目錄索引TOC\o"1-1"\h\z\u一、地市成表：趨繼向下 6二、場氣表現(xiàn) 14三、月策政空期，用險(xiǎn)關(guān)注 19四、地場現(xiàn)旺表現(xiàn)佳城托無力 24五、點(diǎn)企營況重點(diǎn)告理 29六、塊情體顧個(gè)股跌析 33七、險(xiǎn)示 38圖表索引圖1：46城2016年月成面（方走勢 6圖2：46城品宅及50城品成同比 6圖3：46城品宅成交比 7圖4：百房銷金（億）銷金月比、售積比 9圖5：信十房、約房及他企月售金同比 10圖6：分型企售額同（%） 10圖7：分格房銷金額比（%） 10圖8：11城手住成交積萬）同走勢 圖9：11城手宅成交比 圖10：點(diǎn)市建及二住網(wǎng)同比 圖11：80城2020至二手交數(shù)套走勢 12圖1：0月二成交 12圖13：手交勢：中認(rèn)口與管口徑據(jù)比 13圖14：介交來速及訪化率 13圖15：介徑手格趨及度比幅 14圖16：線市介二手價(jià)趨勢 15圖17：區(qū)中口手房格勢 15圖18：140城手計(jì)掛規(guī)模 15圖19：點(diǎn)12二累計(jì)牌模 15圖20：介頻（33）二房趨勢 16圖21：介71市套數(shù)構(gòu)按均：元/套） 16圖22：介點(diǎn)市掛牌數(shù) 17圖23：10商住存及化期 17圖24：10商住批比 18圖25：點(diǎn)11推日認(rèn)表和勢 18圖26：國600城市用地交額財(cái)部地出金同比 25圖27：國宅地面積模面及額比 25圖28：600住用給建、交面去率 25圖29：600住用拍率溢率 26圖30：投非投面積比 26圖31：點(diǎn)城宅地成建面商住成面積 26圖32：用10房售市率勢 30圖33：SW產(chǎn)塊幅排分?jǐn)?shù)相萬30行） 33圖34：SW地指滬深300指數(shù) 33圖35：港地指恒生數(shù) 34圖36：25年月地各產(chǎn)板漲幅 34圖37：16家A+H流企SW地板、深300數(shù)PB估水平 35表1：商房商住成交比現(xiàn) 7表2：單市品宅交同表現(xiàn) 7表3：重城成及盤表現(xiàn) 9表4：重城二房簽及購現(xiàn) 13表5：重城二房交價(jià)庫去周、盤去率 19表6：中政表態(tài) 19表7：地政信匯總 21表8：萬剩未期用債模況 23表9：600市地信息總 27表10：點(diǎn)城地讓信整理 28表主房產(chǎn)發(fā)業(yè)銷表匯總 29表12：流企地及拿力（地額/售金） 30表13：內(nèi)發(fā)司及重項(xiàng)銷進(jìn)展 31表14：點(diǎn)業(yè)司信息理 32表15：版漲幅名企業(yè) 34表16：點(diǎn)企母潤及PE 36表17：點(diǎn)企PB及整的PB 36表18：點(diǎn)企益售PS估值 37表19：發(fā)產(chǎn)組推薦建關(guān)名單 37一、房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)：趨勢繼續(xù)向下（一）新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)根據(jù)、CRIC、中指院收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示，2025年11月我們監(jiān)測的46城商品住宅成交面積1103萬方，環(huán)比下降6.5%，同比下降41.3%，降幅較上月擴(kuò)張8.5pct，受24年924新政后基數(shù)較高影響，同比表現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月下滑。25年初以來，46城商品住宅累計(jì)成交面積同比下降14.5%。圖1：46城2016年至今月成交面積（萬方）走勢500045004000350030002500200015001000500016/01 17/01 18/01 19/01 20/01 21/01 22/01 23/01 24/01 46城商品住宅成交面積（萬方） 同比（）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%.6%-80%各地房管局，CRIC，中指院，247月及11-12月46-34.7%1-11-14.2%和-14.5%圖2：46城商品住宅及50城商品房成交面積同比-34.7%-41.3%-34.7%-41.3%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%18/01 18/07 19/01 19/07 20/01 20/07 21/01 21/07 22/01 22/07 23/01 23/07 24/01 24/07 25/01 25/0746城商品住成交比 50城商品房交同比各地房管局，CRIC，中指院，圖3：46城商品住宅分線成交面積同比-43.4%-42.5%-43.4%-42.5%-32.6%18/0118/0418/0118/0418/0718/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/10一線（4城） 二線（21城） 三四線（21城）各地房管局，CRIC，中指院，11累計(jì)來看，25年1-11月50城商品房中一線、二線、三四線分別同比-12.7%、-15.0%、-13.6%；1-11月46城商品住宅成交表現(xiàn)中一二線略優(yōu)于商品房口徑，一線同比-9.9%，二線同比-14.4%，三四線則略差于商品房口徑，同比-18.9%。表1：商品房及商品住宅成交面積同比表現(xiàn)50城商品房成交同比46城商品住宅成交同比年度整體一線二線三四線整體一線二線三四線2020-1.4%8.8%-4.5%0.1%-1.4%12.8%-6.2%9.2%20216.1%15.4%10.5%-4.9%3.0%15.3%3.9%-5.2%2022-29.4%-23.4%-31.7%-27.8%-37.3%%-38.7%-39.4%2023-5.1%2.3%-4.0%-10.8%-7.4%-1.2%-7.1%-12.2%2024-20.7%-12.8%-24.1%-18.9%-22.2%-11.0%-24.9%-21.3%2025M1-11-14.2%-12.7%-15.0%-13.6%-14.5%-9.9%-14.4%-18.9%季度2025Q1-3.4%5.9%-6.2%-3.5%0.4%16.2%-2.7%-0.4%2025Q2-9.9%-2.0%-12.3%-10.3%-7.1%3.0%-9.0%-9.4%2025Q3-16.4%-15.6%-16.3%-17.2%-17.3%-13.0%-14.8%-28.8%2025M10-26.7%-35.8%-22.7%-27.0%-32.9%-39.1%-27.0%-43.5%2025M11-34.7%-40.9%-35.0%-28.4%-41.3%-42.5%-43.4%-32.6%CRIC，中指院，城市25M1-1125Q125Q2城市25M1-1125Q125Q225Q325M725M825M925M1025M11上海-6.8%13.3%-1.8%-9.8%-26.6%-18.5%21.8%-35.0%-22.1%廣州-5.2%25.8%8.0%-5.2%-16.5%-4.1%6.8%-41.9%-33.1%北京-12.3%-8.8%14.1%-15.9%-23.8%-34.0%22.0%-28.1%-51.8%深圳-26.2%73.1%-9.4%-37.9%-48.2%-52.2%1.8%-58.9%-76.8%一線（4城）-9.9%16.2%3.0%-13.0%-26.1%-23.1%15.8%-39.1%-42.5%杭州-28.2%-13.0%-43.4%-45.4%-65.3%-28.0%-37.5%-11.8%23.4%福州7.6%-2.1%-2.9%39.8%30.3%56.0%31.4%-28.4%22.1%南寧8.7%13.6%22.4%8.3%24.9%-4.0%8.9%-1.2%-20.0%西安-14.3%-15.8%-14.3%-14.5%-15.9%-23.1%-3.6%9.3%-29.8%重慶-12.3%-9.3%-6.4%-4.7%-19.2%1.2%5.8%-30.9%-31.4%昆明0.2%28.7%1.3%8.2%7.3%7.9%9.3%-36.8%-31.6%武漢9.2%31.3%33.5%18.8%0.7%13.7%54.2%-3.5%-40.4%青島-20.4%-29.0%-11.1%-16.3%-25.4%-8.7%-14.7%-10.8%-41.9%濟(jì)南-24.3%-15.6%-17.6%-23.3%-6.5%-21.6%-36.5%-44.7%-46.5%合肥0.8%49.9%-6.1%2.7%-9.2%11.1%7.5%-16.0%-47.2%成都-18.5%0.6%-23.6%-12.6%-28.8%-12.7%9.8%-26.8%-48.5%南昌-15.0%45.3%0.5%-32.6%-8.6%-60.4%-27.0%-47.3%-49.4%蘭州-42.5%-36.8%-3.7%-65.5%-24.8%-82.2%-48.1%-27.7%-52.4%沈陽-13.6%-32.6%-13.8%43.6%-24.2%12.7%121.8%-36.6%-55.1%南京-15.7%82.2%-3.8%-37.0%-47.6%-26.9%-33.4%-39.8%-59.2%長沙-26.6%-2.0%-20.0%-23.4%-28.5%-25.1%-15.6%-60.3%-69.1%大連-32.9%-64.1%2.1%-2.9%-51.6%37.9%7.1%-21.6%-71.5%廈門-20.8%41.6%10.1%-14.7%-10.8%-35.3%4.8%-61.3%-72.6%蘇州-23.9%6.7%-7.2%-32.1%-49.3%-21.4%-23.7%-31.2%-81.7%溫州-7.0%7.5%0.3%-5.7%0.1%9.3%-17.5%-25.4%-90.9%二線（21城）-14.4%-2.8%-8.7%-12.7%-20.3%-15.0%-2.2%-27.0%-43.4%揚(yáng)州-5.2%42.6%-30.3%-15.2%8.8%-35.1%-22.5%-19.0%8.2%惠州-3.1%-3.2%-2.9%28.0%26.2%52.2%9.3%-41.8%-16.3%中山-15.7%24.7%-32.5%-14.7%-12.7%-15.1%-16.9%-31.7%-18.2%煙臺(tái)-10.0%-29.6%30.0%-20.6%-23.2%-9.5%-26.6%-43.4%-27.1%桂林8.5%-38.4%13.4%123.5%103.7%121.2%146.1%26.9%-37.9%韶關(guān)5.7%61.7%16.6%-25.6%-41.5%-7.2%-21.8%-9.5%-43.0%佛山-23.8%2.8%-20.3%-21.1%-36.6%-3.7%-18.2%-49.6%-44.7%泰安-14.2%-27.6%81.3%-20.0%-13.3%-34.5%-4.3%-59.4%-45.0%東莞-35.0%6.4%-10.1%-44.3%-14.6%-14.8%-70.3%-70.8%-53.1%三四線（21城）-18.9%-0.5%-9.5%-27.5%-25.2%-28.3%-29.0%-43.5%-32.6%各地房管局，CRIC，中指院，25年11+23.4%、+22.1%；三四線中揚(yáng)州表現(xiàn)優(yōu)異，同比+8.2%，其余城市中惠州、中山相對(duì)穩(wěn)定。結(jié)合推盤來看，25年11月一線城市成交下行也有推盤減少的原因。二線中蘇州推盤明顯增加，但去化下滑下成交表現(xiàn)平淡，其余城市推盤亦有所下降，三線的莆田雖然推盤增加，但成交表現(xiàn)仍然不佳。表3：重點(diǎn)城市成交及推盤表現(xiàn)25M1-1125M11成交面積成交面積推盤面積推盤面積成交面積成交面積推盤面積推盤面積（萬方）同比（萬方）同比（萬方）同比（萬方）同比上海978-6.8%432.61.3%96-22.1%28.5-11.27%北京462-12.3%947.1-14.9%29-51.8%99.4-9.62%廣州644-5.2%626.64.0%56-33.1%68.912.30%深圳235-26.2%198.5-17.1%18-76.8%9.3-86.20%廈門131-20.8%149.429.9%8-72.6%16.3-14.09%蘇州277-23.9%377.9-31.3%10-81.7%80.577.64%杭州369-28.2%171.2-8.1%6323.4%19.9-31.49%寧波183-25.7%268.2-9.6%13-50.5%25.8-20.90%福州1717.6%149.434.1%2522.1%9.6-30.84%莆田19-27.4%22.946.0%1-67.7%11.298.20%各地房管局，CRIC，中指院，（二）百強(qiáng)房企銷售：基數(shù)壓力延續(xù)，各類房企表現(xiàn)普遍承壓根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，25年11月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額2443億元，同比下降37%，25113.02129-103.321%。圖4：百強(qiáng)房企銷售金額（億元）及銷售金額月同比、銷售面積同比120000

