PAGE商業(yè)物業(yè)財務(wù)制度一、總則（一）目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范商業(yè)物業(yè)財務(wù)管理行為，加強財務(wù)內(nèi)部控制，確保財務(wù)信息真實、準確、完整，提高資金使用效益，保障商業(yè)物業(yè)的正常運營和可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于[公司/組織名稱]旗下所有商業(yè)物業(yè)項目，包括寫字樓、購物中心、商業(yè)街等各類商業(yè)物業(yè)的財務(wù)管理活動。（三）基本原則1.合法性原則：財務(wù)管理活動必須遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標準，確保財務(wù)工作合法合規(guī)。2.真實性原則：財務(wù)信息應(yīng)真實反映商業(yè)物業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，不得虛報、瞞報。3.準確性原則：財務(wù)核算和報表編制應(yīng)準確無誤，數(shù)據(jù)計算和記錄應(yīng)嚴謹規(guī)范。4.完整性原則：涵蓋商業(yè)物業(yè)財務(wù)活動的各個方面，確保財務(wù)資料完整無缺。5.及時性原則：及時處理財務(wù)業(yè)務(wù)，按時編制財務(wù)報表，為決策提供及時有效的財務(wù)信息。6.效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高經(jīng)濟效益。二、財務(wù)機構(gòu)與人員設(shè)置（一）財務(wù)部門職責1.負責商業(yè)物業(yè)財務(wù)管理制度的制定、執(zhí)行和監(jiān)督。2.組織財務(wù)核算，編制財務(wù)報表，定期進行財務(wù)分析，為管理層提供決策支持。3.負責資金籌集、調(diào)配和使用管理，確保資金安全和有效運作。4.管理物業(yè)收入與成本費用，進行預算編制、控制和考核。5.負責稅務(wù)申報與繳納，合理稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)風險。6.參與商業(yè)物業(yè)項目的投資決策、合同評審等工作，提供財務(wù)專業(yè)意見。7.建立健全財務(wù)檔案管理制度，妥善保管財務(wù)資料。（二）人員崗位設(shè)置及職責1.財務(wù)經(jīng)理全面負責財務(wù)部門工作，制定財務(wù)工作計劃和目標。組織財務(wù)核算和財務(wù)管理工作，確保財務(wù)工作的順利開展。審核財務(wù)報表和重要財務(wù)文件，為管理層提供財務(wù)決策依據(jù)。協(xié)調(diào)與其他部門的關(guān)系，參與公司重大決策，提供財務(wù)支持。負責財務(wù)團隊建設(shè)和人員培訓，提高團隊整體素質(zhì)。2.會計按照國家會計準則和公司財務(wù)制度進行財務(wù)核算。編制記賬憑證，登記賬簿，定期結(jié)賬和對賬，確保賬目清晰準確。負責財務(wù)報表的編制和報送，保證報表數(shù)據(jù)真實、完整、準確。協(xié)助財務(wù)經(jīng)理進行財務(wù)分析，提供相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)和信息。負責財務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作。3.出納辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，確保資金收付安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫存現(xiàn)金、有價證券和空白支票等重要票據(jù)。協(xié)助會計進行資金核對和賬務(wù)處理，定期編制資金報表。負責與銀行等金融機構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。三、財務(wù)核算（一）會計政策與會計估計1.遵循國家統(tǒng)一的會計制度，結(jié)合商業(yè)物業(yè)行業(yè)特點，制定適合本公司的會計政策和會計估計。2.會計政策和會計估計一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)按照規(guī)定程序進行審批，并在財務(wù)報表附注中披露變更原因和影響。（二）會計科目設(shè)置根據(jù)商業(yè)物業(yè)財務(wù)核算的需要，設(shè)置資產(chǎn)類、負債類、所有者權(quán)益類、成本類和損益類等會計科目，并進行明細核算。（三）財務(wù)核算流程1.收入核算租金收入：根據(jù)租賃合同約定的租金標準和收款期限，及時確認租金收入。收到租金時，開具收款憑證，進行賬務(wù)處理。物業(yè)管理費收入：按照物業(yè)管理服務(wù)合同，在提供服務(wù)的期間內(nèi)分期確認收入。其他收入：如場地租賃收入、廣告位收入等，根據(jù)實際業(yè)務(wù)發(fā)生情況及時確認收入。2.成本費用核算營業(yè)成本：包括物業(yè)運營過程中發(fā)生的直接材料、直接人工、水電費、物業(yè)費等與經(jīng)營活動直接相關(guān)的成本。管理費用：核算公司行政管理部門為組織和管理商業(yè)物業(yè)運營而發(fā)生的各項費用，如人員工資、辦公費、差旅費等。