2025年房地產(chǎn)行業(yè)存量房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記應(yīng)用合規(guī)考核試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.存量房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的法律性質(zhì)屬于（）。A.本登記B.預(yù)備登記C.變更登記D.注銷登記答案：B2.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，該處分行為（）。A.有效B.無效C.效力待定D.可撤銷答案：B3.存量房買賣雙方網(wǎng)上簽約后，申請(qǐng)預(yù)告登記的最長時(shí)限為（）日。A.15B.30C.45D.60答案：B4.下列哪項(xiàng)材料不屬于申請(qǐng)存量房預(yù)告登記必須提交的權(quán)屬來源文件（）。A.已備案的買賣合同B.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書C.契稅完稅憑證D.房屋平面圖答案：D5.預(yù)告登記權(quán)利人自能夠進(jìn)行相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C6.存量房交易中，下列哪類情形不得辦理預(yù)告登記（）。A.房屋已被查封B.房屋已設(shè)定抵押C.房屋為共有但未征得共有人同意D.房屋為預(yù)售商品房答案：A7.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理預(yù)告登記申請(qǐng)后，應(yīng)在（）個(gè)工作日內(nèi)完成審核。A.1B.3C.5D.10答案：B8.存量房預(yù)告登記信息應(yīng)在（）系統(tǒng)中同步公示。A.國家企業(yè)信用信息公示B.不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)C.住建部門商品房網(wǎng)簽D.稅務(wù)金三答案：B9.預(yù)告登記證明記載的房屋坐落、面積與已登記簿記載不一致時(shí)，應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.買賣合同B.預(yù)告登記證明C.登記簿D.測(cè)繪報(bào)告答案：C10.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為（）。A.買賣合同簽訂日B.預(yù)告登記受理日C.本登記登簿日D.房屋交付日答案：A11.存量房交易中，買方以商業(yè)貸款支付部分房款，預(yù)告登記備注欄應(yīng)標(biāo)注（）。A.“已抵押”B.“按揭購房”C.“貸款金額”D.“金融機(jī)構(gòu)名稱”答案：B12.下列關(guān)于預(yù)告登記順位效力的表述，正確的是（）。A.預(yù)告登記順位優(yōu)于首次登記B.預(yù)告登記順位優(yōu)于查封登記C.預(yù)告登記順位以登簿時(shí)間先后為準(zhǔn)D.預(yù)告登記無順位效力答案：C13.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋被行政限制的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.直接辦理B.要求解除限制后辦理C.退回并注銷預(yù)告登記D.先行辦理再限制答案：B14.夫妻一方擅自出售共有存量房并辦理預(yù)告登記，另一方主張無效的，人民法院應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。A.預(yù)告登記權(quán)利人B.真實(shí)權(quán)利人C.善意第三人D.登記機(jī)構(gòu)答案：B15.存量房預(yù)告登記注銷申請(qǐng)主體為（）。A.僅賣方B.僅買方C.買賣雙方共同D.任一方均可答案：C16.存量房預(yù)告登記證明遺失補(bǔ)發(fā)，應(yīng)公告不少于（）個(gè)工作日。A.5B.10C.15D.30答案：C17.存量房交易中，買方為境外個(gè)人，預(yù)告登記時(shí)應(yīng)提供的身份證明為（）。A.護(hù)照及中文譯本B.居留證C.使領(lǐng)館認(rèn)證文件D.以上均需答案：D18.存量房預(yù)告登記后，賣方又將房屋抵押給銀行并辦理抵押登記，該抵押登記（）。A.有效B.無效C.效力待定D.可撤銷答案：B19.存量房預(yù)告登記信息實(shí)時(shí)推送至銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，主要目的是（）。A.提高貸款利率B.防范“一房二賣”C.降低評(píng)估價(jià)值D.增加稅費(fèi)答案：B20.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，應(yīng)繳納的登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為（）元/件。A.40B.80C.550D.