80%60%40%20%0%-40%-36.8%-60%-80%19/01 19/06 19/11 20/04 20/09 21/02 21/07 21/12 22/05 22/10 23/03 23/08 24/01 24/06 24/11 25/04 25/09克而瑞

單月銷金額億元） 金額單月同比（右） 單月面積同比（右）11115pct10pct8%30%。分企業(yè)類型來看，25年累計(jì)無論是建筑類央企還是開發(fā)類央企，表現(xiàn)總體優(yōu)于其他類型房企，累計(jì)同比降幅在15%以內(nèi)，但受基數(shù)影響各類型房企11月單月銷售同比降幅均超過20%。分市場來看，11月高、中、低均價(jià)房企（1.7w+、1.4-1.7w、1.4w-）11月銷售金額環(huán)比分別下降7%、21%、28%，同比分別下降31%、40%、28%。環(huán)比來看，央國企、高均價(jià)房企，尤其是信用十強(qiáng)房企規(guī)模相對(duì)更為穩(wěn)定，但基數(shù)影響下同比降幅與其他房企并未表現(xiàn)出明顯差距。圖5：信用十強(qiáng)房企、違約房企及其他房企單月銷售金額同比120%80%-100%19/01 19/06 19/11 20/04 20/09 21/02 21/07 21/12 22/05 22/10 23/03 23/08 24/01 24/06 24/11 25/04 25/09信用十房企比 違約房同比 百強(qiáng)扣違約企同比克而瑞，公司經(jīng)營公告圖6：分類型房銷售金同比（%） 圖7：分價(jià)格段企銷售額同比（%）

-10%-18%-15%-10%-18%-15%-13%-13%-21%-24%-25%-24%-33%-36%-35%-28%-36%-46%-47%-53%-54%

混合所有制

民企 地方國企

-13.4%-20.1%-13.4%-20.1%-24.1%-28.1%.%-40.2%-30.9%-53.4%

中均價(jià)房企

高均價(jià)房企（開發(fā)類）

（建筑類）（未違約）

（1.4w-）

（1.7w+）2024年銷售金額同比 25M1-11銷售金額同比 25M11銷售金額同比

2024年銷售金額同比25M1-11銷售金額同比25M11銷售金額同比克而瑞，公司經(jīng)營公告 克而瑞，公司經(jīng)營公告（三）二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)根據(jù)收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示，2025年11月我們監(jiān)測的11城二手住宅成交面積598萬方，環(huán)比提升15.5%，同比下降24.9%，連續(xù)2月同比為負(fù)，且11月降幅擴(kuò)大達(dá)到年內(nèi)新高。11月二手市場持續(xù)受去年924新政后基數(shù)影響，同比表現(xiàn)不佳。1-11月11城二手房成交累計(jì)同比+4.3%，年內(nèi)維持修復(fù)趨勢，但修復(fù)幅度收窄。分線來看，2025年11月，一線二手住宅成交同比-26.2%，降幅環(huán)比上月收窄25+6.7%+2.2%圖8：11城二手房住宅月成交面積（萬方）及同比走勢0

