房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)操作手冊(cè)前言本手冊(cè)旨在規(guī)范房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)工作流程，明確審計(jì)職責(zé)，提升審計(jì)質(zhì)量與效率，確保公司各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的合規(guī)性、效益性與安全性。內(nèi)部審計(jì)作為公司治理的重要組成部分，通過獨(dú)立、客觀的監(jiān)督與評(píng)價(jià)，為公司管理層提供有價(jià)值的審計(jì)信息，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展。本手冊(cè)適用于公司及各下屬項(xiàng)目公司、控股子公司的內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)。全體審計(jì)人員及被審計(jì)單位相關(guān)人員均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。第一章內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員1.1內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，直接隸屬于公司董事會(huì)或其下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)，確保審計(jì)工作的獨(dú)立性與權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、組織和實(shí)施公司范圍內(nèi)的各項(xiàng)審計(jì)工作。1.2內(nèi)部審計(jì)人員資質(zhì)與職責(zé)1.資質(zhì)要求：審計(jì)人員應(yīng)具備與其從事審計(jì)工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)（如財(cái)務(wù)、工程、法律、信息技術(shù)等）、職業(yè)技能和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。保持持續(xù)學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)、政策及公司內(nèi)部規(guī)章制度。2.基本職責(zé)：*按照審計(jì)計(jì)劃開展審計(jì)項(xiàng)目，收集、整理審計(jì)證據(jù)，編制審計(jì)工作底稿。*客觀、公正地評(píng)價(jià)被審計(jì)單位的經(jīng)營管理活動(dòng)及內(nèi)部控制。*識(shí)別經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、控制缺陷及舞弊行為，并提出改進(jìn)建議。*跟蹤審計(jì)發(fā)現(xiàn)問題的整改落實(shí)情況。*保守審計(jì)過程中知悉的公司商業(yè)秘密和敏感信息。1.3審計(jì)人員職業(yè)道德審計(jì)人員應(yīng)恪守獨(dú)立、客觀、公正、廉潔、勤勉、保密的職業(yè)道德準(zhǔn)則，不得因個(gè)人好惡或外部壓力影響審計(jì)判斷，不得利用審計(jì)職權(quán)謀取私利。第二章審計(jì)流程與方法2.1審計(jì)準(zhǔn)備階段2.1.1審計(jì)立項(xiàng)與計(jì)劃1.內(nèi)部審計(jì)部門根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、年度經(jīng)營目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)管理狀況及管理層關(guān)注重點(diǎn)，結(jié)合以往審計(jì)情況，于每年年初制定年度審計(jì)計(jì)劃，報(bào)董事會(huì)或?qū)徲?jì)委員會(huì)審批后實(shí)施。2.對(duì)于臨時(shí)交辦的專項(xiàng)審計(jì)任務(wù)，由內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人評(píng)估后立項(xiàng)，報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。2.1.2組建審計(jì)團(tuán)隊(duì)根據(jù)審計(jì)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度，選派具備相應(yīng)專業(yè)能力的審計(jì)人員組建審計(jì)組，明確審計(jì)組長及成員分工。審計(jì)組長對(duì)審計(jì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)總責(zé)。2.1.3制定審計(jì)方案審計(jì)組在充分了解被審計(jì)單位基本情況（如業(yè)務(wù)范圍、組織架構(gòu)、經(jīng)營狀況、內(nèi)控制度等）的基礎(chǔ)上，制定詳細(xì)的審計(jì)方案。審計(jì)方案應(yīng)包括：*審計(jì)目標(biāo)與范圍*審計(jì)重點(diǎn)與審計(jì)程序*審計(jì)時(shí)間安排與人員分工*預(yù)期審計(jì)成果審計(jì)方案需經(jīng)內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。2.1.4發(fā)送審計(jì)通知書審計(jì)實(shí)施前，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)向被審計(jì)單位發(fā)送審計(jì)通知書，明確審計(jì)目的、范圍、時(shí)間、審計(jì)組成員及需配合事項(xiàng)。特殊情況下（如突擊審計(jì)），可在審計(jì)實(shí)施時(shí)送達(dá)。