國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別防范對(duì)策

摘要：國(guó)有企業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要支柱作用其經(jīng)營(yíng)狀況、風(fēng)險(xiǎn)管理直接決定著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。本文結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與管理方面的研究，對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)選取合適的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；預(yù)警措施

目前國(guó)有企業(yè)的發(fā)展制度雖在不斷完善，但發(fā)展質(zhì)量卻令人堪憂(yōu)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不穩(wěn)定性影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控影響較大，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本處于高位，面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，而大部分企業(yè)忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。因此，對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估有很大的必要，本文主要以綠地集團(tuán)為案例進(jìn)行分析，并提出對(duì)策建議。

１文獻(xiàn)綜述

根據(jù)ＣＯＳＯ報(bào)告《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理———整合框架體系》的八要素，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的兩個(gè)組成要素同時(shí)也是企業(yè)進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)管理比克可少的因素。ＭａｈｄｉＳａｌｅｈｉ（２０１６）認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)管理者最應(yīng)關(guān)注的是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)以及評(píng)估，為準(zhǔn)確衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其比較運(yùn)用了人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等四種分析方法；汪建欽（２０１８）指出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)選擇簡(jiǎn)便易操作的評(píng)估方法，同時(shí)應(yīng)遵循成本與效益原則，準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率情況，以進(jìn)行有效預(yù)防；王倩（２０１７）認(rèn)為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中所面臨的關(guān)鍵問(wèn)題在于國(guó)有資本普遍存在的制約未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)問(wèn)題。綜上，學(xué)者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估方面研究較集中，并建立了一套成熟的衡量指標(biāo)，側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)定性分析，雖然他們提出了一些有效的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，但主要應(yīng)用于一些專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)域，缺乏通用性和有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段。因此，對(duì)國(guó)有企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)分析方法是很有必要的。

２國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征主要是高風(fēng)險(xiǎn)，高稅負(fù)，高杠桿，投資與收回期調(diào)控政策影響、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不可預(yù)瞻性，主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。本文以綠地集團(tuán)為案例進(jìn)行分析，采用財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)綠地集團(tuán)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并提出相對(duì)策略。

２．１綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)分析

２．１．１資本結(jié)構(gòu)與資金分布對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表，近五年來(lái)，資產(chǎn)總額不斷增加，流動(dòng)資產(chǎn)總額有所下降，但不是很明顯，流動(dòng)負(fù)債總額有大幅增加。而資產(chǎn)總額與負(fù)債總額呈波動(dòng)上升的趨勢(shì)，綠地集團(tuán)無(wú)論是在固定資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)的增加，都是為了應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所采取的行動(dòng)。對(duì)于利潤(rùn)表，綠地集團(tuán)主營(yíng)收入與凈利潤(rùn)基本接近行業(yè)均值，在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)不景氣的情況下，要想持續(xù)盈利，既要擴(kuò)大規(guī)模，又要調(diào)整結(jié)構(gòu)。目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企占比較高，但運(yùn)營(yíng)效率卻低于行業(yè)平均水平。對(duì)于現(xiàn)金流量表，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量持續(xù)為正，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量持續(xù)為負(fù)，現(xiàn)金流的發(fā)生主要是維持當(dāng)前業(yè)務(wù)并完成在建投資項(xiàng)目，可以看出，綠地集團(tuán)為適應(yīng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)整企業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)。２．１．２比率分析從償債能力來(lái)看，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均與標(biāo)準(zhǔn)值相差較大，與行業(yè)差距也越來(lái)越大，說(shuō)明企業(yè)短期償債能力較差，很可能面臨較高的償債風(fēng)險(xiǎn)。綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在２０１５－２０１７年呈下降趨勢(shì)，２０１８年又呈現(xiàn)增長(zhǎng)狀態(tài)，２０１９年有小幅降跌，但整體處于穩(wěn)定變化不明顯，由于預(yù)收款項(xiàng)在２０１８年較２０１７年上升４２．４６％，說(shuō)明２０１８年綠地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，集團(tuán)制定的高鐵站項(xiàng)目促進(jìn)了新的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，但較高的資產(chǎn)負(fù)債率使得綠地集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高，一旦出現(xiàn)資金不足的情況，就會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂，無(wú)法償還到期債務(wù)。從盈利能力來(lái)看，最近幾年綠地集團(tuán)的銷(xiāo)售凈利率呈為上升的趨勢(shì)，２０１９年比２０１５年提高了４．５個(gè)百分點(diǎn)，這表明企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)方面的收入為企業(yè)創(chuàng)造了更多的利潤(rùn)。凈資產(chǎn)報(bào)酬率與總資產(chǎn)報(bào)酬率也都呈上升趨勢(shì)，凈資產(chǎn)收益率處于行業(yè)前列，表明企業(yè)可以為股東創(chuàng)造更多的收益，盈利能力較強(qiáng)。綜上，綠地集團(tuán)雖然在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中位居前列，但也存在著房地產(chǎn)行業(yè)的一些通病，需要企業(yè)在響應(yīng)國(guó)家政策積極去庫(kù)存的同時(shí)，調(diào)整企業(yè)投資籌資方式，為降低資產(chǎn)負(fù)債率制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略計(jì)劃。

