三線城市房地產(chǎn)泡沫與調(diào)控研究——以廊坊市為例摘要房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)逐步產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的隱患，形成了巨大的泡沫，如果我國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，很可能會(huì)給我國(guó)系統(tǒng)性的金融和經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展遭受嚴(yán)重挫折，這使得防控房地產(chǎn)泡沫變得非常重要，本文針對(duì)這一問題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，形成機(jī)制進(jìn)行了研究。本文以河北省二線城市廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究的內(nèi)容，以宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格廊坊房地產(chǎn)從2017年到2020年的第一個(gè)上半年。在分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，首先分析了廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r。在此基礎(chǔ)上，通過對(duì)一些泡沫指標(biāo)的分析得出結(jié)論，在總結(jié)房地產(chǎn)調(diào)控政策及其實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，從2017年到2020年上半年，重點(diǎn)分析了當(dāng)前宏觀調(diào)控廊坊房地產(chǎn)，結(jié)果表明目前廊坊等二、三級(jí)城市的管制效果還不明顯，存在政策性管制傾向淡薄等問題，針對(duì)廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問題，通過近期國(guó)家政策和指導(dǎo)，提出了與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的建議。關(guān)鍵詞:廊坊房地產(chǎn)泡沫危害政策措施目錄前言 51.辨識(shí)房地產(chǎn)泡沫 51.1什么是房地產(chǎn)泡沫 51.2房地產(chǎn)泡沫的特征 52.房地產(chǎn)泡沫有哪些危害 62.1經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的失去平衡性 62.2房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī) 62.3進(jìn)一步拉大貧富差距 72.4造成了廊坊市人民的工資收入和房?jī)r(jià)不匹配 73.廊坊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 83.1廊坊市地理位置優(yōu)越，房地產(chǎn)開發(fā)潛力大 83.2廊坊市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 83.3廊坊市近幾年房地產(chǎn)竣工情況 84.廊坊市應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫有哪些調(diào)控政策 94.1廊坊市土地政策 94.2廊坊市金融政策 94.3廊坊市政府出臺(tái)房地產(chǎn)管理意見 95.廊坊市房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的影響 106.廊坊市房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策不足之處 106.1政府收入過度依賴土地財(cái)政 106.2房地產(chǎn)融資體系不健全 117.廊坊市房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策建議 117.1建立完善高效的調(diào)控體系 117.2強(qiáng)化土地資源管理 117.3加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向 12結(jié)論 12參考文獻(xiàn) 14前言最初記錄的房地產(chǎn)泡沫是在20世紀(jì)30年代在美國(guó)佛羅里達(dá)州發(fā)生的，房地產(chǎn)投機(jī)的狂亂引起了華爾街股市的暴跌，最終導(dǎo)致了以西方國(guó)家為主導(dǎo)的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，給第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)點(diǎn)燃了導(dǎo)火索。上世紀(jì)90年代初爆發(fā)的日本的地產(chǎn)泡沫是世界歷史上最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫，從爆發(fā)到現(xiàn)在，可以說是第二次世界大戰(zhàn)后的日本戰(zhàn)敗的另一個(gè)“失敗”，日本的經(jīng)濟(jì)至今還沒走出房地產(chǎn)泡沫帶來的陰影。近年來我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速提高，已經(jīng)步入了世界的經(jīng)濟(jì)大國(guó)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑材料、化學(xué)產(chǎn)業(yè)和勞務(wù)就業(yè)、地方財(cái)政收入等，即使是2008年的金融危機(jī)的情況下，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)需求不足，但是房地產(chǎn)的增加帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)大量需求，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)。