2025年土地登記代理人《土地登記實(shí)務(wù)》專項(xiàng)測(cè)試卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.下列關(guān)于土地登記簿效力的表述，正確的是（）。A.僅對(duì)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部有效B.僅對(duì)當(dāng)事人雙方有效C.具有推定正確與公示公信的效力D.僅對(duì)行政機(jī)關(guān)有效答案：C2.依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項(xiàng)不屬于可申請(qǐng)更正登記的情形（）。A.權(quán)利人姓名登記錯(cuò)誤B.土地用途登記錯(cuò)誤C.登記簿記載與權(quán)屬來(lái)源材料不一致D.當(dāng)事人對(duì)合同效力存在爭(zhēng)議答案：D3.某宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)于2021年出讓，出讓合同約定容積率為2.0，2024年規(guī)劃調(diào)整容積率提高至2.5，現(xiàn)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交的核心材料為（）。A.土地出讓金補(bǔ)繳憑證B.規(guī)劃條件變更批復(fù)C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.環(huán)評(píng)批復(fù)答案：B4.下列關(guān)于預(yù)告登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記有效期為自登記之日起三年C.預(yù)告登記可適用于預(yù)購(gòu)商品房D.預(yù)告登記可限制開(kāi)發(fā)商“一房二賣”答案：B5.宅基地使用權(quán)注銷登記應(yīng)由（）申請(qǐng)。A.村委會(huì)B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府C.宅基地使用權(quán)人D.縣級(jí)自然資源主管部門答案：C6.下列關(guān)于查封登記的說(shuō)法，正確的是（）。A.查封登記需由當(dāng)事人共同申請(qǐng)B.查封登記自法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí)生效C.查封期限屆滿自動(dòng)續(xù)封D.查封登記可以口頭申請(qǐng)答案：B7.甲公司以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，已辦理首次登記，現(xiàn)擬抵押給乙銀行，抵押金額5000萬(wàn)元，抵押率60%，則該宗土地市場(chǎng)評(píng)估值最低應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.5000B.6000C.8333D.3000答案：C8.下列關(guān)于共有宗地面積分?jǐn)偟淖龇ǎ_的是（）。A.按建筑面積比例分?jǐn)侭.按價(jià)值比例分?jǐn)侰.按權(quán)利人協(xié)商一致的分?jǐn)倕f(xié)議D.按樓層高低分?jǐn)偞鸢福篊9.下列哪項(xiàng)不屬于土地登記資料查詢的合法用途（）。A.司法訴訟取證B.房屋買賣盡職調(diào)查C.商業(yè)大數(shù)據(jù)營(yíng)銷D.學(xué)術(shù)研究答案：C10.某宗土地用途由“倉(cāng)儲(chǔ)用地”變更為“零售商業(yè)用地”，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，其估價(jià)期日一般確定為（）。A.用途變更批準(zhǔn)日B.用途變更申請(qǐng)日C.原出讓合同簽訂日D.用途變更登記完成日答案：A11.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記證明的說(shuō)法，正確的是（）。A.證明與證書(shū)具有同等法律效力B.證明僅用于抵押登記C.證明由權(quán)利人保管D.證明不記載共有情況答案：A12.下列關(guān)于異議登記的說(shuō)法，正確的是（）。A.異議登記有效期為15日B.異議登記可以口頭申請(qǐng)C.異議登記后直接注銷原登記D.異議登記后申請(qǐng)人必須在30日內(nèi)起訴答案：D13.下列關(guān)于林地使用權(quán)登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.林地使用權(quán)可以抵押B.林地使用權(quán)登記需提交林權(quán)證C.林地使用權(quán)期限最長(zhǎng)為70年D.林地使用權(quán)可以出租答案：C14.下列關(guān)于土地登記代理人執(zhí)業(yè)規(guī)范的說(shuō)法，正確的是（）。