物業(yè)管理師考試試題及答案-物業(yè)管理條例一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起（）日內(nèi)完成籌備工作并召開首次業(yè)主大會會議。A.30??B.45??C.60??D.90答案：D解析：《條例》第十條第二款規(guī)定“籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作并召開首次業(yè)主大會會議”，故選D。2.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2，1/2??B.2/3，2/3??C.3/4，3/4??D.4/5，4/5答案：B解析：依據(jù)《條例》第十二條，重大事項實行“雙三分之二”表決規(guī)則，故選B。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款（）的罰款。A.10%以上20%以下??B.20%以上30%以下??C.30%以上50%以下??D.50%以上100%以下答案：C解析：《條例》第六十二條明確“處委托合同價款30%以上50%以下的罰款”，故選C。4.業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以（）。A.停止供水供電??B.向人民法院起訴??C.加收5‰滯納金??D.限制其車輛進(jìn)入小區(qū)答案：B解析：《條例》第六十五條授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“依法向人民法院起訴”，禁止采取停水停電等非法手段，故選B。5.物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造費用，從（）中列支。A.物業(yè)服務(wù)費??B.專項維修資金??C.建設(shè)單位質(zhì)保金??D.政府補貼答案：B解析：《條例》第五十四條明確“從專項維修資金中列支”，故選B。6.業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的（）。A.1/3??B.1/2??C.2/3??D.3/4答案：C解析：《條例》第十條第一款規(guī)定“業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二”，故選C。7.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??B.業(yè)主委員會??C.業(yè)主共有??D.建設(shè)單位答案：C解析：《條例》第三十八條明確“物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主共有”，故選C。8.建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門處（）罰款。A.5萬元以上10萬元以下??B.10萬元以上20萬元以下??C.20萬元以上30萬元以下??D.30萬元以上50萬元以下答案：A解析：《條例》第六十一條規(guī)定“處5萬元以上10萬元以下罰款”，故選A。9.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年至少召開（）次。A.1??B.2??C.3??D.4答案：A解析：《條例》第十三條未明確頻次，但《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》要求“至少每年召開一次”，故選A。10.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。A.15??B.20??C.30??D.45答案：C解析：《條例》第十六條明確“自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)備案”，故選C。11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)（）。A.行政責(zé)任??B.刑事責(zé)任??C.相應(yīng)的法律責(zé)任??D.違約責(zé)任答案：C解析：《條例》第三十六條表述為“依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”，涵蓋民事、行政、刑事多重責(zé)任，故選C。12.業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.業(yè)主委員會??B.有利害關(guān)系的業(yè)主??C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??D.居委會答案：B解析：《條例》第四十八條明確“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，故選B。13.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備，任何單位和個人不得（）。A.擅自改變用途??B.申請報廢??C.申請改造??D.申請檢測答案：A解析：《條例》第五十條禁止“擅自改變用途”，故選A。14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布的事項不包括（）。A.物業(yè)服務(wù)費年度預(yù)決算??B.專項維修資金使用情況??C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度審計報告??D.業(yè)主委員會活動經(jīng)費支出答案：C解析：《條例》第四十條要求公布“物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金、業(yè)主委員會活動經(jīng)費”使用情況，未強(qiáng)制要求公布企業(yè)自身審計報告，故選C。15.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2，1/2??B.2/3，2/3??C.3/4，3/4??D.全體一致答案：A解析：選聘解聘物業(yè)企業(yè)屬一般事項，實行“雙半數(shù)”表決，故選A。16.物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)（）。A.行政責(zé)任??B.刑事責(zé)任??C.連帶責(zé)任??D.補充責(zé)任答案：C解析：《條例》第四十九條明確“有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任”，故選C。17.建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處（）罰款。A.5萬元以上10萬元以下??B.10萬元以上20萬元以下??C.20萬元以上30萬元以下??D.30萬元以上50萬元以下答案：B解析：《條例》第六十條明確“處10萬元以上20萬元以下罰款”，故選B。18.業(yè)主委員會任期屆滿前（）日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。A.15??B.30??C.45??D.60答案：B解析：依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十七條，提前30日組織換屆，故選B。19.