2.2審計(jì)實(shí)施階段2.2.1召開審計(jì)進(jìn)點(diǎn)會(huì)審計(jì)組進(jìn)駐被審計(jì)單位后，應(yīng)召開進(jìn)點(diǎn)會(huì)，向被審計(jì)單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員說明審計(jì)目的、范圍、程序、紀(jì)律要求及需提供的資料清單，聽取被審計(jì)單位相關(guān)情況介紹。2.2.2資料收集與初步審查審計(jì)人員根據(jù)審計(jì)方案要求，向被審計(jì)單位索取相關(guān)文件資料（如規(guī)章制度、會(huì)議紀(jì)要、合同協(xié)議、財(cái)務(wù)報(bào)表、工程資料、銷售數(shù)據(jù)等），并對(duì)所收集資料的真實(shí)性、完整性進(jìn)行初步判斷。2.2.3實(shí)施審計(jì)程序?qū)徲?jì)人員運(yùn)用檢查、觀察、詢問、函證、重新計(jì)算、重新執(zhí)行、分析性復(fù)核等方法，獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)。*檢查：對(duì)紙質(zhì)或電子文件、記錄、實(shí)物等進(jìn)行審閱和核對(duì)。*觀察：實(shí)地查看被審計(jì)單位的經(jīng)營場(chǎng)所、業(yè)務(wù)流程和內(nèi)部控制的執(zhí)行情況。*詢問：與被審計(jì)單位相關(guān)人員進(jìn)行正式或非正式的交流，了解情況、獲取信息。*函證：就特定事項(xiàng)向第三方發(fā)函確認(rèn)。*分析性復(fù)核：對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行趨勢(shì)分析、比率分析、結(jié)構(gòu)分析等，識(shí)別異常波動(dòng)或關(guān)系。2.2.4審計(jì)證據(jù)收集與工作底稿編制1.審計(jì)證據(jù)：應(yīng)具備相關(guān)性、可靠性、充分性和適當(dāng)性。審計(jì)人員對(duì)獲取的審計(jì)證據(jù)需進(jìn)行核實(shí)，并記錄證據(jù)來源。2.審計(jì)工作底稿：應(yīng)真實(shí)、完整、清晰地記錄審計(jì)過程、審計(jì)發(fā)現(xiàn)、審計(jì)證據(jù)及專業(yè)判斷。工作底稿應(yīng)要素齊全、標(biāo)識(shí)一致、編號(hào)規(guī)范，并由審計(jì)人員簽名。2.2.5審計(jì)發(fā)現(xiàn)與溝通審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)與審計(jì)組長溝通。對(duì)于重大或敏感問題，審計(jì)組長應(yīng)及時(shí)向內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人匯報(bào)。審計(jì)組應(yīng)與被審計(jì)單位相關(guān)人員就審計(jì)發(fā)現(xiàn)進(jìn)行初步溝通，聽取其解釋和說明。2.3審計(jì)報(bào)告階段2.3.1撰寫審計(jì)報(bào)告初稿審計(jì)實(shí)施結(jié)束后，審計(jì)組應(yīng)根據(jù)審計(jì)工作底稿及與被審計(jì)單位的溝通情況，撰寫審計(jì)報(bào)告初稿。審計(jì)報(bào)告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：*審計(jì)概況（審計(jì)目的、范圍、依據(jù)、時(shí)間、方法等）*被審計(jì)單位基本情況*審計(jì)發(fā)現(xiàn)（包括成績與不足，重點(diǎn)披露存在的問題）*審計(jì)評(píng)價(jià)（對(duì)被審計(jì)事項(xiàng)的總體評(píng)價(jià)）*改進(jìn)建議*附件（如相關(guān)證據(jù)材料摘要、訪談?dòng)涗浀龋?.3.2征求被審計(jì)單位意見審計(jì)報(bào)告初稿完成后，應(yīng)征求被審計(jì)單位的意見。被審計(jì)單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)、評(píng)價(jià)和建議提出書面反饋意見。審計(jì)組應(yīng)對(duì)反饋意見進(jìn)行認(rèn)真研究，必要時(shí)調(diào)整審計(jì)報(bào)告。2.3.3審計(jì)報(bào)告復(fù)核與審批審計(jì)報(bào)告（征求意見稿修改后）需經(jīng)過審計(jì)組長復(fù)核、內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人審核。重要審計(jì)報(bào)告應(yīng)報(bào)請(qǐng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)或董事會(huì)/審計(jì)委員會(huì)審批。2.3.4審計(jì)報(bào)告分發(fā)與歸檔審計(jì)報(bào)告經(jīng)審批后，按規(guī)定程序分發(fā)給被審計(jì)單位、公司管理層及其他相關(guān)部門。內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)將審計(jì)通知書、審計(jì)方案、工作底稿、審計(jì)報(bào)告（含征求意見稿及反饋意見）、相關(guān)證據(jù)材料等整理歸檔，形成完整的審計(jì)檔案。2.4審計(jì)整改與跟蹤階段2.4.1整改方案制定被審計(jì)單位應(yīng)根據(jù)審計(jì)報(bào)告提出的問題和建議，在規(guī)定期限內(nèi)制定整改方案，明確整改責(zé)任人、整改措施、完成時(shí)限，并報(bào)送內(nèi)部審計(jì)部門備案。2.4.2整改情況跟蹤與驗(yàn)證內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)被審計(jì)單位的整改情況進(jìn)行跟蹤檢查，核實(shí)整改措施的落實(shí)情況及整改效果。對(duì)于未按期整改或整改不到位的，應(yīng)及時(shí)向公司管理層報(bào)告。