銷售費用：用于核算為銷售商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)而發(fā)生的費用，如營銷推廣費、銷售人員工資等。財務(wù)費用：主要核算公司在籌集資金過程中發(fā)生的利息支出、手續(xù)費等費用。3.固定資產(chǎn)核算對商業(yè)物業(yè)項目中的固定資產(chǎn)進行分類核算，包括房屋建筑物、機器設(shè)備、運輸工具等。按照規(guī)定的折舊方法計提折舊，折舊年限和折舊率應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定和公司財務(wù)政策。定期對固定資產(chǎn)進行清查盤點，確保賬實相符。如發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)盤盈、盤虧或毀損，應(yīng)及時進行賬務(wù)處理。4.無形資產(chǎn)核算對商業(yè)物業(yè)項目中涉及的無形資產(chǎn)，如土地使用權(quán)、商標權(quán)等進行核算。按照無形資產(chǎn)的取得成本和使用壽命，合理攤銷無形資產(chǎn)價值。5.往來款項核算及時記錄與租戶、供應(yīng)商、客戶等的往來款項，包括應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、預收賬款、預付賬款等。定期與往來單位核對賬目，及時清理往來款項，確保資金結(jié)算準確無誤。（四）財務(wù)報表編制1.定期編制資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等財務(wù)報表，全面反映商業(yè)物業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況。2.財務(wù)報表應(yīng)按照規(guī)定的格式和編制要求進行編制，數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、報送及時。3.財務(wù)經(jīng)理負責對財務(wù)報表進行審核，確保報表質(zhì)量。審核通過后的財務(wù)報表應(yīng)加蓋公司公章，并由相關(guān)負責人簽字確認后報送管理層和有關(guān)部門。四、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)商業(yè)物業(yè)項目的發(fā)展規(guī)劃和資金需求，合理確定資金籌集方式，包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券發(fā)行等。2.制定資金籌集計劃，明確籌資規(guī)模、籌資時間、籌資成本等關(guān)鍵要素。3.對不同籌資方式進行可行性分析和風險評估，選擇最優(yōu)籌資方案，降低籌資成本和風險。（二）資金使用1.建立資金預算管理制度，根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營計劃和財務(wù)狀況，編制年度、季度和月度資金預算。2.嚴格按照資金預算安排資金使用，確保資金使用的合理性和計劃性。3.加強資金審批管理，明確資金使用審批流程和權(quán)限。重大資金支出需經(jīng)管理層集體決策。4.優(yōu)化資金配置，提高資金使用效率。優(yōu)先保障商業(yè)物業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點項目資金需求。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算流程，確保資金收付安全、準確、及時。2.加強銀行賬戶管理，嚴格按照規(guī)定開設(shè)、使用和撤銷銀行賬戶。3.定期核對銀行賬戶余額，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時發(fā)現(xiàn)和處理未達賬項。（四）資金安全1.建立健全資金安全管理制度，加強對現(xiàn)金、銀行存款、有價證券等資金資產(chǎn)的保管和監(jiān)控。2.采取必要的安全防范措施，但如安裝監(jiān)控設(shè)備、設(shè)置保險柜、加強門禁管理等，確保資金資產(chǎn)安全。3.定期進行資金安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對發(fā)生的資金安全事故，應(yīng)及時報告并采取有效措施進行處理。五、收入管理（一）租金收入管理1.嚴格按照租賃合同約定收取租金，確保租金收入按時足額到賬。2.建立租金臺賬，詳細記錄租戶名稱、租賃面積、租金標準、收款日期、收款金額等信息，便于租金管理和核對。3.對逾期未交租金的租戶，及時發(fā)出催款通知，按照合同約定收取滯納金。如租戶長期拖欠租金，應(yīng)采取法律措施追討租金。（二）物業(yè)管理費收入管理1.按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的收費標準和方式收取物業(yè)管理費。2.加強對物業(yè)管理費收繳情況的統(tǒng)計和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決欠費問題。3.定期對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行評估，確保服務(wù)質(zhì)量與收費標準相匹配，提高業(yè)主滿意度，促進物業(yè)管理費的收繳。