A.可同時(shí)在兩個(gè)以上代理機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)B.可泄露委托人商業(yè)秘密C.應(yīng)客觀、公正、誠(chéng)實(shí)信用D.可代替登記機(jī)構(gòu)審核材料答案：C15.下列關(guān)于“多測(cè)合一”改革對(duì)登記的影響，正確的是（）。A.增加登記環(huán)節(jié)B.縮短測(cè)繪成果審核時(shí)限C.提高測(cè)繪費(fèi)用D.取消測(cè)繪成果備案答案：B16.下列關(guān)于歷史遺留問(wèn)題宗地確權(quán)登記的說(shuō)法，正確的是（）。A.一律不予確權(quán)B.可依據(jù)“三級(jí)確認(rèn)”機(jī)制C.必須提交原土地出讓合同D.只能按現(xiàn)狀用途登記答案：B17.下列關(guān)于集體土地所有權(quán)登記的說(shuō)法，正確的是（）。A.登記主體為村委會(huì)B.登記主體為村民小組C.登記主體為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體D.登記主體為農(nóng)民集體答案：D18.下列關(guān)于登記資料保管期限的說(shuō)法，正確的是（）。A.永久保存B.保存30年C.保存10年D.保存5年答案：A19.下列關(guān)于“一窗受理、并行辦理”模式的說(shuō)法，正確的是（）。A.僅適用于新建商品房B.稅務(wù)、登記、交易串聯(lián)辦理C.群眾需分別取號(hào)D.實(shí)現(xiàn)“一個(gè)窗口、一套材料、一次辦成”答案：D20.下列關(guān)于登記錯(cuò)誤賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是（）。A.登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任B.因申請(qǐng)人提供虛假材料造成登記錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任C.登記錯(cuò)誤一律由國(guó)家賠償D.登記錯(cuò)誤賠償由代理人承擔(dān)答案：B二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列哪些情形可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記（）。A.買賣B.贈(zèng)與C.繼承D.名稱變更E.互換答案：A、B、C、E22.下列哪些材料屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記必備材料（）。A.土地出讓合同B.土地出讓價(jià)款繳清憑證C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.地籍調(diào)查表答案：A、B、C、E23.下列關(guān)于抵押登記的說(shuō)法，正確的有（）。A.抵押合同須公證B.抵押登記自記載于登記簿時(shí)生效C.最高額抵押需登記D.抵押物可以分期登記E.抵押注銷可由抵押權(quán)人單方申請(qǐng)答案：B、C、D24.下列關(guān)于地役權(quán)登記的說(shuō)法，正確的有（）。A.地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立B.未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人C.地役權(quán)期限不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限D(zhuǎn).地役權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓E.地役權(quán)需雙方共同申請(qǐng)登記答案：A、B、C、E25.下列關(guān)于登記資料保密的說(shuō)法，正確的有（）。A.權(quán)利人信息不得公開(kāi)B.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果C.司法機(jī)關(guān)可依法調(diào)取全部資料D.媒體可隨意刊登登記信息E.登記機(jī)構(gòu)工作人員不得泄露登記信息答案：A、B、C、E26.下列關(guān)于“帶押過(guò)戶”改革的說(shuō)法，正確的有（）。A.適用于已抵押不動(dòng)產(chǎn)B.無(wú)需原抵押權(quán)人同意C.資金監(jiān)管保障交易安全D.合并辦理轉(zhuǎn)移與抵押變更E.可減少交易環(huán)節(jié)答案：A、C、D、E27.下列關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市登記的說(shuō)法，正確的有（）。A.所有權(quán)不變B.