業(yè)主委員會

培訓(xùn)資料

（物業(yè)管理相關(guān)知識）

武漢市住房保障和衡宇管理局

—0一五年四月

目錄

第一部份如何召開業(yè)主委員會會議、補選委員........1

一、如何召開業(yè)主委員會會議.......................1

【大體常識】....................................1

（一）業(yè)主委員會職責(zé)...................................1

（二）業(yè)主委員會主任、副主任職責(zé)......................2

（三）業(yè)主委員會委員職責(zé)...............................3

（四）業(yè)主委員會委員資格終止..........................4

（五）業(yè)主委員會會議類型...............................5

【實務(wù)操作】....................................6

（一）準備階段........................................6

（二）議事階段........................................6

（三）公示階段........................................7

【重點關(guān)注】....................................7

（一）業(yè)主委員會的性質(zhì).................................7

（二）召開會議的法定人數(shù)要求..........................7

（三）委員委托代理人參會的情形........................8

（四）指定召集會議的情形...............................8

（五）會議議定事項的限制性規(guī)定........................8

二、如何補選業(yè)主委員會委員.......................9

【大體常識】....................................9

（一）需要補足委員的情形...............................9

（二）有候補委員時直代替補............................9

（三）無候補委員或候補委員不足時應(yīng)補選................9

【實務(wù)操作】...................................10

（一）準備階段.......................................10

（二）補選階段.......................................10

【重點關(guān)注】...................................11

（-）設(shè)置候補委員的意義..............................11

（二）委員低于法定人數(shù)時的處置.......................11

（三）業(yè)主委員會超期不補選委員的應(yīng)對辦法.............12

第二部份如何召開業(yè)主大會會議...................13

【大體常識】....................................13

一、業(yè)主大會會議形式...........................13

二、業(yè)主大會會議類型...........................13

三、業(yè)主大會會議的法定人數(shù)要求.................14

四、業(yè)主大會會議議定事項......................14

五、業(yè)主大會會議表決通過的法定條件.............15

【實務(wù)操作】....................................16

一、會議籌備...................................17

二、發(fā)布公告...................................17

三.投票表決或征詢意見.........................17

四、回收統(tǒng)計意見...............................18

五、通報大會議事決定...........................18

【重點關(guān)注】....................................18

一、業(yè)主大會會議召開難的應(yīng)對辦法..............18

二.業(yè)主大會會議表決難的應(yīng)對辦法..............20

三、業(yè)主代表的履職方式.........................20

第三部份如何選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).............22

【大體常識】....................................22

一、物業(yè)服務(wù)合同...............................22

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的要求.................22

【實務(wù)操作】....................................23

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘流程圖.........................23

一、啟動階段...................................25

二、選聘階段...................................25

（-）接受報名和推薦.................................25

（二）肯定備選名單...................................26

（三）召開業(yè)主大會...................................26

（四）發(fā)布表決結(jié)果公告...............................26

三、交接階段...................................27

（一）解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)..............................27

（二）簽定《物業(yè)服務(wù)合同》............................27

（三）完成交接手續(xù)....................................27

四、備案階段.????????????????????????????????27

（一）備案...........................................27

（二）歸檔...........................................28

【重點關(guān)注】.......................................28

一、改換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意事項..............28

二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前的準備工作................29

四、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定主體...........30

五、簽定物業(yè)服務(wù)合同的注意事項..................30

六、物業(yè)管理的移交應(yīng)注意的事項..................31

（一）檔案資料的移交..................................31

（二）承接查驗的程序................................32

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時應(yīng)履行的義務(wù)..................32

（四）移交的法律監(jiān)管..................................33

七、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的爭議解決途徑.???34

八、物業(yè)服務(wù)合同到期仍未選定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時的處置

....................................................................................................34

第四部份如何申請利用住宅專項維修資金............36

【大體常識】.....................................36

一、業(yè)委會在申請維修資金中涉及的工作...........36

二、維修資金利用申請前提條件...................36

三、維修資金利用范圍.............................37

四、維修資金利用分攤............................39

【實務(wù)操作】.....................................40

一、常態(tài)維修.....................................40

（一）常態(tài)維修住宅專項維修資金申請利用資料：.........40

（二）常態(tài)維修維修資金申請利用流程：..................42

（三）常態(tài)維修復(fù)核需提交的資料........................43

二、應(yīng)急維修.....................................43

（一）應(yīng)急維修的情形..................................43

（二）應(yīng)急維修的程序................................44

【重點關(guān)注】.....................................46

一、維修資金利用申請主體要明確..................46

二、維修項目事實要清楚...........................46

三、維修方案制定要合理...........................48

四、維修項目公示要到位...........................49

五、維修表決要真實..............................49

第五部份如何開展業(yè)主委員會日常工作.............51

一、如何管理公共收益..............................51

【大體常識】.....................................51

（一）公共收益.......................................51

（二）共有部份.......................................51

（三）共有部份經(jīng)營....................................52

【實務(wù)操作】.....................................52

（一）公共收益的分派..................................52

（二）公共收益的利用范圍..............................53

（三）公共收益監(jiān)管....................................54

【重點關(guān)注】.....................................55

（一）公共收益的來源................................55

（二）公共收益在公共維修中的利用......................55

（三）前期物業(yè)管理期間公共收益的處置...................56

（四）公共收益可以用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費...............56