近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展明顯是出現(xiàn)了一些泡沫現(xiàn)象。著名的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯.金伯格說，房地產(chǎn)泡沫被理解為房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，并產(chǎn)生了價(jià)格繼續(xù)上升和吸引新購(gòu)買者的預(yù)期。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰不僅會(huì)造成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的不平衡，而且對(duì)金融危機(jī)、生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)、政治和社會(huì)危機(jī)也非常脆弱。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有雙重性質(zhì)，其影響非常廣泛，因此可能造成巨大損失，因此必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和合理管理。1.辨識(shí)房地產(chǎn)泡沫1.1什么是房地產(chǎn)泡沫 來自西方經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)泡沫或泡沫，簡(jiǎn)單定義如下：虛擬資本的超增長(zhǎng)。其理由是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品、資產(chǎn)或公司的股票價(jià)格通過“拼命”的活動(dòng)，將其價(jià)值提高數(shù)倍。它形成多次通貨膨脹的一種高價(jià)，不能持久，最終會(huì)像泡沫一樣破裂。這被稱為泡沫現(xiàn)象，是更普遍的泡沫現(xiàn)象或泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的泡沫，就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)研究所最近的一份報(bào)告警告，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)面臨破滅了。該報(bào)告說，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)投資的30%的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7-8%增長(zhǎng)率的幾倍?？裢顿Y的后面是高房?jī)r(jià)。報(bào)告稱除了杭州，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題嚴(yán)重的城市，還包括北京、上海和廣州。1.2房地產(chǎn)泡沫的特征泡沫經(jīng)濟(jì)的特征有兩種類型。第一是商品供需失去平衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，投機(jī)交易的氣氛非常濃厚。第二種是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。商品的需求和供給非常不平衡，需求比供給要多，投機(jī)性的交易環(huán)境非常強(qiáng)大。上世紀(jì)80年代，中國(guó)長(zhǎng)春發(fā)生了一起君子蘭泡沫事件。經(jīng)過一番瘋狂的競(jìng)價(jià)，每棵幾十元、幾百元的君子蘭，競(jìng)價(jià)高達(dá)數(shù)萬(wàn)元一噴，這個(gè)高價(jià)，當(dāng)然會(huì)像泡沫一樣破滅，最終回歸其價(jià)值幾十元、幾百元一盤的價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)泡沫是一種泡沫，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格偏離了房地產(chǎn)投機(jī)的使用價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)格沒有得到實(shí)際用戶的支持。2.房地產(chǎn)泡沫有哪些危害2.1經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的失去平衡性過度的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，我們國(guó)家大部分的錢都流入了房地產(chǎn)行業(yè)。很多企業(yè)整體變革了房地產(chǎn)行業(yè)或兼職房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)果大量的資金集中在我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)，結(jié)果我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在我國(guó)GDP的百分比大量增加，第一和第三產(chǎn)業(yè)減少了投資不足而導(dǎo)致的GDP的百分比降低，這意味著三個(gè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)于GDP的比例不均衡。