2025不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格考試模擬試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項不屬于不動產(chǎn)登記的法定類型？A.首次登記??B.變更登記??C.預(yù)告登記??D.年檢登記答案：D2.甲以自有房屋設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人乙銀行申請登記時，應(yīng)提交的主債權(quán)合同形式為：A.口頭協(xié)議??B.電子郵件確認??C.書面合同??D.錄音協(xié)議答案：C3.下列關(guān)于“房地一體”登記原則的說法，正確的是：A.房屋登記與土地登記可分別由不同權(quán)利人申請??B.房屋登記完成即視為土地一并登記??C.房屋和其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并登記??D.僅適用于國有土地上的房屋答案：C4.不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到異議登記申請后，應(yīng)當(dāng)在幾個工作日內(nèi)將異議事項記載于登記簿？A.1??B.3??C.5??D.7答案：A5.下列哪項材料不屬于申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記必須提交的權(quán)屬來源材料？A.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同??B.土地出讓價款繳納憑證??C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證??D.土地交付確認書答案：C6.某宗地在2005年已辦理國有土地使用證，2024年申請換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，登記類型應(yīng)認定為：A.首次登記??B.變更登記??C.轉(zhuǎn)移登記??D.換證登記答案：D7.夫妻共有房屋，僅一方到場申請抵押登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)：A.直接受理??B.要求另一方出具公證委托書??C.要求雙方共同到場或提交另一方同意書??D.拒絕受理答案：C8.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法，錯誤的是：A.權(quán)利人可查詢本人登記資料??B.繼承人可憑繼承證明查詢被繼承人登記資料??C.任何公民可憑身份證查詢他人登記資料??D.律師可憑法院調(diào)查令查詢答案：C9.不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人甲死亡，其唯一繼承人乙持公證遺囑申請登記，登記類型為：A.變更登記??B.轉(zhuǎn)移登記??C.注銷登記??D.預(yù)告登記答案：B10.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記證明的說法，正確的是：A.登記證明與不動產(chǎn)權(quán)證書具有同等法律效力??B.登記證明僅用于抵押登記??C.登記證明由權(quán)利人保管??D.登記證明可替代合同使用答案：A11.某宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為居住，申請變更登記時應(yīng)提交的規(guī)劃文件為：A.項目建議書??B.控制性詳細規(guī)劃批復(fù)??C.修建性詳細規(guī)劃??D.施工許可證答案：B12.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看的情形？A.房屋首次登記??B.在建工程抵押登記??C.異議登記??D.林地使用權(quán)首次登記答案：C13.甲將房屋賣給乙，已網(wǎng)簽但未過戶，甲又將房屋抵押給丙并辦理登記，乙的權(quán)利狀態(tài)為：A.取得所有權(quán)??B.取得抵押權(quán)??C.僅合同債權(quán)??D.預(yù)告登記權(quán)利答案：C14.不動產(chǎn)登記費按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？