二、如何管理檔案資料............................57

【大體常識】...................................57

工作檔案的內(nèi)容.........................................57

【實務(wù)操作】...................................57

（一）檔案資料的管理....................................57

（二）檔案資料的交接..................................58

【重點關(guān)注】...................................59

（一）工作檔案管理的重要性..............................59

（二）檔案資料損毀或遺失的責(zé)任后果.....................59

（三）檔案資料不移交的責(zé)任后果.........................59

三、如何管理印章.................................60

【大體常識】...................................60

（一）印章的種類........................................60

（二）印章的名稱........................................60

【實務(wù)操作】...................................61

（一）印章的刻制........................................61

（二）印章的管理........................................61

（三）印章的移交........................................62

（四）印章的補刻........................................63

【重點關(guān)注】...................................63

（一）業(yè)主大會印章的利用范圍...........................63

（二）業(yè)主委員會印章的利用范圍.........................64

第TIB如何召開業(yè)主委員會會亂補i蟀員

一、如何召開業(yè)主委員會會議

【大體常識】

（-）業(yè)主委員會職責(zé)

業(yè)主委員會用行以下職責(zé)：

1、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

2、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

3、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同;

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)利用人的意見和建議，監(jiān)督和

協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；

5、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

6、催促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

7、組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和利用；

8、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)利用、保護和管理產(chǎn)生的糾紛;

9、業(yè)主大會給予的其他職責(zé)。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第33條）

（二）業(yè)主委員會主任、副主任職責(zé)

業(yè)主委員會主任負責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)，履行以下

職責(zé)：

1、執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定；

2、負責(zé)召集業(yè)主委員會會議，主持業(yè)主委員會工作；

3、主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；

4、主持制訂業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章利用管理、檔

案資料管理和財務(wù)管理等制度；

5、代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作；

6、組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工

作中的日常問題；

7、完成業(yè)主委員會交辦的其它二作。

業(yè)主委員會副主任履行以下職責(zé)：

1、執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定；

2、協(xié)助業(yè)主委員會主任工作；

3、按照業(yè)主委員會主任的授權(quán)，召集業(yè)主委員會會議、

主持業(yè)主委員會工作；

4、業(yè)主委員會主任缺席時，代行其職責(zé);

5、完成業(yè)主委員會交辦的其它工作。

（三）業(yè)主委員會委員職責(zé)

業(yè)主委員會委員履行以下職責(zé)：

1、執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定；

2、參加業(yè)主委員會會議等有關(guān)活動；

3、參與業(yè)主委員會有關(guān)事項的決策；

4、參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；

5、參與制訂業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章利用管理、檔

案資料管理和財務(wù)管理等制度；

6、參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實

施工作中的日常問題；

7、密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，普遍了解本物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會或通過業(yè)主

委員會向業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議；

8、承擔(dān)業(yè)主委員會布置的專項工作；

9、完成業(yè)主委員會交辦的其它工作。

（四）業(yè)主委員會委員資格終止

按照《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第52

條的規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格

自行終止：

1、再也不是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

2、喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；

3、被依法限制人身自由半年以上；

4、法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

按照《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第53

條的規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會

決定是不是終止其委員資格：

1、拒不履行委員職責(zé)；

2、利用委員資格謀取私利；

3、業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或20%以上業(yè)主提議撤銷其

委員資格；

4、拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費、交存維修資金等業(yè)主義

務(wù)的；

5、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位

共用設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的;

6、以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

7、因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。

（五）業(yè)主委員會會議類型

1、按期會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按期召開業(yè)主委員會會

議，依照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會

議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。

2、臨時會議。遇有特殊情況經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委

員的提議或業(yè)主委員會主任以為有必要的或業(yè)主委員會就

業(yè)主提議形成議案的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第47條）

除以上兩種會議類型外還有一種特殊情形，即兩個以上

物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會聯(lián)

席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)衡宇主管部門、相關(guān)物業(yè)管理

區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦

事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)召集。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)

主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第51條）

【實務(wù)操作】

（-）準備階段

1、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)

主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議,

應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)

主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第47條）

2、會議由主任或其委托的副主任負責(zé)召集，并決定會

議召開的時間、地址等。

3、提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員，討

論、決定物業(yè)管理公共事項的，于會議召開3日前在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建