200%150%100%50%0%-50%-24.9%19/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1111城二手住成交積（方） 同比（）各地房管局，圖9：11城二手住宅分線成交面積同比1.6%-26.2%1.6%-26.2%-30.7%150%100%50%0%-50%20/0120/0320/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/11一線（2城） 二線（5城） 三四線（4城）各地房管局，圖10：重點(diǎn)城市新建住宅及二手住宅網(wǎng)簽面積同比200%150%100%50%0%-50%19/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1146城新建住成交比 11城城市住成交比各地房管局，CRIC，中指院，25年9年11月，-24.9%16.5pct。（四）二手中介實(shí)時(shí)成交及來訪數(shù)據(jù)根據(jù)中介二手房成交數(shù)據(jù)顯示，2025年11月我們監(jiān)測的80城二手房成交9.9萬2510月延11184年、2318.1pct、33.0pct。圖11：80城2020年至今二手成交套數(shù)（套）走勢800000

350%300%250%200%150%100%50%0%-16.0%-50%-100%2020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/012023/072024/012024/072025/012025/07二手房成套數(shù)（80城） 同比（）中介數(shù)據(jù)圖12：80城月度二手房成交規(guī)模（套）1600001400001200001000008000060000400002000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月20年 21年 22年 23年 24年 25年中介數(shù)據(jù)篩選重復(fù)樣本10110%，從來訪及轉(zhuǎn)換情況來看，25年11月72城來訪同比-2.1%，降幅明顯低于成交表24年110.4pct25年2410月圖13：二手成交走勢對(duì)比：中介認(rèn)購套數(shù)口徑與房管局網(wǎng)簽面積口徑數(shù)據(jù)對(duì)比150%100%50%0%-50%-100%2022/01 2022/07 2023/01 2023/07 2024/01 2024/07 2025/01 2025/07重點(diǎn)10城房局網(wǎng)同比 重點(diǎn)10城中認(rèn)購比 80城中介認(rèn)同比中介數(shù)據(jù)，各地房管局圖14：中介成交套數(shù)、來訪組數(shù)增速及來訪轉(zhuǎn)化率-100%

2023/04 2023/08 2023/12 2024/04 2024/08 2024/12 2025/04 2025/0872城成交套同比 72城來訪組同比 72城來訪轉(zhuǎn)率（） 72城年均來轉(zhuǎn)化（右

5.5%5.3%5.1%4.9%4.7%4.5%4.3%4.1%3.9%3.7%3.5%中介數(shù)據(jù)（五）重點(diǎn)城市二手房成交表現(xiàn)情況長。房管局網(wǎng)簽同比中介認(rèn)購?fù)?425房管局網(wǎng)簽同比中介認(rèn)購?fù)?425M1-1125H125M725M825M925M1025M112425M1-1125H125M725M825M925M1025M11北京13.3%3.9%21.8%-16.7%-6.6%17.7%-28.7%-22.3%28.8%-2.9%13.8%-7.8%15.1%4.7%-46.2%-25.5%深圳74.9%15.3%42.9%5.4%10.9%45.8%-29.2%-35.7%84.9%3.3%35.3%16.9%49.9%42.0%-59.7%-40.2%上海23.8%12.6%22.9%-6.0%9.9%28.0%-24.7%31.8%5.8%10.6%6.8%41.6%30.7%-33.5%-19.8%廣州11.3%12.7%23.4%8.6%-2.1%-4.3%-11.6%28.1%15.8%31.5%19.5%34.0%16.0%-22.2%-17.1%一線24.4%6.7%26.9%-11.3%-2.6%23.5%-28.9%-26.2%32.7%2.6%20.5%1.3%23.0%10.7%-42.5%-25.1%杭州22.2%-0.3%26.6%-17.5%8.3%5.3%-44.4%-50.3%52.0%-2.5%25.4%-11.3%-16.5%-8.2%-47.0%-38.7%成都5.0%5.7%19.3%-4.9%-1.4%25.8%-14.2%-32.1%305.1%5.4%31.9%10.1%16.7%26.5%-44.7%-43.1%青島12.5%-6.1%0.5%-5.4%-0.9%4.9%-29.5%-27.3%35.2%18.1%34.6%30.6%28.2%20.4%-25.9%-18.5%蘇州-4.3%1.1%9.2%-12.8%-14.3%5.2%-14.1%-3.8%16.6%5.6%18.4%7.3%20.5%18.5%-31.1%-21.2%廈門2.1%1.1%3.9%0.7%-3.8%79.1%-29.1%-28.4%62.3%11.1%49.9%17.7%37.5%18.6%-52.0%-36.9%濟(jì)南15.5%30.0%42.2%43.1%34.0%45.8%-13.9%2.1%武漢31.5%9.8%18.3%10.1%27.0%19.8%-20.0%-10.9%合肥9.6%10.1%14.6%29.0%23.6%19.3%-12.1%-15.5%大連12.2%9.8%15.5%23.6%18.1%16.6%-16.3%-12.9%天津7.3%3.3%15.1%18.1%19.1%8.4%-36.5%-30.3%長沙25.5%-0.1%6.2%7.5%10.4%4.9%-24.8%-24.0%南京42.9%4.7%20.4%1.9%14.3%5.0%-31.9%-23.2%二線6.1%2.2%14.8%-7.5%-2.7%19.6%-22.1%-30.7%34.1%10.8%24.3%18.2%21.0%19.0%-27.4%-21.0%東莞-7.1%22.3%36.4%21.9%1.7%13.6%12.2%-1.5%56.6%46.2%72.3%53.7%65.0%41.3%-9.6%19.2%江門-8.3%3.0%6.7%19.7%-41.0%11.2%3.4%29.9%51.5%79.3%90.3%95.6%93.1%97.5%48.2%40.9%佛山-9.6%3.1%5.1%-3.1%18.9%6.0%-9.8%-4.8%14.0%24.1%29.7%18.6%33.4%32.4%2.9%14.0%揚(yáng)州1.2%2.4%-0.6%2.1%-1.7%11.2%-3.2%23.9%惠州67.2%34.1%52.9%41.2%52.5%23.0%-11.7%7.4%南通31.0%5.1%9.8%13.6%13.1%9.1%-15.4%-9.8%三四線-7.6%7.6%11.2%4.7%5.3%9.0%-2.1%1.6%24.8%24.3%32.9%31.5%37.0%27.3%-5.9%2.2%各地房管局，中介數(shù)據(jù)二、市場景氣度表現(xiàn)（一）5111-1.6%，降幅較1061.7%6-11月個(gè)月累計(jì)下滑9.8%14%圖15：中介口徑二手房價(jià)格趨勢及月度環(huán)比跌幅0

3.0%4.0%2.0%4.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%07/0107/0707/0107/0708/0108/0709/0109/0710/0110/0711/0111/0712/0112/0713/0113/0714/0114/0715/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0123/0724/0124/0725/0125/07環(huán)比（右） 二手房價(jià)格（元/平，MA3）中介，統(tǒng)計(jì)局 ；注：18年以前結(jié)合統(tǒng)計(jì)局及貝殼趨勢，19年以后為貝殼51城價(jià)趨勢分線來看，25年11月，中介51城二手房價(jià)格，分一線、二線、三四線環(huán)比分別-2.5%-2.1%6個(gè)月累計(jì)下滑幅度，那么一線、二線、三四線分別-10.4%、-11.2%、-7.2%，-15.4%-15.6%-10.9%圖16：分線城市中介口徑二手房價(jià)格趨勢12511510595857519/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/11房價(jià)指數(shù) 一線城市 二線城市 三四線城市中介 ；注：51個(gè)樣本市圖17：分區(qū)域中介口徑二手房價(jià)格趨勢12011010090807019/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/11長三角 珠三角 環(huán)渤海 海西 中部 西部 沈長中介 ；注：51個(gè)樣本市圖18：城二手房累掛牌規(guī)模 圖19：重點(diǎn)12城二手房計(jì)掛牌規(guī)模58056054052050048046023/1023/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1225/0225/0425/0625/0844023/1023/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1225/0225/0425/0625/08