在最經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)第三部門的比例往往最高，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活產(chǎn)業(yè)，第三部門經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，是國(guó)際部門經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保證。但是在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)第三部門的占有率已經(jīng)很低，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)第二部門的占有率由于房地產(chǎn)的增加而進(jìn)一步增加，由于經(jīng)濟(jì)第三部門的壓力增大，這種不平衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系不上。房地產(chǎn)泡沫越來越多，工人的工資和企業(yè)的成本越來越高。許多外資企業(yè)逐漸離開中國(guó)，轉(zhuǎn)移到越南、印度和其他東南亞國(guó)家。讓人聯(lián)想到1980年代的日本泡沫經(jīng)濟(jì)。日本企業(yè)的大利益大多是土地投機(jī)和股票投機(jī)，企業(yè)整體的品質(zhì)下降，日本的制造逐漸被韓國(guó)和中國(guó)的制造超越。2.2房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī) 房地產(chǎn)是周期之母，10次危機(jī)中有9次是房地產(chǎn)危機(jī)。它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富的影響很大，通常是一個(gè)激昂的部門，因此世界史上很多的的經(jīng)濟(jì)危機(jī)與房地產(chǎn)息息相關(guān)。例如，1929年的美國(guó)，1991年的日本房地產(chǎn)，1998年?yáng)|南亞的房地產(chǎn)泡沫崩潰后，世界還存在著陰影。相對(duì)的美國(guó)1987年股災(zāi)、中國(guó)2015年股票市場(chǎng)暴跌則經(jīng)濟(jì)的影響非常低。民間貸款危機(jī)、中小企業(yè)資本鏈崩潰和高利貸崩潰，產(chǎn)業(yè)投資減少、企業(yè)無法繼續(xù)償還貸款、資金籌措困難、與房地產(chǎn)熱潮造成的資金缺乏相關(guān)。可以說房地產(chǎn)泡沫持續(xù)爆發(fā)。這意味著住宅價(jià)格高漲背后的其他產(chǎn)業(yè)的社會(huì)資金聚集在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，處理產(chǎn)業(yè)資本增加的危機(jī)解體產(chǎn)業(yè)越來越多。投機(jī)熱錢“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格高，盡管地價(jià)昂貴，但向土地提供資金是安全的。而且，房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資增加，地方財(cái)政穩(wěn)定的成長(zhǎng)看起來很安全，河北省的一些縣市如廊坊市下屬的固安縣從十多年前的不知名的小縣城躍居河北省經(jīng)濟(jì)第一位，正是由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱造成的。但是，這些短期和短期的利潤(rùn)將造成本地的長(zhǎng)期金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)放緩的犧牲。沒有經(jīng)濟(jì)事業(yè)支持的經(jīng)濟(jì)最終是脆弱而不可持續(xù)的，住房泡沫的通貨膨脹持續(xù)最大的風(fēng)險(xiǎn)是住房貸款給銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行是金融的核心。現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目投資資金的約20%～30%是銀行貸款，建設(shè)公司需要提供項(xiàng)目投資資金的約30%～40%，這些資金大部分是銀行貸款。而且，購(gòu)房者中至少半數(shù)申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。這家銀行共占房地產(chǎn)項(xiàng)目的61%。因此，住宅泡沫崩潰后，銀行成為了最大的支出者。銀行的問題必然會(huì)危及金融系統(tǒng)的正常運(yùn)營(yíng)。經(jīng)濟(jì)整體會(huì)受到嚴(yán)重的影響。收入減少，失業(yè)率增加，經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入不景氣或不景氣。2006年美國(guó)住宅泡沫爆發(fā)，2007年美國(guó)引發(fā)次級(jí)抵押貸款危機(jī)，2008年美國(guó)金融危機(jī)開始，世界范圍內(nèi)迅速擴(kuò)大。3年后，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，成為慢性經(jīng)濟(jì)病，依然被“重癥治療室”監(jiān)視。2.3進(jìn)一步拉大貧富差距無論是哪一個(gè)行業(yè)崛起，必然有部分人能從中受益，但也有部分人會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。但可以說，幾乎沒有任何一個(gè)行業(yè)的財(cái)產(chǎn)增幅有房地產(chǎn)行業(yè)這么夸張、這么普遍，所以從某種程度上來說房地產(chǎn)的確拉開了貧富差距。