物業(yè)招標流程及合同文本范例物業(yè)管理作為現(xiàn)代社區(qū)生活與商業(yè)運營的重要基石，其服務質(zhì)量直接關系到業(yè)主的生活品質(zhì)、資產(chǎn)保值增值以及物業(yè)的整體運營效率。通過規(guī)范、透明的招標流程選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂權責清晰、內(nèi)容詳盡的物業(yè)服務合同，是保障物業(yè)管理活動順利開展的前提。本文將詳細闡述物業(yè)招標的標準流程，并提供一份具有參考價值的物業(yè)服務合同文本范例，以期為相關單位及人士提供專業(yè)指引。一、物業(yè)招標流程詳解物業(yè)招標是一個系統(tǒng)性工程，需遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，確保選聘到最適合項目需求的物業(yè)服務企業(yè)。其完整流程通常包括以下階段：(一)招標籌備階段招標伊始，一項至關重要的工作便是成立招標工作小組。該小組應由業(yè)主代表（或建設單位相關負責人）、財務、工程、法律等專業(yè)人員組成，明確各自職責，共同推進招標工作。小組首要任務是深入分析項目具體情況，包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）、規(guī)模、配套設施、目標業(yè)主群體特征等，據(jù)此清晰界定物業(yè)服務的范圍、內(nèi)容、標準及各項具體要求。例如，住宅項目可能更側重安保、保潔、綠化及便民服務；商業(yè)項目則對設施設備維護、客戶服務、招商配合等有更高要求?；诖?，制定詳盡的招標方案，明確招標方式（公開招標、邀請招標等）、投標人資格條件、評標標準與方法、招標時間計劃等核心要素。(二)招標文件編制階段招標文件是招標活動的綱領性文件，其質(zhì)量直接影響招標成敗。編制時應力求內(nèi)容全面、嚴謹、準確，主要包含以下核心部分：1.招標公告/投標邀請書：載明招標人名稱地址、項目概況、招標內(nèi)容、投標人資格要求、獲取招標文件的時間地點方式、投標截止時間及開標地點等關鍵信息。2.投標人須知：詳細說明投標過程中的各項注意事項，包括投標文件的組成、份數(shù)、簽署、密封要求，投標保證金的繳納與退還規(guī)則，投標有效期等。3.物業(yè)服務合同條款（草案）：這是招標文件的核心之一，應明確服務期限、服務范圍、雙方權利義務、服務質(zhì)量標準、服務費用構成與支付方式、違約責任、合同的變更、解除與終止等核心內(nèi)容，為后續(xù)合同簽訂奠定基礎。4.物業(yè)項目概況及需求細則：詳細描述物業(yè)的建筑結構、設施設備清單（如電梯、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)等）、場地狀況、業(yè)主構成及特殊需求等，便于投標人準確理解項目。5.投標文件格式：提供統(tǒng)一的投標函、法定代表人身份證明、授權委托書、投標報價表、服務方案、資格證明文件等格式模板，確保投標文件的規(guī)范性和可比性。6.評標辦法：明確評分標準、權重分配（如價格部分、技術方案部分、企業(yè)資質(zhì)與業(yè)績部分等）及評標程序，保證評標過程的客觀公正。(三)招標公告發(fā)布與投標人邀請根據(jù)確定的招標方式發(fā)布招標信息。公開招標需在國家指定的媒介（如中國招標投標公共服務平臺）或地方政府規(guī)定的招標平臺發(fā)布招標公告，邀請不特定的符合資質(zhì)條件的物業(yè)服務企業(yè)投標。邀請招標則需向3家以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書。(四)投標人資格審查為確保投標人具備履約能力，資格審查不可或缺。資格審查可分為資格預審（在發(fā)售招標文件前進行）和資格后審（在開標后評標前進行）。審查內(nèi)容通常包括投標人的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書（如適用）、類似項目的服務業(yè)績、專業(yè)技術人員配置、財務狀況、有無不良記錄等。(五)招標文件發(fā)售與澄清、答疑符合資格的投標人在規(guī)定時間內(nèi)購買招標文件。招標人應安排充足時間供投標人研讀文件、踏勘項目現(xiàn)場。針對投標人提出的疑問，招標人應在規(guī)定時間內(nèi)以書面形式（如答疑文件或補充通知）向所有已獲取招標文件的投標人進行澄清和解答，該澄清和解答構成招標文件的組成部分。(六)投標文件的遞交與接收投標人應在招標文件規(guī)定的投標截止時間前，將密封完好的投標文件送達指定地點。招標人收到投標文件后，應簽收保存，在開標前不得開啟。逾期送達或未按要求密封的投標文件，招標人應拒收。(七)開標與評標開標應在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。開標后即進入評標階段。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會成員由招標人代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會應嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，包括初步評審（形式評審、資格評審、響應性評審）和詳細評審，最終推薦中標候選人名單（一般為1-3名），并向招標人提交書面評標報告。(八)中標公示與中標通知書發(fā)出招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人名單，確定中標人。中標結果應在規(guī)定媒介上進行公示，公示期不少于3日。