第一章盤活存量資產(chǎn)：政策背景與市場現(xiàn)狀第二章房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化：供需錯配的深層問題第三章技術(shù)賦能盤活：數(shù)字化轉(zhuǎn)型的機(jī)遇窗口第四章盤活模式創(chuàng)新：多元主體的合作路徑第五章風(fēng)險防范與合規(guī)：保障盤活過程的穩(wěn)健性第六章政策建議與展望：構(gòu)建可持續(xù)盤活生態(tài)01第一章盤活存量資產(chǎn)：政策背景與市場現(xiàn)狀盤活存量資產(chǎn)的政策背景政策驅(qū)動的市場變革中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確政策導(dǎo)向北京市的政策實踐發(fā)布指導(dǎo)意見，計劃盤活超5000萬平方米閑置物業(yè)資金規(guī)模與市場影響涉及資金規(guī)模超萬億元，推動市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整市場痛點與政策痛點開發(fā)商閑置物業(yè)占比高，政策引導(dǎo)與市場痛點形成共振租賃需求與政策紅利全國主要城市閑置住宅存量約2億平方米，政策紅利與市場痛點形成政策與市場的共振政策目標(biāo)與實施路徑通過政策工具箱，推動存量資產(chǎn)高效盤活，實現(xiàn)市場供需平衡存量資產(chǎn)盤活的類型與特征存量資產(chǎn)類型分類期房、已售未交付房產(chǎn)、空置物業(yè)、司法拍賣資產(chǎn)等典型城市數(shù)據(jù)對比上海、深圳、成都等城市閑置率差異顯著，市場特征各異產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異分析商品房、保障房、工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，盤活路徑各異產(chǎn)權(quán)分散度問題單一項目平均涉及產(chǎn)權(quán)主體超5個，盤活難度大地域分化特征一線城市閑置率低，三四線城市閑置率高，市場供需矛盾集中存量資產(chǎn)特征總結(jié)地域分化、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異、產(chǎn)權(quán)分散度高，盤活需針對性策略盤活路徑的多元探索改造再利用路徑廣州“城市更新計劃”將舊廠房轉(zhuǎn)型為創(chuàng)意園區(qū)，增值率達(dá)120%資產(chǎn)證券化路徑萬科REITs項目募集資金38億元，租金回報率8.2%，提供新融資渠道政府合作路徑上海市政府與綠地集團(tuán)合作，將閑置學(xué)校物業(yè)轉(zhuǎn)型為社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，政府提供配套補(bǔ)貼金融工具創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)開發(fā)專項信貸產(chǎn)品，如中國工商銀行“盤活專項貸”，年利率低至3.8%技術(shù)賦能路徑采用BIM、IoT等技術(shù)，提升盤活效率，如某智慧園區(qū)管理系統(tǒng)使運營成本降低18%多元主體合作路徑政企合作、企業(yè)聯(lián)合、社會參與，形成合力推動盤活盤活過程中的關(guān)鍵變量政策執(zhí)行的核心障礙產(chǎn)權(quán)分割、歷史遺留問題、融資成本高企，盤活難度大市場參與主體的角色定位開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、技術(shù)平臺各司其職，形成合力產(chǎn)權(quán)分割問題78%的項目存在多主體產(chǎn)權(quán)，盤活需多方協(xié)調(diào)歷史遺留問題違章建筑占比平均22%，盤活需合規(guī)處理融資成本問題改造項目平均融資利率10.5%，高于傳統(tǒng)項目長期運營管理盤活后的物業(yè)需長期運營管理，確保持續(xù)收益02第二章房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化：供需錯配的深層問題區(qū)域市場的冰火兩重天區(qū)域市場差異顯著深圳租賃市場下降23%，合肥增長41%，區(qū)域分化明顯城市內(nèi)部差異深圳南山區(qū)空置率2%，坪山區(qū)高達(dá)18%，內(nèi)部差異顯著市場供需錯配區(qū)域分化反映了市場供需的嚴(yán)重錯配，政策需針對性調(diào