2026年房地產(chǎn)交易合同法律實務(wù)及案例解析考試題一、單項選擇題（每題2分，共20題）1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，以下哪項不屬于“商品房買賣合同”的范疇？A.購買已竣工的住宅房屋B.購買在建的期房C.購買商業(yè)地產(chǎn)用于租賃經(jīng)營D.購買二手公寓2.在北京市，如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就銷售期房，購房者可以主張的違約責任不包括以下哪項？A.解除合同并要求賠償損失B.要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同C.要求開發(fā)商返還購房款并支付利息D.要求開發(fā)商提供“認繳+預(yù)售”的替代方案3.某開發(fā)商在合同中約定“房屋交付時需滿足‘竣工驗收合格’”，但實際交付時僅獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，未取得《竣工驗收備案證》。根據(jù)《民法典》規(guī)定，該合同效力如何認定？A.無效B.效力待定C.有效，但需補辦手續(xù)D.有效，但開發(fā)商需承擔交付風險4.在上海市，如果購房者在合同中約定“房屋交付后3年內(nèi)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，開發(fā)商需免費維修”，該條款的效力如何？A.無效，因違反公序良俗B.有效，但需符合《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》C.部分無效，因超出保修期D.無效，因增加買受人負擔5.某購房者簽訂合同時，開發(fā)商承諾“首付款30%可享受銀行貼息”，但實際交付時銀行未提供貼息。該承諾屬于合同中的哪一類條款？A.附加條件B.附期限條款C.格式條款D.不可撤銷條款6.在廣東省，如果開發(fā)商在合同中約定“逾期交房超過6個月，購房者有權(quán)解除合同”，該條款是否屬于《民法典》規(guī)定的“格式條款”？A.是，因違反公平原則B.否，因符合市場慣例C.是，但需提供替代方案D.否，因已明示告知7.某二手房交易中，賣方隱瞞房屋已被查封的事實，導致買方簽訂合同后無法過戶。買方可以主張的損失賠償范圍不包括以下哪項？A.購房款本金B(yǎng).賠償利息損失C.中介服務(wù)費D.空調(diào)等裝修費用8.在重慶市，如果房屋交付時存在質(zhì)量問題，購房者要求開發(fā)商承擔“三包”（包修、包換、包退），但開發(fā)商僅同意包修。根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》，開發(fā)商的拒絕是否合法？A.合法，因質(zhì)量問題未嚴重B.不合法，因應(yīng)提供“三包”C.部分合法，因包修是法定義務(wù)D.不合法，因未明示告知9.某合同約定“房屋交付后，若政府征收土地，溢價部分由雙方按5:5分成”，該條款是否屬于《民法典》規(guī)定的“禁止性條款”？A.是，因違反土地管理法B.否，因?qū)偕虡I(yè)風險共擔C.是，因增加買受人負擔D.否，因已書面約定10.在浙江省，如果購房者在合同中約定“房屋交付后若發(fā)生自然災(zāi)害導致?lián)p毀，雙方各自承擔50%損失”，該條款的效力如何？A.有效，因符合保險條款B.無效，因違反不可抗力規(guī)則C.部分無效，因超出合理范圍D.有效，但需符合《民法典》第180條二、多項選擇題（每題3分，共10題）1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，以下哪些情形可能導致商品房買賣合同無效？A.開發(fā)商未取得土地使用權(quán)證B.房屋交付時存在嚴重質(zhì)量問題C.合同中約定“房屋交付后若政府征收，溢價歸開發(fā)商”D.開發(fā)商以虛假廣告誘導購房者簽訂合同2.在天津市，如果購房者在合同中約定“逾期交房超過1年，開發(fā)商需按日支付萬分之五的違約金”，該條款可能存在哪些法律風險？A.違約金過高，可能被法院調(diào)低B.違約金過低，無法彌補損失C.屬于“懲罰性條款”，可能被認定為無效D.需明確是否包含逾期利息3.某二手房交易中，賣方隱瞞以下哪些事實可能導致合同無效或可撤銷？A.房屋已抵押給銀行B.房屋存在無法修復的結(jié)構(gòu)問題C.房屋被納入征收范圍D.中介機構(gòu)未如實告知情況4.在四川省，如果房屋交付時存在以下哪些問題，購房者可以主張解除合同？