公示期滿無異議或異議不成立的，招標人應向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。(九)合同簽訂中標通知書發(fā)出后，招標人和中標人應在招標文件規(guī)定的期限內(nèi)（通常為30日內(nèi)），依據(jù)招標文件和中標人的投標文件簽訂書面物業(yè)服務合同。合同簽訂后，招標人應按規(guī)定退還未中標人的投標保證金。二、物業(yè)服務合同文本范例物業(yè)服務合同合同編號：[自行編制]甲方（業(yè)主方/建設單位）：[甲方全稱]法定代表人/授權代表人：[姓名]地址：[甲方地址]聯(lián)系電話：[甲方電話]乙方（物業(yè)服務企業(yè)）：[乙方全稱]法定代表人/授權代表人：[姓名]資質(zhì)等級：[如適用，填寫資質(zhì)等級]地址：[乙方地址]聯(lián)系電話：[乙方電話]鑒于：1.甲方是[物業(yè)項目名稱]（以下簡稱“本物業(yè)”）的[產(chǎn)權人/建設單位/業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會]，對本物業(yè)享有[所有權/管理權/招標選聘權]。2.乙方是一家依法注冊成立、具備相應物業(yè)服務資質(zhì)和能力的企業(yè)。3.甲方就本物業(yè)的物業(yè)服務通過[公開招標/邀請招標]方式進行選聘，乙方為本項目的中標單位。根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎上，就乙方為甲方提供本物業(yè)的物業(yè)服務事宜，達成如下協(xié)議，以資共同遵守。第一條物業(yè)基本情況1.1物業(yè)名稱：[物業(yè)項目名稱]1.2物業(yè)類型：[如：住宅、商業(yè)綜合體、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等]1.3坐落位置：[物業(yè)具體地址]1.4物業(yè)建筑面積：約[建筑面積]平方米（最終以實測或產(chǎn)權登記面積為準），其中：住宅[面積]平方米，商業(yè)[面積]平方米，其他[面積]平方米。1.5物業(yè)構成：包括但不限于[建筑物主體結構、共用部位（樓梯間、走廊、大堂等）、共用設施設備（電梯[數(shù)量]部、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、綠化、停車場等，詳見附件一《物業(yè)共用設施設備清單》）]。第二條服務期限2.1本合同服務期限為[數(shù)字]年，自[起始日期]起至[終止日期]止。2.2合同期滿前三個月，如甲方?jīng)Q定續(xù)聘或另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，應提前書面通知乙方。乙方如需續(xù)聘，應在合同期滿前三個月向甲方提交書面續(xù)聘申請及新的服務方案。第三條服務內(nèi)容與質(zhì)量標準3.1乙方提供的物業(yè)服務內(nèi)容主要包括：（1）物業(yè)共用部位的維護和管理：對物業(yè)主體結構、屋頂、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等共用部位進行定期檢查、養(yǎng)護和維修，確保其完好和正常使用。（2）物業(yè)共用設施設備的運行、維護、養(yǎng)護和管理：對附件一所列共用設施設備進行日常運行監(jiān)控、定期檢查、維護保養(yǎng)、故障排除及必要的小修，確保設施設備正常運行。具體包括：[列舉主要系統(tǒng)，如電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)（如適用）、公共照明、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等]。（3）環(huán)境衛(wèi)生管理：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、公共場地、主次干道、電梯轎廂、垃圾桶（站）的清掃保潔；生活垃圾分類收集、清運至指定地點；公共區(qū)域的蚊蟲消殺等。（4）綠化養(yǎng)護管理：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用綠地、花草樹木、園林小品等進行澆水、施肥、修剪、除草、病蟲害防治等養(yǎng)護管理，保持綠化景觀效果。（5）公共秩序維護與安全防范：a.實行24小時值班制度，對物業(yè)管理區(qū)域進行定時和不定時巡邏；b.維護出入口秩序，對進出人員、車輛進行必要的引導和管理；c.協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時報告并采取臨時措施；d.管理好監(jiān)控系統(tǒng)，確保其正常運行和錄像資料的保存；e.制定應急預案，并定期組織演練。（6）車輛停放管理：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放進行有序引導和管理，維護停車秩序，確保消防通道暢通。停車場（庫）的收費標準及管理辦法另行制定并公示。（7）檔案資料管理：建立健全物業(yè)工程技術檔案、業(yè)主檔案、設備管理檔案、維修養(yǎng)護檔案、財務檔案等，并妥善保管。（8）其他約定服務：[如：代收代繳水電費（若有約定）、組織社區(qū)文化活動（視情況）、協(xié)助處理業(yè)主投訴等]。3.2服務質(zhì)量標準：乙方應按照國家、地方相關法律法規(guī)規(guī)定及本合同附件二《物業(yè)服務質(zhì)量標準》提供服務?！段飿I(yè)服務質(zhì)量標準》作為本合同的重要組成部分，乙方承諾嚴格遵守。