議。

（二）議事階段

1、會議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包

括形成的業(yè)主委員會議案）須經(jīng)全部委員半數(shù)以上簽字同意

通過。

2、做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字，涉

及重要事項的會議由全部出席會議的委員簽字。

（三）公示階段

1、業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布,

并由出席會議的業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主委

員會印章后存檔。

2、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委

員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

【重點關(guān)注】

（-）業(yè)主委員會的性質(zhì)

《武漢市物業(yè)管理條例》第34條將業(yè)主委員會明確界

定為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由全部業(yè)主通過業(yè)主

大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主

大會負責(zé)，具體負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事

項。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會應(yīng)接受全部業(yè)主

的監(jiān)督，并接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民

委員會和衡宇主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。（參考《武漢市物業(yè)

管理條例》底36條）

（二）召開會議的法定人數(shù)要求

業(yè)主委員會無論是召開按期會議仍是臨時會議，都需要

有過半數(shù)的委員出席，不然會議無效，所做出的決定亦無效。

（三）委員委托代理人參會的情形

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)親自參加業(yè)主委員會會議，確有特

殊原因不能親自到場參加的，可以委托其他委員代為表態(tài)，

并在事后補簽字確認。業(yè)主委員會委員不能委托非委員，如

本人親屬、其他業(yè)主等代為參會，不然視為未參加。

（四）指定召集會議的情形

業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的，可

由其他委員或業(yè)主請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社

區(qū)居民委員會指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

（五）會議議定事項的限制性規(guī)定

業(yè)主委員會會議議定事項必需是在業(yè)主委員會法定的

職權(quán)范圍內(nèi)，不得超出法定職權(quán)范圍。按照《物業(yè)管理條例》、

《武漢市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會只能在物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就物業(yè)管理相關(guān)的事項行使相應(yīng)的權(quán)利，禁止

業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項無關(guān)的決

定或從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主委員會履行職責(zé)必需遵遵法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委

員會會議作出違背法律、法規(guī)規(guī)定的決定無效。例如，業(yè)主

委員會未經(jīng)業(yè)主大會表決通過而直接作出選聘、解聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)的決定的，物業(yè)所在地的區(qū)衡宇主管部門或街道辦事

處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期更正或撤銷其決定，并通告全部業(yè)主。

二、如何補選業(yè)主委員會委員

【大體常識】

（-）需要補足委員的情形

當(dāng)業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺但仍未低于委員總數(shù)的1/2

時，應(yīng)當(dāng)補足委員。

（二）有候補委員時直代替補

候補委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，替補

被選為業(yè)主委員會委員。候補委員在業(yè)主委員會委員之外，

按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補委員在候補階段，不參

與業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)

主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第32條）

（三）無候補委員或候補委員不足時應(yīng)補選

未設(shè)置候補委員或候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員

會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新

的業(yè)主委員會委員。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)

則》第44條）

【實務(wù)操作】

召開業(yè)主大會臨時會議補選委員的，按以下程序進行：

(-)準備階段

1、小區(qū)業(yè)主委員會對是不是補選委員進行表決，決定

補選委員后，及H發(fā)布《xx小區(qū)業(yè)主委員會補選委員的公

告》。

2、張貼業(yè)主委員會補選委員的公告后，小區(qū)業(yè)主委員

會在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上推薦補選委員，并組織發(fā)放《XX

小區(qū)業(yè)主委員會補選委員推薦表》和《XX小區(qū)業(yè)主委員會補

選委員表決票》。

(二)補選階段

1、業(yè)主委員會擬定補選候選人名單后予以公示，發(fā)布

《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員候選人名單》，以棟為單位設(shè)

置投票箱或由業(yè)主委員會換屆籌備組工作人員挨家挨戶上

門送發(fā)、回收表決票。一戶一表，簽名表決。

2、對小區(qū)業(yè)主大會投票表決情況進行統(tǒng)計，并按照統(tǒng)

計結(jié)果發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員投票表決情況統(tǒng)

計》和《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員投票表決情況公示》。

3、小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布最終的補選人員的公告，發(fā)布

《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員名單公示》，公示期滿后按如

實際工作需要肯定業(yè)主委員會內(nèi)部的具體分工，發(fā)布《業(yè)主

委員會委員具體分工公示》。

【重點關(guān)注】

(-)設(shè)置候補委員的意義

現(xiàn)實中很多小區(qū)的業(yè)主委員會在成立之初沒有設(shè)置候

補委員，當(dāng)委員出現(xiàn)空缺時，不能不召開業(yè)主大會臨時會議

補選委員，費時費力且本錢較高、操作復(fù)雜。若是在《管理

規(guī)約》中有關(guān)于設(shè)置候補委員的約定，在業(yè)主大會選舉產(chǎn)生

業(yè)主委員會時設(shè)置相應(yīng)的候補委員，一旦出現(xiàn)委員空缺，可

直接由候補委員補足，加倍明確、簡化、便于操作，保障業(yè)