住宅80，非住宅550答案：D二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于存量房預(yù)告登記審核要點(diǎn)的有（）。A.買賣合同備案情況B.房屋查封信息C.買方購房資格D.賣方婚姻狀況答案：ABC22.存量房預(yù)告登記證明應(yīng)記載的內(nèi)容包括（）。A.權(quán)利人姓名B.房屋坐落C.債權(quán)數(shù)額D.登記原因答案：ABCD23.存量房預(yù)告登記可因下列哪些原因注銷（）。A.債權(quán)消滅B.當(dāng)事人放棄C.法院判決撤銷D.房屋滅失答案：ABCD24.下列關(guān)于預(yù)告登記與網(wǎng)簽備案關(guān)系的表述，正確的有（）。A.網(wǎng)簽是預(yù)告登記的前置條件B.網(wǎng)簽備案號(hào)應(yīng)寫入登記申請(qǐng)書C.預(yù)告登記可替代網(wǎng)簽D.網(wǎng)簽注銷后預(yù)告登記自動(dòng)失效答案：AB25.存量房交易中，買方為有限責(zé)任公司，應(yīng)提交的登記材料有（）。A.營業(yè)執(zhí)照B.公司章程C.股東會(huì)決議D.法定代表人身份證明答案：ACD26.存量房預(yù)告登記后，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人隱瞞房屋查封事實(shí)，可采取的措施有（）。A.撤銷預(yù)告登記B.記入信用檔案C.移送公安機(jī)關(guān)D.處以罰款答案：ABD27.存量房預(yù)告登記信息可依法提供給（）查詢。A.購房人B.金融機(jī)構(gòu)C.稅務(wù)機(jī)關(guān)D.公證機(jī)構(gòu)答案：ABCD28.下列哪些權(quán)利可以申請(qǐng)預(yù)告登記（）。A.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移B.房屋抵押權(quán)設(shè)立C.地役權(quán)設(shè)立D.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答案：ABCD29.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，應(yīng)同步完成的事項(xiàng)有（）。A.繳納契稅B.核驗(yàn)證件原件C.重新測(cè)繪D.收回預(yù)告登記證明答案：ABD30.存量房預(yù)告登記制度的社會(huì)效果包括（）。A.降低交易成本B.保障交易安全C.提高登記效率D.減少訴訟糾紛答案：BCD三、填空題（每空1分，共20分）31.存量房預(yù)告登記的法律依據(jù)是《中華人民共和國民法典》第____條。答案：22132.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)告登記申請(qǐng)之日起____個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)事項(xiàng)記載于登記簿。答案：333.存量房買賣合同網(wǎng)簽備案的主管部門是________。答案：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門34.預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，契稅稅率對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，按____%征收。答案：135.存量房預(yù)告登記證明由________統(tǒng)一印制。答案：自然資源部36.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)預(yù)告登記申請(qǐng)存在虛假材料的，應(yīng)當(dāng)作出________決定。答案：不予登記37.存量房預(yù)告登記信息應(yīng)在________平臺(tái)向社會(huì)公開，公開期限至轉(zhuǎn)本登記完成。答案：不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)38.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅且當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)進(jìn)行________。答案：注銷登記39.存量房交易中，買方使用住房公積金貸款的，預(yù)告登記證明應(yīng)備注________字樣。答案：“公積金貸款”40.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，房屋用途與規(guī)劃用途不一致的，應(yīng)先取得________部門同意。答案：規(guī)劃41.登記機(jī)構(gòu)工作人員泄露預(yù)告登記信息造成損失的，依法承擔(dān)________責(zé)任。答案：賠償42.存量房預(yù)告登記審核崗位與登簿崗位應(yīng)由________人員分別擔(dān)任。答案：不同43.存量房預(yù)告登記證明編號(hào)采用________位數(shù)字編碼。