2.4.3整改結(jié)果評(píng)價(jià)內(nèi)部審計(jì)部門根據(jù)整改驗(yàn)證情況，對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并將整改情況納入后續(xù)審計(jì)或績效考核的參考范圍。第三章房地產(chǎn)公司主要審計(jì)領(lǐng)域與重點(diǎn)3.1項(xiàng)目開發(fā)全流程審計(jì)3.1.1土地獲取與項(xiàng)目立項(xiàng)審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：土地獲取方式的合規(guī)性、拿地成本的合理性、項(xiàng)目可行性研究的充分性與客觀性、立項(xiàng)審批流程的完整性。3.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)與招投標(biāo)審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性、合規(guī)性及審批流程；勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等招投標(biāo)過程的合規(guī)性、公平性、競(jìng)爭(zhēng)性，是否存在圍標(biāo)、串標(biāo)、虛假招標(biāo)等行為。3.1.3工程施工與成本控制審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：工程合同的履行情況、工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量監(jiān)督體系的有效性；工程款支付的審批與合規(guī)性、工程變更與簽證的真實(shí)性及審批流程、成本核算的準(zhǔn)確性、甲供材管理等。3.1.4項(xiàng)目營銷與銷售審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：銷售政策的執(zhí)行、銷售價(jià)格的審批、銷售合同的規(guī)范性、銷售回款的及時(shí)性與完整性、營銷費(fèi)用的真實(shí)性與合理性、客戶投訴處理機(jī)制等。3.1.5項(xiàng)目竣工結(jié)算與后評(píng)價(jià)審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：竣工結(jié)算的及時(shí)性與準(zhǔn)確性、結(jié)算資料的完整性、第三方造價(jià)咨詢單位的選聘與管理；項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的客觀性，是否總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并應(yīng)用于后續(xù)項(xiàng)目。3.2財(cái)務(wù)管理審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：財(cái)務(wù)預(yù)算的編制與執(zhí)行、資金籌集與使用的合規(guī)性、資金安全管理、成本費(fèi)用的真實(shí)性與合規(guī)性、稅費(fèi)計(jì)提與繳納的準(zhǔn)確性、財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性與公允性、關(guān)聯(lián)交易的公允性等。3.3內(nèi)部控制審計(jì)*重點(diǎn)關(guān)注：公司層面內(nèi)部控制（如治理結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)、人力資源政策等）和業(yè)務(wù)層面內(nèi)部控制（如采購、銷售、工程、財(cái)務(wù)等）的設(shè)計(jì)有效性和運(yùn)行有效性，識(shí)別控制缺陷并提出改進(jìn)建議。3.4專項(xiàng)審計(jì)（根據(jù)需要開展）*包括但不限于：舞弊審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、離任審計(jì)、特定風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)審計(jì)、信息系統(tǒng)審計(jì)等。專項(xiàng)審計(jì)應(yīng)明確特定審計(jì)目標(biāo)和范圍，采用針對(duì)性的審計(jì)程序。第四章審計(jì)工具與模板內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)建立并維護(hù)一套標(biāo)準(zhǔn)化的審計(jì)工具與模板，以提高審計(jì)工作效率和質(zhì)量，主要包括：*審計(jì)通知書模板*審計(jì)方案模板*審計(jì)工作底稿通用模板及各類專項(xiàng)工作底稿模板*訪談?dòng)涗浤０?審計(jì)證據(jù)匯總表模板*審計(jì)報(bào)告模板*審計(jì)整改跟蹤表模板等第五章審計(jì)質(zhì)量控制與改進(jìn)5.1審計(jì)質(zhì)量控制內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)建立健全審計(jì)質(zhì)量控制制度，對(duì)審計(jì)項(xiàng)目全過程進(jìn)行質(zhì)量控制，包括審計(jì)計(jì)劃的合理性、審計(jì)方案的周密性、審計(jì)證據(jù)的充分適當(dāng)性、審計(jì)報(bào)告的客觀性準(zhǔn)確性、審計(jì)檔案的完整性等?？赏ㄟ^交叉復(fù)核、項(xiàng)目復(fù)盤、質(zhì)量檢查等方式進(jìn)行。5.2審計(jì)工作的持續(xù)改進(jìn)內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)定期對(duì)審計(jì)工作進(jìn)行總結(jié)，分析審計(jì)方法的有效性、審計(jì)流程的合理性，收集被審計(jì)單位及其他相關(guān)方的反饋意見，不斷優(yōu)化審計(jì)手冊(cè)、完善審計(jì)程序、提升審計(jì)人員專業(yè)能力。第六章附則6.1手冊(cè)的解釋與修訂本手冊(cè)由公