在過去的十幾年里已經(jīng)買房的人跟沒買房的人生活完全是兩種不同的狀態(tài)，買房的人無疑比沒買房的人更輕松。在過去的十年里中國(guó)的平均房?jī)r(jià)上漲了三倍左右，當(dāng)然在一些一二線城市這房?jī)r(jià)漲幅肯定會(huì)更高，提前買房的人雖然會(huì)在買房后暫時(shí)的承受房貸壓力，但隨著收入的增長(zhǎng)已經(jīng)房?jī)r(jià)的上漲這個(gè)壓力其實(shí)是越來越小的，甚至有人還趁著房?jī)r(jià)上漲的機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了階級(jí)的躍遷。最大程度的實(shí)現(xiàn)階級(jí)躍遷的行為就是炒房，不管產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何，都會(huì)有人從中獲利，由于幾乎沒有任何行業(yè)的成長(zhǎng)會(huì)像房地產(chǎn)那樣發(fā)展就跟吹氣球一樣的行業(yè)，房地產(chǎn)的確給我國(guó)富裕階層和貧困階層的差距也急速拉大。在過去的十年里，買房子的人和沒買房子的人生活狀態(tài)完全是不一樣的，買房子的人肯定比沒買房子的人更舒適。中國(guó)住宅的平均價(jià)格增長(zhǎng)在過去10年間是3倍。、大中城市的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直就跟火箭一樣。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市人的收入，同樣中小城市也一樣，提前購(gòu)買住房的人在購(gòu)買后會(huì)暫時(shí)承擔(dān)住房貸款的壓力，但實(shí)際上隨著收入的增加，壓力實(shí)際上會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)地減少，甚至有人利用房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)來實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增加。在過去的20年間，財(cái)富最大的飛躍就是房地產(chǎn)投機(jī)。收入越長(zhǎng)的家庭，存款越多，去投機(jī)房地產(chǎn)的可能性就越高。你有錢，先把首付給了，然后貸款買房子，然后在價(jià)格合適的時(shí)候賣一兩個(gè)房子。這筆錢將繼續(xù)下去，它只需要10年以上就能實(shí)現(xiàn)財(cái)政暴富。不動(dòng)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)的一部分。在通常情況下，擁有房子的人財(cái)富必須比沒有房子的人財(cái)富多。房地產(chǎn)價(jià)格一直上升到這個(gè)時(shí)候，這是不合理的，是夸張的，是出乎意料的。富人和窮人之間的差距形成、惡化，必然帶來更嚴(yán)重的社會(huì)敵意。雖然國(guó)家一直想收房產(chǎn)稅，實(shí)際上，國(guó)家的發(fā)展離不開富裕階層和貧困階層的差距，重要的是差距的大小是否合適。最有邏輯的劇本是中產(chǎn)階級(jí)很大、穩(wěn)定的核社會(huì)。富裕階層和貧困階層的差距非常大的情況下，社會(huì)財(cái)富會(huì)集中在少數(shù)人的手中，影響政治和經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展。2.4造成了廊坊市人民的工資收入和房?jī)r(jià)不匹配據(jù)有關(guān)的部門調(diào)查，廊坊平均工資為6000元/月，廊坊市2019年1月房均價(jià)17000元/m按照現(xiàn)在的平均工資來算在廊坊市區(qū)購(gòu)置100㎡的房子，本人需要不吃不喝過25年時(shí)間，國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值除以家庭年收入的中值，合理的房?jī)r(jià)收入比取值為3-6。按此衡量，廊坊市的房?jī)r(jià)收入比超過了20，特別是北京、上海、廣州等地超過12。房?jī)r(jià)收入比過高作為樓市存在泡沫的一個(gè)依據(jù)理由是，房?jī)r(jià)最終要靠居民的支付能力來支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能違背世界上其他國(guó)家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，廊坊市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理當(dāng)中已經(jīng)考慮到了，而工資則是當(dāng)?shù)鼐用褡钪饕氖杖搿Ｈ绻贾业疆?dāng)?shù)鼐用袷杖刖薮蟮膬蓸O分化，目前的高房?jī)r(jià)更加使得普通居民不堪重負(fù)。當(dāng)然，伴隨著廊坊市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也在增長(zhǎng)，但不能用未來可能的高收入來解釋現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國(guó)居民居民的收入會(huì)和發(fā)達(dá)國(guó)家差不多，那時(shí)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)是合理的，但目前的高房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。3.