２．２綠地集團(tuán)面臨的財(cái)務(wù)與戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

一是籌資風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收期較長(zhǎng)，預(yù)期利潤(rùn)具有較強(qiáng)的不確定性，所以在追求快速項(xiàng)目擴(kuò)張過(guò)程中需要科學(xué)合理安排資金，有效避免資金斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)。二是投資風(fēng)險(xiǎn)。綠地每年的投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~都為負(fù)值，建設(shè)投資規(guī)模較大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，投資決策初期的項(xiàng)目規(guī)模、土地開(kāi)發(fā)成本等資金預(yù)算管理都可能影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。三是政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。政府在集中出臺(tái)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策后，房產(chǎn)企業(yè)資金和開(kāi)發(fā)投資來(lái)源穩(wěn)步增長(zhǎng)，新開(kāi)工和土地購(gòu)置意愿較強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅有所上升，企業(yè)需調(diào)整對(duì)應(yīng)的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。四是宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度密切受到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平以及增長(zhǎng)速度的限制，宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，金融、土地、稅收等宏觀調(diào)控政策也會(huì)是企業(yè)改變戰(zhàn)略制定。

３國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

３．１加強(qiáng)資金預(yù)算，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

選擇籌資成本低、適合企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的多元化融資方式，拓寬籌資渠道，尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。同時(shí)企業(yè)還可以建立相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，掌握企業(yè)的償債能力、資產(chǎn)管理能力等，對(duì)多方面因素加以分析，預(yù)測(cè)可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不利的后果，最大可能地減少外部環(huán)境因素對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響。

３．２做好戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理工作

首先，構(gòu)建良好的戰(zhàn)略治理環(huán)境，建立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，為戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理的順利進(jìn)行提供可靠的保障，并不斷健全戰(zhàn)略目標(biāo)體系，為戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理工作的有序開(kāi)展提供可靠的依據(jù)。其次，設(shè)計(jì)合理的戰(zhàn)略組織架構(gòu)，執(zhí)行全員風(fēng)險(xiǎn)管理工作，健全審計(jì)流程，提升戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

３．３健全企業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，受內(nèi)外部環(huán)境的密切影響，外部的宏觀政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與內(nèi)部管理決策都決定了企業(yè)在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的戰(zhàn)略制定。因此，在完善企業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制階段，必須掌握企業(yè)的實(shí)際發(fā)展環(huán)境與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，結(jié)合具體的情況建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，保障企業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制構(gòu)建的科學(xué)性。

４總結(jié)

面對(duì)市場(chǎng)上激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在對(duì)銀行依賴(lài)大、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力低、投資可行性盲目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要解決出現(xiàn)的問(wèn)題，必須選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估方法，明確企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和影響企業(yè)負(fù)債形式的其他經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)

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