A.按面積階梯計價??B.按評估價值比例??C.按件收費??D.由登記雙方協(xié)商答案：C15.下列關(guān)于查封登記的說法，正確的是：A.由公安機關(guān)依職權(quán)辦理??B.由人民法院囑托登記機構(gòu)辦理??C.由檢察院直接登記??D.由當(dāng)事人申請答案：B16.下列哪項屬于不動產(chǎn)登記原始取得？A.繼承??B.受遺贈??C.新建房屋首次登記??D.買賣答案：C17.某宗海域使用權(quán)期限屆滿未申請續(xù)期，登記機構(gòu)應(yīng)辦理：A.變更登記??B.注銷登記??C.異議登記??D.查封登記答案：B18.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)要求，錯誤的是：A.應(yīng)取得職業(yè)資格證書??B.可同時在兩個代理機構(gòu)執(zhí)業(yè)??C.應(yīng)遵守保密義務(wù)??D.不得偽造登記材料答案：B19.不動產(chǎn)登記代理人接受委托后，下列哪項行為構(gòu)成越權(quán)代理？A.代領(lǐng)不動產(chǎn)權(quán)證書??B.代簽登記申請書??C.代交登記費??D.代簽房屋買賣合同答案：D20.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記代理服務(wù)合同必備條款？A.代理事項??B.代理權(quán)限??C.代理報酬??D.代理人家屬信息答案：D21.甲委托乙代理登記，乙將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托丙，下列說法正確的是：A.甲有權(quán)拒絕丙的代理行為??B.乙無需告知甲??C.丙的代理行為當(dāng)然有效??D.登記機構(gòu)應(yīng)主動審查轉(zhuǎn)委托答案：A22.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人責(zé)任保險的說法，正確的是：A.為國家強制險??B.保額不得低于1000萬元??C.可減少代理人執(zhí)業(yè)風(fēng)險??D.由登記機構(gòu)統(tǒng)一購買答案：C23.不動產(chǎn)登記代理人泄露委托人商業(yè)秘密，給委托人造成損失，應(yīng)：A.僅道歉??B.承擔(dān)民事賠償??C.由登記機構(gòu)賠償??D.不負任何責(zé)任答案：B24.下列哪項屬于不動產(chǎn)登記代理人可以從事的延伸服務(wù)？A.出具評估報告??B.代繳契稅??C.出具法律意見書??D.出具審計報告答案：B25.不動產(chǎn)登記代理人年度繼續(xù)教育不少于多少學(xué)時？A.10??B.20??C.30??D.40答案：C26.下列關(guān)于“多測合一”改革對登記代理的影響，正確的是：A.增加代理環(huán)節(jié)??B.減少測繪成果審核時間??C.取消測繪報告??D.提高代理收費答案：B27.不動產(chǎn)登記代理人提交虛假材料，登記機構(gòu)在幾年內(nèi)不受理其代理業(yè)務(wù)？A.1??B.2??C.3??D.5答案：C28.下列哪項技術(shù)對提升登記代理效率最直接？A.區(qū)塊鏈存證??B.紙質(zhì)檔案翻拍??C.手工填寫??D.郵寄送達答案：A29.不動產(chǎn)登記代理人發(fā)現(xiàn)登記機構(gòu)工作人員索賄，應(yīng)：A.配合給錢??B.拒絕并記錄線索，向監(jiān)察機關(guān)舉報??C.默許??D.辭職答案：B30.下列關(guān)于“一窗受理、并行辦理”模式的說法，錯誤的是：A.減少群眾跑動次數(shù)??B.稅務(wù)與登記同步辦理??C.代理人無需再提交材料??D.壓縮辦理時限答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列哪些情形可以申請變更登記？A.權(quán)利人姓名變更??B.房屋坐落名稱變更??C.土地用途變更??D.共有份額變化??E.抵押權(quán)順位變化答案：ABCD32.申請宅基地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料包括：A.宅基地批準(zhǔn)文件??B.房屋竣工驗收證明??C.申請人身份證明??D.權(quán)籍調(diào)查表??E.村集體同意書答案：ACDE33.