3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%25/10-1.0%25/10

180175170165160155150

3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%25/10-2.0%25/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1225/0225/0425/0625/08環(huán)比（右） 140城掛牌（萬，右）23/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1225/0225/0425/0625/08

環(huán)比（） 重點(diǎn)12城掛（萬）中介 中介圖20：中介高頻（33城）二手房價(jià)趨勢中介圖21：中介71城市成交套數(shù)結(jié)構(gòu)（按套均價(jià)：萬元/套）25W125W225W125W225W325W425W525W625W725W825W925W1025W1125W1225W1325W1425W1525W1625W1725W1825W1925W2025W2125W2225W2325W2425W2525W2625W2725W2825W2925W3025W3125W3225W3325W3425W3525W3625W3725W3825W3925W4025W4125W4225W4325W4425W4525W46<50萬元 50-80萬元 80-100萬 100-150萬 150-250萬 >250萬中介年1157-2.2%-2.7%--16.7%-15.2%-14.7%，-16.7%-13.7%-8.1%截至25年12月3日，中介33城價(jià)格周環(huán)比-0.8%，較年初以來-16.0%，較24年924新政以來-9.0%。從掛牌量（存量）來看，25年11月，140城掛牌量環(huán)比-0.4%，過去3個(gè)月累計(jì)-0.1%，基本穩(wěn)定，重點(diǎn)12城11月掛牌量環(huán)比持平，過去3個(gè)月累計(jì)- 。 圖22：中介重點(diǎn)城市新增掛牌套數(shù)100000