答案：2144.存量房預(yù)告登記后，房屋被依法征收的，預(yù)告登記效力________。答案：消滅45.存量房預(yù)告登記信息實(shí)時(shí)推送至________系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。答案：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)46.存量房交易中，買方為未成年人，應(yīng)由其________代為申請(qǐng)預(yù)告登記。答案：監(jiān)護(hù)人47.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)面積誤差的，誤差比絕對(duì)值在____%以內(nèi)可繼續(xù)辦理。答案：348.存量房預(yù)告登記檔案保存期限為________年。答案：永久49.存量房預(yù)告登記注銷后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在________個(gè)工作日內(nèi)更新登記簿。答案：150.存量房預(yù)告登記制度最早在我國________城市試點(diǎn)。答案：上海四、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）51.存量房預(yù)告登記可以單方申請(qǐng)。（）答案：×52.預(yù)告登記證明可以作為房屋權(quán)屬憑證進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（）答案：×53.存量房預(yù)告登記后，房屋被查封的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。（）答案：×54.存量房預(yù)告登記信息屬于可公開的政府信息。（）答案：√55.存量房預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，必須重新測(cè)繪出具新圖。（）答案：×56.存量房預(yù)告登記注銷后，原預(yù)告登記證明可以不退回。（）答案：×57.存量房預(yù)告登記可以約定債權(quán)數(shù)額為零。（）答案：×58.存量房預(yù)告登記后，賣方死亡，其繼承人應(yīng)繼續(xù)履行合同。（）答案：√59.存量房預(yù)告登記證明遺失后，可通過公告程序補(bǔ)發(fā)。（）答案：√60.存量房預(yù)告登記制度適用于國有土地上房屋，也適用于集體土地上房屋。（）答案：√五、簡答題（共30分）61.（封閉型，6分）簡述存量房預(yù)告登記的法律效力。答案：（1）保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分行為不發(fā)生物權(quán)效力；（2）具有順位效力，預(yù)告登記時(shí)間決定未來本登記順位；（3）具有破產(chǎn)保護(hù)效力，預(yù)告登記權(quán)利人在賣方破產(chǎn)時(shí)可優(yōu)先受償；（4）具有執(zhí)行力，可對(duì)抗第三人，減少“一房二賣”風(fēng)險(xiǎn)。62.（開放型，8分）結(jié)合實(shí)務(wù)，分析存量房交易中“先押后賣”情形下預(yù)告登記的操作難點(diǎn)及解決路徑。答案：難點(diǎn)：①抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓，無法出具結(jié)清證明；②買方貸款銀行要求“帶押過戶”但登記系統(tǒng)未開通；③賣方資金鏈斷裂，無力提前還貸。解決路徑：①推動(dòng)“帶押過戶”地方立法，明確抵押權(quán)人配合義務(wù)；②引入公證提存，買方貸款直接清償原抵押債權(quán)；③建立跨部門資金監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銀行、登記、公證數(shù)據(jù)共享；④設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，由融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供過渡性擔(dān)保。63.（封閉型，6分）列舉預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)核驗(yàn)的4項(xiàng)內(nèi)容。答案：（1）預(yù)告登記證明真?zhèn)渭笆欠竦狡冢唬?）契稅完稅或減免憑證；（3）房屋查封、抵押、異議等限制信息；（4）申請(qǐng)人身份與預(yù)告登記簿記載是否一致。64.（開放型，10分）論述在數(shù)字政府背景下，如何利用區(qū)塊鏈技術(shù)提升存量房預(yù)告登記的安全性與便民性，并提出可落地的技術(shù)架構(gòu)。答案：技術(shù)架構(gòu)：1.底層：采用國產(chǎn)自主可控的“長安鏈”作為共識(shí)引擎，節(jié)點(diǎn)部署在自然資源、住建、稅務(wù)、銀保監(jiān)、法院五部門；2.數(shù)據(jù)層：將網(wǎng)簽合同哈希、預(yù)告登記證明編號(hào)、抵押權(quán)人同意書哈希、資金監(jiān)管賬戶狀態(tài)寫入?yún)^(qū)塊，確保不可篡改；3.