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)禁止行為？A.泄露國家秘密??B.同時在兩個機構(gòu)執(zhí)業(yè)??C.暗示委托人行賄??D.接受繼續(xù)教育培訓(xùn)??E.偽造申請人簽名答案：ABCE34.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法，正確的有：A.權(quán)利人可查詢本人全部登記資料??B.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果??C.律師憑法院調(diào)查令可查詢??D.查詢不得泄露他人隱私??E.查詢結(jié)果可作為證據(jù)使用答案：ABCDE35.下列哪些登記類型可由單方申請？A.繼承轉(zhuǎn)移登記??B.新建房屋首次登記??C.異議登記??D.查封登記??E.抵押權(quán)注銷登記答案：ABCE36.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)歸檔的委托資料？A.委托書原件??B.申請人身份證明材料??C.代理服務(wù)合同??D.登記費發(fā)票復(fù)印件??E.代理人個人日記答案：ABCD37.下列關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”的說法，正確的有：A.支持在線繳費??B.支持電子證照??C.支持人臉識別身份驗證??D.取消紙質(zhì)材料??E.支持EMS郵寄證書答案：ABCE38.下列哪些情形會導(dǎo)致登記被撤銷？A.申請人隱瞞真實情況??B.提交虛假材料??C.登記機構(gòu)超越職權(quán)??D.法院生效判決確認權(quán)利歸屬他人??E.代理人筆誤寫錯地址答案：ABCD39.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)履行的保密義務(wù)范圍？A.委托人婚姻狀況??B.委托人銀行賬戶??C.登記機構(gòu)內(nèi)部流程??D.公開的不動產(chǎn)坐落??E.委托人商業(yè)計劃答案：ABCE40.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理收費的說法，正確的有：A.實行市場調(diào)節(jié)價??B.應(yīng)明碼標(biāo)價??C.可簽訂風(fēng)險代理協(xié)議??D.可收取加急服務(wù)費??E.不得收取任何未標(biāo)明的費用答案：ABCDE三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產(chǎn)登記遵循________、________、________、________的原則。答案：依法、自愿、公正、便民42.不動產(chǎn)登記簿采用________形式，實行________管理。答案：電子、屬地43.代理人接受委托后，應(yīng)當(dāng)在________個工作日內(nèi)將委托書等資料提交登記機構(gòu)。答案：544.查封登記自________之日起生效，期限不得超過________年。答案：記載于登記簿、三45.權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記，登記機構(gòu)認為登記確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)________；認為無誤的，應(yīng)當(dāng)________。答案：予以更正、書面通知申請人46.不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)建立________檔案，保存期限不得少于________年。答案：代理業(yè)務(wù)、1047.登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起________個工作日內(nèi)辦結(jié)，法律另有規(guī)定的除外。答案：548.不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書由________主管部門核發(fā)，全國________。答案：自然資源、有效49.代理服務(wù)合同終止后，代理人應(yīng)當(dāng)在________日內(nèi)將剩余材料退還委托人。