主委員會工作的正常開展，節(jié)省召開業(yè)主大會的各類本錢。

(二)委員低于法定人數(shù)時的處置

業(yè)主委員會委員人數(shù)低于法定人數(shù)最低限時，業(yè)主委員

會已無法正常開展工作，其職能自然終止，此時已無法照常

進行委員補選，應(yīng)及時召開業(yè)主大會從頭選舉產(chǎn)生新的業(yè)主

委員會，以確保業(yè)主委員會的常設(shè)性。

《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第44條明

文規(guī)定“業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時，業(yè)主委員

會職責(zé)自行終止，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，從頭選舉業(yè)

主委員會?！傲硗?，業(yè)主大會還可約定“業(yè)主委員會委員集

體辭職的，業(yè)主委員會職責(zé)自行終止，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府會同社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議，

從頭選舉業(yè)主委員會

（三）業(yè)主委員會超期不補選委員的應(yīng)對辦法

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)進行委員補選卻超期不組織補選的，業(yè)

主可請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召

開業(yè)主大會會議，依照規(guī)定補選業(yè)主委員會委員。

第二部（分如何召義

【大體常識】

一、業(yè)主大會會議形式

關(guān)于武漢市業(yè)主大會會議的召開形式，《武漢市物業(yè)管

理條例》第28條規(guī)定，以采用集體討論的形式為主，也可

以采用書面征求意見的形式召開。

二、業(yè)主大會會議類型

業(yè)主大會會議分為按期會議和臨時會議。

業(yè)主大會按期會議應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定

由業(yè)主委員會組織召開。

業(yè)有下列情形之一的，業(yè)主委員會組織應(yīng)當(dāng)及時組織召

開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部份占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)

20%以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處置的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

（《武漢市物業(yè)管理條例》第27條、《武漢市業(yè)主大會

和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第23條）

三、業(yè)主大會會議的法定人數(shù)要求

《武漢市物業(yè)管理條例》第31條明確規(guī)定“業(yè)主大會

會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部份占建筑物總面積過半

數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行

四、業(yè)主大會會議議定事項

業(yè)主大會會議議定事項主要包括：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主

委員會工作規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會、改換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)

主委員會任期；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報

告，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）依法決定專項維修資金籌集、利用、管理事項；

（六）按照管理規(guī)約的約定，對違背管理規(guī)約的業(yè)主進

行警告；

（七）決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式；

（A）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管

理事項。

（《武漢市物業(yè)管理條例》第26條）

另外，《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》還規(guī)

定以下三項由業(yè)主大會會議決定：

（一）審議和批準業(yè)主委員會擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同；

（二）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（三）制訂、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共

用設(shè)施設(shè)備收益分派、利用方案。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第9條）

五、業(yè)主大會會議表決通過的法定條件

業(yè)主大會決定籌集、利用和劃轉(zhuǎn)專項維修資金和決定改

建或重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部份占建筑

物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，

制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會委員及候

補委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和一路管

理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部份占建筑物總面積過

1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。（《武漢市業(yè)主大

會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第30條）

【實務(wù)操作】

業(yè)主大會會議召開流程圖

業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提

一、會議籌備議、意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，草擬議案、

制定征詢意見表或表決票、核實業(yè)主情況。

X

會議召開前15口，由業(yè)主委員會將會議的時間、地

點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)

二、發(fā)布公告主公告。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時處理的，

也要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鋌）

7尺的府.計反民用蘇員分.y

/\

采用集體付論形式?jīng)Q定事項的，由參加會議的業(yè)主就

三、投票表決或征業(yè)主大會會議需要決議的事項逐?進行投票表決。

徇意見

采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的，由業(yè)主委員會發(fā)

放征詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物

\________________________________________________/

業(yè)主委員會參照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定向收業(yè)

四、回收統(tǒng)計意見主意見，進行:&見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計，形成業(yè)主大會會議

I決議。

五、通報大會議事業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之口起3日內(nèi)

以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定，接受業(yè)

決定

主的查詢和監(jiān)督。

一、會議籌備

業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。按照業(yè)主的提議、

意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，起草議案、制定征

詢意見表或表決票、核實業(yè)主情況。

二、發(fā)布公告

業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時

間、地址、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全

部業(yè)主公告。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時處置的,

也要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人

民政府、社區(qū)居民委員會。

公告包括以下內(nèi)容：（一）會議形式；（二）會議日期、

地址；（三）提交會議審議的事項；（四）會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓

名、聯(lián)系；（五）其他需公告的事項。

三、投票表決或征詢意見

采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會議的業(yè)主就業(yè)

主大會會議需要決議的事項一一進行投票表決。

采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的，由業(yè)主委員會發(fā)放

征詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。

四、回收統(tǒng)計意見

業(yè)主委員會可參照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定回收業(yè)