廊坊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀3.1廊坊市地理位置優(yōu)越，房地產(chǎn)開發(fā)潛力大廊坊市位于河北省環(huán)京津保地區(qū)和雄安新區(qū)中心地帶，被譽(yù)為京津走廊的一顆明珠，自古以來是兵家必爭(zhēng)之地，素有“京津走廊，黃金地帶”是進(jìn)入北京市的南大門和天津市的西大門，市區(qū)距離北京天安門廣場(chǎng)僅有不到40公里的路程，跟天津的市區(qū)60公里的路程，緊鄰雄安新區(qū)，是去雄安新區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，境內(nèi)有7條高速公路、。8條鐵路多條高鐵，，如大廣高速，京九鐵路，京雄高鐵，交通便利，可以說在中國(guó)鐵路和高速密度較大的地區(qū)之一。廊坊作為特殊的“一線城市衛(wèi)星城”，住房需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)，樓市強(qiáng)勁上揚(yáng)的勢(shì)頭有望進(jìn)一步延續(xù)。3.2廊坊市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2019年廊坊市房地產(chǎn)投資總額400億6521萬(wàn)元；廊坊市商品房銷售均價(jià)最高已達(dá)到每平米24800元；“3縣”房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款39.2億元。以下是廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。廊坊目前樓市最火熱的區(qū)域主要集中在廊坊市區(qū)、固安、香河、永清等縣，北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲帶動(dòng)環(huán)北京區(qū)域房?jī)r(jià)大漲，廊坊地區(qū)房?jī)r(jià)過去一年中普遍翻番，從2017年至今，大廠房?jī)r(jià)從15000元漲到25000元左右，香河房?jī)r(jià)從6000元漲到13000元左右，靠著新機(jī)場(chǎng)的固安房?jī)r(jià)也已經(jīng)突破了14000元，廊坊市區(qū)房?jī)r(jià)也翻了一番，目前已經(jīng)普遍達(dá)到14000元左右。2017年“3縣”房地產(chǎn)投資總額2117763萬(wàn)元。同比增加76.4％，各季度投資額分別為225032、248310、15494746、94675萬(wàn)元，從第四季度投資額開始出現(xiàn)下降。2020年1季度投資額為101383萬(wàn)元，同比下降了54.9％，僅為2009年1季度的45％。3.3廊坊市近幾年房地產(chǎn)竣工情況這三年以來，廊坊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量持續(xù)增長(zhǎng)，一片欣欣向榮的景象。房屋施工面積2010年的400萬(wàn)平方米，2019年已經(jīng)增長(zhǎng)到的1500余萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.5倍，竣工房屋價(jià)值由400億元增加至3010億元，增長(zhǎng)了近7倍。廊坊市房地產(chǎn)供給量早就呈現(xiàn)出了火箭式的增長(zhǎng)。4.廊坊市應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫有哪些調(diào)控政策4.1廊坊市土地政策隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴(kuò)大，土地使用的濫用、非法占用耕地、非法建設(shè)別墅等土地利用方面出現(xiàn)了很多問題：貪污受賄和變賣國(guó)有土地所有權(quán)的低成本協(xié)議，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的巨大損失和一系列重大損失。問題因此，中央政府自2010年以來，將土地政策作為宏觀經(jīng)濟(jì)的組織化和管理、土地所有權(quán)的調(diào)整、土地供給管理的重要手段之一，發(fā)表了一系列土地管制政策，作為對(duì)其進(jìn)行管制和管理的最優(yōu)先事項(xiàng)。土地管理政策首先，供給差別化。一方面，通過嚴(yán)格管理商業(yè)住宅、高品質(zhì)公寓、別墅、高爾夫球場(chǎng)等類型，提高住宅用、特別是普通、中、低、中、小型商業(yè)住宅、價(jià)格適中的住宅、低租金的住宅用土地供應(yīng)。第二，增加不活躍的土地，清除違法土地，調(diào)查，處罰，實(shí)行違法行為，禁止競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買和其他懲罰措施。三是加強(qiáng)政府對(duì)住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的安全監(jiān)督，同時(shí)加強(qiáng)政府責(zé)任。4.2廊坊市金融政策作為宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的重要手段，財(cái)政政策在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管和房地產(chǎn)管理中起著非常重要的作用。金融政策管制有兩種形式，其中一種是直接管制。也就是說，直接介入信貸額度和以行政命令形式的物件的信用質(zhì)量。另一種是間接限制，主要是通過利率政策、法定準(zhǔn)備條件、回扣率、開放市場(chǎng)過程來控制金錢的供求，控制房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體。2017年以后，對(duì)房地產(chǎn)限制和金融政策特征的管理：首先實(shí)施差別化的信用政策。