答案：1050.不動產(chǎn)登記代理人年度繼續(xù)教育內(nèi)容包括________、________、________三類。答案：法律法規(guī)、職業(yè)道德、實務(wù)技能四、簡答題（共30分）51.（封閉型，6分）簡述不動產(chǎn)登記代理人接受委托前應(yīng)履行的告知義務(wù)。答案：（1）告知委托人登記事項的法律依據(jù)、辦理流程、所需材料、時限及收費標(biāo)準(zhǔn)；（2）告知委托人提供真實、合法、有效材料義務(wù)及虛假材料法律后果；（3）告知代理人的權(quán)限范圍、收費方式、保密義務(wù)及投訴渠道；（4）告知登記機構(gòu)不收取任何“加急費”“好處費”，提醒委托人防范詐騙；（5）告知委托人享有隨時解除委托的權(quán)利及后果。52.（開放型，8分）試述“帶押過戶”政策對不動產(chǎn)登記代理服務(wù)流程的影響，并提出代理人風(fēng)險防控措施。答案：影響：（1）流程再造：原“先還貸—解押—過戶—再抵押”四步壓縮為“過戶+抵押變更”同步辦理，代理人需同步準(zhǔn)備新舊抵押權(quán)人材料；（2）材料增加：需增加新舊抵押權(quán)人同意書、資金監(jiān)管協(xié)議、銀行放款承諾等；（3）時限縮短：銀行、登記、稅務(wù)三部門并行，代理人需提前完成權(quán)籍調(diào)查、稅費核算；（4）資金風(fēng)險：買方貸款直接歸還賣方原貸款，代理人需核對資金監(jiān)管賬戶信息，防止差額尾款糾紛。風(fēng)險防控：（1）提前核查賣方貸款余額、買方貸款額度，確保覆蓋；（2）在委托合同中明確資金監(jiān)管銀行、到賬節(jié)點及違約責(zé)任；（3）要求銀行出具不可撤銷放款承諾并加蓋公章；（4）使用電子監(jiān)管平臺實時跟蹤資金流向；（5）購買職業(yè)責(zé)任保險，覆蓋資金缺口導(dǎo)致的賠償；（6）建立雙人復(fù)核制度，確保抵押權(quán)注銷與新設(shè)無縫銜接；（7）留存完整溝通記錄，防范銀行或客戶事后否認約定。53.（封閉型，6分）列舉申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記必須提交的“四圖”名稱。答案：（1）宗地圖；（2）房屋平面圖；（3）房屋分層分戶圖；（4）界址點坐標(biāo)圖。54.（開放型，10分）閱讀案例：甲公司2025年3月通過司法拍賣取得A大廈，成交裁定書已生效，但原產(chǎn)權(quán)人乙公司拒絕移交材料。甲公司委托代理人丙辦理轉(zhuǎn)移登記。問題：（1）代理人應(yīng)如何獲取登記所需材料？（2）如登記機構(gòu)以“缺少原產(chǎn)權(quán)證書”為由退件，代理人可采取哪些法律救濟？（3）整個代理過程中應(yīng)如何防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險？答案：（1）材料獲?。孩賾{法院生效《執(zhí)行裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求登記機構(gòu)依職權(quán)辦理，無需原產(chǎn)權(quán)證書；②申請法院向自然資源部門發(fā)出《調(diào)查令》，調(diào)取登記簿及原測繪成果；③通過政府信息公開申請獲取房屋平面圖、規(guī)劃核實文件；④向稅務(wù)機關(guān)索取拍賣成交完稅信息；⑤聯(lián)系拍賣公司獲取拍賣公告、評估報告等補充材料。（2）法律救濟：①書面要求登記機構(gòu)出具《不予受理告知書》，載明退件理由；②向上一級自然資源主管部門提出行政復(fù)議，依據(jù)《行政復(fù)議法》第9條，60日內(nèi)提出；③向不動產(chǎn)所在地基層法院提起行政訴訟，請求判令登記機構(gòu)履行法定職責(zé)，依據(jù)《行政訴訟法》第12條；④同時申請法院對登記機構(gòu)采取強制執(zhí)行措施，依據(jù)《民事訴訟法》第242條；⑤向監(jiān)察委投訴登記機構(gòu)涉嫌拒不執(zhí)行法院裁定。