成都天津南京武漢沈陽合肥杭州鄭州廣州青島徐州濟(jì)南惠州寧波哈爾濱大連佛山福州昆明廊坊

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%25M11新增掛牌量（套） 同比（右）中介（二）新房庫存去化率及開盤去化率表現(xiàn)根據(jù)及房管局?jǐn)?shù)據(jù)，年1110面積累2去化周期小幅提升至15.63個(gè)月，環(huán)比上月上行0.32個(gè)月，再次接近歷史高位水平。圖23：10城商品住宅庫存及去化周期8000 187000 166000 145000 1210400083000 62000 41000 20 014M11 15M12 17M1 18M2 19M3 20M4 21M5 22M6 23M7 24M8 25M9庫存面（萬） 去化周（月右軸）各地房管局從售推比來看，25年11月10城商品住宅售推比（成交/推盤）為0.9%，MA4為25月達(dá)x2年1111為47%2554%，其中純49%，252411圖24：10城商品住宅售批比2.52.01.51.00.50.014M11 15M11 16M11 17M11 18M11 19M11 20M11 21M11 22M11 23M11 24M11 25M11單月售比 售批比（MA4）中指院圖25：重點(diǎn)11城推盤首日認(rèn)購表現(xiàn)和趨勢100%90%80%70%60%50%40%15/0115/0415/0115/0415/0715/1016/0116/0416/0716/1017/0117/0417/0717/1018/0118/0418/0718/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1011城整體去率（MA3） 11城新盤去率（MA3） 11城加推去率（MA3）中指院（三）分城市價(jià)格、庫存、及去化率表現(xiàn)51年-1.6%，-4.6%-2.7%都環(huán)比-1.0%，天津-2.0%，重慶-1.5%，11城平均降幅為2.0%，超過51城降幅。二手房庫存方面，25年11月，140城掛牌量環(huán)比-0.4%，12城掛牌量環(huán)比持平，11城二手房去化周期平均為21.3個(gè)月，較24年末上升4.6個(gè)月，截至25M10，去化周期相對(duì)較低的城市為北京、上海、成都等。城25M921.67.0（8.6（9.9（15.5個(gè)月（15.8）等。從開盤認(rèn)購率來看，6個(gè)核心城市25年10-11月新盤去化率53%，環(huán)比25Q3回落約10pct525Q3城整體去化率54%25Q31pct。表5：重點(diǎn)城市二手房成交價(jià)、庫存去化周期、新盤去化率二手房價(jià)格單月環(huán)比年內(nèi)累計(jì)二手房掛牌去化周期（MA6）新房短期庫存去化周期（MA6）新房開盤去化率25M1125M1125M1-1123M1224M1225M1123M1224M1225M1125H125Q325M10-11元/平月月月月月月北京---12.67.19.319.017.624.362%52%43%上海---13.87.58.77.27.68.658%62%43%廣州22100-1.0%-14.9%29.519.920.419.620.026.555%72%42%深圳46500-4.6%-12.0%30.515.936.324.616.229.632%28%26%杭州24900-2.7%-13.4%28.618.026.24.96.09.976%78%74%成都12400-2.6%-9.3%22.713.416.015.215.521.790%87%88%6城平均-2.8%-12.4%22.913.619.515.113.820.162%63%53%南京17000-1.4%-21.7%33.620.723.519.819.336.321%42%20%蘇州14112-0.8%-21.6%30.421.024.416.612.721.249%29%84%武漢9900-1.0%-17.8%---18.011.015.856%57%66%天津12800-2.0%-21.9%22.818.521.417.213.815.576%59%82%重慶8900-1.5%-9.4%---18.817.324.420%18%26%5城平均-1.3%-18.5%28.920.123.118.114.822.644%41%56%11城平均-2.0%-15.8%24.915.820.716.414.321.354%53%54%貝殼，中指院三、本月政策：政策空檔期，信用風(fēng)險(xiǎn)引關(guān)注（一）地方進(jìn)一步落實(shí)當(dāng)前政策及補(bǔ)貼，全國層面穩(wěn)市場聲量漸響中央政策層面，本月處于年底中共中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開前的政策觀察期，核心表態(tài)相對(duì)空白，主要在主題論壇、新聞發(fā)布會(huì)等場景釋放新模式探索類信號(hào)。具體來看，11月6日，第八屆虹橋國際經(jīng)濟(jì)論壇上，黃奇帆提出建立老年人房產(chǎn)倒按揭體系的建議；11月14日，國新辦10月國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)中，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建進(jìn)行初步闡述；11月21日，全國城市更新工作推進(jìn)會(huì)確立了中央統(tǒng)籌、省負(fù)總責(zé)、城市抓落實(shí)的城市更新工作格局。整體而言，本月政策仍以新模式探索為主，綱領(lǐng)性的政策方向需重點(diǎn)關(guān)注年底兩場會(huì)議的部署。日期來源政策概要政策內(nèi)容日期來源政策概要政策內(nèi)容11/6房產(chǎn)倒按揭模式育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能主題論壇11/14國新辦10月國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)構(gòu)建新模式、長短結(jié)合方式推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展（）（）c推動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。11/21全國城市更新工作推進(jìn)會(huì)城市更新（a）會(huì)議確立中央統(tǒng)籌、省負(fù)總責(zé)、城市抓落實(shí)工作格局；（b）推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程，嚴(yán)格保護(hù)歷史文化資源；（c）提出加快構(gòu)建適配城市高質(zhì)量發(fā)展的政策制度、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系，建立統(tǒng)計(jì)調(diào)查與信息化管理機(jī)制；（d）35個(gè)中央財(cái)政支持城市需打造可復(fù)制推廣經(jīng)驗(yàn)，建立房屋全生命周期安全管理制度，共同建設(shè)現(xiàn)代化人民城市。政府網(wǎng)站地方政策層面，年底政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表態(tài)前，各地房地產(chǎn)政策延續(xù)原有框架穩(wěn)步推進(jìn)。城改領(lǐng)域，主要城市加速推進(jìn)步伐。廣州云山境陳田舊改項(xiàng)目創(chuàng)新采用政府引領(lǐng)+政企銀協(xié)同開發(fā)模式，通過引入富力集團(tuán)、華發(fā)建管、興業(yè)銀行三方，為出險(xiǎn)房企關(guān)聯(lián)舊改項(xiàng)目的盤活提供了保障范式；上海市長寧區(qū)印發(fā)《長寧區(qū)房屋協(xié)議置換實(shí)施辦法》，要求對(duì)置換范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況開展調(diào)查登記，為后續(xù)區(qū)域大規(guī)模推進(jìn)房屋協(xié)議置換提供制度基礎(chǔ)；廣東省層面則明確提出要以構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式為導(dǎo)向，穩(wěn)步推進(jìn)城中村與危舊房改造，同步強(qiáng)化好房子、好小區(qū)建設(shè)導(dǎo)向，錨定民生居住需求的提質(zhì)升級(jí)。收儲(chǔ)方面，廣州構(gòu)建起保障性住房房源常態(tài)化收儲(chǔ)機(jī)制。廣州安居集團(tuán)啟動(dòng)存量商品房收購征集工作，將集中報(bào)名周期延長至2025年11月25日，2024年11-12月已報(bào)名項(xiàng)目納入儲(chǔ)備庫并可補(bǔ)充材料，后續(xù)轉(zhuǎn)為常態(tài)化報(bào)名模式。購房補(bǔ)貼政策推出的城市能級(jí)和力度提升。城市能級(jí)層面，補(bǔ)貼政策從外圍區(qū)13350%10002%1.5%，144（含1445萬元、220資助，最高不超過18至530%15條階80萬元、120萬元，優(yōu)化貸款額度測算方式，強(qiáng)化政策的長效支持效能。十五五規(guī)劃層面，多省市將住房發(fā)展融入?yún)^(qū)域整體戰(zhàn)略，差異化錨定中長期目標(biāo)。北京市立足超大城市定位，將住房政策與首都人口調(diào)控、京津冀協(xié)同發(fā)展綁定，提出優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)周邊供地、探索一張床、一間房輕量化保障住房、推進(jìn)舊房與城中村改造、擴(kuò)容租賃住房供給等舉措，實(shí)現(xiàn)住房供需的精細(xì)化匹配；河北省緊扣京津冀協(xié)同與雄安新區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)布局非首都功能疏解承接區(qū)住房配套、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、閑置農(nóng)房盤活及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)協(xié)同化解等任務(wù)，兼顧區(qū)域協(xié)同與民生兜底；遼寧省則聚焦房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，明確要完善保障+市場住房供應(yīng)體系，優(yōu)化公積金政策，推廣房票安置與以舊換新，收購存量商品房充作保障房，同步推進(jìn)好房子建設(shè)與房屋全生命周期安全管理，全鏈條提升住房建造與服務(wù)水平。此外，各地還圍繞房地產(chǎn)發(fā)展新模式、住房品質(zhì)提升等維度出臺(tái)配套政策。新模式構(gòu)建方面，平江縣全面推行現(xiàn)房銷售，并針對(duì)房企資金占用周期長的痛點(diǎn)，推出分期辦理規(guī)劃許可等七大獎(jiǎng)勵(lì)；鄭州市試點(diǎn)城鎮(zhèn)房屋安全管理三項(xiàng)制度，推進(jìn)房屋全生命周期安全管理。住房品質(zhì)提升方面，大連市出臺(tái)北方首個(gè)好小區(qū)專項(xiàng)技術(shù)導(dǎo)則，立足濱海城市特質(zhì)與氣候特點(diǎn)，從健康宜居、安全韌性等五大維度建立標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)住宅建設(shè)從規(guī)模增長向品質(zhì)提升跨越；常州市則對(duì)好房子實(shí)施分類管控，劃分普通與高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)；其他方面，佛山市從土地、項(xiàng)目、金融等多維度盤活存量資源，允許已出讓項(xiàng)目最長1年緩建、下調(diào)開竣工違約金、優(yōu)化契稅套數(shù)認(rèn)定；成都市明確商住項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤機(jī)制，支持存量商辦改建保障性租賃住房，允許自持商業(yè)調(diào)整持有比例或整體轉(zhuǎn)讓，且未享受獎(jiǎng)補(bǔ)的配建自持租賃住房可補(bǔ)繳土地出讓金轉(zhuǎn)為商品住房銷售。分類日期地區(qū)政策內(nèi)容分類日期地區(qū)政策內(nèi)容城改25/11/19廣東省要更加積極主動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，著眼激活城鄉(xiāng)市場，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，更加注重建設(shè)好房子、好小區(qū)，更好滿足群眾居住需求。25/11/20廣州云山境《三強(qiáng)聯(lián)袂共筑陳田舊改，政企銀協(xié)同模式樹立廣州舊改新范本》：廣州陳田舊改項(xiàng)目舉行煥新儀式暨案名發(fā)布會(huì)，項(xiàng)目由廣州市及白云區(qū)政府引領(lǐng)，富力集團(tuán)、華發(fā)建管、興業(yè)銀行三方聯(lián)袂開發(fā)，形成“本土開發(fā)經(jīng)驗(yàn)+國企品質(zhì)管控+銀行資金監(jiān)管”保障體系，標(biāo)志著項(xiàng)目進(jìn)入“政企銀協(xié)同、品質(zhì)護(hù)航”新階段。25/12/1上海市長寧區(qū)：（a）（b）；（c）限、簽約期限等。