物業(yè)管理日常維護(hù)作業(yè)手冊(cè)一、前言本手冊(cè)旨在規(guī)范物業(yè)管理日常維護(hù)作業(yè)流程，明確作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與要求，提升維護(hù)工作的專業(yè)性、規(guī)范性與效率，保障物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、環(huán)境整潔有序、業(yè)主生活安全舒適。全體物業(yè)維護(hù)人員需嚴(yán)格遵循本手冊(cè)要求開展工作，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際靈活執(zhí)行，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。二、設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)（一）供配電系統(tǒng)維護(hù)1.日常巡檢頻率：配電室每日1次，公共區(qū)域配電箱每周2次。內(nèi)容：配電室環(huán)境整潔通風(fēng)，配電箱標(biāo)識(shí)清晰、接線牢固，開關(guān)無過熱異響，電表讀數(shù)記錄準(zhǔn)確。流程：攜帶絕緣手套、測(cè)溫儀，依次檢查設(shè)備外觀、運(yùn)行狀態(tài)，記錄異常（如溫度過高、指示燈異常）并上報(bào)維修。2.維修作業(yè)斷電操作：維修前斷開斷路器，懸掛“維修中，禁止合閘”警示牌，驗(yàn)電確認(rèn)無電后作業(yè)。故障處理：跳閘先排查短路/過載原因，排除后合閘；線路老化更換同規(guī)格線纜，接頭做好絕緣。標(biāo)準(zhǔn)：維修后設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，低壓線路絕緣電阻≥0.5MΩ，配電箱布線整齊、標(biāo)識(shí)更新及時(shí)。（二）給排水系統(tǒng)維護(hù)1.日常巡檢頻率：水泵房、二次供水設(shè)備每日1次，公共管網(wǎng)、閥門每周1次。內(nèi)容：水泵無異常振動(dòng)/噪音，壓力表讀數(shù)正常（生活水泵壓力0.2-0.4MPa），管網(wǎng)無滲漏，閥門開關(guān)靈活。流程：觀察水泵參數(shù)，手摸管道測(cè)溫度，開啟末端試水閥查壓力，記錄水表讀數(shù)（對(duì)比用水量異常）。2.維修作業(yè)漏水處理：關(guān)閉對(duì)應(yīng)閥門，排查漏點(diǎn)（接口、密封處），小滲漏用堵漏膠或換密封件，大面積切割換管（同材質(zhì)規(guī)格）。水泵維修：軸承異響換同型號(hào)軸承，葉輪堵塞拆卸清理，維修后試運(yùn)行30分鐘，觀察壓力、噪音正常。（三）電梯系統(tǒng)維護(hù)1.日常巡檢頻率：轎廂、機(jī)房每日1次，每月聯(lián)合維保單位全面檢查。內(nèi)容：轎廂照明、按鈕、通風(fēng)正常，平層精度≤±5mm，機(jī)房設(shè)備運(yùn)行無異常，限速器、安全鉗功能有效（每月模擬測(cè)試）。流程：乘坐電梯查平穩(wěn)性，測(cè)試應(yīng)急通話，查看機(jī)房溫濕度（15-35℃、濕度≤85%），記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)。2.應(yīng)急處理（困人救援）接到報(bào)警后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)講機(jī)安撫乘客，用三角鑰匙規(guī)范開啟層門（確認(rèn)轎廂平層），協(xié)助撤離，事后排查故障（如門機(jī)故障、安全回路斷開）。三、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)（一）公共區(qū)域清潔1.日常作業(yè)時(shí)間：每日6:00-9:00、14:00-17:00（依人流調(diào)整）。內(nèi)容：樓道地面每日清掃2次、扶手每日擦拭1次，電梯轎廂每日清潔2次、消毒1次，垃圾桶每日清運(yùn)2次（滿溢即清）。標(biāo)準(zhǔn)：地面無明顯垃圾/積水，扶手無灰塵，電梯轎廂四壁潔凈、按鈕無污漬，垃圾桶外觀整潔、無異味。2.特殊清潔雨雪天氣：及時(shí)鋪防滑墊，1小時(shí)內(nèi)清掃主干道積雪（遠(yuǎn)離綠植用融雪劑），雨后清理低洼積水。裝修垃圾：設(shè)專用堆放點(diǎn)，每日覆蓋防塵網(wǎng)，每3日清運(yùn)1次，防止揚(yáng)塵擴(kuò)散。（二）垃圾處理1.分類管理指導(dǎo)業(yè)主按“可回收物、有害垃圾、廚余垃圾、其他垃圾”分類投放，每周開展1次分類宣傳?？苫厥瘴锫?lián)系企業(yè)定期回收，有害垃圾暫存點(diǎn)（遠(yuǎn)離生活區(qū)）每月移交環(huán)保部門，廚余垃圾每日清運(yùn)，其他垃圾日產(chǎn)日清。2.異味控制垃圾桶每周清洗1次，內(nèi)壁噴生物酶除臭劑，投放點(diǎn)鋪防滲漏地磚，設(shè)離地1.5m滅蠅燈。四、綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)（一）植物修剪1.喬木修剪時(shí)間：休眠期（11月-次年2月）為主，生長(zhǎng)期修剪徒長(zhǎng)枝、病枝。