)整需求結(jié)構(gòu)差異不同區(qū)域需求結(jié)構(gòu)差異大，如深圳南山以高端需求為主，坪山區(qū)以剛需為主政策影響下的新現(xiàn)象北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實施后，核心區(qū)二手房成交量激增38%，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化率仍低區(qū)域市場特征總結(jié)區(qū)域分化、城市內(nèi)部差異、供需錯配，市場結(jié)構(gòu)性問題突出結(jié)構(gòu)性分化的驅(qū)動因素人口流動格局長三角人口流動總量占全國37%，但新增住宅面積僅占12%，供需矛盾集中產(chǎn)業(yè)升級效應(yīng)某制造業(yè)強(qiáng)省轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)中心后，高知群體增長12%，配套住房供給不足消費升級趨勢消費偏好變化，高端需求增加，傳統(tǒng)毛坯房需求下降32%區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，需求結(jié)構(gòu)差異大政策導(dǎo)向影響政策導(dǎo)向?qū)^(qū)域市場供需影響顯著，需針對性調(diào)整政策結(jié)構(gòu)性分化特征總結(jié)人口流動、產(chǎn)業(yè)升級、消費升級、政策導(dǎo)向等多重因素驅(qū)動，市場結(jié)構(gòu)性問題突出差異化市場的應(yīng)對策略貝殼找房的解決方案區(qū)域供需匹配系統(tǒng)，匹配誤差從28%降至5%，提升匹配效率商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的數(shù)據(jù)分析通過分析租戶行為數(shù)據(jù)，將續(xù)租率從72%提升至86%，提升運營效率產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域的解決方案針對產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域，需增加配套住房供給，解決人才住房荒問題消費升級區(qū)域的解決方案針對消費升級區(qū)域，需增加高端房源供給，滿足高端需求政策支持方向政策需支持差異化市場發(fā)展，提供針對性解決方案市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整總結(jié)通過創(chuàng)新實踐和政策支持，解決市場結(jié)構(gòu)性問題，實現(xiàn)供需平衡市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整的長期影響供需錯配問題緩解若全國供需錯配問題緩解一半，可減少約5000萬套空置房源，相當(dāng)于2024年全國新建商品房銷量的1.2倍市場效率提升通過市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整，可顯著提升市場效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提升社會效益政策支持方向政策需支持市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整，提供長期穩(wěn)定的政策環(huán)境社會效益評估市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整可創(chuàng)造就業(yè)崗位，增加社會收入，提升社會效益長期影響總結(jié)市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，需長期堅持03第三章技術(shù)賦能盤活：數(shù)字化轉(zhuǎn)型的機(jī)遇窗口技術(shù)革新的時代背景BIM技術(shù)應(yīng)用廣泛全國TOP50房企中采用BIM技術(shù)的占比達(dá)82%，比2020年提高27個百分點智慧園區(qū)管理系統(tǒng)某智慧園區(qū)管理系統(tǒng)可使物業(yè)運營成本降低18%，提升管理效率技術(shù)革新驅(qū)動因素政策支持、市場需求、技術(shù)進(jìn)步等多重因素驅(qū)動技術(shù)革新技術(shù)投資趨勢2025年全球房地產(chǎn)科技（PropTech）投資額達(dá)410億美元，中國占比34%，遠(yuǎn)超美國和歐洲技術(