在北京市房屋租賃市場(chǎng)中，自行成交的租賃行為日益普遍。為保障租賃雙方的合法權(quán)益，規(guī)范租賃行為，北京市相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋租賃合同（自行成交版）進(jìn)行了修訂，并于2025年5月正式啟用新版合同。本指南旨在對(duì)新版合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)解讀，幫助租賃雙方清晰理解合同條款，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)，確保租賃交易的順利進(jìn)行。一、修訂背景與意義近年來(lái)，隨著北京市住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，租賃關(guān)系呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)與需求。為適應(yīng)市場(chǎng)變化，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，特別是在保障承租人居住權(quán)益、規(guī)范出租人行為、明確雙方權(quán)利義務(wù)等方面，新版合同在原有版本基礎(chǔ)上進(jìn)行了針對(duì)性修訂。此次修訂不僅吸收了過(guò)往租賃實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也融入了最新的法律法規(guī)精神，力求使合同文本更加公平、合理、完善，更具操作性和指導(dǎo)性。對(duì)于自行成交的租賃雙方而言，使用新版合同是降低交易風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)自身權(quán)益的重要保障。二、合同主要內(nèi)容解析新版《北京市房屋租賃合同自行成交版》延續(xù)了以往合同的基本框架，但在具體條款上進(jìn)行了細(xì)化和調(diào)整。合同主要包括以下核心內(nèi)容：（一）租賃當(dāng)事人信息合同開(kāi)篇明確要求填寫(xiě)出租方（甲方）與承租方（乙方）的詳細(xì)信息，包括姓名（或名稱(chēng)）、身份證件類(lèi)型及號(hào)碼、聯(lián)系方式、通訊地址等。此處信息務(wù)必準(zhǔn)確無(wú)誤，這是確認(rèn)合同當(dāng)事人身份、保障后續(xù)通訊暢通及法律文書(shū)送達(dá)的基礎(chǔ)。對(duì)于單位出租或承租的，還需注明單位法定代表人或授權(quán)代理人信息。（二）房屋基本情況與租賃用途1.房屋基本情況：需詳細(xì)填寫(xiě)房屋坐落位置、建筑面積、房屋戶(hù)型、房屋權(quán)屬狀況（如產(chǎn)權(quán)證號(hào)或購(gòu)房合同編號(hào)）、房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)施設(shè)備狀況等。建議雙方在簽署合同前共同查驗(yàn)房屋實(shí)際情況，并可作為合同附件（如《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》及《房屋交付確認(rèn)書(shū)》）予以明確，避免后續(xù)因物品損壞或缺失產(chǎn)生爭(zhēng)議。2.租賃用途：合同明確約定房屋用途為“居住”或“辦公”等，乙方不得擅自改變。對(duì)于居住用途的房屋，應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)定及小區(qū)公約，不得利用房屋從事違法違規(guī)活動(dòng)。（三）租賃期限、租金及支付方式1.租賃期限：新版合同對(duì)租賃期限的設(shè)定給予了雙方一定的靈活性，但也強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)定性。租賃期限自某年某月某日起至某年某月某日止，共計(jì)若干年（或月）。租賃期滿(mǎn)，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期返還。如需續(xù)租，乙方應(yīng)在租賃期滿(mǎn)前的合理期限內(nèi)提出，經(jīng)甲方同意后，雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同。2.租金標(biāo)準(zhǔn)與支付：租金標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定，并明確具體金額（大寫(xiě)及小寫(xiě)）。支付方式（如月付、季付、半年付、年付）、支付時(shí)間及支付賬戶(hù)信息均需清晰列明。新版合同可能對(duì)租金調(diào)整機(jī)制、逾期支付租金的違約責(zé)任等進(jìn)行了更細(xì)致的約定，需特別留意。3.租賃保證金（押金）：押金金額通常為一個(gè)月或數(shù)個(gè)月的租金，用于擔(dān)保乙方履行合同義務(wù)。合同應(yīng)明確押金的退還條件和時(shí)間，以及在何種情況下甲方有權(quán)扣除部分或全部押金。（四）其他費(fèi)用租賃期內(nèi)，因使用房屋所發(fā)生的費(fèi)用（如水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、電視收視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等）由哪一方承擔(dān)，應(yīng)在合同中逐一列明，避免模糊不清導(dǎo)致糾紛。（五）房屋的交付與返還1.房屋交付：甲方應(yīng)于約定的交付日將房屋按約定條件交付給乙方。雙方應(yīng)簽署《房屋交付確認(rèn)書(shū)》，明確交付時(shí)房屋的狀況、設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及完好程度。2.房屋返還：租賃期滿(mǎn)或合同解除后，乙方應(yīng)返還房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方添置的新物品可由其自行收回，而對(duì)于乙方的裝修部分，處理方式（如乙方恢復(fù)原狀、甲方給予補(bǔ)償或乙方拆除不影響房屋結(jié)構(gòu)等）應(yīng)事先約定。（六）房屋修繕與使用1.