使用權(quán)可出讓、出租C.需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員同意D.入市方案需縣級(jí)政府批準(zhǔn)E.使用權(quán)期限不得超過(guò)同類國(guó)有建設(shè)用地答案：A、B、C、D、E28.下列關(guān)于登記簿管理的要求，正確的有（）。A.采用電子介質(zhì)B.每日備份C.可隨意更改D.需永久保存E.應(yīng)設(shè)置權(quán)限管理答案：A、B、D、E29.下列關(guān)于登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的說(shuō)法，正確的有（）。A.實(shí)質(zhì)審查B.形式審查為主C.對(duì)權(quán)屬來(lái)源材料完整性負(fù)責(zé)D.對(duì)材料真實(shí)性負(fù)責(zé)E.對(duì)法律適用負(fù)責(zé)答案：B、C、E30.下列關(guān)于登記錯(cuò)誤更正的說(shuō)法，正確的有（）。A.可依職權(quán)更正B.可依申請(qǐng)更正C.需書(shū)面通知權(quán)利人D.更正后可收回原證書(shū)E.更正登記需公告答案：A、B、C、D三、填空題（共10題，每題2分，共20分）31.不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)以（）為基本單位進(jìn)行編制。答案：宗地32.查封登記的有效期自（）起算。答案：法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)之日33.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起（）日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。答案：九十34.宅基地使用權(quán)登記發(fā)給（）證書(shū)。答案：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)35.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。答案：536.地役權(quán)登記需提交（）合同。答案：地役權(quán)37.集體土地所有權(quán)登記發(fā)證人應(yīng)為（）。答案：縣級(jí)自然資源主管部門38.最高額抵押登記應(yīng)當(dāng)記載（）債權(quán)確定期間。答案：約定39.歷史遺留問(wèn)題確權(quán)登記中“三級(jí)確認(rèn)”指村民小組、村委會(huì)、（）三級(jí)。答案：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府40.登記資料查詢結(jié)果應(yīng)當(dāng)加蓋（）專用章。答案：登記資料查詢四、簡(jiǎn)答題（共4題，每題10分，共40分）41.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理、并行辦理”模式的運(yùn)行流程及優(yōu)勢(shì)。答案：（1）流程：群眾在綜合窗口一次性提交交易、稅務(wù)、登記所需材料；窗口內(nèi)部通過(guò)系統(tǒng)推送，稅務(wù)、交易、登記三部門并行審核；繳稅完成后登記機(jī)構(gòu)立即登簿，群眾在同一窗口領(lǐng)取證書(shū)與完稅證明。（2）優(yōu)勢(shì)：減少重復(fù)收件、縮短辦理時(shí)限，由原來(lái)至少3次取號(hào)、3次排隊(duì)變?yōu)?次取號(hào)、1次排隊(duì)；材料共享，避免重復(fù)提交；群眾跑動(dòng)次數(shù)由“多頭跑”變?yōu)椤白疃嗯芤淮巍?；辦理時(shí)限壓縮至1個(gè)工作日以內(nèi)，提升滿意度；降低行政成本，提高政府效能。42.簡(jiǎn)述土地登記代理人不得從事的執(zhí)業(yè)行為。答案：（1）不得同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；（2）不得允許他人以自己的名義從事代理業(yè)務(wù)；（3）不得泄露國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或個(gè)人隱私；（4）不得偽造、篡改、損毀登記資料；（5）不得索取合同約定以外的酬金或其他財(cái)物；（6）不得故意提供虛假材料或隱瞞真實(shí)情況；（7）不得代替登記機(jī)構(gòu)行使審核、登簿等行政職權(quán)；（8）不得貶損同行、進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。43.簡(jiǎn)述集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的要點(diǎn)。