記權(quán)利人本人B.登記權(quán)利人的繼承人C.持法院調(diào)查令的律師D.潛在購房人答案：D4.因人民法院生效判決導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，登記機(jī)構(gòu)辦理登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收取的核心材料是：A.判決書原件、協(xié)助執(zhí)行通知書B.調(diào)解書原件、送達(dá)回證C.裁定書原件、仲裁裁決書D.公證債權(quán)文書、執(zhí)行證書答案：A5.下列關(guān)于“預(yù)告登記”的表述，錯(cuò)誤的是：A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記有效期為自登記之日起90日C.預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記時(shí)，無需重新提交主債權(quán)合同D.預(yù)告登記可以依約定單方申請(qǐng)答案：B6.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人甲死亡，其配偶乙憑繼承權(quán)公證書申請(qǐng)變更登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理：A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.更正登記D.注銷登記答案：A7.下列關(guān)于“查封登記”的說法，正確的是：A.查封期限屆滿未續(xù)封的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷查封登記B.輪候查封自前一查封解除之日起自動(dòng)生效，無需登記C.查封登記可以口頭申請(qǐng)D.同一法院對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)可多次辦理查封登記答案：A8.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)地查看的情形不包括：A.房屋所有權(quán)首次登記B.在建建筑物抵押權(quán)登記C.宅基地使用權(quán)首次登記D.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓首次登記答案：D9.甲將名下房產(chǎn)以100萬元出售給乙，雙方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)隱瞞真實(shí)成交價(jià)格，申報(bào)80萬元。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)：A.直接按80萬元計(jì)稅并辦理登記B.要求補(bǔ)充申報(bào)并按規(guī)定補(bǔ)繳稅費(fèi)后辦理登記C.拒絕登記并移送稅務(wù)機(jī)關(guān)處理D.先辦理登記再向稅務(wù)機(jī)關(guān)通報(bào)答案：B10.下列關(guān)于“更正登記”與“異議登記”關(guān)系的說法，正確的是：A.異議登記有效期內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)辦理更正登記B.異議登記失效后，申請(qǐng)人不得再申請(qǐng)更正登記C.更正登記完成后，異議登記自動(dòng)失效D.異議登記與更正登記不能同時(shí)存在答案：C11.不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國互通共享平臺(tái)的核心數(shù)據(jù)不包括：A.登記簿信息B.地籍圖信息C.稅務(wù)完稅信息D.權(quán)利人銀行賬戶信息答案：D12.下列關(guān)于“地役權(quán)登記”的表述，正確的是：A.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人B.地役權(quán)期限不得超過供役地剩余使用年限C.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可單獨(dú)抵押D.地役權(quán)登記需經(jīng)供役地所有權(quán)人同意即可，無需需役地所有權(quán)人同意答案：A13.甲以其名下房產(chǎn)為乙設(shè)立抵押權(quán)，擔(dān)保債權(quán)500萬元，后因房屋滅失獲保險(xiǎn)賠償金600萬元。乙的優(yōu)先受償范圍是：A.500萬元本金及利息、違約金B(yǎng).600萬元全部C.以保險(xiǎn)賠償金為限，但不得超過登記擔(dān)保范圍D.僅500萬元本金答案：C14.下列關(guān)于“林權(quán)登記”的說法，錯(cuò)誤的是：A.林地所有權(quán)屬于國家或集體B.林地承包經(jīng)營權(quán)可依法抵押C.林權(quán)登記包括林地使用權(quán)和林木所有權(quán)D.林權(quán)登記由自然資源主管部門辦理答案：D15.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)登記證明，其法律效力等同于：A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書B.登記簿記載C.合同文本D.發(fā)票答案：B16.下列關(guān)于“共有份額轉(zhuǎn)讓”的登記要求，正確的是：A.按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額，須全體共有人同意B.按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)C.共同共有人轉(zhuǎn)讓其潛在份額，可直接申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記D.