第四條服務費用4.1本物業(yè)的物業(yè)服務費用采取[包干制/酬金制]方式計取。（1）如為包干制：住宅物業(yè)：人民幣[金額]元/平方米/月；商業(yè)物業(yè)：人民幣[金額]元/平方米/月；[其他類型物業(yè)，如車位服務費：人民幣[金額]元/個/月]。物業(yè)服務費總計約為人民幣[金額]元/月（具體以實際入住或產(chǎn)權面積核算為準）。乙方自負盈虧，其服務成本、法定稅費、企業(yè)利潤等均包含在上述費用內(nèi)。（2）如為酬金制：物業(yè)服務費由業(yè)主按[約定標準，如住宅[金額]元/平方米/月等]繳納，用于支付物業(yè)服務費支出（包括人員費用、物料消耗、維修保養(yǎng)費、辦公費、保險費等）。乙方每月（或每季度）按應收物業(yè)服務費總額的[百分比]%提取酬金。物業(yè)服務費收支情況應定期向甲方及業(yè)主公示。4.2物業(yè)服務費按[月/季度/半年]繳納。業(yè)主應于每[月/季度/半年的第一個月的前15日]前向乙方支付當期物業(yè)服務費。4.3物業(yè)服務費主要用于以下開支：[根據(jù)酬金制或包干制具體列明，如人員工資福利、社保公積金、清潔物料、維修耗材、水電費（公共區(qū)域）、折舊、保險、稅金、乙方酬金（酬金制）等]。4.4停車場（庫）的租金/停車費、廣告位收益等公共收益，其歸屬及分配方式按[業(yè)主大會決議/本合同約定]執(zhí)行，[具體約定，如：扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有，用于補充專項維修資金或改善共用設施等，并定期公示收支情況]。4.5乙方應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務收費項目、標準、依據(jù)及收支情況（酬金制或有約定時）。第五條雙方權利與義務5.1甲方權利與義務：（1）權利：a.對乙方的物業(yè)服務行為進行監(jiān)督、檢查和考核；b.審定乙方制定的物業(yè)管理方案、年度工作計劃、年度預算（如為酬金制）；c.按照合同約定接收乙方移交的物業(yè)檔案資料、財務資料及相關設施設備；d.法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定的其他權利。（2）義務：a.按照合同約定向乙方支付（或督促業(yè)主向乙方支付）物業(yè)服務費用；b.向乙方提供必要的辦公用房及設施（如約定），并承擔[相關費用約定]；c.協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主、使用人之間的關系；d.負責籌集和管理物業(yè)專項維修資金，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造；e.配合乙方開展物業(yè)服務工作，及時處理乙方書面提出的需甲方協(xié)調(diào)或決策的事項；f.法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定的其他義務。5.2乙方權利與義務：（1）權利：a.按照本合同約定提供物業(yè)服務，并收取物業(yè)服務費用；b.制定物業(yè)管理方案、各項管理制度、操作規(guī)程，并組織實施；c.有權制止違反物業(yè)管理規(guī)約及本合同約定的行為，并及時向甲方報告；d.有權選聘專業(yè)性服務企業(yè)承擔專項服務（如保潔、綠化、電梯維保等），但應將委托情況告知甲方并對其工作進行監(jiān)督；e.法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定的其他權利。（2）義務：a.嚴格按照本合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務；b.建立健全內(nèi)部管理制度，配備合格的專業(yè)人員及必要的工具設備；c.定期向甲方提交物業(yè)服務工作報告、年度工作計劃及總結；d.及時向甲方和業(yè)主通報物業(yè)重大事項，對突發(fā)事件按應急預案進行處置；e.接受業(yè)主的監(jiān)督，對業(yè)主提出的合理意見和建議應予采納和改進；f.負責合同終止時的物業(yè)資料、財務資料、設施設備及辦公用品的完好移交；g.法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定的其他義務。第六條違約責任6.1甲方違反本合同約定，逾期支付相關費用（如應付的補貼、移交代墊費用等），每逾期一日，應按逾期金額的[千分之零點五]向乙方支付違約金。6.2乙方違反本合同約定，未能達到服務質(zhì)量標準，經(jīng)甲方書面催告后[15]日內(nèi)仍未改進的，甲方有權要求乙方限期整改，并可根據(jù)造成的損失情況要求乙方承擔相應的賠償責任；情節(jié)嚴重的，甲方有權單方解除合同。6.3乙方擅自提高物業(yè)服務收費標準的，甲方及業(yè)主有權拒絕支付超額部分，并可要求乙方退還已收取的超額費用，同時乙方應支付[約定金額]的違約金。6.4任何一方違反本合同其他約定，給對方造成損失的，應承擔相應的賠償責任。6.5因乙方管理不善或操作不當造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞或人身、財產(chǎn)損失的，乙方應承擔修復或賠償責任。第七條合同的變更、解除與終止7.1本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以書面形式變更或解除。7.2因不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行的，本合同自動終止，雙方互不承擔違約責任。7