主意見，進行意見匯總或票數(shù)統(tǒng)計，形成業(yè)主大會會議決議。

回收業(yè)主意見，并在投票結(jié)束后，業(yè)主委員會應(yīng)采取公

開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員或物業(yè)所在地街

道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)

的監(jiān)督下，認真查對、計算票數(shù)，當(dāng)場發(fā)布投票統(tǒng)計結(jié)果，

并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性和決議的執(zhí)行

和處置等作出說明。

業(yè)主委員會按照征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大

會會議決議、作出業(yè)主大會決定。

形成決議、作出決定由唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

五、通報大會議事決定

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以

書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定，接受業(yè)主的

查詢和監(jiān)督。

【重點關(guān)注】

一、業(yè)主大會會議召開難的應(yīng)對辦法

業(yè)主大會會議召開的方式包括兩種，即集體討論的方式

和書面征求意見的方式。按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、業(yè)主人

數(shù)等實際情況，各業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議時所采用

的形式不盡相同c通常情況下，業(yè)主大會的召開采取的是集

體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見?？墒?，對

于一些問題，業(yè)主之間并無爭議，可以通過征求意見的方式,

節(jié)約時間和本錢C

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，主要程序包括：會

議公告、核實業(yè)主身份、現(xiàn)場投票、開票宣布表決結(jié)果、會

議記錄和決定公告；業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式召

開的，主要程序包括：會議公告、肯定會議工作人員、表決

票送達、表決票回收和統(tǒng)計、會議記錄和決定公告。

無論采取何種形式，要想順利地召開業(yè)主大會會議以達

到預(yù)期效果都并非易事，有許多細節(jié)需要著重把握。一方面

要做好前期準備工作，確保公告到位?？梢詴嫘问皆谛^(qū)

宣傳欄、樓道溫馨提示欄、小區(qū)主要出入口、內(nèi)部報刊或電

梯內(nèi)進行公告，讓全部業(yè)主知曉會議召開事宜，做到心中有

數(shù)。在書面征求意見時，建議采用記名上門發(fā)放問卷的方式,

回收率高還可現(xiàn)場解答業(yè)主疑惑。另一方向要清楚確認業(yè)主

資格，確保投票有效。業(yè)主委員會可到售樓處、物業(yè)公司或

產(chǎn)權(quán)記錄部門獲取業(yè)主的相關(guān)身份信息，并進行核實。開會

和征求意見時確保系本人參加，非本人的需提交書面委托證

明。

二、業(yè)主大會會議表決難的應(yīng)對辦法

業(yè)主大會會議表決難，實際上指的是業(yè)主大會的決議需

要業(yè)主書面的簽字確認難。目前很多小區(qū)物業(yè)管理中，如物

管解、續(xù)聘及動用專項維修資金等事務(wù)，都需要業(yè)主簽名表

決，但很多業(yè)主反映平常工作忙，很難有時間去專門開會。

針對這一難題，深圳、北京等城市成立了業(yè)主決策電子投票

系統(tǒng)，業(yè)主可以通過網(wǎng)絡(luò)、電話短信等現(xiàn)代科技手腕，對業(yè)

主共有和一路管理事項投票表決，從而解決業(yè)主大會召開

難、表決難、表決結(jié)果公正公開難的問題。

我市尚未成立電子投票系統(tǒng)，但有些小區(qū)已大體采用了

類似做法。先由業(yè)主本人在業(yè)主委員會備案留存電話號碼或

電子郵箱，并書面許諾自該備案號碼而郵箱發(fā)送的表決信息

等同于本人簽字確認，需要投票時，業(yè)主就不必現(xiàn)場參與，

而是通過網(wǎng)絡(luò)或電話短信方式簡易投票。此種做法可供借

鑒。

三、業(yè)主代表的履職方式

按照《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第28、

29條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單

元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)

于業(yè)主大會會議召開前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項

書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、

反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大

會投票時如實反映。

業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在

一按期限內(nèi)代其行使一路管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)

限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第E部（分如礴臬解瞰業(yè)8雌業(yè)

【大體常識】

一、物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與上主大會選聘的物業(yè)服

務(wù)企業(yè)簽定。合同中的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事前提交業(yè)主大會會議

表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)事項；

（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項；

（四）合同期限；

（五）違約責(zé)任。

（《武漢市物業(yè)管理條例》第49條）

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的要求

有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)

域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、

階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;

（二）除《武漢市物業(yè)管理條例》第55條第3款規(guī)定

（物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或續(xù)聘決

定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物

業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止）

的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從

事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

（《武漢市物業(yè)管理條例》第56條）

【實務(wù)操作】

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘流程圖

一、啟動階段二、選聘階段

符介以下條件之一的,可以后動

以務(wù)i:業(yè)的解剁、選聘工作,

<1）色有ai分占建筑物總面枳20%

fl&Aft20%以上業(yè)主提議雯於訴

除物叱眼務(wù)合同；（2》物業(yè)服務(wù)企業(yè)