收儲(chǔ)25/11/19廣州市20251125日，202411月-12月已），子公司，征集房源需滿足權(quán)屬清晰、無法律糾紛。購房補(bǔ)貼25/11/20杭州市余杭區(qū)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)的通知》：購買13個(gè)讓利促銷備案項(xiàng)目新建商品住宅，辦完不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)3萬元，不與此前消費(fèi)券活動(dòng)疊加；購買新建非住宅商品房，按實(shí)繳契稅50%補(bǔ)助。25/11/21鄂爾多斯市2025年11月21日至12月31日，鄂爾多斯市東勝區(qū)推出購房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼資金總額1000萬元，按先購先得、補(bǔ)完為止原則發(fā)放。補(bǔ)貼對(duì)象為購買房運(yùn)置業(yè)房產(chǎn)超市小程序?qū)徍朔吭?、新簽網(wǎng)簽合同并交納購房款的購房人，商品住宅補(bǔ)貼2%，非住宅補(bǔ)貼1.5%，兩類補(bǔ)貼最高均不超過3萬元。25/12/1常州市（a）2025年起實(shí)施，資助對(duì)象拓展至購買新建商品住房現(xiàn)房、期房及存量商品住房（成套二手房）三類房源；（b）申請人須在常州無商品住房，或現(xiàn)有商品住房總面積≤75㎡（以權(quán)屬證明/備案合同為準(zhǔn)）；已婚申請人配偶須為共同申請人；（c）購買房源A庫（剛需型新建商品住房現(xiàn)房/期房）：2026年12月31日前完成網(wǎng)簽備案，可獲購房款15%資助，最高不超過20萬元；購買房源B庫（存量商品住房）：2026年12月31日前完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，可獲購房款15%資助，最高不超過18萬元。25/12/1泉州市洛江區(qū)（a）2025112920266307萬元;（b）144平方米(含)51443;（c）新建商品住房的業(yè)主，疊加給予每套1萬元的購房補(bǔ)貼；三孩及以上家庭新購買新建商品住房的業(yè)主，疊加給予每套2萬元的購房補(bǔ)貼。公積金25/11/10重慶市發(fā)布《進(jìn)一步清理消費(fèi)領(lǐng)域限制性舉措持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)若干措施》，（a）可申提公積金支付購房首付；（b）自有資金一次性付清購房款購自住房的，購房滿半年每年可提一次公積金，辦理時(shí)限兩年放寬至五年，放寬至本人、配偶、子女以及本人與配偶雙方的父母，提取總額不超購房款。25/11/28徐州市30%1580120貸款額度測算方式優(yōu)化等。地方十五五25/11/24北京市《中共北京市委關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》，在發(fā)展模式上，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)周邊供應(yīng)建設(shè)用地并完善生活配套；創(chuàng)新保障模式，探索一張床、一間房輕量化住房形式，改善城市運(yùn)行服務(wù)保障人員居住條件；強(qiáng)化存量更新，有序推進(jìn)舊房、城中村改造；規(guī)范租賃市場，擴(kuò)大租賃住房有效供給，培育市場化專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)。其政策深度綁定首都人口調(diào)控、城市更新與京津冀協(xié)同發(fā)展，側(cè)重超大城市住房供需的精細(xì)化匹配。25/11/26河北省《中共河北省委關(guān)于制定河北省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》：緊扣京津冀協(xié)同發(fā)展與雄安新區(qū)建設(shè)，更聚焦于以下特色內(nèi)容：區(qū)域協(xié)同上承接北京非首都功能疏解，優(yōu)化雄安新區(qū)住房供給與配套；城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)上有序推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，暢通農(nóng)戶閑置住房盤活渠道；風(fēng)險(xiǎn)防控上延續(xù)十四五成果，明確房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)已有效防控，強(qiáng)調(diào)與地方債務(wù)、金融風(fēng)險(xiǎn)協(xié)同化解。其政策深度融入?yún)^(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，兼顧城市住房供給與鄉(xiāng)村住房盤活，突出民生兜底與區(qū)域協(xié)同的雙重屬性。25/12/1遼寧省《中共遼寧省委關(guān)于制定遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善保障+市場住房供應(yīng)體系，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，優(yōu)化住房公積金政策，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。推廣房票安置、以舊換新，收購存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房產(chǎn)。大力推進(jìn)安全舒適綠色智慧好房子建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，全鏈條提升住房建造服務(wù)水平。推動(dòng)建立房屋全生命周期安全管理制度。新模式25/11/3平江縣全面推行現(xiàn)房銷售，平江縣目前現(xiàn)房銷售占比62%?？紤]房企資金占用周期長，給予房企分期辦理規(guī)劃許可、配套同步建設(shè)、行政事業(yè)性收費(fèi)減半、土地價(jià)格優(yōu)惠等七大獎(jiǎng)勵(lì)。25/11/18鄭州市《關(guān)于公開征求《關(guān)于印發(fā)鄭州市城鎮(zhèn)房屋安全管理三項(xiàng)制度試點(diǎn)實(shí)施方案及工作細(xì)則的通知（征求意見稿）》意見的通知》，核心是建立城鎮(zhèn)房屋安全管理三項(xiàng)制度，推進(jìn)房屋全生命周期安全管理：一是設(shè)立房屋安全管理資金專項(xiàng)賬戶，明確資金交存、使用、監(jiān)管等規(guī)則；二是建立房屋安全體檢政策與技術(shù)體系，確定體檢機(jī)構(gòu)并開展體檢工作；三是構(gòu)建房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度，明確保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、責(zé)任、保費(fèi)及理賠流程。好房子25/11/24大連市）好小區(qū)建設(shè)的專項(xiàng)技術(shù)導(dǎo)則。小區(qū)建設(shè)從規(guī)模增長向品質(zhì)提升跨越式發(fā)展。25/11/25常州市一是明確規(guī)范要求，將好房子按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)劃分為普通住宅和高品質(zhì)住宅；二是明確地塊住宅類型、提升城市與環(huán)境設(shè)計(jì)）、優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)和質(zhì)量；三是強(qiáng)化政策支持。購房端給予公積金貸款額外50萬元額度、出臺(tái)賣舊買新鼓勵(lì)政策。其他25/11/19佛山市《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等八部門印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》：鼓勵(lì)回收再利用閑置土地，提高純住宅用地供應(yīng)比例，允許已出讓項(xiàng)目不超過一年緩建，下調(diào)開竣工違約金標(biāo)準(zhǔn)，允許用地功能轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)建設(shè)好小區(qū)好物業(yè)，降低保障房公積金貸款首付至15%，擴(kuò)大公積金貸款及商轉(zhuǎn)公適用范圍，優(yōu)化契稅套數(shù)認(rèn)定，便利境外個(gè)人購房，強(qiáng)化金融協(xié)同。25/11/21成都市《推動(dòng)存量資源優(yōu)化利用政策措施的通知》：一是完善商住項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤機(jī)制；二是允許存量商辦功能兼容轉(zhuǎn)換，符合條件的閑置商辦房屋可改建為保障性租賃住房并納入保障體系；三是已辦證的自持商業(yè)可申請調(diào)整最低持有比例，同時(shí)允許自持商業(yè)整體轉(zhuǎn)讓；四是推動(dòng)存量住房銷售盤活，包括未享受獎(jiǎng)補(bǔ)的配建自持租賃住房，補(bǔ)繳土地出讓金差額后可轉(zhuǎn)為普通商品住房上市交易等。各地政府網(wǎng)站（二）信用問題不斷發(fā)酵，萬科尋求到期前展期方法維持信用完整11月26日晚，萬科公告計(jì)劃于12月10日召開22萬科MTN004，第一次持有人會(huì)議，審議本期中票【展期】相關(guān)事項(xiàng)（原定12月15日到期，應(yīng)償付本金20億元）。這是萬科第一次在債務(wù)到期之前，尋求召開債權(quán)人大會(huì)，其中關(guān)于展期事項(xiàng)的討論，引起了市場的廣泛關(guān)注。到期前展期與違約存在一定差別。本次債權(quán)人計(jì)劃和違約房企的債務(wù)重組不一樣，屬于單筆債務(wù)的提前展期談判，即現(xiàn)有投資人在到期前重新商議債券條款，并履行新的債務(wù)協(xié)議。從中央監(jiān)管角度，認(rèn)定為萬科依然維持了信用完整，但從資本市場角度，偏向于認(rèn)定展期與違約情況接近。證券簡稱證券類別發(fā)行期限（年）當(dāng)前余額證券簡稱證券類別發(fā)行期限（年）當(dāng)前余額（億人民幣）上市地點(diǎn)票面利率下一行權(quán)日或到期日萬科香港3.520291112海外債10.0021.2香港聯(lián)交所3.5%2029-11-12萬科香港3.97520271109海外債10.0070.7香港聯(lián)交所4.0%2027-11-0922萬科06一般公司債7.005.0深圳3.7%2027-07-0822萬科04一般公司債7.006.5深圳3.5%2027-06-06鵬越01優(yōu)證監(jiān)會(huì)主管ABS17.9614.3深圳3.6%2027-04-2622萬科02一般公司債5.0011.0深圳3.6%2027-03-0421萬科06一般公司債7.007.0深圳3.5%2026-07-2623萬科01一般公司債3.0020.0深圳3.1%2026-07-2423萬科MTN004一般中期票據(jù)3.0020.0銀行間3.1%2026-07-0723萬科MTN003一般中期票據(jù)3.0020.0銀行間3.1%2026-06-1521萬科04一般公司債7.005.7深圳3.7%2026-05-2023萬科MTN002一般中期票據(jù)3.0020.0銀行間3.1%2026-05-12松花湖次證監(jiān)會(huì)主管ABS7.810.5深圳2026-04-2623萬科MTN001一般中期票據(jù)3.0020.0銀行間3.1%2026-04-2321萬科02一般公司債7.0011.0深圳4.0%2026-01-2222萬科MTN005一般中期票據(jù)3.0037.0銀行間3.0%2025-12-2822萬科MTN004一般中期票據(jù)3.0020.0銀行間3.0%2025-12-1525年合計(jì)5726年合計(jì)124未到期合計(jì)310截至2025年11月27203.1631011月25日起市場出現(xiàn)萬科可能展期傳言，23萬科01等26年到期債券下跌12%，22萬科06等29年到期債券跌幅超過15%，境外美元債價(jià)格也有下行。11月26日市場傳言加劇，萬科債普遍下21跌萬，科04跌超20%盤中臨停，21萬科06和23萬科01跌超12%。11月26日晚發(fā)布展期計(jì)劃的持有人大會(huì)公告后，11月27日萬科債券進(jìn)一步下跌，多只債券因首次下跌達(dá)到或超過30%觸發(fā)盤中臨停。受萬科影響，龍湖等民企債價(jià)也受到影響。11月27日龍湖集團(tuán)在中國市場發(fā)行的2028年1月到期美元債價(jià)格下跌，創(chuàng)下自2025年4月7日以來最大跌幅。股價(jià)方面，萬科股價(jià)連續(xù)5日下跌，其中11月27日大幅下跌5.77%，龍湖集團(tuán)、新城控股等弱信用民企股價(jià)跌幅也超過1%，市場信心受挫。四、土地市場表現(xiàn)：旺季表現(xiàn)不佳，城投托底無力（一）全國土地市場成交情況11月6003024、、-6.4%、-25.0%，81-11月累2.13-8.1%，占2466%。2454月6007193萬方，同比-36.1%-11%1-116.83-14.5%，1-11月份住宅用地累計(jì)成交面積為4.45億平，同比-15.0%。圖26：全國600城市商住用地成交金額、財(cái)政部土地出讓金額同比0