A.墻體滲水經(jīng)鑒定無法修復B.面積縮水超過3%C.未取得《竣工驗收備案證》D.公共設(shè)施配套缺失5.某合同約定“房屋交付后，若出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商需提供同品質(zhì)的替代房屋”，該條款可能涉及哪些法律問題？A.合同解除權(quán)B.損害賠償C.替代履行D.格式條款爭議6.在安徽省，如果購房者在合同中約定“房屋交付后若發(fā)生地震，雙方各自承擔損失”，該條款可能違反哪些法律原則？A.公平原則B.誠實信用原則C.不可抗力規(guī)則D.責任自負原則7.某開發(fā)商在合同中約定“首付款30%可享受銀行貼息，但需購房者額外支付2000元手續(xù)費”，該條款可能涉及哪些法律問題？A.格式條款爭議B.虛假宣傳C.費用不合理D.違約責任不明確8.在江蘇省，如果房屋交付時存在以下哪些情形，購房者可以要求開發(fā)商承擔“三包”責任？A.門窗無法正常關(guān)閉B.電路短路無法修復C.面積縮水超過1%D.空調(diào)制冷效果不達標9.某合同約定“房屋交付后，若政府調(diào)整稅收政策，雙方各自承擔影響”，該條款可能涉及哪些法律風險？A.政策風險不可預(yù)見B.稅收政策屬不可抗力C.合同條款顯失公平D.開發(fā)商責任不明確10.在山東省，如果購房者在合同中約定“逾期交房超過3個月，開發(fā)商需返還10%購房款”，該條款可能涉及哪些法律問題？A.合同解除權(quán)B.違約責任不合理C.格式條款爭議D.需明確解除條件三、判斷題（每題2分，共10題）1.在北京市，如果房屋交付時未取得《商品房預(yù)售許可證》，購房者可以要求解除合同并要求開發(fā)商賠償損失。（對/錯）2.某合同約定“房屋交付后若發(fā)生洪水，買受人需自行清理室內(nèi)物品”，該條款因違反公序良俗而無效。（對/錯）3.在上海市，如果二手房交易中賣方隱瞞房屋已被查封的事實，買方可以要求退房并賠償損失，但中介機構(gòu)無需承擔責任。（對/錯）4.某合同約定“逾期交房超過6個月，開發(fā)商需按月支付1%的違約金”，該條款因違約金過高可能被法院調(diào)低。（對/錯）5.在廣東省，如果房屋交付時存在輕微質(zhì)量問題，購房者可以要求開發(fā)商免費維修，但無需承擔額外費用。（對/錯）6.某合同約定“房屋交付后，若政府征收土地，溢價部分由雙方按7:3分成”，該條款因違反土地管理法而無效。（對/錯）7.在四川省，如果購房者在合同中約定“房屋交付后若出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商需提供同品質(zhì)的替代房屋”，該條款需經(jīng)雙方書面確認才有效。（對/錯）8.某合同約定“首付款30%可享受銀行貼息，但需購房者額外支付2000元手續(xù)費”，該條款因費用不合理可能被認定為無效。（對/錯）9.在江蘇省，如果房屋交付時存在嚴重質(zhì)量問題，購房者可以要求開發(fā)商退房并賠償損失，無需提供維修方案。（對/錯）10.某合同約定“房屋交付后，若政府調(diào)整稅收政策，雙方各自承擔影響”，該條款因政策風險不可預(yù)見而無效。（對/錯）四、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述《民法典》中關(guān)于商品房買賣合同解除的法定情形有哪些？2.在二手房交易中，買方如何防范賣方隱瞞“查封”“抵押”等事實的風險？3.簡述《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于逾期交房的違約責任規(guī)定。4.簡述房屋交付時存在質(zhì)量問題，購房者可以主張哪些法律救濟措施？5.簡述格式條款在房地產(chǎn)交易合同中的常見法律風險及防范措施。五、案例分析題（每題10分，共2題）1.案情：張某于2023年5月與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買一套期房，合同約定2024年5月30日交付。但開發(fā)商因資金問題，實際交付時間為2024年9月30日，且房屋存在墻體滲水、電路短路等問題。張某要求開發(fā)商承擔維修責任，開發(fā)商拒絕，并稱“房屋已符合交付標準”。張某遂起訴開發(fā)商。問題：（1）張某可以主張哪些違約責任？（2）開發(fā)商的抗辯是否成立？2.案情：李某于2023年3月通過中介機構(gòu)購買一套二手房，賣方隱瞞房屋已被法院查封的事實，李某在簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)。