按份共有人內(nèi)部轉(zhuǎn)讓份額，仍需公告答案：B17.甲公司以其名下B地塊為丙銀行設(shè)定抵押權(quán)后，又在B地塊上建成辦公樓并辦理首次登記。丙銀行主張抵押權(quán)效力及于辦公樓，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)：A.直接在建工程抵押轉(zhuǎn)為房屋抵押B.要求雙方另行約定并辦理在建建筑物抵押轉(zhuǎn)為房屋抵押登記C.拒絕辦理，因土地與房屋主體不一致D.直接在建工程抵押自動(dòng)消滅答案：B18.下列關(guān)于“歷史遺留問題”處理原則，錯(cuò)誤的是：A.尊重歷史、實(shí)事求是B.依法依規(guī)、分類處理C.以罰代管、先罰后補(bǔ)D.便民利民、穩(wěn)妥推進(jìn)答案：C19.不動(dòng)產(chǎn)登記資料保存期限，自登記簿注銷之日起不少于：A.5年B.10年C.15年D.30年答案：D20.下列關(guān)于“繼承登記”中遺囑效力的說法，正確的是：A.公證遺囑效力優(yōu)于其他遺囑B.最后一份遺囑無論形式均優(yōu)先C.口頭遺囑無效D.代書遺囑無需見證人答案：A21.甲將房產(chǎn)抵押給乙銀行后，又將該房產(chǎn)出租給丙，租期20年。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，法院裁定拍賣，丁競得。下列說法正確的是：A.買賣不破租賃，丁須繼續(xù)履行租賃合同B.租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響C.租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)D.丙可主張優(yōu)先購買權(quán)答案：C22.下列關(guān)于“權(quán)籍調(diào)查”成果的說法，正確的是：A.權(quán)籍調(diào)查成果永久有效B.權(quán)籍調(diào)查成果5年內(nèi)有效C.權(quán)籍調(diào)查成果僅供登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部使用D.權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)登記后可作為登記依據(jù)答案：D23.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人與登記簿記載的權(quán)利人不一致，應(yīng)：A.直接更正登記簿B.要求申請(qǐng)人提供變更依據(jù)C.拒絕登記并告知訴訟解決D.先行受理再內(nèi)部核查答案：B24.下列關(guān)于“集體土地所有權(quán)登記”的說法，正確的是：A.由村民小組單方申請(qǐng)即可B.須公告30日無異議方可登記C.登記主體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府D.登記完成后發(fā)給集體土地所有證答案：B25.下列關(guān)于“登記錯(cuò)誤賠償”的說法，錯(cuò)誤的是：A.登記機(jī)構(gòu)賠償后可向造成錯(cuò)誤的工作人員追償B.申請(qǐng)人提供虛假材料造成登記錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任C.登記錯(cuò)誤賠償適用國家賠償法D.登記錯(cuò)誤賠償以實(shí)際損失為限，不包括可得利益答案：D26.甲以其名下房產(chǎn)為乙設(shè)立抵押權(quán)，擔(dān)保范圍約定“主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用”，登記時(shí)“擔(dān)保范圍”欄僅填寫“主債權(quán)500萬元”。后甲違約，乙主張利息50萬元優(yōu)先受償，法院支持范圍應(yīng)以：A.合同約定為準(zhǔn)B.登記記載為準(zhǔn)C.500萬元為限D(zhuǎn).利息部分另行登記后方可優(yōu)先受償答案：B27.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記人員”管理的說法，正確的是：A.登記審核崗位可臨時(shí)聘用人員B.登記人員須通過法律職業(yè)資格考試C.登記人員實(shí)行持證上崗制度D.登記人員無需回避近親屬業(yè)務(wù)答案：C28.下列關(guān)于“登記類型”與“登記原因”對(duì)應(yīng)關(guān)系，錯(cuò)誤的是：A.轉(zhuǎn)移登記——買賣B.變更登記——姓名變化C.更正登記——登記簿錯(cuò)誤D.注銷登記——房屋倒塌答案：D29.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果”使用限制的說法，正確的是：A.可用于市場調(diào)研B.可用于商業(yè)推介C.不得泄露國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私D.可公開出版發(fā)行答案：C30.下列關(guān)于“一窗受理、并行辦理”模式的說法，正確的是：A.登記機(jī)構(gòu)牽頭，稅務(wù)、交易部門并行B.交易機(jī)構(gòu)牽頭，登記、稅務(wù)部門并行C.稅務(wù)部門牽頭，登記、交易部門并行D.三部門分別受理、串聯(lián)辦理答案：A二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須記載事項(xiàng)的有：A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體B.不動(dòng)產(chǎn)坐落C.不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格D.登記時(shí)間E.不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)答案：ABDE32.