20/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/09600城商住用地讓金億元） 600城商住用地讓金比（） 財(cái)政部地出收入月同（

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%中指院，財(cái)政部圖27：全國住宅用地成交面積規(guī)模、面積及金額同比250000

20/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/09600城住宅用地交建（萬） 面積同（右） 金額同（右）

60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%中指院圖28：600城住宅用地供給建面、成交建面及去化率0

20/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/09

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%600城住宅用地給建（萬） 600城住宅用地交建（萬） 去化率右）中指院11月600城住宅用地供給建面9293萬方，同比-28.7%，11月宅地去化率77%，環(huán)比降4pct，同比降9pct。1-11月份商住用地累計(jì)供應(yīng)規(guī)模為8.52億平米，其中住宅用地供應(yīng)規(guī)模為5.52億平米，25年以來平均去化率為81%，24年、23年、22年分別為79%、74%、72%。土地市場景氣度指標(biāo)來看，25年11月600城宅地流拍率4%，同環(huán)比均明顯下降，25年以來600城市住宅用地平均流拍率為19%，較24年下降9pct。255%、2%、0.4pct、上升1pct。圖29：600城住宅用地流拍率及溢價(jià)率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%20/0120/0320/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/11600城宅地流拍率 600城宅地溢價(jià)率中指院11251122。圖30：城投及非城投拿地面積同比20/0120/0320/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/11中指院

城投拿面積比 非城投地面同比圖31：重點(diǎn)11城住宅用地成交建面/商品住宅成交面積中指院 ；注：重點(diǎn)為北上廣深+杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安、青島111175%（二）重點(diǎn)城市土地出讓情況匯總25年11、-18.8%-15.7%、-6.5%、-12.1%、-17.7%。指標(biāo)11月11月同比11指標(biāo)11月11月同比11月同比變化1月-11月1月-11月同比累計(jì)同比變化土地供給建面（萬方）14218-27.2%-11.1pct85174-17.7%-2.2pct其中：一線城市140-37.8%+3.8pct1268-24.3%-2.1pct其中：二線城市2600-6.1%+7.9pct17690-7.7%+0.3pct其中：三四線城市11478-30.6%-14.5pct66216-19.8%-2.7pct高價(jià)三四線2768-28.2%-8.1pct13573-15.6%-4.0pct低價(jià)三四線8710-31.3%-16.6pct52643-20.8%-2.5pct土地成交建面（萬方）11018-33.0%-15.7pct68323-14.5%-4.8pct其中：一線城市140-34.9%-8.2pct1177-19.2%-2.7pct其中：二線城市2031-15.5%+2.9pct15081-6.5%-1.6pct其中：三四線城市8848-36.0%-19.1pct52066-16.4%-5.6pct高價(jià)三四線2480-29.4%-11.8pct12586-12.1%-5.6pct低價(jià)三四線6368-38.3%-21.7pct39480-17.7%-5.6pct供需比1.29同比+0.10環(huán)比+0.061.25其中：一線城市1.00同比-0.05環(huán)比-0.021.08其中：二線城市1.28同比+0.13環(huán)比+0.041.17其中：三四線城市1.30同比+0.10環(huán)比+0.071.27高價(jià)三四線1.12同比+0.02環(huán)比+0.081.08低價(jià)三四線1.37同比+0.14環(huán)比+0.071.33土地出讓金（億元）3024-40.7%-15.7pct21300-8.1%由正轉(zhuǎn)負(fù)其中：一線城市332-54.1%-31.8pct3465-5.0%由正轉(zhuǎn)負(fù)其中：二線城市919-30.4%-3.0pct83223.5%-6.7pct其中：三四線城市1772-41.9%-17.5pct9513-17.2%-8.9pct高價(jià)三四線850-47.2%-17.3pct4357-18.8%-12.1pct低價(jià)三四線922-36.0%-18.4pct5156-15.7%-6.3pct土地樓面價(jià)（元/平米）2744-11.4%-2.1pct31187.5%-4.5pct其中：一線城市23708-29.5%由正轉(zhuǎn)負(fù)2944917.7%-10.8pct其中：二線城市4528-17.7%-6.6pct551810.7%-5.2pct其中：三四線城市2003-9.2%-0.2pct1827-0.9%由正轉(zhuǎn)負(fù)高價(jià)三四線3426-25.2%-10.3pct3462-7.6%-7.4pct低價(jià)三四線14493.7%由負(fù)轉(zhuǎn)正13062.4%-0.5pct溢價(jià)率（%）3.5%同比-1.4pct環(huán)比+0.1pct6.5%其中：一線城市4.8%同比-5.6pct環(huán)比-0.3pct11.2%其中：二線城市1.6%同比-2.2pct環(huán)比-2.2pct7.9%其中：三四線城市4.3%同比+0.2pct環(huán)比+1.5pct3.7%高價(jià)三四線3.3%同比-1.1pct環(huán)比+1.9pct2.4%低價(jià)三四線5.2%同比+1.4pct環(huán)比+0.9pct4.8%流拍率（%）2.6%同比-15.3pct環(huán)比-15.8pct17.7%其中：一線城市0.0%同比持平環(huán)比持平0.0%其中：二線城市4.0%同比-3.4pct環(huán)比-9.2pct8.8%其中：三四線城市2.4%同比-17.1pct環(huán)比-16.9pct19.5%高價(jià)三四線1.2%同比-3.2pct環(huán)比-2.3pct4.1%低價(jià)三四線2.7%同比-19.8pct環(huán)比-20.6pct22.3%中指院17211城總出讓金69246%117339表10：重點(diǎn)11城宅地出讓信息整理城市25M11出讓金（億元）單月增速25M1-11出讓金（億元）累計(jì)增速25M1-11出讓金占比25M11成交建面（萬方）單月增速25M1-11宅地成交建面/商品住宅成交面積上海172-44%140017%7%534%32%北京129-58%1305-8%6%40-39%71%成都1069%72938%3%17343%87%杭州68-34%140941%7%354%170%南京68-39%60418%3%95-15%215%蘇州58-51%5073%2%65-33%164%武漢50-22%24423%1%137-9%50%西安23-70%490-31%2%43-59%122%廣州18-79%310-40%1%27-64%29%青島2-84%9813%0%3-89%24%深圳0-100%24351%1%0-100%28%重點(diǎn)11城匯總692-46%73397%34%671-20%75%全國3024-41%21300-8%100%11018-33%-中指院五、重點(diǎn)房企經(jīng)營情況及重點(diǎn)公告整理（一）主流龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售情況分析具體企業(yè)來看，11月銷冠為華潤，單月銷售規(guī)模230億元，同比下降11%，中海），-26%11月30突破130億；保利單月銷售180億元，其中廣州玥璽貢獻(xiàn)超過100億。保利單月銷售180（221年前11240830010%1110%129-1040%。證券簡稱企業(yè)類型當(dāng)月金額（億元）證券簡稱企業(yè)類型當(dāng)月金額（億元）單月環(huán)比（%）當(dāng)月同比（%）當(dāng)月面積（萬方）當(dāng)月同比（%）累計(jì)金額（億元）累計(jì)同比（%）累計(jì)權(quán)益（億元）累計(jì)權(quán)益同比保利發(fā)展央企180-15.0%-25.2%95-31.4%2408-21.8%189878.8%中海集團(tuán)央企22118.6%-26.3%103-6.3%2113-21.9%194492.0%華潤置地央企23051.3%-10.9%111-7.5%1926-15.9%131468.2%招商蛇口央企144-6.0%-33.1%53-35.9%1705-9.8%114467.1%綠城中國混合所有制224-0.9%-29.6%113-35.1%2235-9.4%--綠城（自投）混合所有制1250.0%-32.1%39-40.0%1329-10.6%87639.2%綠城（代建）混合所有制99-2.1%-26.2%74-32.1%906-7.7%--萬科A混合所有制94-34.4%-53.2%88-45.9%1241-44.3%80765.0%建發(fā)股份地方國企91-42.5%-43.8%53-24.2%1376-6.4%100973.3%建發(fā)房產(chǎn)地方國企60-45.2%-51.7%31-37.1%1125-3.3%84374.9%聯(lián)發(fā)集團(tuán)地方國企31-36.7%-17.7%235.6%251-18.1%16666.2%中國金茂央企80-33.3%0.0%35-30.0%100721.3%69569.0%越秀地產(chǎn)地方國企51-58.5%-49.1%9-73.1%972-3.8%58460.1%濱江集團(tuán)民企826.0%-17.0%12-43.3%945-7.3%44246.8%華發(fā)股份地方國企46-15.6%-65.4%19-60.8%733-17.5%46863.8%龍湖集團(tuán)民企36-27.4%-57.3%34-37.7%594-36.2%41469.7%保利置業(yè)央企37-13.7%12.4%10-6.6%474-9.0%32969.5%金地集團(tuán)混合所有制15-20.8%-68.4%16-48.7%276-56.3%17161.9%美的置業(yè)民企12-42.9%-61.3%11-61.6%240-34.4%14460.0%新城控股民企152.5%-42.2%19-42.2%179-51.5%13977.3%首開股份地方國企9-9.7%-73.3%5-74.5%159-53.4%9157.3%城建發(fā)展地方國企1749.1%-46.7%5-59.8%165-48.8%10966.0%大悅城央企19109.9%-46.2%20-7.5%160-48.8%10565.2%信達(dá)地產(chǎn)央企10-48.1%115.6%672.2%14619.4%7048.0%仁恒置地民企5-21.7%-66.0%6-19.1%127-34.4%5140.2%綠地控股違約房企60-25.0%12.7%80-0.6%6205.5%55890.0%碧桂園違約房企29-22.0%-24.9%36-15.1%387-30.9%30378.2%融創(chuàng)中國違約房企118.9%-31.7%9-34.7%339-25.4%16348.0%世茂集團(tuán)違約房企15-11.2%-44.4%12-46.0%224-28.1%15770.0%遠(yuǎn)洋集團(tuán)違約房企251.2%-33.0%29-17.7%238-22.2%15464.8%中國恒大違約房企2920.3%18.5%15-36.8%204-20.8%19193.6%旭輝控股違約房企10-13.5%-58.1%9-56.4%151-51.7%7851.8%TOP1002443-11.7%-36.8%1316-35.8%30157-18.8%信用十強(qiáng)1250-8.2%-29.4%604-28.9%14515-12.9%建筑系房企227-15.3%-35.9%127-37.5%2365-13.1%違約房企189-14.7%-21.9%201-26.3%1650-23.0%克而瑞，公司經(jīng)營簡報(bào)市占率來看，24年以來信用十強(qiáng)房企占全國銷售規(guī)模比例維持在19%左右，較21年以前有5pct左右的提升。受推盤節(jié)奏影響，9月信用十強(qiáng)市占率出現(xiàn)明顯下降，而10月則明顯提升至23%，9-10月合計(jì)市占率為19%，與24年以來平均水平相當(dāng)。11月及1148%51%。圖32：信用10強(qiáng)房企銷售市占率趨勢48%45%39%48%45%39%32%16%15%15%17%18%21%17%20%23%19% 19%18%14%15%7%8%10%12%49%51%50%40%30%20%10%0%2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202425M1-1125Q325M11信用十強(qiáng)/統(tǒng)計(jì)局 信用十強(qiáng)/百強(qiáng)企統(tǒng)計(jì)局，克而瑞，公司經(jīng)營公告?zhèn)渥ⅲ盒庞檬畯?qiáng)/統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)截至25年10月，即年內(nèi)累計(jì)、單季度、單月市占率分別對(duì)應(yīng)25M1-10、25Q3、25M10拿地金額（億元）拿地力度（拿地金額/銷售金額）20212022拿地金額（億元）拿地力度（拿地金額/銷售金額）202120222023202425M1-1125M1025M11202120222023202425M1-1125M1025M11城建發(fā)展13815115175135285454%50%36%32%82%246%318%招商蛇口21581279113448611078766%44%39%22%65%57%0%華潤置地14901442178377011331927747%48%58%29%59%13%120%中國金茂1163277321287582183749%18%23%29%58%15%47%中海地產(chǎn)1774121914408581212754848%41%46%28%57%40%22%建發(fā)股份1596103513205087818073%49%58%32%57%5%0%綠城中國1592596793583636184360%28%41%34%48%15%34%越秀地產(chǎn)932838700589415137081%67%49%51%43%112%0%濱江集團(tuán)71072156740939102542%47%37%37%41%0%30%保利發(fā)展185716131632683672511735%35%39%21%28%24%10%首開股份57214010512230050%16%17%3%15%0%0%華發(fā)股份26749357575510022%41%46%7%7%0%0%金地集團(tuán)13093681254150346%17%8%1%6%0%20%龍湖集團(tuán)1527469366110320053%23%21%11%5%0%0%萬科A18528868491056371930%21%23%4%5%5%20%新城控股7672825000033%2%3%0%0%0%0%綠地控股41306000014%0%1%0%0%0%0%合計(jì)2011711555118925554724944852344%33%36%23%41%27%35%公司經(jīng)營簡報(bào)拿地方面，根據(jù)克而瑞及中指院數(shù)據(jù)，11月17元，同比-45%，24年11月開始房企拿地強(qiáng)度較高，因此同比有所下降。力度來看，25年11月17家房企合計(jì)對(duì)應(yīng)拿地力度35%，較10月上升8pct，其中華潤置地、城建發(fā)展拿地絕對(duì)規(guī)模居前，相對(duì)力度也相對(duì)突出。11月17724924/60016.8pct（82%）、招（二）房地產(chǎn)板塊企業(yè)重要公告信息整理公告時(shí)間公司11月重點(diǎn)公告公告時(shí)間公司11月重點(diǎn)公告2025/11/3萬科A