服務(wù)層：開發(fā)“鏈上登記”API，銀行可實(shí)時(shí)查詢買方預(yù)告登記狀態(tài)，自動(dòng)觸發(fā)放款智能合約；4.應(yīng)用層：面向公眾提供“掃碼驗(yàn)真”小程序，掃描預(yù)告登記證明二維碼即可查看鏈上存證；5.安全機(jī)制：采用國密SM2/SM3算法，私鑰由UKey托管，丟失可在線掛失凍結(jié)；6.便民措施：實(shí)現(xiàn)“鏈上秒批”，買賣雙方在家完成人臉識(shí)別+電子簽名，系統(tǒng)自動(dòng)生成預(yù)告登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)后臺(tái)秒級(jí)審核，短信推送電子證明；7.監(jiān)管節(jié)點(diǎn)：法院執(zhí)行局實(shí)時(shí)同步查封數(shù)據(jù)，一旦鏈上標(biāo)記查封，智能合約自動(dòng)暫停轉(zhuǎn)本登記，防止“先賣后封”。預(yù)期效果：交易時(shí)間從3天縮短至30分鐘，虛假材料減少90%，群眾跑動(dòng)次數(shù)由2次降為0次。六、應(yīng)用題（共50分）65.（計(jì)算類，10分）案例：2025年3月，北京市朝陽區(qū)一套存量住宅，買賣合同總價(jià)800萬元，買方為首套購房，面積88平方米，網(wǎng)簽時(shí)間3月5日，預(yù)告登記時(shí)間3月10日，轉(zhuǎn)本登記時(shí)間6月20日。已知：（1）契稅稅率：首套90平方米以下1%；（2）登記費(fèi)：住宅80元/件；（3）印花稅：個(gè)人住宅免征；（4）資金監(jiān)管利息：監(jiān)管金額500萬元，年利率1.5%，按日計(jì)息，監(jiān)管期從3月5日至6月20日，共107天。求：買方辦理轉(zhuǎn)本登記時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)及可獲得的監(jiān)管利息總額。答案：契稅=800萬元×1%=80000元登記費(fèi)=80元監(jiān)管利息=5000000×1.5%×107÷360=22291.67元買方應(yīng)繳稅費(fèi)合計(jì)=80000+80=80080元買方獲得利息=22291.67元實(shí)際現(xiàn)金支出=80080?22291.67=57788.33元66.（分析類，15分）案例：2025年4月，賣方甲與買方乙簽訂存量房買賣合同，總價(jià)300萬元，首付100萬元，乙申請(qǐng)銀行貸款200萬元，雙方于4月15日完成網(wǎng)簽并申請(qǐng)預(yù)告登記。4月20日，甲因民間借貸糾紛，該房屋被債權(quán)人丙申請(qǐng)查封。5月10日，乙的貸款獲批，銀行要求辦理抵押登記。問題：（1）登記機(jī)構(gòu)能否為乙辦理抵押登記？說明理由。（2）乙如何救濟(jì)其權(quán)益？（3）若甲、丙、乙三方達(dá)成“帶封過戶”協(xié)議，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何操作？答案：（1）不能。根據(jù)《民法典》第221條及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條，預(yù)告登記后房屋被查封的，在查封解除前不得辦理轉(zhuǎn)本登記，亦不得為新抵押權(quán)辦理首次登記。（2）乙可向查封法院提出執(zhí)行異議，主張預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)，要求解除查封或優(yōu)先保護(hù)其已付價(jià)款；亦可起訴甲要求解除合同、返還首付并賠償差價(jià)損失。（3）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)《最高人民法院、自然資源部、住建部關(guān)于依法規(guī)范“帶封過戶”試點(diǎn)工作的意見》（2025年3月版），在法院出具《同意轉(zhuǎn)讓函》并協(xié)調(diào)債權(quán)人丙出具書面同意、資金監(jiān)管賬戶足額清償丙債權(quán)后，先辦理查封注銷，再依次辦理轉(zhuǎn)本登記、抵押登記，全程在鏈上登記系統(tǒng)標(biāo)注“帶封過戶”字樣，確保順位銜接。67.（綜合類，25分）案例：2025年6月，南京市鼓樓區(qū)一套學(xué)區(qū)房，賣方丁某，買方劉某，總價(jià)500萬元，劉某擬申請(qǐng)組合貸款（公積金100萬元+商業(yè)貸款300萬元）。6月10日網(wǎng)簽，6月12日申請(qǐng)預(yù)告登記。6月15日，丁某又將房屋以550萬元價(jià)格出售給不知情的戊某，雙方簽訂紙質(zhì)合同并交付鑰匙，戊某裝修入住。6月20日，劉某發(fā)現(xiàn)房屋被占，遂申請(qǐng)異議并報(bào)警。已知：（1）鼓樓區(qū)實(shí)行“登記在先、交付對(duì)抗”地方立法；（2）劉某已支付首付100萬元并辦理資金監(jiān)管；（3）戊某已支付定金50萬元并實(shí)際占有；（4）丁某失聯(lián)。任務(wù)：（1）判斷房屋所有權(quán)