2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬測(cè)試考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在題號(hào)后括號(hào)內(nèi)）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心原則是（）。A.最高最佳使用原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.誠(chéng)實(shí)信用原則2.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)假設(shè)是估價(jià)活動(dòng)中必須明確說(shuō)明的假設(shè)B.估價(jià)假設(shè)應(yīng)基于估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況C.估價(jià)假設(shè)與限制條件是同一概念D.估價(jià)假設(shè)旨在排除不利因素，確保估價(jià)結(jié)果最有利于委托人3.某宗住宅用地，其前一年同類物業(yè)的平均售價(jià)為每平方米8000元，但該地塊位于城市邊緣，交通不便，市場(chǎng)比較法測(cè)算時(shí)，應(yīng)采用的比較修正系數(shù)可能是（）。A.土地條件、交通條件均優(yōu)于可比實(shí)例，系數(shù)為+5%B.土地條件一般，交通條件較差，系數(shù)為-8%C.土地條件較差，交通條件一般，系數(shù)為-3%D.土地條件、交通條件均劣于可比實(shí)例，系數(shù)為-10%4.采用成本法評(píng)估新建成的建筑物價(jià)值時(shí)，通常應(yīng)采用（）。A.重置成本B.購(gòu)建成本C.評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本D.建筑物原始建造成本5.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年每年的凈收益分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元，從第四年開始，預(yù)計(jì)每年凈收益將在第三年的基礎(chǔ)上遞增5%，無(wú)明確終止年數(shù)，折現(xiàn)率為10%，則該房地產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年時(shí)的價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。（計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)保留兩位）A.1500B.1800C.2000D.22006.評(píng)估一宗在建工程的價(jià)值時(shí)，如果繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的成本過(guò)高，導(dǎo)致其價(jià)值低于現(xiàn)狀價(jià)值，則適宜采用（）。A.市場(chǎng)法B.假設(shè)開發(fā)法C.成本法D.收益法7.下列房地產(chǎn)中，最適合采用收益法進(jìn)行估價(jià)的是（）。A.位于城市中心的臨街商業(yè)用地B.供出租的公寓樓C.廢棄的工廠廠房D.城市公園8.估價(jià)報(bào)告中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件的說(shuō)明，其主要目的是（）。A.證明估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性B.明確估價(jià)所依據(jù)的前提和限制C.滿足委托人的所有要求D.避免估價(jià)師的法律責(zé)任9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，“合法原則”主要是指（）。A.估價(jià)結(jié)果必須符合市場(chǎng)規(guī)律B.估價(jià)活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)C.估價(jià)對(duì)象必須具有完整的產(chǎn)權(quán)證明D.估價(jià)師必須具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格10.某估價(jià)項(xiàng)目要求評(píng)估“在現(xiàn)狀下的價(jià)值”，這意味著（）。A.估價(jià)對(duì)象必須進(jìn)行改造或重新開發(fā)B.估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于最佳利用狀態(tài)C.估價(jià)不考慮任何限制條件D.估價(jià)結(jié)果反映估價(jià)對(duì)象當(dāng)前的實(shí)際狀況和潛在價(jià)值二、多項(xiàng)選擇題（請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在題號(hào)后括號(hào)內(nèi)，多選、錯(cuò)選、漏選均不得分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的程序通常包括（）。A.確定估價(jià)基本事項(xiàng)B.收集估價(jià)所需資料C.選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算D.確定最終估價(jià)結(jié)果E.撰寫估價(jià)報(bào)告2.市場(chǎng)法中的比較修正主要包括（）。A.交易日期修正B.區(qū)域因素修正C.個(gè)別因素修正D.融資方式修正E.交易情況修正3.影響房地產(chǎn)收益法中凈收益測(cè)算的因素主要有（）。A.房地產(chǎn)的物理狀況B.房地產(chǎn)的區(qū)位狀況C.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況D.經(jīng)營(yíng)管理水平E.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境4.成本法中的重置成本是指（）。A.采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑材料、建筑工藝和標(biāo)準(zhǔn)重新建造與估價(jià)對(duì)象完全相同的建筑物的成本B.采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑材料、建筑工藝和標(biāo)準(zhǔn)重新建造與估價(jià)對(duì)象具有相同效用或功能的建筑物的成本C.估價(jià)對(duì)象在建造時(shí)的原始建造成本D.包括土地成本的建筑物成本E.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際成本5.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法中，正確的有（）。A.主要適用于有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋鼗蛟诮üこ痰墓纼r(jià)B.其本質(zhì)是預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，再減去開發(fā)成本和利潤(rùn)C(jī).開發(fā)成本通常包括建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等D.開發(fā)利潤(rùn)通常根據(jù)市場(chǎng)平均利潤(rùn)率或預(yù)期利潤(rùn)率確定E.