PAGE寫字樓運(yùn)營及管理制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范寫字樓的運(yùn)營管理，提高寫字樓的服務(wù)質(zhì)量和管理效率，為租戶提供安全、舒適、便捷的辦公環(huán)境，保障公司的合法權(quán)益，促進(jìn)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司所運(yùn)營管理的[寫字樓名稱]內(nèi)的所有區(qū)域，包括辦公區(qū)域、公共區(qū)域、配套設(shè)施等，以及與寫字樓運(yùn)營管理相關(guān)的所有人員，包括公司員工、租戶、訪客等。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，確保寫字樓運(yùn)營管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以租戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、個(gè)性化的服務(wù)，滿足租戶辦公需求。3.安全第一原則：建立健全安全管理制度，加強(qiáng)安全防范措施，確保寫字樓人員和財(cái)產(chǎn)安全。4.統(tǒng)一管理原則：對(duì)寫字樓實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理的規(guī)范性和一致性。5.可持續(xù)發(fā)展原則：注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)，推動(dòng)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展。二、寫字樓運(yùn)營管理職責(zé)分工（一）運(yùn)營管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)寫字樓的整體運(yùn)營規(guī)劃和管理，制定年度運(yùn)營計(jì)劃和預(yù)算，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)寫字樓的市場推廣和招商工作，制定招商策略，拓展客戶資源，提高寫字樓的出租率和租金收入。3.負(fù)責(zé)租戶關(guān)系管理，與租戶保持密切溝通，及時(shí)了解租戶需求，協(xié)調(diào)解決租戶遇到的問題，提高租戶滿意度。4.負(fù)責(zé)寫字樓的日常運(yùn)營管理，包括設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)管理、物業(yè)服務(wù)等，確保寫字樓的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。5.負(fù)責(zé)寫字樓的資產(chǎn)管理，定期對(duì)寫字樓進(jìn)行資產(chǎn)清查和評(píng)估，優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高資產(chǎn)運(yùn)營效益。6.負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門、社區(qū)組織等溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)寫字樓的良好外部環(huán)境。（二）工程管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)寫字樓設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作，制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.負(fù)責(zé)寫字樓的裝修管理工作，審核租戶裝修方案，監(jiān)督裝修施工過程，確保裝修工程符合相關(guān)規(guī)范和要求。3.負(fù)責(zé)寫字樓的能源管理工作，制定能源消耗計(jì)劃和節(jié)能措施，降低能源消耗，節(jié)約運(yùn)營成本。4.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造和升級(jí)，提高設(shè)施設(shè)備的性能和可靠性，滿足租戶日益增長的需求。5.負(fù)責(zé)建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、維護(hù)維修情況等信息，為設(shè)施設(shè)備管理提供依據(jù)。（三）安全保衛(wèi)部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)寫字樓的安全保衛(wèi)工作，制定安全保衛(wèi)制度和應(yīng)急預(yù)案，建立安全保衛(wèi)隊(duì)伍，確保寫字樓人員和財(cái)產(chǎn)安全。2.負(fù)責(zé)對(duì)寫字樓出入口、停車場、電梯等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行安全監(jiān)控和巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出寫字樓的人員和車輛進(jìn)行登記和檢查，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入寫字樓。4.負(fù)責(zé)協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理寫字樓內(nèi)的治安案件和突發(fā)事件，維護(hù)寫字樓的正常秩序。5.負(fù)責(zé)對(duì)租戶進(jìn)行安全宣傳教育，提高租戶的安全意識(shí)和自我防范能力。（四）物業(yè)服務(wù)部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)寫字樓的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)寫字樓公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，保持環(huán)境整潔。2.負(fù)責(zé)寫字樓的綠化養(yǎng)護(hù)工作，制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)寫字樓內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪等養(yǎng)護(hù)工作，營造良好的辦公環(huán)境。3.負(fù)責(zé)寫字樓的物業(yè)服務(wù)工作，包括前臺(tái)接待、電話轉(zhuǎn)接、郵件收發(fā)、會(huì)議服務(wù)等，為租戶提供便捷的物業(yè)服務(wù)。4.負(fù)責(zé)對(duì)寫字樓內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行管理，如電梯、空調(diào)、消防設(shè)施等，確保公共設(shè)施正常運(yùn)行。5.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理租戶之間的糾紛和投訴，維護(hù)寫字樓的和諧氛圍。三、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購置時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)記錄等信息。2.制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等，確保設(shè)施設(shè)備按時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。3.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)按照相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行，維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技能和資質(zhì)。4.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備存在的問題，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（二）設(shè)施設(shè)備維修管理1.建立設(shè)施設(shè)備維修管理制度，規(guī)范設(shè)施設(shè)備維修流程。2.租戶提出設(shè)施設(shè)備維修申請后，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)及時(shí)受理，并安排維修人員進(jìn)行維修。3.維修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修，維修完成后應(yīng)填寫維修記錄，并由租戶簽字確認(rèn)。4.對(duì)于緊急維修情況，應(yīng)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，優(yōu)先安排維修，確保設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。5.對(duì)于重大設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行維修方案論證和預(yù)算審核，確保維修質(zhì)量和費(fèi)用控制。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)寫字樓的使用情況和發(fā)展需求，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，確定是否需要進(jìn)行更新改造。2.設(shè)施設(shè)備更新改造項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行可行性研究和方案設(shè)計(jì)，明確更新改造的目的、內(nèi)容、技術(shù)方案、投資預(yù)算等。3.