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費用。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??B.業(yè)主委員會??C.最終用戶??D.建設(shè)單位答案：C解析：《條例》第四十五條明確“向最終用戶收取有關(guān)費用”，故選C。20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收?。ǎ┑阮~外費用。A.手續(xù)費??B.服務(wù)費??C.管理費??D.手續(xù)費、代辦費答案：D解析：《條例》第四十五條禁止收取“手續(xù)費等額外費用”，故選D。21.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用（）的形式。A.電話表決??B.書面征求意見??C.網(wǎng)絡(luò)視頻??D.電子郵件答案：B解析：《條例》第十四條明確“也可以采用書面征求意見的形式”，故選B。22.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者（）。A.給予警告??B.撤銷其決定??C.罰款??D.通報批評答案：B解析：《條例》第十九條賦予行政機(jī)關(guān)“撤銷其決定”的職權(quán)，故選B。23.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益，在扣除合理成本后，屬于（）共有。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??B.業(yè)主委員會??C.業(yè)主??D.建設(shè)單位答案：C解析：《條例》第五十五條明確“屬于業(yè)主共有”，故選C。24.專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受（）的監(jiān)督。A.財政部門??B.審計部門??C.監(jiān)察部門??D.審計、財政、監(jiān)察等部門答案：D解析：《條例》第五十六條明確“依法接受審計、財政等部門的監(jiān)督”，故選D。25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處（）罰款。A.5萬元以上10萬元以下??B.10萬元以上20萬元以下??C.20萬元以上30萬元以下??D.30萬元以上50萬元以下答案：A解析：《條例》第六十三條明確“處5萬元以上10萬元以下罰款”，故選A。26.業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的，由（）依法給予處罰。A.公安機(jī)關(guān)??B.房地產(chǎn)行政主管部門??C.街道辦事處??D.司法機(jī)關(guān)答案：A解析：從事違法活動涉嫌違反治安管理或刑法，由公安機(jī)關(guān)依法處罰，故選A。27.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位可以出售、附贈或者出租，但應(yīng)當(dāng)首先滿足（）的需要。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??B.業(yè)主??C.承租人??D.周邊單位答案：B解析：《條例》第五十一條明確“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，故選B。28.業(yè)主大會籌備組的工作經(jīng)費由（）承擔(dān)。A.業(yè)主??B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??C.建設(shè)單位??D.政府答案：C解析：《條例》第十條第三款規(guī)定“籌備工作所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)”，故選C。29.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向（）報告。A.業(yè)主委員會??B.有關(guān)行政管理部門??C.街道辦事處??D.居委會答案：B解析：《條例》第四十七條明確“及時向有關(guān)行政管理部門報告”，故選B。30.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（）工作。A.綠化??B.衛(wèi)生??C.社會治安??D.消防答案：C解析：《條例》第二十條明確“共同做好社會治安工作”，故選C。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利有（）。A.提議召開業(yè)主大會會議??B.選舉業(yè)主委員會成員并享有被選舉權(quán)??C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同??D.擅自占用共用部位答案：A、B、C解析：D項為《條例》第五十八條明令禁止的行為，故不選。32.業(yè)主大會會議召開前，應(yīng)當(dāng)提前（）日通知全體業(yè)主，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。A.10??B.15??C.20??D.30答案：B、C解析：《條例》第十五條未明確具體天數(shù)，但《指導(dǎo)規(guī)則》要求“提前15日以上”，故B、C均可，A、D不符。33.下列資金應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶的有（）。A.業(yè)主交存的住宅專項維修資金??B.公有住房售房單位提取的維修資金??C.物業(yè)共用部位經(jīng)營收益??D.政府補貼資金答案：A、B解析：經(jīng)營收益存入業(yè)主共有賬戶，政府補貼視性質(zhì)而定，故僅A、B必入專戶。34.物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會的資料包括（）。A.竣工總平面圖??B.設(shè)施設(shè)備安裝使用維護(hù)資料??C.業(yè)主名冊??D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度審計報告答案：A、B、C解析：D項非《條例》第三十九條強(qiáng)制移交范圍。35.下列行為中，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正、給予警告、罰款的有（）。A.建設(shè)單位擅自處分共用部位??B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止服務(wù)??C.業(yè)主違法裝修??D.業(yè)主委員會違法使用維修資金答案：A、B解析：C、D分別由規(guī)劃、建設(shè)、財政等部門依據(jù)其他法規(guī)處理，非《條例》直接授權(quán)房地產(chǎn)部門處罰。36.業(yè)主大會決定以下事項時，實行“雙三分之二”表決規(guī)則的有（）。A.籌集專項維修資金??B.改建附屬設(shè)施??C.改變共用部位用途??D.選聘新物業(yè)企業(yè)答案：A、B、C解析：D項為一般事項，實行“雙半數(shù)”。37.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.公開服務(wù)電話??B.接受業(yè)主監(jiān)督??C.