（三）其他收入管理1.對場地租賃收入、廣告位收入等其他收入來源，制定相應(yīng)的管理制度和收費標準。2.加強對其他收入項目的合同管理，明確雙方權(quán)利義務(wù)，確保收入的合法性和穩(wěn)定性。3.定期對其他收入進行清查盤點，核實收入金額，防止收入流失。六、成本費用管理（一）成本費用預算1.根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營計劃和歷史數(shù)據(jù)，編制年度成本費用預算。成本費用預算應(yīng)涵蓋營業(yè)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等各項支出。2.將成本費用預算分解到各部門和各項目，明確成本費用控制目標和責任。3.定期對成本費用預算執(zhí)行情況進行分析和評估，及時發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行過程中的偏差，采取有效措施進行調(diào)整和控制。（二）成本費用控制1.建立成本費用控制制度，明確成本費用控制的范圍、標準和方法。2.加強對各項成本費用支出的審核和審批，嚴格控制不合理支出。3.優(yōu)化成本費用結(jié)構(gòu)，降低不必要的成本費用開支。通過成本分析和成本核算，找出成本控制的關(guān)鍵點，采取針對性措施進行降本增效。4.加強對供應(yīng)商的管理，通過招標、詢價等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購成本。（三）成本費用核算與分析1.按照規(guī)定的成本核算方法，準確核算商業(yè)物業(yè)的各項成本費用，確保成本費用數(shù)據(jù)真實、準確。2.定期進行成本費用分析，通過比較分析、趨勢分析等方法，找出成本費用變動的原因和影響因素。3.根據(jù)成本費用分析結(jié)果，提出改進措施和建議，為管理層決策提供依據(jù)，不斷優(yōu)化成本費用管理。七、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)申報與繳納1.按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時、準確地進行稅務(wù)申報和繳納。2.確定稅務(wù)申報的稅種、稅率、申報期限等關(guān)鍵信息，確保申報數(shù)據(jù)的真實性和完整性。3.建立稅務(wù)申報臺賬，記錄稅務(wù)申報和繳納情況，便于核對和查詢。（二）稅務(wù)籌劃1.在合法合規(guī)的前提下，進行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)成本。2.關(guān)注稅收政策變化，及時調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，充分利用稅收優(yōu)惠政策。3.與稅務(wù)機關(guān)保持良好溝通，及時了解稅務(wù)政策解讀和稅務(wù)征管要求，確保稅務(wù)工作的順利開展。（三）稅務(wù)風險管理1.識別和評估商業(yè)物業(yè)經(jīng)營過程中的稅務(wù)風險，制定相應(yīng)的風險應(yīng)對措施。2.加強對稅務(wù)法規(guī)的學習和研究，提高稅務(wù)風險意識，避免因稅務(wù)違規(guī)行為導致的稅務(wù)處罰和經(jīng)濟損失。3.定期進行稅務(wù)風險自查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正潛在的稅務(wù)風險問題。八、財務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制制度建設(shè)1.建立健全財務(wù)內(nèi)部控制制度，涵蓋財務(wù)核算、資金管理、收入管理、成本費用管理、稅務(wù)管理等各個環(huán)節(jié)。2.明確各部門和各崗位的職責權(quán)限，確保財務(wù)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行。3.定期對財務(wù)內(nèi)部控制制度進行評估和完善，適應(yīng)公司發(fā)展和外部環(huán)境變化的需要。（二）內(nèi)部控制執(zhí)行與監(jiān)督1.嚴格按照財務(wù)內(nèi)部控制制度的規(guī)定執(zhí)行各項財務(wù)業(yè)務(wù)，確保財務(wù)活動的規(guī)范有序。2.加強對財務(wù)內(nèi)部控制執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違規(guī)行為。3.建立內(nèi)部審計制度，定期對財務(wù)內(nèi)部控制進行審計，評價內(nèi)部控制的有效性，提出改進建議。（三）風險評估與應(yīng)對1.識別和評估商業(yè)物業(yè)財務(wù)活動中的各類風險，如市場風險、信用風險、稅務(wù)風險等。2.針對不同風險制定相應(yīng)的風險應(yīng)對策略，降低風險發(fā)生的可能性和影響程度。3.定期對風險評估和應(yīng)對情況進行回顧和總結(jié)，不斷完善風險管理制度。九、財務(wù)檔案管理（一）檔案分類與歸檔1.將財務(wù)檔案分為會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、稅務(wù)資料、合同協(xié)議、審計報告等類別。2.按照檔案形成的時間順序和類別，進行整理和歸檔，確保檔案資料