國(guó)家強(qiáng)調(diào)對(duì)第二套住宅信用的監(jiān)督，保護(hù)房地產(chǎn)信用的風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)定的強(qiáng)度從40%增加到50%，最終增加到60%。接下來調(diào)整貸款的利率。這包括住房?jī)?chǔ)蓄基金貸款利率。基準(zhǔn)的1年貸款率增加到5.56%，5年個(gè)人住房供應(yīng)基金增加到4.05%。第三，對(duì)存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整。2017年6月以后，中央銀行連續(xù)6次提高了準(zhǔn)備率。這是歷史上幾乎看不到的匯率，通過調(diào)整儲(chǔ)備條件，中央銀行可以影響金融機(jī)構(gòu)的信用擴(kuò)大能力，間接控制貨幣供應(yīng)，對(duì)抑制過剩流動(dòng)性引起的通貨膨脹起到一定作用，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)也有一定影響。4.3廊坊市政府出臺(tái)房地產(chǎn)管理意見在上海和深圳引入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策后，以北京為據(jù)點(diǎn)的河北省廊坊市繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制。河北省廊坊市于2017年3月22日正式實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的意見》。區(qū)域限購(gòu)、住房貸款政策、住房基金和地區(qū)非本地家庭購(gòu)房，購(gòu)房者購(gòu)買一個(gè)住宅。50%以上的首付。意見認(rèn)為，住房限制適用于廣江區(qū)、安城區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)、大場(chǎng)自治區(qū)、香河區(qū)、霸州等主要城市地區(qū)。有非本地家庭登記的家庭，包括新的商業(yè)住宅和二手房，至少50%的首付住房購(gòu)買是必須的。購(gòu)買第一個(gè)住宅單元并申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)住房貸款，第一次分期付款必須是30%以上，有當(dāng)?shù)刈》康怯浀募彝ド暾?qǐng)新貸款的家庭必須先分期付款的家庭必須是50%以上，如新的商業(yè)住宅和二手住宅，購(gòu)買個(gè)人住房以改善生活條件。三個(gè)以上登記的家庭將作為當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買，暫停個(gè)人商業(yè)住房貸款。去年廊坊市一段時(shí)期交易量的過熱，房?jī)r(jià)的快速上漲，特別是去年3月份北京市進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控加碼引發(fā)的大量外溢購(gòu)房需求的涌入廊坊市，廊坊市在去年4月和7月加強(qiáng)了監(jiān)管，避免樓市交易量和房?jī)r(jià)的過快上漲，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和房地產(chǎn)價(jià)格的過度急劇上升，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度。另外，《意見》對(duì)住房公積金貸款政策實(shí)行差別化要求。提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購(gòu)買家庭首套普通住房的，最低首付款比例調(diào)整至30%；使用住房公積金貸款購(gòu)買家庭第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%；停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。暫停受理住房公積金異地個(gè)人住房貸款。繼續(xù)實(shí)行住房公積金個(gè)人住房貸款放款輪候制度。增加住房公基金貸款的首次分期付款比例，并將使用住房?jī)?chǔ)蓄基金貸款購(gòu)買第一個(gè)普通家庭的員工的最低首付金額修正為30%。為了使用住房?jī)?chǔ)蓄資金貸款購(gòu)買其他家庭的人，最低首付被調(diào)整為60%。第三個(gè)或更多的購(gòu)房者的家庭已停止向住房?jī)?chǔ)蓄基金的個(gè)人住房貸款。暫停住房公積金接受各種個(gè)別住房貸款的場(chǎng)所。繼續(xù)實(shí)施住房?jī)?chǔ)蓄基金的住房貸款保留系統(tǒng)。5.廊坊市房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的影響2010年以后，我國(guó)相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”等一些宏觀調(diào)控措施后，廊坊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并沒有明顯地減少，反倒出現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)的架勢(shì)。根據(jù)廊坊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，2019年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成3015.12億元，同比增長(zhǎng)22.3，其中全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資400.12億元，同比增長(zhǎng)76.4%。自2015年1月份“國(guó)十一條”和廊坊一些房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，新政對(duì)廊坊市的影響并不大。