要求提曲驊除物業(yè)服務(wù)令同:⑶物

業(yè)服務(wù)臺時期限后港.業(yè)主大會或者

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再埃妁：<，”憂理雙

的'業(yè)主大會議小規(guī)則或衣物Q服務(wù)

合同有約定的從我約定.

y

一、啟動階段

符合以下條件之一的，可以啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、

解聘工作：

（一）專有部份占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以

上業(yè)主提議提前解除物業(yè)服務(wù)合同（符合此條件的，還應(yīng)在

召開的業(yè)主大會上投票表決是不是同意解聘原物業(yè)服務(wù)企

業(yè)，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)）；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同；

（三）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企

業(yè)再也不續(xù)約；

（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或物業(yè)服務(wù)合同有

約定的從其約定。

由業(yè)主委員會發(fā)布《XX小區(qū)關(guān)于選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企

業(yè)的通知》，公示七日。

二、選聘階段

（-）接受報名和推薦

業(yè)主委員會接受業(yè)主的推薦和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報名（原

物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可參與選聘），在街道辦事處和社區(qū)居民委

員會的指導(dǎo)下，擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)初選名單。業(yè)主委員會發(fā)

布《XX小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)初選名單》，公示七日。

（二）肯定備選名單

業(yè)主委員會和街道辦事處、社區(qū)居民委員會普遍征求意

見，對初選名單進行考察，一路肯定3家以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)

作為備選。業(yè)主委員會發(fā)布《XX小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)備

選名單》，公示七日。

（三）召開業(yè)主大會

業(yè)主委員會發(fā)布《XX小區(qū)召開業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)

服務(wù)企業(yè)的通知》，公示七日。業(yè)主委員會召集業(yè)主大會表

決：會議表決的，現(xiàn)場發(fā)放《XX小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企

業(yè)表決票》，現(xiàn)場回收并計票；征求意見表決的，由社區(qū)居

委會、業(yè)主委員會和業(yè)主代表組成若干小組，逐戶發(fā)放表決

票，并填好《XX小區(qū)業(yè)主大會表決票簽收記錄表》。業(yè)主委

員會可選擇指定地址投票或逐戶回攻表決票，在街道辦事

處、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督下，擇日計票。

（四）發(fā)布表決結(jié)果公告

同意解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總票數(shù)達到“雙過半”的，原

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘決定即生效。備選物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得總

票數(shù)達到“雙過鄉(xiāng)”且得票最高的，即為新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

由業(yè)主委員會發(fā)布《XX小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決

結(jié)果公告》，公示七日。

三、交接階段

（-）解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)

表決結(jié)果公示結(jié)束后，業(yè)主委員會以書函的形式將《解

聘通知》送達原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)反饋回執(zhí)，

《解聘通知》報街道辦事處留存。

（二）簽定《物業(yè)服務(wù)合同》

業(yè)主委員會在街道辦事處、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)

下，與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定《物業(yè)服務(wù)合同》，公示七日。

（三）完成交接手續(xù)

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，在

街道辦事處、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下與新、舊物業(yè)

服務(wù)企業(yè)完成交接手續(xù)，并簽定《交接證明》。

四、備案階段

（一）備案

業(yè)主委員會應(yīng)監(jiān)督新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自辦理移交手續(xù)

之日起30日內(nèi)，持《物業(yè)服務(wù)合同備案申請表》中所需的

資料向區(qū)衡宇主管部門備案。

（二）歸檔

業(yè)主委員會對解聘、選聘工作進行整理歸檔。

【重點關(guān)注】

一、改換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意事項

開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主大會成立之前，已依照國家及本市

有關(guān)規(guī)定，通過招投標方式選聘了具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)

企業(yè)，并與之簽定了前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同

對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費方式及收費起始時間、合

同終止情形等內(nèi)容進行約定。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽

定的衡宇生意合同中，即包括了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)

容。

前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企

業(yè)簽定的，為小區(qū)業(yè)主設(shè)定權(quán)利義務(wù)的合同。業(yè)主雖非合同

當(dāng)事人，但仍須依商品房生意合同約定接受前期物業(yè)服務(wù)并

支付物業(yè)服務(wù)費。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約按期限，可是，

期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同

生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。也就是說，業(yè)主對前期物

業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿時，可通過召開業(yè)主大會自行選聘新的物業(yè)

服務(wù)企業(yè)，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效

時，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前的準備工作

召開業(yè)主大會會議之前，業(yè)主委員會應(yīng)通過征詢意見表

等方式聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的意見和

要求，并結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務(wù)的客觀需

要等制定具體選聘方案和起草物業(yè)服務(wù)合同。選聘方案和物

業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標

準、合同期限、違約責(zé)任等主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會

議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

三、提倡采取招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

《武漢市物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位選

聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過招投標方式進行，按照《武漢市

前期物業(yè)管理招標投標暫行規(guī)定》，物業(yè)總建筑面積在20萬

平方米以上的物業(yè)管理區(qū)域，招標人應(yīng)采取公開招投標方式

選票具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理招投標是運用價值規(guī)律和公正、公平、公升的