李某要求退房并賠償損失，中介機構(gòu)表示“已如實告知，責任不在我方”。問題：（1）李某可以主張哪些法律權(quán)利？（2）中介機構(gòu)是否需要承擔責任？理由是什么？答案與解析一、單項選擇題答案與解析1.C解析：商業(yè)地產(chǎn)用于租賃經(jīng)營不屬于“商品房買賣合同”范疇，而是“商業(yè)地產(chǎn)租賃合同”。2.D解析：開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》銷售期房，購房者可解除合同、要求賠償，但無權(quán)要求“認繳+預(yù)售”的替代方案，因該方案非法定權(quán)利。3.B解析：未取得《竣工驗收備案證》屬于合同履行障礙，效力待定，需補辦手續(xù)后生效。4.B解析：該條款符合《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，但需明確維修范圍和期限，否則可能被認定為無效。5.A解析：銀行貼息屬于“附加條件”，需條件成就才能履行。6.A解析：逾期交房超過6個月解除合同屬于格式條款，但需符合公平原則，否則可能被調(diào)低。7.D解析：賠償范圍包括購房款、利息、中介費，但裝修費用需提供證據(jù)證明與房屋關(guān)聯(lián)性。8.B解析：開發(fā)商應(yīng)提供“三包”，拒絕不合法，因質(zhì)量問題屬法定義務(wù)。9.A解析：土地溢價歸政府規(guī)定，約定分成違反土地管理法。10.B解析：自然災(zāi)害屬不可抗力，約定各自承擔50%損失違反公平原則。二、多項選擇題答案與解析1.A、D解析：未取得土地使用權(quán)證無效，虛假廣告可能構(gòu)成欺詐導致合同無效。2.A、C解析：違約金過高可能被調(diào)低，懲罰性條款可能無效。3.A、B解析：抵押和結(jié)構(gòu)問題屬于重大瑕疵，隱瞞可能導致合同無效或撤銷。4.A、C解析：嚴重質(zhì)量問題（如墻體滲水）和未備案屬法定解除情形。5.A、C解析：替代履行屬于合同解除的一種方式，需明確約定。6.A、B解析：不可抗力應(yīng)由雙方合理分擔，約定各自承擔違反公平原則。7.A、C解析：額外手續(xù)費不合理可能被認定為顯失公平。8.A、B解析：門窗和電路問題屬于“三包”范圍，面積縮水和空調(diào)問題可能超出法定責任。9.A、C解析：政策風險不可預(yù)見，但合同條款需公平，顯失公平可能被撤銷。10.A、B解析：逾期交房可能解除合同，但10%退款比例可能不合理。三、判斷題答案與解析1.對解析：未取得預(yù)售證，購房者有權(quán)解除合同并要求賠償。2.對解析：自行清理室內(nèi)物品違反公序良俗，因?qū)匍_發(fā)商責任范圍。3.錯解析：中介機構(gòu)未盡到如實告知義務(wù)，需承擔相應(yīng)責任。4.對解析：違約金過高可能被法院調(diào)低至合理范圍。5.對解析：輕微質(zhì)量問題屬開發(fā)商責任，購房者無需額外承擔。6.對解析：溢價歸政府規(guī)定，約定分成違反法律強制性規(guī)定。7.錯解析：替代履行屬法定義務(wù)，無需特別確認，但需書面約定條件。8.對解析：額外手續(xù)費不合理可能被認定為顯失公平。9.對解析：嚴重質(zhì)量問題屬法定解除情形，購房者無需提供維修方案。10.錯解析：政策風險不可預(yù)見，但合同條款需公平，顯失公平可能被撤銷。四、簡答題答案與解析1.《民法典》規(guī)定商品房買賣合同解除的法定情形包括：-逾期交房超過約定的期限；-房屋存在嚴重質(zhì)量問題；-開發(fā)商未取得土地使用權(quán)證或預(yù)售許可證；-合同目的無法實現(xiàn)（如房屋被查封）；-一方嚴重違約導致合同無法履行。2.買方防范隱瞞風險的措施：-要求賣方提供《不動產(chǎn)權(quán)證書》《查封證明》等文件；-委托第三方機構(gòu)進行房屋檢查；-要求中介機構(gòu)出具真實情況說明；-簽訂補充協(xié)議明確違約責任。3.逾期交房違約責任規(guī)定：-開發(fā)商需按合同約定支付違約金；-違約金過高或過低可請求法院調(diào)整；-購房者可解除合同并要求賠償；-開發(fā)商需承擔逾期交房期間的房屋保管費用。4.購房者可主張的法律救濟措施：-要求開發(fā)商免費維修；-要求減少房價或賠償損失；-解除合同并要求賠償；-要求更換房屋。5.格式條款法律風險及防范：-風險：條款顯失公平、免除自身責任、加重對方負擔；-防范：-要求開發(fā)商說明條款含義；-對不合理條款提出修改；-書面確認修改內(nèi)容。五、案例分析題答案與解析1.（1）張某可主張：-違約金賠償（按合同