主要理由如下。首先，廊坊市的房?jī)r(jià)在過去兩年中已經(jīng)達(dá)到了最高點(diǎn)，趨于穩(wěn)定。他們很難再上漲。個(gè)別月份有一些調(diào)整，炒房者幾乎沒有利潤(rùn)來投資廊坊房地產(chǎn)。幾年前，廊坊市開多年前已開始興建經(jīng)濟(jì)適用房及近期廊坊市危舊平房改造工程，部分市民的自住需求已基本滿足。因?yàn)榇蟛糠值馁?gòu)買都是為了改善居住環(huán)境而進(jìn)行的，所以新的商業(yè)住宅的需求依然比較穩(wěn)定。6.廊坊市房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策不足之處6.1政府收入過度依賴土地財(cái)政國(guó)家控制宏觀經(jīng)濟(jì)，通過經(jīng)濟(jì)政策和行政措施等一系列措施來管理中小城市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。但是，這些限制措施的實(shí)施和實(shí)施最終依賴于地方政府，地方政府成為宏觀經(jīng)濟(jì)限制和監(jiān)督政策有效實(shí)施的關(guān)鍵。但是，土地財(cái)政是政府的主要財(cái)政收入來源，政府往往在利息和地方貸款的壓力下主導(dǎo)，在住房?jī)r(jià)格管理政策的具體實(shí)施中完全或完全不做任何事情，因此，宏觀經(jīng)濟(jì)的限制和管理政策在中小城市里意義不大。特別是節(jié)能減排，為了首都的藍(lán)天，納稅大戶重工業(yè)全部停產(chǎn)轉(zhuǎn)行或是遷出河北省，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了促進(jìn)廊坊市城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要行業(yè)。廊坊市政府通過出售土地使用權(quán)，征收不動(dòng)產(chǎn)稅來吸收大量金錢，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，造成廊坊市的地價(jià)持續(xù)上升。此外，由于稅收和手續(xù)費(fèi)的范圍廣，房地產(chǎn)開發(fā)商的土地成本增加，這些增加的成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通購(gòu)買者。6.2房地產(chǎn)融資體系不健全房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措情況比較單一，其大部分是政策資金籌措的狀況，與其他市場(chǎng)的資金籌措方式相比效率非常低。廊坊市房地產(chǎn)開發(fā)商一般主要依賴于向商業(yè)銀行融資的間接融資方法。追求利潤(rùn)最大化是商業(yè)銀行的最終目的，房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上依賴于商業(yè)貸款，是資本高度集約型的的產(chǎn)業(yè)。另一方面，人們可以申請(qǐng)從商業(yè)銀行貸款購(gòu)買住宅。房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是不可分割的，從利息中獲得實(shí)質(zhì)性收入的銀行需要巨大的信用需求。近年來，雖然中央銀行實(shí)施了一系列嚴(yán)格的金融政策，多次提高了法定儲(chǔ)備率和個(gè)人住房貸款首付比例，但是地方商業(yè)銀行仍然為了巨大利潤(rùn)，正在增加行業(yè)貸款和融資量。這導(dǎo)致了宏觀經(jīng)濟(jì)組織和地方的微觀管理和行政之間的對(duì)立。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過信用、投資、社會(huì)性資金籌措公司的資金籌措來借錢，但是這些資金籌措方法不能保證資金的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，有更加精練的申請(qǐng)程序，提高了資金籌措成本。7.廊坊市房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策建議7.1建立完善高效的調(diào)控體系廊坊市作為河北省較大城市之一，面臨著眾多發(fā)展機(jī)遇，城市環(huán)境日益改善，然而與一道之隔的北京市相比，房?jī)r(jià)處于非常非常低的水平，外地的購(gòu)房者正是看中廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的的巨大升值空間，近年來紛紛投資廊坊市房地產(chǎn)業(yè)，造成廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資需求猛增。地方政府在制定房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待投資投機(jī)性需求和自住需求，忌搞一刀切，鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資和自住性消費(fèi)需求，抑制投機(jī)性需求，合理引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)。政府必須按照市場(chǎng)供求與人口生活水平的關(guān)系，嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)，建立合理、可執(zhí)行的調(diào)控體系，這是防止房地產(chǎn)泡沫的第一步?？紤]到廊坊的特性，確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)展廊坊的前提下，制定實(shí)用的價(jià)格政策。