shù)賦能盤活的意義技術(shù)賦能盤活可提升效率、降低成本、增加收益，具有重要意義技術(shù)革新的未來趨勢未來技術(shù)革新將更加智能化、自動化，提升盤活效率數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心要素技術(shù)類型分布BIM、IoT、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等技術(shù)廣泛應(yīng)用，提升盤活效率應(yīng)用場景現(xiàn)代簡約裝修風(fēng)格搜索量同比增長210%，傳統(tǒng)毛坯房需求下降32%，消費偏好變化實施路徑數(shù)字化轉(zhuǎn)型需明確實施路徑，包括技術(shù)選型、系統(tǒng)集成、運營管理等方面技術(shù)革新驅(qū)動力政策支持、市場需求、技術(shù)進(jìn)步等多重因素驅(qū)動技術(shù)革新技術(shù)投資趨勢2025年全球房地產(chǎn)科技（PropTech）投資額達(dá)410億美元，中國占比34%，遠(yuǎn)超美國和歐洲數(shù)字化轉(zhuǎn)型的意義數(shù)字化轉(zhuǎn)型可提升效率、降低成本、增加收益，具有重要意義技術(shù)驅(qū)動的創(chuàng)新實踐商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的數(shù)據(jù)分析通過分析租戶行為數(shù)據(jù)，將續(xù)租率從72%提升至86%，提升運營效率產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域的解決方案針對產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域，需增加配套住房供給，解決人才住房荒問題消費升級區(qū)域的解決方案針對消費升級區(qū)域，需增加高端房源供給，滿足高端需求政策支持方向政策需支持差異化市場發(fā)展，提供針對性解決方案市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整總結(jié)通過創(chuàng)新實踐和政策支持，解決市場結(jié)構(gòu)性問題，實現(xiàn)供需平衡04第四章盤活模式創(chuàng)新：多元主體的合作路徑合作共贏的必要性政企合作模式2025年前三季度，通過政企合作的盤活項目占比達(dá)43%，較2020年提升18個百分點武漢合作模式武漢“政府+國企+民企”模式，盤活面積達(dá)1500萬平方米合作模式優(yōu)勢政企合作模式可整合資源，提升盤活效率合作模式挑戰(zhàn)合作模式需解決產(chǎn)權(quán)分割、歷史遺留問題、融資成本高企等挑戰(zhàn)合作模式建議建議加強(qiáng)政企合作，提供政策支持，降低合作門檻合作模式意義合作模式可整合資源，提升盤活效率，具有重要意義合作模式的類型與特征產(chǎn)權(quán)合作如萬科與SOHO中國成立合資公司，共同開發(fā)閑置商業(yè)物業(yè)，股權(quán)比例7:3債權(quán)合作某銀行推出“資產(chǎn)證券化合作計劃”，為合作企業(yè)提供低息融資，年利率低至3.5%運營合作碧桂園與海爾智家合作，改造小區(qū)為智慧社區(qū)，運營收入按比例分成合作模式優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)合作可整合資源，提升盤活效率合作模式挑戰(zhàn)合作模式需解決產(chǎn)權(quán)分割、歷史遺留問題、融資成本高企等挑戰(zhàn)合作模式建議建議加強(qiáng)政企合作，提供政策支持，降低合作門檻成功合作的關(guān)鍵要素收益分成+虧損共擔(dān)某合作項目采用“收益分成+虧損共擔(dān)”機(jī)制，有效降低單方風(fēng)險合作案例武漢某學(xué)校轉(zhuǎn)型養(yǎng)老院項目，采用“股權(quán)+服務(wù)費”雙軌制，兼顧公益性與可持續(xù)性合作模式建議建議加強(qiáng)政企合作，提供政策支持，降低合作門檻合作模式意義合作模式可整合資源，提升盤活效率，具有重要意義合作模式挑戰(zhàn)合作模式需解決產(chǎn)權(quán)分割、歷史遺留問題、融資成本高企等挑戰(zhàn)合作模式建議建議加強(qiáng)政企合作，提供政策支持，降低合作門檻05第五章風(fēng)險防范與合規(guī)：保障盤活過程的穩(wěn)健性風(fēng)險暴露的現(xiàn)狀訴訟案件增長2025年上半年，全國因盤活項目糾紛引發(fā)的訴訟案件同比增長67