假設(shè)開發(fā)法是收益法的倒算法6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價(jià)委托與估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)范圍C.價(jià)值類型及定義、估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)方法、估價(jià)過(guò)程、參數(shù)選取說(shuō)明E.估價(jià)結(jié)果及附件7.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說(shuō)法中，正確的有（）。A.應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)行業(yè)務(wù)B.應(yīng)保持估價(jià)結(jié)果的合理性，不得為了迎合委托人而提供不實(shí)的估價(jià)結(jié)果C.應(yīng)對(duì)委托人、利害關(guān)系人保持應(yīng)有的謹(jǐn)慎和關(guān)注D.不得以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段招攬業(yè)務(wù)E.可以隨意泄露因執(zhí)行業(yè)務(wù)而了解的委托人隱私三、判斷題（請(qǐng)判斷下列說(shuō)法的正誤，正確的劃“√”，錯(cuò)誤的劃“×”）1.任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目都必須明確說(shuō)明估價(jià)假設(shè)和限制條件。（）2.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)師應(yīng)優(yōu)先考慮委托人的利益。（）3.收益法評(píng)估出的價(jià)值通常高于市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)值。（）4.對(duì)于有形損耗的建筑物，其價(jià)值可能會(huì)低于其重置成本。（）5.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是市場(chǎng)法的一種具體形式，主要適用于城市建成區(qū)的土地估價(jià)。（）6.估價(jià)報(bào)告的結(jié)論部分應(yīng)清晰、簡(jiǎn)潔地說(shuō)明最終的估價(jià)結(jié)果。（）7.房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，可以接受雙方委托人同時(shí)委托的同一估價(jià)項(xiàng)目。（）8.估價(jià)方法的選擇應(yīng)基于估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，沒(méi)有絕對(duì)最優(yōu)的方法。（）9.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一區(qū)域或相鄰區(qū)域。（）10.無(wú)限年期的收益法公式V=A/r適用于凈收益每年不變且永續(xù)的情況。（）四、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法中選擇可比實(shí)例應(yīng)遵循的基本原則。2.簡(jiǎn)述收益法中確定凈收益應(yīng)注意的主要問(wèn)題。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明的主要內(nèi)容。五、計(jì)算題1.某棟建筑物建成于10年前，建筑面積為2000平方米，重置成本為每平方米2500元，根據(jù)建筑物的實(shí)際損耗情況，估算其成新率為70%。假設(shè)該建筑物的土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年，剩余年限為30年。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的重置成本。（計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)保留兩位）2.某宗土地面積為3000平方米，用途為商業(yè)，土地取得成本為每平方米800元，開發(fā)成本（包括建安費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用等）為每平方米1500元，管理費(fèi)用為總開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為總開發(fā)成本的3%，開發(fā)周期為2年（含銷售期），建設(shè)期為1年。假設(shè)年利率為6%，土地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米6000元。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法（折現(xiàn)法）估算該宗土地在當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值。（計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)保留兩位）六、案例分析題1.某委托人希望估價(jià)師評(píng)估其位于市中心的一棟辦公樓“A樓”在“現(xiàn)狀下的價(jià)值”，用于后續(xù)出租。已知“A樓”建筑面積5000平方米，已使用5年，建筑物重置成本為每平方米3000元，成新率60%。目前該辦公樓空置率較高，市場(chǎng)同類辦公樓出租率約為70%，平均租金水平為每平方米月租金80元，但“A樓”由于裝修過(guò)時(shí)，實(shí)際出租率僅為50%，平均租金水平為每平方米月租金70元。假設(shè)運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，資本化率（或折現(xiàn)率）為12%。請(qǐng)?jiān)诓豢紤]建筑物改造的情況下，運(yùn)用收益法評(píng)估“A樓”在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（假設(shè)為當(dāng)前時(shí)點(diǎn)）的“現(xiàn)狀下的價(jià)值”。（計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)保留兩位，結(jié)果以萬(wàn)元為單位）試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.C3.B4.C5.C6.B7.B8.B9.B10.D二、多項(xiàng)選擇題1.ABCDE2.ABC3.ABCDE4.BC5.ABCD6.ABCDE7.ABCD三、判斷題1.√2.×3.×4.√5.√6.√7.×8.√9.√10.√四、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法中選擇可比實(shí)例應(yīng)遵循的基本原則。解析思路：選擇可比實(shí)例是市場(chǎng)法估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象在區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利狀況等方面相似，且交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的近期發(fā)生的交易實(shí)例。