甲方修繕責(zé)任：租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補(bǔ)充條款中另有約定外，均由甲方負(fù)責(zé)（乙方使用不當(dāng)除外）。2.乙方使用責(zé)任：乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書(shū)面同意后方可施工。（七）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和交換新版合同對(duì)轉(zhuǎn)租行為可能有更嚴(yán)格的規(guī)范。未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，或以任何形式變相轉(zhuǎn)租、分租。如經(jīng)甲方同意轉(zhuǎn)租，乙方應(yīng)與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同，并遵守相關(guān)法律法規(guī)及本合同約定。（八）合同的變更、解除與終止雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。同時(shí)，合同也約定了一些法定或約定的解除情形，如甲方未按時(shí)交付房屋、乙方逾期支付租金達(dá)到一定期限、乙方擅自轉(zhuǎn)租等，守約方有權(quán)解除合同并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。（九）違約責(zé)任這是合同的核心條款之一。雙方應(yīng)明確約定甲方逾期交付房屋、乙方逾期返還房屋、一方擅自解除合同、違反轉(zhuǎn)租約定等各種違約行為的具體責(zé)任承擔(dān)方式，如支付違約金（通常約定具體比例或數(shù)額）、賠償損失等。新版合同可能對(duì)違約金的比例或計(jì)算方式有更合理的引導(dǎo)。（十）不可抗力與爭(zhēng)議解決1.不可抗力：因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。2.爭(zhēng)議解決：本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按合同約定的方式解決（如提交仲裁委員會(huì)仲裁或依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟）。三、2025年修訂版核心關(guān)注點(diǎn)相較于舊版，2025年5月修訂版合同可能在以下幾個(gè)方面有所加強(qiáng)或新增，請(qǐng)租賃雙方務(wù)必重點(diǎn)關(guān)注：1.承租人權(quán)益保護(hù)：可能進(jìn)一步明確了承租人在合同期內(nèi)的穩(wěn)定居住權(quán)，對(duì)出租人提前解約的條件和程序做出更嚴(yán)格限制，或?qū)ψ饨饾q幅進(jìn)行更明確的約定。2.租賃期限與續(xù)約：可能對(duì)租賃期限的靈活性和續(xù)約的優(yōu)先權(quán)有更細(xì)致的規(guī)定，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上短期租賃頻繁變動(dòng)的問(wèn)題。3.房屋安全與環(huán)保：可能強(qiáng)化了出租方對(duì)房屋安全（如燃?xì)獍踩?、電氣安全）和基本居住條件的保障義務(wù)，對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求也可能有所提及。4.禁止行為與罰則：針對(duì)租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的“N+1”分割出租、群租等問(wèn)題，合同中可能明確列出禁止性行為，并約定了相應(yīng)的違約責(zé)任。5.信息披露與誠(chéng)信：可能要求出租方更全面地披露房屋的權(quán)屬狀況、抵押查封情況等，強(qiáng)調(diào)雙方的誠(chéng)信履約義務(wù)。6.爭(zhēng)議解決機(jī)制的優(yōu)化：可能對(duì)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等爭(zhēng)議解決途徑的指引更加清晰。四、簽署合同注意事項(xiàng)1.主體資格審查：簽約前，務(wù)必核實(shí)出租方是否為房屋合法權(quán)利人，查看房產(chǎn)證、身份證等相關(guān)證件，確保有權(quán)出租。如為代理人簽約，需有授權(quán)委托書(shū)。承租方也應(yīng)提供真實(shí)身份信息。2.房屋實(shí)地查驗(yàn)：仔細(xì)查看房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備狀況，檢查水、電、氣等是否暢通，記錄家具家電的品牌、型號(hào)、數(shù)量及完好度，有條件的可拍照或錄像留存證據(jù)。3.條款逐條確認(rèn)：務(wù)必逐條閱讀合同條款，特別是關(guān)于租金、押金、違約責(zé)任、房屋修繕、轉(zhuǎn)租等核心條款，有疑問(wèn)之處及時(shí)提出并與對(duì)方協(xié)商，切勿在未完全理解的情況下簽署。4.明確各項(xiàng)費(fèi)用：除租金、押金外，其他如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、取暖費(fèi)等由誰(shuí)承擔(dān)，如何繳納，均應(yīng)在合同中寫(xiě)清楚。5.書(shū)面形式：所有變更、補(bǔ)充協(xié)議、確認(rèn)書(shū)等均應(yīng)以書(shū)面形式作出，并由雙方簽字確認(rèn)，作為合同的組成部分。6.留存文件：簽署后的合同原件及相關(guān)附件（房屋交付確認(rèn)書(shū)、設(shè)施清單、各項(xiàng)費(fèi)用繳費(fèi)憑證等）應(yīng)妥善保管，至少保留至租賃關(guān)系結(jié)束后一段時(shí)間。7.登記備案：雖然自行成交的租賃合同備案并非強(qiáng)制，但建議租賃雙方按規(guī)定到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，以更好地保障自身權(quán)益，尤其是在涉及轉(zhuǎn)租、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等問(wèn)題時(shí)。五、結(jié)語(yǔ)《北京市房屋租賃合同自