要求：用鋒利修枝鋸，切口平整（直徑＞5cm涂愈合劑），保留主枝骨架，避免過度修剪（保留樹冠1/3以上）。2.灌木、綠籬修剪造型修剪：每月1次，保持輪廓清晰（球形、方形等），新梢超10cm時(shí)修剪，切口距芽點(diǎn)0.5cm?；ü嗄拘藜簦夯ê蠹魵埢ù傩轮Γㄈ缭录?、紫薇），春季萌芽前重剪老枝（保留2-3個(gè)芽點(diǎn)）。（二）病蟲害防治1.預(yù)防措施每月巡查，發(fā)現(xiàn)早期病害（黑斑、白粉）及時(shí)摘病葉，蟲害（蚜蟲、紅蜘蛛）優(yōu)先物理防治（高壓水槍沖洗、黃板誘殺）。2.藥劑使用選低毒藥劑（吡蟲啉、多菌靈），按說明稀釋，避開高溫時(shí)段（9:00前、16:00后），噴施均勻（葉背、葉面兼顧），施藥后設(shè)警示標(biāo)識(shí)24小時(shí)，告知業(yè)主避讓。五、秩序維護(hù)作業(yè)（一）門禁管理1.人員管控門崗7:00-22:00雙人值守，查驗(yàn)外來人員身份證（或登記姓名、電話、事由），訪客發(fā)臨時(shí)通行卡（離場(chǎng)回收）。門禁系統(tǒng)每周查刷卡器靈敏度，每月更新業(yè)主權(quán)限，故障時(shí)手動(dòng)登記，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。2.車輛管理停車場(chǎng)7:00-21:00值守，引導(dǎo)車輛規(guī)范停放（車位線內(nèi)、車頭一致），臨時(shí)車輛計(jì)時(shí)收費(fèi)（15分鐘內(nèi)免費(fèi)）。道閘每周查起落速度（≤6秒）、防砸功能（遇阻反彈），停電時(shí)手動(dòng)抬桿，故障后30分鐘內(nèi)到場(chǎng)維修。（二）巡邏管理1.巡邏路線每日3次巡邏（早、中、晚），覆蓋園區(qū)、樓道、車庫，用巡邏棒打卡（每500米1個(gè)打卡點(diǎn)）。2.重點(diǎn)檢查消防設(shè)施：每月查滅火器壓力（綠區(qū)正常）、消火栓配件，記錄結(jié)果；公共設(shè)施：查健身器材、路燈、圍欄有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題拍照記錄，24小時(shí)內(nèi)上報(bào)維修。六、應(yīng)急維護(hù)處理（一）停電應(yīng)急1.故障停電響應(yīng)：10分鐘內(nèi)到配電房，查故障點(diǎn)（跳閘、設(shè)備損壞），啟動(dòng)預(yù)案（通知業(yè)主、開應(yīng)急照明），聯(lián)系供電/維保，4小時(shí)內(nèi)恢復(fù)（復(fù)雜故障24小時(shí)內(nèi)）。2.計(jì)劃停電提前24小時(shí)通知業(yè)主（公告、短信），備發(fā)電設(shè)備（保電梯、應(yīng)急照明），停電期間每小時(shí)巡查電梯、水泵房。（二）漏水應(yīng)急1.室內(nèi)漏水報(bào)修后5分鐘到場(chǎng)，關(guān)入戶水閥，清理積水（吸水機(jī)、拖布），排查漏點(diǎn)（管道、防水），24小時(shí)內(nèi)完成臨時(shí)堵漏，協(xié)商維修方案。2.公共區(qū)域漏水關(guān)區(qū)域總閥，設(shè)警示，排查漏點(diǎn)（管網(wǎng)、屋面），小滲漏用堵漏膠，大面積開挖維修（協(xié)調(diào)業(yè)主出行），48小時(shí)內(nèi)恢復(fù)供水。七、作業(yè)記錄與管理（一）記錄要求1.日常記錄設(shè)施設(shè)備巡檢表：記檢查時(shí)間、設(shè)備狀態(tài)、異常及處理結(jié)果（如“電梯異響，換軸承后正?！保－h(huán)境衛(wèi)生檢查表：記清潔區(qū)域、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)情況（如“1號(hào)樓電梯轎廂清潔，按鈕無污漬”）。2.專項(xiàng)記錄應(yīng)急處理臺(tái)賬：記事件時(shí)間、地點(diǎn)、原因、處理過程、恢復(fù)時(shí)間（如“3月5日10:00，2號(hào)樓管道漏水，14:00恢復(fù)供水”）。（二）檔案管理1.存檔期限日常記錄存1年，專項(xiàng)記錄（應(yīng)急、維修）存3年，設(shè)施設(shè)備維保合同、檢測(cè)報(bào)告長(zhǎng)期保存。2.查閱流程員工需部門主管批準(zhǔn)，業(yè)主查詢公共區(qū)域記錄由客服協(xié)助（隱去個(gè)人信息）。八、作業(yè)安全與規(guī)范（一）安全防護(hù)1.個(gè)人防護(hù)電工穿絕緣鞋、戴手套，高空作業(yè)（≥2米）系安全帶、設(shè)警示，綠化施藥戴口罩、手套，避免皮膚接觸藥劑。2.工具管理專用工具專人保管（電梯三角鑰匙、絕緣工具），定期檢測(cè)（絕緣工具每年耐壓測(cè)試），用后清潔歸位，禁止私用/外借。（二）作業(yè)規(guī)范1.文明作業(yè)避讓業(yè)主高峰，設(shè)警示標(biāo)識(shí)（如“維修中，請(qǐng)繞行”），晚22:00-早6:00不進(jìn)行敲擊作業(yè)。2.合規(guī)操作特種設(shè)備作業(yè)（電梯、高壓電工）持證上崗，維修方案經(jīng)技術(shù)負(fù)責(zé)人審批，禁止違規(guī)操作（帶電接線、電梯超載）。九、