下列關(guān)于“預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記”的說法，正確的有：A.預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記需提交房屋已竣工證明B.預(yù)抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記需提交主債權(quán)合同C.預(yù)告登記失效后仍可申請(qǐng)轉(zhuǎn)本登記D.轉(zhuǎn)本登記可由銀行單方申請(qǐng)E.轉(zhuǎn)本登記需雙方共同申請(qǐng)答案：ABE33.下列關(guān)于“查封登記”注銷情形，正確的有：A.查封期限屆滿未續(xù)封B.查封法院出具解除查封文書C.被執(zhí)行人履行完畢D.登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷E.檢察院出具撤銷查封決定答案：ABCE34.下列關(guān)于“地役權(quán)消滅”的情形，正確的有：A.地役權(quán)期限屆滿B.供役地滅失C.需役地滅失D.地役權(quán)人放棄權(quán)利E.地役權(quán)合同被確認(rèn)無效答案：ABCDE35.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體”的說法，正確的有：A.權(quán)利人可查詢本人登記資料B.繼承人可查詢被繼承人登記資料C.檢察院可憑工作證查詢D.律師可憑法院調(diào)查令查詢E.普通公眾可查詢?nèi)魏蔚怯涃Y料答案：ABCD36.下列關(guān)于“抵押權(quán)順位”的說法，正確的有：A.順位以登記時(shí)間先后為準(zhǔn)B.順位可協(xié)議變更C.順位變更需后順位抵押權(quán)人書面同意D.順位變更需辦理登記方可對(duì)抗第三人E.順位變更無需主債權(quán)合同變更答案：ABCD37.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)”的說法，正確的有：A.住宅類不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)每件80元B.非住宅類不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)每件550元C.查封登記不收費(fèi)D.更正登記不收費(fèi)E.異議登記收費(fèi)80元答案：ABCD38.下列關(guān)于“權(quán)籍調(diào)查”內(nèi)容的說法，正確的有：A.權(quán)屬調(diào)查B.界址調(diào)查C.面積量算D.房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查E.房產(chǎn)評(píng)估答案：ABCD39.下列關(guān)于“集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”登記的說法，正確的有：A.須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議三分之二以上同意B.須報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)C.須辦理轉(zhuǎn)移登記D.可設(shè)定抵押權(quán)E.可轉(zhuǎn)讓給外村村民答案：ABCD40.下列關(guān)于“登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)”的說法，正確的有：A.形式審查為主B.實(shí)質(zhì)審查為輔C.對(duì)權(quán)屬來源材料真實(shí)性負(fù)責(zé)D.對(duì)簽字蓋章真實(shí)性負(fù)責(zé)E.對(duì)合同效力負(fù)責(zé)答案：AB三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行__________、__________、__________、__________“四統(tǒng)一”制度。答案：統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿冊、統(tǒng)一信息平臺(tái)42.不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)以__________為單位進(jìn)行編制。答案：不動(dòng)產(chǎn)單元43.查封登記的有效期自查封文書載明的期限計(jì)算，最長不得超過__________年。答案：三44.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起__________日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。答案：9045.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢分為__________查詢和__________查詢兩類。答案：權(quán)利人、利害關(guān)系人46.地役權(quán)自__________時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。答案：地役權(quán)合同生效47.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起__________個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，法律另有規(guī)定的除外。答案：3048.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，可依職權(quán)辦理__________登記。答案：更正49.不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)收入全額上繳__________國庫，實(shí)行__________管理。