設(shè)施設(shè)備更新改造項(xiàng)目應(yīng)按照相關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)、采購、施工等，確保項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度。4.設(shè)施設(shè)備更新改造完成后，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。四、寫字樓環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生管理1.制定公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確公共區(qū)域清掃、消毒、垃圾清運(yùn)等工作的要求和流程。2.安排專人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃工作，每天定時(shí)對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持公共區(qū)域整潔干凈。3.定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒，特別是電梯、衛(wèi)生間、走廊等人員密集區(qū)域，預(yù)防疾病傳播。4.及時(shí)清理公共區(qū)域的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)分類存放，定期運(yùn)至指定的垃圾處理場所。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確綠化養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等，確保綠化養(yǎng)護(hù)工作按時(shí)進(jìn)行。2.綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技能和資質(zhì)，按照綠化養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作。3.定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。4.根據(jù)季節(jié)變化和寫字樓整體環(huán)境需求，適時(shí)調(diào)整綠化植物的種類和布局，營造良好的辦公環(huán)境。五、寫字樓安全保衛(wèi)管理（一）安全保衛(wèi)制度1.建立健全安全保衛(wèi)制度，明確安全保衛(wèi)工作的職責(zé)、流程、措施等，確保安全保衛(wèi)工作有章可循。2.制定安全保衛(wèi)應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、搶劫等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施，定期組織演練，提高應(yīng)急處置能力。3.加強(qiáng)對(duì)安全保衛(wèi)人員的培訓(xùn)和管理，提高安全保衛(wèi)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)。（二）人員出入管理1.在寫字樓出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出寫字樓的人員進(jìn)行身份驗(yàn)證和登記。2.租戶員工憑有效證件進(jìn)入寫字樓，訪客應(yīng)在前臺(tái)登記并經(jīng)被訪人同意后，方可進(jìn)入寫字樓。3.加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出寫字樓人員的物品檢查，嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、危險(xiǎn)化學(xué)品等違禁物品進(jìn)入寫字樓。（三）車輛管理1.寫字樓設(shè)置停車場，對(duì)進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)行登記和管理。2.租戶車輛憑停車證進(jìn)入停車場，臨時(shí)車輛應(yīng)按照規(guī)定繳納停車費(fèi)用。3.停車場應(yīng)配備專人管理，引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車場秩序良好。4.加強(qiáng)對(duì)停車場設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，確保停車場設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（四）安全監(jiān)控管理1.在寫字樓內(nèi)設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)寫字樓公共區(qū)域、出入口、停車場等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。2.安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)保持正常運(yùn)行，監(jiān)控資料應(yīng)保存一定期限，以備查閱。3.安排專人負(fù)責(zé)安全監(jiān)控工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理異常情況，并做好記錄。六、寫字樓租戶管理（一）租戶入駐管理1.與租戶簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金、租賃期限、物業(yè)管理費(fèi)、裝修管理等條款。2.協(xié)助租戶辦理入駐手續(xù)，包括提供辦公場地、接通水電、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備，確保租戶能夠正常辦公。3.向租戶介紹寫字樓的管理制度、服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施設(shè)備使用方法等，幫助租戶盡快熟悉寫字樓環(huán)境。（二）租戶裝修管理1.租戶裝修前應(yīng)向物業(yè)服務(wù)部門提交裝修方案，包括裝修設(shè)計(jì)圖紙、施工進(jìn)度計(jì)劃、消防安全措施等，經(jīng)審核同意后方可進(jìn)行裝修。2.物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)與租戶簽訂裝修管理協(xié)議，明確裝修期間的管理要求和雙方的責(zé)任。3.裝修施工過程中，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)安排專人進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保裝修工程符合相關(guān)規(guī)范和要求，不影響寫字樓的正常運(yùn)營和其他租戶的辦公環(huán)境。4.裝修工程竣工后，租戶應(yīng)向物業(yè)服務(wù)部門申請驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。（三）租戶費(fèi)用管理1.按照租賃合同約定，及時(shí)向租戶收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。2.建立租戶費(fèi)用臺(tái)賬，記錄租戶費(fèi)用繳納情況，定期與租戶核對(duì)賬目。3.對(duì)于租戶拖欠費(fèi)用的情況，應(yīng)及時(shí)發(fā)出催款通知，督促租戶按時(shí)繳納費(fèi)用。對(duì)于逾期仍未繳納的，可按照合同約定采取相應(yīng)的措施，如停水停電、解除租賃合同等。（四）租戶關(guān)系管理1.定期與租戶進(jìn)行溝通交流，了解租戶需求和意見建議，及時(shí)解決租戶遇到的問題。2.組織租戶開展各類活動(dòng)，如聯(lián)誼會(huì)、座談會(huì)等，增強(qiáng)租戶之間的交流與合作，營造良好的辦公氛圍。3.建立租戶投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理租戶投訴，協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給租戶。七、寫字樓資產(chǎn)管理（一）資產(chǎn)清查1.定期對(duì)寫字樓資產(chǎn)進(jìn)行清查，包括固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，確保資產(chǎn)賬實(shí)相符。2.資產(chǎn)清查應(yīng)制定詳細(xì)的清查方案，明確清查的范圍、方法、時(shí)間安排等。3.資產(chǎn)清查過程中，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)資產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)值等信息，如實(shí)記錄清查結(jié)果。4.對(duì)于清查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析和處理，確保資產(chǎn)的安全完整。（二）資產(chǎn)評(píng)估1.根據(jù)寫字樓的運(yùn)營情況和市場需求，定期對(duì)寫字樓資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為資產(chǎn)運(yùn)營決策提供依據(jù)。2.資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)估工作。3.評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括寫字樓的基本情況、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等內(nèi)容，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估結(jié)論。4.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，合理調(diào)整寫字樓租金、物業(yè)管理費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高資產(chǎn)運(yùn)營效益。（三）資產(chǎn)運(yùn)營1.制定寫