（3）執(zhí)業(yè)風(fēng)險防控：①在委托合同中明確“如登記機構(gòu)違法退件，代理人不承擔(dān)時限責(zé)任”，并約定額外工作報酬；②全程使用EMS郵寄材料，留存送達回執(zhí)；③對法院裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書進行彩色掃描，加密存儲云端，防丟失；④購買執(zhí)業(yè)責(zé)任險，覆蓋因退件導(dǎo)致甲公司遲延融資的利息損失；⑤出具《風(fēng)險告知書》，提示甲公司可能面臨2—3個月訴訟周期，避免期望值過高；⑥建立與登記機構(gòu)法務(wù)部門溝通記錄表，每次退件均要求書面理由并簽字確認；⑦在行政復(fù)議或訴訟階段，代理人僅負責(zé)提供證據(jù)，不承諾結(jié)果，防止超越代理權(quán)限。五、應(yīng)用題（共50分）55.（計算類，15分）某代理人接受委托代辦一宗“帶押過戶”業(yè)務(wù)，已知：（1）房屋成交價500萬元，原抵押貸款余額300萬元，利率4.9%，剩余期限10年；（2）買方首付200萬元，需新貸300萬元，利率4.3%，期限30年；（3）資金監(jiān)管銀行收取監(jiān)管費0.2%，契稅稅率3%，登記費每件80元，抵押登記費每件80元；（4）代理人服務(wù)費為成交價的0.8%，由買方承擔(dān)。要求：（1）計算買方實際需準(zhǔn)備的首付款總額（含首付、稅費、監(jiān)管費、服務(wù)費、登記費）；（2）計算賣方實際可收到的尾款；（3）若銀行承諾放款后2個工作日到賬，但延遲5天，導(dǎo)致賣方多付貸款利息，代理人應(yīng)賠償賣方多少？（按日利率0.0134%計算）答案：（1）買方支出：契稅：500×3%=15萬元監(jiān)管費：500×0.2%=1萬元登記費：80+80=160元=0.016萬元服務(wù)費：500×0.8%=4萬元首付款總額=200+15+1+0.016+4=220.016萬元（2）賣方尾款：銀行新貸300萬元直接歸還賣方原貸300萬元，賣方無需再付本金；賣方實收=成交價500–原貸300=200萬元（與首付沖抵后凈收500萬元，無差額）。（3）賠償利息：延遲5天，本金300萬元，日利率0.0134%，賠償額=300×0.000134×5=0.201萬元≈2010元。56.（分析類，15分）某市2025年推行“交地即交證”改革，政府與登記機構(gòu)提前完成權(quán)籍調(diào)查。代理人A公司批量代理10宗工業(yè)用地，發(fā)現(xiàn)其中一宗地存在與鄰地重疊0.8米。問題：（1）分析重疊可能產(chǎn)生的法律后果；（2）為委托人設(shè)計三套解決方案并比較優(yōu)劣；（3）說明代理人在每套方案中的職責(zé)與風(fēng)險。答案：（1）法律后果：①登記錯誤導(dǎo)致第三人主張權(quán)利，引發(fā)行政訴訟；②委托人無法取得完整使用權(quán)，融資抵押價值貶損；③面臨鄰地權(quán)利人索賠，需拆除圍墻或退還土地；④若代理人未核實即申請，可能被訴未盡審慎義務(wù)。（2）三套方案：方案一：申請更正邊界，重新測繪，簽訂邊界協(xié)議。優(yōu)點：徹底消除權(quán)屬爭議，后續(xù)無隱患；缺點：耗時2—3個月，需鄰地權(quán)利人配合，可能支付補償。方案二：保留現(xiàn)狀，在登記簿備注“存在0.8米爭議，雙方同意維持使用現(xiàn)狀”。優(yōu)點：快速領(lǐng)證；缺點：權(quán)利瑕疵，影響抵押估值，未來仍可能被訴。方案三：放棄爭議部分，按實際減少面積登記，要求政府退還相應(yīng)出讓價款。優(yōu)點：政府退款可彌補損失；缺點：土地面積減少，影響企業(yè)產(chǎn)能布局，退款流程漫長。（3）代理人職責(zé)與風(fēng)險：方案一：組織重新測繪、起草邊界協(xié)議、陪同雙方簽字，風(fēng)險在于測繪誤差再次引發(fā)爭議，需購買責(zé)任險；方案二：起草并提示備注條款，風(fēng)險在于未充分告知委托人瑕疵導(dǎo)致貶值，需在合同載明“委托人已知曉并自愿承擔(dān)”；方案三：協(xié)助與政府談判退款，風(fēng)險在于退款金額不確定，需約定“如退款低于評估價，代理人不承擔(dān)責(zé)任”。57.（綜合類，20分）案例：2025年6月，自然人張某委托代理人李某辦理其名下別墅繼承轉(zhuǎn)移登記。張某提供：（1）被繼承人死亡醫(yī)學(xué)證明（2020年1月）；（2）公證遺囑一份，載明別墅由張某單獨繼承；（3）張某兄弟姐妹四人，其中一人甲在國外，無法聯(lián)系；（4）別墅已設(shè)立抵押權(quán)，銀行同意繼續(xù)由張某承繼債務(wù)；（5）權(quán)籍調(diào)查報告顯示房屋面積超出原證5平方米，系2019年擴建。任務(wù)：（1）列出代理人應(yīng)補充收集的8項關(guān)鍵材料；（2）設(shè)