具體原則包括：交易類型應(yīng)正常；交易應(yīng)是自愿的；交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)價(jià)格；可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一區(qū)域或相鄰區(qū)域；可比實(shí)例的房屋狀況應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同或相似；可比實(shí)例的交易日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。選擇足夠數(shù)量（通常3-5個(gè)）且具有代表性的可比實(shí)例。2.簡(jiǎn)述收益法中確定凈收益應(yīng)注意的主要問(wèn)題。解析思路：凈收益是收益法估價(jià)的核心。確定凈收益應(yīng)注意：區(qū)分總收益與凈收益；凈收益=總收益-運(yùn)營(yíng)成本；對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，凈收益的內(nèi)涵不同（如住宅是凈租金，商業(yè)是凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）；確保收益的客觀性和合理性，應(yīng)基于估價(jià)對(duì)象的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況或未來(lái)最可能實(shí)現(xiàn)的收益；注意收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性，對(duì)于有波動(dòng)的收益，應(yīng)采取適當(dāng)方法處理（如計(jì)算平均值或采用遞增/遞減趨勢(shì)）；對(duì)于營(yíng)業(yè)中房地產(chǎn)，要考慮空置期和租金損失準(zhǔn)備金；確保收益計(jì)算的口徑與折現(xiàn)率的口徑一致。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明的主要內(nèi)容。解析思路：估價(jià)假設(shè)是指估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中必須明確設(shè)定的前提條件，以使估價(jià)工作得以進(jìn)行。估價(jià)限制條件是指委托人或其他相關(guān)方對(duì)估價(jià)工作提出的特殊要求或限制。報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明的主要內(nèi)容：委托人是否對(duì)估價(jià)對(duì)象的合法使用或狀態(tài)提出特殊要求；是否對(duì)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型等有特殊要求；估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)、政策規(guī)定或特定假設(shè)（如估價(jià)對(duì)象處于法定用途、現(xiàn)狀利用等）；可能影響估價(jià)結(jié)果的關(guān)鍵限制因素。目的是讓報(bào)告使用者了解估價(jià)結(jié)果是在何種前提和條件下得出的。五、計(jì)算題1.某棟建筑物建成于10年前，建筑面積為2000平方米，重置成本為每平方米2500元，根據(jù)建筑物的實(shí)際損耗情況，估算其成新率為70%。假設(shè)該建筑物的土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年，剩余年限為30年。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的重置成本。（計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)保留兩位）解析思路：重置成本是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的材料、工藝和標(biāo)準(zhǔn)重新建造與估價(jià)對(duì)象完全相同的建筑物所必需的費(fèi)用。計(jì)算公式為：重置成本=建筑面積×單位建筑面積重置成本。本題已直接給出建筑面積（2000平方米）和單位建筑面積重置成本（2500元/平方米），故可直接計(jì)算得出。不需要考慮成新率、土地使用權(quán)年限等因素。重置成本=2000×2500=5000000元。答案：5000000元2.某宗土地面積為3000平方米，用途為商業(yè)，土地取得成本為每平方米800元，開發(fā)成本（包括建安費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用等）為每平方米1500元，管理費(fèi)用為總開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為總開發(fā)成本的3%，開發(fā)周期為2年（含銷售期），建設(shè)期為1年。假設(shè)年利率為6%，土地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米6000元。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法（折現(xiàn)法）估算該宗土地在當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值。（計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)保留兩位）解析思路：假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，然后減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)。采用折現(xiàn)法時(shí)，需將各項(xiàng)費(fèi)用和未來(lái)價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。計(jì)算步驟：(1)計(jì)算總開發(fā)成本：建安費(fèi)+專業(yè)費(fèi)=1500元/平方米；管理費(fèi)=1500×5%=75元/平方米；銷售費(fèi)=1500×3%=45元/平方米；總開發(fā)成本=1500+75+45=1620元/平方米?？傞_發(fā)成本總額=3000×1620=4860000元。(2)計(jì)算開發(fā)周期利息：開發(fā)周期為2年，年利率為6%。土地取得成本利息=3000×800×(P/F,6%,0.5)=2400000×0.9434=2261640元；總開發(fā)成本利息=4860000×(P/F,6%,1.5)=4860000×0.8900=4317400元?？偫?2261640+4317400=6579040元。(3)計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：未來(lái)售價(jià)=3000×6000=18000000元；售價(jià)折現(xiàn)=18000000×(P/F,6%,2)=18000000×0.8900=16020000元。(4)計(jì)算土地價(jià)值：土地價(jià)值=（售價(jià)折現(xiàn)+總利息-總開發(fā)成本總額）/(1+6%)^2=(16020000+6579040-4860000)/1.1236=17729040/1.1236=15786086.27元。答案：15786086.27元(保留兩位小數(shù))3.某委托人希望估價(jià)師評(píng)估其位于市中心的一棟辦公樓“A樓”在“現(xiàn)狀下的價(jià)值”，用于后續(xù)出租。已知“A樓”建筑面積5000平方米，已使用5年，建筑物重置成本為每平方米3000元，成新率60%。目前該辦公樓空置率較高，市場(chǎng)同類辦公樓出租率約為70%，平均租金水平為每平方米月租金8