答案：（1）登記主體：依法取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人；（2）權(quán)屬來(lái)源材料：集體土地所有權(quán)證書(shū)、入市方案批復(fù)、出讓（出租）合同、價(jià)款繳清憑證、規(guī)劃條件、集體經(jīng)濟(jì)組織民主決議、公示無(wú)異議證明；（3）登記類型：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)首次登記；（4）權(quán)利性質(zhì)：用益物權(quán)，可出讓、出租、作價(jià)出資（入股）、抵押；（5）權(quán)利期限：不得超過(guò)同類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)最高年限；（6）登記簿記載：注明“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”、土地用途、使用期限、取得方式、規(guī)劃條件；（7）證書(shū)頒發(fā)：發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，在附記欄標(biāo)注“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”。44.簡(jiǎn)述登記機(jī)構(gòu)在辦理更正登記時(shí)的審查要點(diǎn)。答案：（1）審查更正事由是否屬于登記簿記載錯(cuò)誤，排除權(quán)屬爭(zhēng)議；（2）審查申請(qǐng)人是否為登記簿記載的權(quán)利人或利害關(guān)系人；（3）審查提交的證明材料能否充分證明登記確有錯(cuò)誤，如合同、規(guī)劃批復(fù)、測(cè)繪報(bào)告、身份證明等；（4）審查更正內(nèi)容是否涉及權(quán)利歸屬、面積、用途、期限等實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)；（5）涉及實(shí)質(zhì)內(nèi)容的，需書(shū)面通知登記簿記載的權(quán)利人，給予異議期；（6）異議期內(nèi)無(wú)異議或異議不成立的，依法辦理更正；（7）更正后收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，重新頒發(fā)證書(shū)或出具證明；（8）將更正事項(xiàng)完整記載于登記簿，并保留原記載痕跡，確?？勺匪荨Ｎ?、綜合分析應(yīng)用題（共3題，每題20分，共60分）45.案例：A市甲公司于2020年以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，面積20000平方米，出讓年限50年，出讓合同容積率≥1.0，已辦理首次登記并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2023年甲公司因融資需要，擬以該宗地為乙銀行設(shè)定最高額抵押，擔(dān)保債權(quán)最高限額8000萬(wàn)元，債權(quán)確定期間2023年7月1日至2025年7月1日。2024年甲公司因產(chǎn)品升級(jí)，申請(qǐng)?jiān)谠型恋厣闲陆ㄑ邪l(fā)樓，規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率由1.2調(diào)整為2.0，需補(bǔ)繳出讓金1200萬(wàn)元，甲公司已補(bǔ)繳。2024年8月1日甲公司申請(qǐng)變更登記，同時(shí)申請(qǐng)將最高額抵押期限延長(zhǎng)至2026年7月1日，擔(dān)保限額提高至10000萬(wàn)元。乙銀行同意變更。問(wèn)題：（1）甲公司應(yīng)如何辦理變更登記與抵押變更登記？（2）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何審核？（3）若登記后發(fā)現(xiàn)甲公司新建研發(fā)樓實(shí)際建筑面積超出批準(zhǔn)容積率0.1，應(yīng)如何處理？答案：（1）辦理流程：第一步，申請(qǐng)容積率變更登記，提交規(guī)劃條件變更批復(fù)、補(bǔ)繳出讓金憑證、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證明、變更申請(qǐng)；登記機(jī)構(gòu)辦理土地條件變更登記，在登記簿附記欄記載新容積率2.0，重新核發(fā)證書(shū)；第二步，申請(qǐng)最高額抵押變更登記，提交抵押變更協(xié)議、原抵押登記證明、雙方身份證明、變更申請(qǐng)；登記機(jī)構(gòu)在原抵押登記簿頁(yè)進(jìn)行變更記載，注明延長(zhǎng)期限及提高限額，向乙銀行換發(fā)新的抵押登記證明。（2）審核要點(diǎn)：變更登記：核驗(yàn)規(guī)劃批復(fù)真實(shí)性、補(bǔ)繳出讓金金額與合同一致性、原證書(shū)真?zhèn)?、申?qǐng)主體一致性；抵押變更：核驗(yàn)原抵押登記存在、債權(quán)確定期間是否連續(xù)、擔(dān)保限額提高是否超出評(píng)估值、雙方意思表示真實(shí)；評(píng)估報(bào)告確認(rèn)土地市場(chǎng)價(jià)值不低于10000/60%=16667萬(wàn)元；合并受理：可“一窗受理、并行辦理”，先辦容積率變更，再辦抵押變更，確保登記順序邏輯正確。（3）超容積率處理：登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)已登記土地容積率被突破，屬于違反規(guī)劃管理行為，應(yīng)移交城管或自然資源執(zhí)法部門處理；如已造成登記簿記載與實(shí)際不符，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)辦理更正登記，將容積率恢復(fù)為批準(zhǔn)值2.0，并在附記欄記載“超建部分已移交執(zhí)法部門”；如涉及抵押物價(jià)值減損，應(yīng)書(shū)面告知乙銀行，由乙銀行決定是否要求甲公司追加擔(dān)保或提前還款；在違法建設(shè)處理完畢前，暫停辦理該宗地其他登記，確保交易安全。46.計(jì)算題：B市乙宗地為國(guó)有建設(shè)用地，面積15000平方米，規(guī)劃用途為商務(wù)金融用地，容積率≤4.0，建筑密度≤40%，綠地率≥20%，出讓年限40年。2022年出讓合同約定地價(jià)為地面價(jià)3000元/平方米，已一次性付清。2024年市政府實(shí)施“退二進(jìn)三”，擬將該宗地用途調(diào)整為“零售商業(yè)用地”，其余規(guī)劃指標(biāo)不變。經(jīng)評(píng)估，新用途樓面地價(jià)為4500元/平方米（容積率4.0）。問(wèn)題：（1）計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金總額；（2）若甲公司申請(qǐng)用途變更登記，除補(bǔ)繳出讓金外還需提交哪些材料？（3）若甲公司無(wú)力一次性補(bǔ)繳，可申請(qǐng)何種方式？答案：（1）計(jì)算：原用途樓面地價(jià)=3000元/平方米÷4.0=750元/平方米；新用途樓面地價(jià)=4500元/平方米；樓面地價(jià)差額=4500750=3750元/平方米；總計(jì)容建筑面積=15000平方米×4.0=60000平方米；應(yīng)補(bǔ)繳出讓金=3750元/平方米×60000平方米=225000000元=2.25億元。（2）材料清單：用途變更申請(qǐng)；原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；原出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議；規(guī)劃條件變更批復(fù)；補(bǔ)繳出讓金憑證或分期繳納協(xié)議；地價(jià)評(píng)估報(bào)告；身份證明；地籍調(diào)查表；公示無(wú)異議證明。（3）無(wú)力一次性補(bǔ)繳：可申請(qǐng)分期繳納，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，簽訂補(bǔ)充合同，約定分期期限（一般不超過(guò)兩年）、首期比例（不低于50%）、利息及違約金；分期繳納期間，登記機(jī)構(gòu)可在登記簿附記欄記載“出讓金分期繳納，未繳清前不得轉(zhuǎn)讓、抵押”，并辦理抵押（政府抵押權(quán)）登記，確保政府債權(quán)安全；繳清后辦理注銷政府抵押登記，發(fā)放完整權(quán)利證書(shū)。47.綜合案例：C市某村于2010年將集體土地出租給張某建倉(cāng)庫(kù)，租期20年，未辦理任何審批與登記。2015年張某將倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)讓給李某，李某又于2020年以該地上建筑物作抵押向丙小貸公司貸款500萬(wàn)元，雙方簽訂抵押合同但未登記。2023年市政府開(kāi)展集體土地入市試點(diǎn)，該宗地納入試點(diǎn)范圍，經(jīng)三分之二村民代表同意，村委會(huì)與李某簽訂集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓合同，出讓年限40年，用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，李某補(bǔ)繳出讓金800萬(wàn)元?，F(xiàn)李某申請(qǐng)將該宗地登記為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，并申請(qǐng)為丙小貸公司補(bǔ)辦抵押登記。問(wèn)題：（1）李某能否直接申請(qǐng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地首次登記？（2）丙小貸公司能否取得抵押權(quán)