市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招投標行為來肯定物業(yè)管理

權(quán)的活動，是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。一方面,

業(yè)主在“性價比”的基礎(chǔ)上選擇了最適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，

另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在競爭中不斷拓寬自身的業(yè)務(wù)，并

有效規(guī)避了后期管理存在的風(fēng)險，從而使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企

業(yè)兩邊的合法權(quán)益取得有效的保障。業(yè)主大會在選聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)時，提倡其采取招投標的方式。

四、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定主體

決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，經(jīng)

專有部份占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)

的業(yè)主同意。由此可知，是不是同意與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合

同和解除合同后續(xù)事宜的處置，屬于業(yè)主大會的職權(quán)范圍。

業(yè)主委員會在無業(yè)主大會授權(quán)的情況下，不能決定選聘、解

聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。若是業(yè)主委員會在無業(yè)主大會授權(quán)時，作

出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，則該決定無效。

五、簽定物業(yè)服務(wù)合同的注意事項

（一）資格條件。選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資

格，并依照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。業(yè)主委員會在

與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)注意查看企業(yè)的營

業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等資料。一旦發(fā)現(xiàn)未取得資質(zhì)證書就從事

物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或超越資質(zhì)品級承接物業(yè)管理業(yè)

務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)拒絕與其簽定合同，并向

區(qū)衡宇主管部門反映，由其進行相應(yīng)懲罰。

（二）簽定合同時限。建議業(yè)主委員會在業(yè)主大會依法、

依約選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起30日內(nèi)，與業(yè)主大會選聘的

物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同，簽定合同時，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主

委員會1/2以上委員在場簽名并蓋業(yè)主委員會印章。

（三）公示公告。物業(yè)服務(wù)合同簽定后，業(yè)主委員會應(yīng)

當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容（物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

及費用標準、合同期限、違約責(zé)任等）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

公告，接受業(yè)主的監(jiān)督、查詢。

（四）法律效勞。業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物

業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主

以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

六、物業(yè)管理的移交應(yīng)注意的事項

（-）檔案資料的移交

按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第29條和第39條的規(guī)定,

物業(yè)服務(wù)合同終上時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房

和下列資料交還給業(yè)主委員會：

1、完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖，配

套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工驗收資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、利用和保護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)利用說明文件；

4、物業(yè)管理所必需的其他資料。

（二）承接查驗的程序

參考住建部《物業(yè)承接查驗辦法》的有關(guān)要求，承接查

驗可以依照下列程序進行：

1、肯定物業(yè)承接查驗方案；

2、移交有關(guān)圖紙資料；

3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

5、確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

6、簽定物業(yè)承接查驗協(xié)議；

7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時應(yīng)履行的義務(wù)

按照《武漢市物業(yè)管理條例》第57條的規(guī)定，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)

的同時，履行下列義務(wù)：

1、移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)

服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案;

2、撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

3、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督和催促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時履行以

上義務(wù)。

（四）移交的法律監(jiān)管

按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)

用法律若干問題的解釋》第10條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的

權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服

務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，和物業(yè)服務(wù)所必需

的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支

持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)

服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后

的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

若是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，可以向區(qū)或市衡

宇主管部門反映，由其按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第59

的規(guī)定作出相應(yīng)懲罰。

七、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的爭議解決途徑

按照《武漢市物業(yè)管理條例》第75條的規(guī)定，對終止、

解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，業(yè)主委員會應(yīng)按照物業(yè)服

務(wù)合同的約定與坳業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，

可以要求區(qū)衡宇主管部門，行業(yè)協(xié)會，區(qū)、街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

和社區(qū)人民調(diào)解組織調(diào)解或依法申請仲裁、提起民事訴訟。

八、物業(yè)服務(wù)合同到期仍未選定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時的處

置

物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企

業(yè)，若是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意依照原合同約定繼續(xù)提供服

務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)到業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定

為止。在此期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)按原合同約定履行相

應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)事項，業(yè)主也應(yīng)繼續(xù)按時交納物業(yè)服務(wù)費