首先，根據(jù)廊坊市人民收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)銷基本適應(yīng)，不致積壓；。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)管理，最后調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)型房地產(chǎn)。同時(shí)，我們需要加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為一個(gè)沒有泡沫的主導(dǎo)行業(yè)。7.2強(qiáng)化土地資源管理廊坊市政府通過調(diào)整土地資源供應(yīng)，必須抑制商業(yè)住宅價(jià)格的不合理上漲。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，要保持合理的土地供應(yīng)和所有種類的土地供應(yīng)比例，引進(jìn)有效的土地轉(zhuǎn)讓投標(biāo)制度。為了防止新積累的發(fā)生和泡沫造成的結(jié)構(gòu)過剩的出現(xiàn)，必須切實(shí)停止高質(zhì)量與大規(guī)模住宅的開發(fā)。我們要嚴(yán)懲各種違法行為，嚴(yán)格調(diào)查和懲罰房地產(chǎn)開發(fā)商的違法圈地和囤地，避免獲得土地暫時(shí)性和暫時(shí)性利益為目的的違法占有和違法處理。目前，廊坊市政府決定土地轉(zhuǎn)讓的價(jià)格時(shí)，他們經(jīng)常采用投標(biāo)、拍賣和掛牌的制度出讓土地。這個(gè)土地轉(zhuǎn)讓制度可以更加合理地反映土地利用的價(jià)值，與土地市場(chǎng)的公正競(jìng)爭(zhēng)相連，取得土地最大利益，不過也成為住宅價(jià)格上升的元兇。廊坊市政府應(yīng)該根據(jù)地區(qū)土地的一般情況調(diào)整土地轉(zhuǎn)移方法。例如，不是采取全拍賣的形式，而是采用投標(biāo)的形式。土地轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)無論哪一方，都會(huì)討論包含結(jié)構(gòu)比率、支援設(shè)施、銷售計(jì)劃、合適的住宅比率在內(nèi)的公開招標(biāo)計(jì)劃，避免產(chǎn)生“地王”。同時(shí)增加的房地產(chǎn)信息化市場(chǎng)信息。完善房地產(chǎn)信息發(fā)布體制，提高政策實(shí)施的透明度，建立一個(gè)統(tǒng)一平臺(tái)，以及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)信息、住房?jī)r(jià)格指標(biāo)和備品等重要信息。最后，要加強(qiáng)輿論監(jiān)管機(jī)制，積極推進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管和公共管理政策。7.3加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向目前資金籌措方法的缺乏多樣化，廊坊房地產(chǎn)行業(yè)資金來源一直是商業(yè)銀行貸款和房地產(chǎn)先行銷售的售樓款。一方面，政府應(yīng)積極支持房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)擴(kuò)大融資渠道、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與地方金融行業(yè)之間更深層次的合作、加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)、采用利率、產(chǎn)業(yè)政策等限制和控制，以避免風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款合理地為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供適當(dāng)?shù)恼咧С郑e極指示信托基金建設(shè)合理價(jià)格的住宅，增加限制手段，強(qiáng)化監(jiān)管能力，改善監(jiān)管，進(jìn)一步改善金融監(jiān)管體系。政府的財(cái)務(wù)監(jiān)督部門必須有效限制面向商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁亂征收手續(xù)費(fèi)、捆綁銷售他金融商品等違法行為?！靶聡?guó)十一條”和“新國(guó)五條”明確要求地方政府積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，面臨的重要問題就是資金缺乏問題。在廊坊市各級(jí)政府加大對(duì)該項(xiàng)目財(cái)政支持力度的同時(shí)，建議政府相關(guān)部門出臺(tái)對(duì)保障性住房專項(xiàng)信貸支持政策，該政策應(yīng)區(qū)別于現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備貸款、一般商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款?？梢試L試參與變革項(xiàng)目，則不包括清理政府資金提供平臺(tái)的范圍。例如，合理價(jià)格的住宅建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)銀行可以為中央政府和地方政府尋求預(yù)算資金搭橋，有效控制投機(jī)房地產(chǎn)活動(dòng)，確保項(xiàng)目實(shí)施有效。為中央政府建設(shè)合理價(jià)格的住房，促進(jìn)廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展的任務(wù)結(jié)論房地產(chǎn)價(jià)格不僅是