答案：中央、收支兩條線50.權(quán)籍調(diào)查成果包括__________、__________、__________、__________等。答案：權(quán)屬來源材料、界址點(diǎn)坐標(biāo)、面積測算表、宗地圖四、簡答題（每題10分，共30分）51.簡述不動(dòng)產(chǎn)登記“依申請(qǐng)?jiān)瓌t”的含義及其例外情形。答案：依申請(qǐng)?jiān)瓌t是指登記機(jī)構(gòu)非因法律另有規(guī)定或依職權(quán)，不得主動(dòng)辦理登記，必須基于當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng)程序。例外包括：1.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿記載錯(cuò)誤，可依職權(quán)辦理更正登記；2.查封、注銷查封等司法協(xié)助執(zhí)行；3.依法征收、沒收導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。52.簡述最高額抵押權(quán)確定登記的條件及法律效力。答案：條件：1.約定的債權(quán)確定期間屆滿；2.新的債權(quán)不可能發(fā)生；3.抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；4.債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或撤銷；5.法律規(guī)定的其他情形。法律效力：最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)，擔(dān)保范圍以已確定的債權(quán)為限，優(yōu)先受償順位以原登記時(shí)間為準(zhǔn)。53.簡述“帶押過戶”操作流程及風(fēng)險(xiǎn)防控措施。答案：流程：1.買賣雙方、銀行達(dá)成帶押過戶協(xié)議；2.銀行出具同意帶押過戶函；3.買賣雙方與銀行共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記合并辦理；4.登記機(jī)構(gòu)同步辦理，先辦轉(zhuǎn)移再辦抵押權(quán)變更；5.買方貸款銀行放款至監(jiān)管賬戶，優(yōu)先清償原貸款，剩余款項(xiàng)支付賣方。風(fēng)險(xiǎn)防控：1.設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，確保優(yōu)先清償；2.銀行出具不可撤銷同意函；3.登記機(jī)構(gòu)合并受理、同步登簿；4.引入公證提存或第三方擔(dān)保；5.明確違約責(zé)任及賠償條款。五、應(yīng)用題（共50分）54.案例分析（20分）案情：甲于2018年3月取得A地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（出讓，用途住宅，面積10000平方米，使用年限70年），2019年2月甲與乙銀行簽訂借款合同并設(shè)定最高額抵押權(quán)，擔(dān)保債權(quán)最高限額1億元，債權(quán)確定期間至2022年2月1日，辦理了抵押登記。2021年10月甲在A地塊上建成商品房10棟并辦理首次登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2022年3月甲與丙公司簽訂商品房買賣合同，將其中一套房屋出售給丙，丙支付全款并辦理預(yù)告登記。2022年4月甲因債務(wù)糾紛被丁公司起訴，法院查封了A地塊及地上建筑物。2022年5月債權(quán)確定期間屆滿，乙銀行主債權(quán)余額為8000萬元。2022年6月法院裁定拍賣A地塊及地上建筑物。問題：（1）丙的預(yù)告登記能否對(duì)抗乙銀行的抵押權(quán)？（2）乙銀行對(duì)地上建筑物是否享有優(yōu)先受償權(quán)？（3）若拍賣成交價(jià)款為1.2億元，請(qǐng)按順位分配并說明理由。答案：（1）丙的預(yù)告登記在法院查封前辦理，可對(duì)抗后續(xù)查封及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，但需在本登記完成后方可實(shí)際取得物權(quán)。（2）乙銀行對(duì)地上建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《民法典》第417條，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)一并處分，新增建筑物所得價(jià)款抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)；但本案中建筑物建成時(shí)間在債權(quán)確定期間內(nèi)，且最高額抵押權(quán)登記時(shí)未明確排除在建工程，應(yīng)視為抵押效力及于在建工程，故乙銀行對(duì)建筑物變現(xiàn)款享有優(yōu)先受償權(quán)。（3）分配順序：1.支付拍賣費(fèi)用及執(zhí)行費(fèi)用約200萬元；2.清償乙銀行8000萬元；3.退還丙已付購房款（預(yù)告登記優(yōu)先保護(hù)，視為消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)）約300萬元；4.剩余款項(xiàng)約3680萬元由甲的其他債權(quán)人按查封順位受償。55.計(jì)算題（15分）某宗工業(yè)用地面積20000平方米，容積率2.0，規(guī)劃建筑面積40000平方米。2020年出讓取得，出讓年限50年，土地出讓金總額1億元，約定分期支付，已支付6000萬元，剩余4000萬元未付。2023年因企業(yè)資金鏈斷裂，政府?dāng)M收回該宗地，經(jīng)評(píng)估：土地市場價(jià)格為1500元/平方米（地面價(jià)），建筑物重置成本為2000元/平方米，成新率80%，建筑物已辦理所有權(quán)登記。