定期公布服務(wù)費用收支??D.代收水電費并收取手續(xù)費答案：A、B、C解析：D項違反《條例》第四十五條。38.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止的行為包括（）。A.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)??B.違法搭建建筑物??C.占用疏散通道??D.擅自改變房屋用途答案：A、B、C、D解析：均為《條例》第五十八條列舉內(nèi)容。39.業(yè)主大會會議可以采用的書面征求意見方式包括（）。A.紙質(zhì)表決票??B.傳真??C.電子郵件??D.短信答案：A、B、C解析：短信因難以確認(rèn)身份，一般不作為有效方式。40.下列關(guān)于專項維修資金使用的說法正確的有（）。A.需經(jīng)業(yè)主大會依法通過??B.需向房地產(chǎn)部門備案??C.可用于購買國債??D.可用于投資股票答案：A、B、C解析：禁止投資股票，《條例》第五十六條限定購買國債需經(jīng)業(yè)主大會同意。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書。（√）解析：《條例》第十四條允許委托代理。42.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司。（×）解析：《條例》第六十二條禁止整體轉(zhuǎn)包。43.業(yè)主大會的決定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力，但業(yè)主委員會的決定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力。（×）解析：業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會授權(quán)作出的決定同樣具有約束力。44.物業(yè)管理用房可以抵押、轉(zhuǎn)讓，但需經(jīng)業(yè)主大會同意。（×）解析：物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，不得抵押、轉(zhuǎn)讓。45.專項維修資金可以用于購買一級市場國債，但不得用于質(zhì)押。（√）解析：符合《條例》第五十六條及財政部相關(guān)規(guī)定。46.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效。（√）解析：一般事項表決前提為“雙半數(shù)”參會。47.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)受損，業(yè)主可以直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠，也可以向保險公司索賠。（√）解析：業(yè)主享有選擇權(quán)。48.業(yè)主大會籌備組中的建設(shè)單位代表享有表決權(quán)。（×）解析：建設(shè)單位代表僅參與籌備，不享有表決權(quán)。49.業(yè)主大會可以決定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。（×）解析：收益歸業(yè)主共有。50.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。（√）解析：《條例》第十九條賦予業(yè)主訴權(quán)。四、案例分析題（共40分）（一）案例一（15分）某小區(qū)建成于2015年，建設(shè)單位A公司一直未移交物業(yè)管理用房。2022年3月，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會多次要求A公司移交物業(yè)管理用房，A公司以“房屋已抵押給銀行”為由拒絕。業(yè)主委員會遂向區(qū)住建局投訴。問題：1.A公司拒絕移交物業(yè)管理用房的行為是否合法？請說明理由。（5分）2.區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)如何處理？（5分）3.若A公司仍拒不改正，業(yè)主委員會可采取哪些法律救濟(jì)途徑？（5分）答案與解析：1.不合法。《條例》第三十八條明確物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位必須無償移交；抵押不能成為拒絕移交的合法理由。2.區(qū)住建局應(yīng)依據(jù)《條例》第六十條責(zé)令限期改正、給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上20萬元以下罰款。3.業(yè)主委員會可提起行政訴訟，要求區(qū)住建局履行法定職責(zé)；亦可依據(jù)《民法典》第二百八十七條提起民事訴訟，請求判令A(yù)公司移交房屋并賠償損失。（二）案例二（15分）B物業(yè)公司于2021年7月1日進(jìn)駐某小區(qū)，合同期限三年。2023年4月，B公司未經(jīng)業(yè)主大會同意，將小區(qū)全部綠化養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)整體轉(zhuǎn)包給C公司。業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，向街道辦舉報。街道辦調(diào)查屬實，遂報區(qū)住建局。問題：1.B公司的行為違反了《條例》哪一條規(guī)定？（3分）2.區(qū)住建局可對B公司作出何種行政處罰？（6分）3.業(yè)主委員會是否有權(quán)直接解除與B公司的合同？請說明理由。（6分）答案與解析：1.違反《條例》第六十二條“不得將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”。2.區(qū)住建局應(yīng)責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下罰款；拒不改正的，可報請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低其資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。3.有權(quán)解除?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l賦予守約方在對方根本違約時的解除權(quán)；整體轉(zhuǎn)包屬根本違約，業(yè)主委員會可依法行使解除權(quán)，并要求賠償損失。（三）案例三（10分）2023年1月，某小區(qū)業(yè)主大會決定動用專項維修資金對消防系統(tǒng)進(jìn)行更新，預(yù)算280萬元。表決結(jié)果為：參與投票業(yè)主專有部分面積占比68%，人數(shù)占比70%，其中同意面積占比65%，人數(shù)占比66%。會后，業(yè)委會向區(qū)住建局申請備案，區(qū)住建局以“表決比例不足”為由拒絕備案。問題：1.區(qū)住建局的拒絕理由是否成立？（4分）2.若業(yè)委會認(rèn)為決定合法，可如何救濟(jì)？（3分）3.若重新組織表決，應(yīng)如何確保程序合法？（3分）答案與解析：1.成立。動用維修資金屬重大事項，需“雙三分之二”同意，即參與表決的專有部分面積及人數(shù)均須≥2/3，且同意比例亦須≥2/3。本案參與面積68%未達(dá)2/3，程序瑕疵。