用。

若是物業(yè)服務(wù)合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目

時，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)由全

部業(yè)主一路承擔(dān)管理責(zé)任，并及時向街道辦事處、社區(qū)居民

委員會反映情況，由其會同相關(guān)單位（部門）依法履行社會

服務(wù)與管理職能，發(fā)生的費用由全部業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會

應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，及時選聘新

的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四部份如何申i副用版專映留修金

【大體常識】

一、業(yè)委會在申請維修資金中涉及的工作

業(yè)委會在申請利用住宅專項維修資金的進程中，主要涉

及到維修資金的申報；維修資金利用方案的提出與公示；雙

三分之二投票的組織和投票結(jié)果的公示；利用申請的提出；

組織實施維修和更新、改造工程；選擇施工單位、工程造價

咨詢機構(gòu)和工程監(jiān)理單位等。

二、維修資金利用申請前提條件

（一）申請利用維修資金的大體條件：

1、維修、更新、改造項目（以下簡稱維修項目）屬于

《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第21條、第22條且

超過保修期；

2、該物業(yè)區(qū)域已開立維修資金賬戶，且賬戶內(nèi)有余額,

余額不足或列支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金的，申請人已

明確不足部份的承擔(dān)主體或補足方案并許諾實施到位；

3、利用方案按程序公示并經(jīng)列支范圍內(nèi)占建筑物總面

積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽

字同意。

（《武漢市住宅專項維修資金利用操作規(guī)程》第2條）

（二）業(yè)主未交存維修資金或余額不足：

發(fā)生維修事項，列支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金或余

額不足，管理規(guī)約或議事規(guī)則對此有明確的處置方式的，從

其約定；沒有的，申請人可組織列支范圍內(nèi)全部業(yè)主參考下

列方案進行表決：

1、已交存業(yè)主全額分攤維修費用，其超過依法分攤的

費用由未交存業(yè)主或余額不足業(yè)主補齊，或由后者按標準依

法交存到維修資金專戶。

2、列支范圍內(nèi)全部業(yè)主分攤維修費用，維修資金代管

機構(gòu)按比例撥付已交存業(yè)主分攤費用，不足部份墊資維修

后，墊資人依法追究未交存業(yè)主或余額不足業(yè)主民事責(zé)任；

3、業(yè)主認定的其他方式。

（《武漢市住宅專項維修資金利用操作規(guī)程》第3條）

三、維修資金利用范圍

（一）住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

1、屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

2、樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引發(fā)外墻內(nèi)表面浸濕;

3、樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂痕、脫落或空鼓率超過國

家相應(yīng)標準、規(guī)范的規(guī)定值；

4、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引發(fā)

外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；

5、外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、

起泡、翹皮、脫落、污染；

6、公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、保護

墻、院門等出現(xiàn)破損的；

7、公共區(qū)域門窗或窗紗破損的；

8、住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

（二）住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括:

1、電梯及主要部件的維修或改換；

2、避雷設(shè)施不能知足安全要求的；

3、監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部份設(shè)備、部

件損壞嚴重的；

4、樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、

銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的；

5、水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、

改造的，但依法或依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水企業(yè)承擔(dān)的除外；

6、住宅共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情

形。

（《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第21條、第22

條）

四、維修資金利用分攤

（一）屬全部業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由

全部業(yè)主依照各自擁有衡宇建筑面積的比例一路承擔(dān)；

（二）屬單幢衡宇內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備，由該幢衡宇的全部業(yè)主依照各自擁有衡宇建筑面積比例

一路承擔(dān)；

（三）屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備，由單元內(nèi)的業(yè)主依照各自擁有衡宇建筑面積的比例一路

承擔(dān)。屬單元內(nèi)一側(cè)衡宇業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備，由該側(cè)衡宇的業(yè)主依照各自擁有衡宇建筑面積的比例一

路承擔(dān)；

（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主依照各自

擁有衡宇建筑面積的比例一路承擔(dān)；

（五）與衡宇結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用

關(guān)系的業(yè)主依照各自擁有車位的比例一路承擔(dān);

（六）維修項目涉及尚未出售衡宇的，開發(fā)建設(shè)單位或

公有住房單位應(yīng)依照尚未售出衡宇的建筑面積、分攤維修和

更新、改造費用。

（《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第22條）

【實務(wù)操作】

一、常態(tài)維修

（-）常態(tài)維修住宅專項維修資金申請利用資料：

1、業(yè)委會備案文件；（核原件留復(fù)印件）

2、經(jīng)辦人身份證明、委托證明；（核原件留復(fù)印件）

3、《武漢市住宅專項維修資金利用申請表》；（原件）

4、《維修和更新、改造利用方案》（原件）、《維修資金

利用征求意見情況說明》（原件）；

5、《維修和更新、改造利用方案》及第三方監(jiān)管資料公

示的照片；

6、維修工程預(yù)算（原件）、施工合同（核原件留復(fù)印件）

及《武漢市住宅專項維修資金利用預(yù)算（結(jié)算）明細表》（原

件）；

7、需要維修的部位或設(shè)施設(shè)備的實物照片，并注明具

體維修部位及設(shè)施設(shè)備名稱；

8、單項維修項目預(yù)算超過5萬元或綜合維修項目預(yù)算

費用超過10萬元的，同意聘請第三方監(jiān)管的還需提交審價

出具審價意見；

9、其他相關(guān)資料。

（二）常態(tài)維修維修資金申請利用流程: