PAGE房地產(chǎn)二手市場(chǎng)財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司在房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)中的財(cái)務(wù)管理，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，確保公司財(cái)務(wù)工作的順利開展，保障公司資產(chǎn)的安全與完整，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本財(cái)務(wù)制度。（二）適用范圍本制度適用于公司在房地產(chǎn)二手市場(chǎng)領(lǐng)域所涉及的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于二手房買賣、租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)核算、資金管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督等。（三）基本原則1.合法性原則：公司財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，繳納稅款，確保財(cái)務(wù)工作合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、漏報(bào)。3.完整性原則：涵蓋公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括從房源信息收集、交易談判、合同簽訂到款項(xiàng)收付、成本核算等全過程的財(cái)務(wù)管理。4.及時(shí)性原則：及時(shí)記錄、處理財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，按時(shí)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，為公司決策提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息。5.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：收入和費(fèi)用的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生為基礎(chǔ)，凡當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財(cái)務(wù)部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)核算工作，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。2.進(jìn)行資金管理，合理安排資金，確保公司資金的安全與正常周轉(zhuǎn)，對(duì)資金的使用進(jìn)行監(jiān)督和控制。3.參與公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)的成本核算與控制，分析成本構(gòu)成，提出降低成本的建議和措施。4.負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行與監(jiān)控，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，為公司決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)。5.開展財(cái)務(wù)分析工作，對(duì)公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析，為管理層提供決策支持。6.加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保公司財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。（二）財(cái)務(wù)人員崗位設(shè)置及職責(zé)1.財(cái)務(wù)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)部門的管理工作，制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。參與公司重大財(cái)務(wù)決策，為公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供財(cái)務(wù)支持和建議。審核財(cái)務(wù)報(bào)表和重要財(cái)務(wù)文件，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。管理財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，進(jìn)行培訓(xùn)、考核和激勵(lì)，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)。協(xié)調(diào)與外部金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等相關(guān)部門的關(guān)系，維護(hù)公司良好的財(cái)務(wù)環(huán)境。2.會(huì)計(jì)按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度，對(duì)房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理，編制記賬憑證，登記賬簿。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和報(bào)送工作，確保報(bào)表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。協(xié)助進(jìn)行成本核算和控制，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行審核和分析，提出成本控制建議。負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的整理、歸檔和保管工作，確保會(huì)計(jì)資料的安全與完整。3.出納辦理公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)的資金收付工作，嚴(yán)格按照審批程序進(jìn)行款項(xiàng)支付。負(fù)責(zé)現(xiàn)金、銀行存款的日常管理，確保資金安全，定期盤點(diǎn)現(xiàn)金和核對(duì)銀行賬目。編制資金日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表等資金報(bào)表，及時(shí)反饋資金動(dòng)態(tài)信息。協(xié)助會(huì)計(jì)進(jìn)行賬務(wù)處理，提供相關(guān)資金數(shù)據(jù)支持。三、財(cái)務(wù)核算（一）會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)1.采用借貸記賬法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以人民幣為記賬本位幣。2.會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等會(huì)計(jì)資料應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定妥善保管，保管期限按照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。（二）收入核算1.二手房買賣業(yè)務(wù)收入以實(shí)際收到的售房款項(xiàng)確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。對(duì)于一次性收款的，在收到全部款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入；對(duì)于分期付款的，按照合同約定的收款日期和金額分期確認(rèn)收入。收入金額按照銷售合同約定的房?jī)r(jià)款扣除相關(guān)稅費(fèi)后的凈額確定。2.二手房租賃業(yè)務(wù)收入按照租賃合同約定的租金收款日期和金額確認(rèn)收入。對(duì)于預(yù)收租金的，在收到租金時(shí)確認(rèn)為預(yù)收賬款，按照租賃期間分期確認(rèn)收入。租金收入應(yīng)扣除相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)行核算。（三）成本核算1.二手房買賣業(yè)務(wù)成本包括房屋購置成本、相關(guān)稅費(fèi)（如契稅、印花稅等）、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等直接與房屋買賣相關(guān)的支出。房屋購置成本按照實(shí)際支付的購房款入賬，相關(guān)稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。2.二手房租賃業(yè)務(wù)成本主要包括房屋折舊、維修費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、稅金等。房屋折舊按照固定資產(chǎn)折舊方法計(jì)提，維修費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本，物業(yè)管理費(fèi)按照合同約定的金額計(jì)入成本，稅金按照規(guī)定計(jì)算繳納并計(jì)入成本。（四）費(fèi)用核算1.銷售費(fèi)用包括銷售人員的工資、獎(jiǎng)金、提成、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等與銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的費(fèi)用。銷售人員工資按照公司薪酬制度核算，差旅費(fèi)按照實(shí)際發(fā)生額報(bào)銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)按照公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)控制支出，廣告宣傳費(fèi)按照實(shí)際支出金額計(jì)入銷售費(fèi)用。2.管理費(fèi)用涵蓋管理人員工資、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、折舊費(fèi)、差旅費(fèi)等公司管理部門發(fā)生的費(fèi)用。管理人員工資按照公司薪酬制度發(fā)放，辦公費(fèi)、水電費(fèi)等按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入管理費(fèi)用，折舊費(fèi)按照固定資產(chǎn)折舊政策計(jì)提。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括利息支出、手續(xù)費(fèi)等與資金籌集和使用相關(guān)的費(fèi)用。利息支出按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，手續(xù)費(fèi)按照銀行等金融機(jī)構(gòu)收取的金額計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。（五）利潤(rùn)核算1.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用2.利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出3.凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅費(fèi)用所得稅費(fèi)用按照國(guó)家稅收法規(guī)計(jì)算繳納，公司應(yīng)準(zhǔn)確核算應(yīng)納稅所得額，按時(shí)申報(bào)繳納所得稅。四、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，合理確定資金籌集方式，包括自有資金、銀行貸款、股東增資等。2.申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，應(yīng)按照銀行要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的資料，確保貸款審批順利通過。貸款資金應(yīng)按照規(guī)定用途使用，不得挪作他用。3.股東增資應(yīng)按照公司章程規(guī)定的程序進(jìn)行，確保增資行為合法合規(guī)。（二）資金使用1.建立資金預(yù)算管理制度，根據(jù)公司業(yè)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況，編制年度、季度和月度資金預(yù)算。資金預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、資金收支預(yù)算等。2.嚴(yán)格按照資金預(yù)算安排資金使用，各項(xiàng)支出應(yīng)經(jīng)過審批程序，確保資金使用的合理性和合規(guī)性。3.加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)控，定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金使用過程中存在的問題。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算流程，確保資金收付的安全、準(zhǔn)確和及時(shí)。對(duì)于二手房買賣和租賃業(yè)務(wù)的款項(xiàng)收付，應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬等方式進(jìn)行，避免現(xiàn)金交易。2.加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的溝通與合作，及時(shí)掌握銀行賬戶資金動(dòng)態(tài)，確保資金結(jié)算的順暢。3.建立資金結(jié)算臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆資金的收付時(shí)間、金額、來源、去向等信息，便于核對(duì)和查詢。（四）資金安全1.加強(qiáng)現(xiàn)金管理，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金庫存限額制度，確?，F(xiàn)金安全。現(xiàn)金收付應(yīng)做到日清月結(jié)，定期盤點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相符。2.加強(qiáng)銀行存款管理，定期核對(duì)銀行賬目，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理未達(dá)賬項(xiàng)。妥善保管銀行票據(jù)和印鑒，防止丟失和被盜用。3.建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)預(yù)警和處理，確保公司資金安全。五、財(cái)務(wù)預(yù)算（一）預(yù)算編制1.每年末，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)公司房地產(chǎn)二手市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，組織各部門編制下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算。2.預(yù)算編制應(yīng)遵循“上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總”的原則，各部門應(yīng)根據(jù)本部門業(yè)務(wù)計(jì)劃和實(shí)際情況，提出預(yù)算草案，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后報(bào)公司管理層審批。3.財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等主要內(nèi)容，各項(xiàng)預(yù)算應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確、合理。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.財(cái)務(wù)預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，即成為公司的正式預(yù)算，各部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題。2.建立預(yù)算執(zhí)行報(bào)告制度，各部門應(yīng)定期向財(cái)務(wù)部門報(bào)送預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告，說明預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、差異原因及采取的措施等。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)各部門報(bào)告，編制預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告，為公司管理層提供決策依據(jù)。3.對(duì)于預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的重大差異或調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)報(bào)公司管理層審批，并對(duì)預(yù)算進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（三）預(yù)算考核1.建立預(yù)算考核制度，對(duì)各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)?？己酥笜?biāo)應(yīng)包括預(yù)算完成率、收入增長(zhǎng)率、成本費(fèi)用控制率、利潤(rùn)完成率等。2.預(yù)算考核結(jié)果應(yīng)與各部門績(jī)效掛鉤，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況好的部門給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行不力的部門進(jìn)行懲罰，以激勵(lì)各部門積極完成預(yù)算任務(wù)。六、財(cái)務(wù)分析（一）分析內(nèi)容1.財(cái)務(wù)狀況分析對(duì)公司資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)和變動(dòng)情況進(jìn)行分析，了解公司財(cái)務(wù)實(shí)力和償債能力。分析各項(xiàng)資產(chǎn)的構(gòu)成和質(zhì)量，如貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨等，評(píng)估資產(chǎn)的流動(dòng)性和盈利能力。2.經(jīng)營(yíng)成果分析對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)等指標(biāo)進(jìn)行分析，了解公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和盈利能力的變化情況。分析各項(xiàng)收入和成本費(fèi)用的變動(dòng)原因，找出影響經(jīng)營(yíng)成果的關(guān)鍵因素，為公司經(jīng)營(yíng)決策提供參考。3.現(xiàn)金流量分析對(duì)公司現(xiàn)金流入、流出的情況進(jìn)行分析，了解公司現(xiàn)金流量狀況和資金運(yùn)作能力。分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)和趨勢(shì)，評(píng)估公司現(xiàn)金流量的合理性和可持續(xù)性。（二）分析方法1.比較分析法將公司本期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上期、同行業(yè)平均水平或預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比較，找出差異，分析原因。2.比率分析法計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率，如償債能力比率、盈利能力比率、營(yíng)運(yùn)能力比率等，評(píng)估公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。3.趨勢(shì)分析法對(duì)公司連續(xù)若干期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，觀察其變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)公司未來發(fā)展前景。（三）分析報(bào)告1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期編制財(cái)務(wù)分析報(bào)告，一般為月度、季度和年度分析報(bào)告。分析報(bào)告應(yīng)內(nèi)容詳實(shí)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析深入，為公司管理層提供全面、客觀的財(cái)務(wù)信息。2.財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)包括分析目的、分析方法、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、存在問題及建議等內(nèi)容。針對(duì)分析中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)提出切實(shí)可行的建議和措施，為公司決策提供支持。七、財(cái)務(wù)監(jiān)督（一）內(nèi)部監(jiān)督1.建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，明確財(cái)務(wù)監(jiān)督的職責(zé)、權(quán)限和程序。財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。2.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的監(jiān)督管理，規(guī)范財(cái)務(wù)人員的工作行為，確保財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。3.公司內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)定期對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，審查財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、合法