PAGE地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理部制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司運(yùn)營(yíng)管理，規(guī)范運(yùn)營(yíng)管理部工作流程，提高工作效率和質(zhì)量，確保公司各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)工作的順利開展，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司運(yùn)營(yíng)管理部全體員工，以及與運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的其他部門和人員。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公司運(yùn)營(yíng)活動(dòng)合法合規(guī)。2.規(guī)范性原則：明確各項(xiàng)工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范工作行為，保證工作的一致性和準(zhǔn)確性。3.效率性原則：優(yōu)化工作流程，減少不必要的環(huán)節(jié)，提高工作效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。4.協(xié)作性原則：強(qiáng)調(diào)部門間的協(xié)作與溝通，形成高效的工作團(tuán)隊(duì)，共同推動(dòng)公司運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理部設(shè)部門經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名，下設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組、市場(chǎng)分析組、運(yùn)營(yíng)支持組等若干職能小組。（二）職責(zé)分工1.部門經(jīng)理職責(zé)全面負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理部的日常工作，制定部門工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)與公司其他部門的溝通協(xié)調(diào)，確保運(yùn)營(yíng)工作與公司整體戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)需求相匹配。審核運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的重要文件和報(bào)告，對(duì)重大運(yùn)營(yíng)決策提出建議和意見。負(fù)責(zé)部門團(tuán)隊(duì)建設(shè)，培養(yǎng)和提升團(tuán)隊(duì)成員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。2.副經(jīng)理職責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)分管領(lǐng)域的具體運(yùn)營(yíng)管理工作。組織制定和執(zhí)行分管領(lǐng)域的工作計(jì)劃和方案，確保工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。負(fù)責(zé)與相關(guān)部門和外部機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，推動(dòng)分管工作的順利開展。定期向上級(jí)匯報(bào)分管工作進(jìn)展情況，及時(shí)反饋工作中出現(xiàn)的問題和困難。完成部門經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。3.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組職責(zé)負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)策劃和管理，制定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃和目標(biāo)。跟蹤項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，及時(shí)解決項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中出現(xiàn)的問題。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售、招商等工作的策劃和執(zhí)行，制定銷售策略和招商方案，確保項(xiàng)目銷售和招商目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。收集和分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，定期向上級(jí)匯報(bào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，為公司決策提供數(shù)據(jù)支持。4.市場(chǎng)分析組職責(zé)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和分析，收集市場(chǎng)信息，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行研究和分析，評(píng)估其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展戰(zhàn)略。為公司項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策略制定等提供市場(chǎng)依據(jù)和建議。定期撰寫市場(chǎng)分析報(bào)告，為公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門提供決策參考。5.運(yùn)營(yíng)支持組職責(zé)負(fù)責(zé)公司運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的文件、資料、檔案的整理和歸檔工作。協(xié)助各部門做好運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析工作，提供數(shù)據(jù)支持和報(bào)表制作服務(wù)。負(fù)責(zé)公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議的組織和記錄工作，跟蹤會(huì)議決議的執(zhí)行情況。協(xié)助部門經(jīng)理做好內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)工作，維護(hù)良好的工作秩序。三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理（一）項(xiàng)目前期策劃1.市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)分析組負(fù)責(zé)制定詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，明確調(diào)研目的、范圍、方法和時(shí)間安排。通過多種渠道收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，包括宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、政策法規(guī)、市場(chǎng)供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等。對(duì)收集到的市場(chǎng)信息進(jìn)行整理、分析和研究，撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，為項(xiàng)目前期策劃提供依據(jù)。2.項(xiàng)目定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組牽頭組織相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位包括產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位、形象定位等方面，確保項(xiàng)目具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和獨(dú)特性。項(xiàng)目定位方案需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.項(xiàng)目策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組根據(jù)項(xiàng)目定位制定項(xiàng)目策劃方案，包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)進(jìn)度安排、營(yíng)銷策略、銷售計(jì)劃等內(nèi)容。項(xiàng)目策劃方案需充分考慮項(xiàng)目的可行性、經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)效益，確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施并實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目策劃方案需組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見進(jìn)行修改完善后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（二）項(xiàng)目開發(fā)管理1.項(xiàng)目計(jì)劃制定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組根據(jù)項(xiàng)目策劃方案制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，明確項(xiàng)目各階段的工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后作為項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)，同時(shí)報(bào)相關(guān)部門備案。2.項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組負(fù)責(zé)定期跟蹤項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題。建立項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告制度，項(xiàng)目責(zé)任人每周需向項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組每月需向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目整體進(jìn)展情況。3.項(xiàng)目質(zhì)量控制工程管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過程中的質(zhì)量控制，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)督管理。運(yùn)營(yíng)管理部參與項(xiàng)目質(zhì)量檢查和驗(yàn)收工作，確保項(xiàng)目質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。4.項(xiàng)目成本控制成本管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本預(yù)算的編制和控制，制定成本控制目標(biāo)和措施，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的核算和分析。運(yùn)營(yíng)管理部參與項(xiàng)目成本控制工作，協(xié)助成本管理部門做好項(xiàng)目成本的監(jiān)控和管理，確保項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（三）項(xiàng)目銷售與招商管理1.銷售策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目銷售策劃方案，包括銷售策略、銷售渠道、銷售價(jià)格、促銷活動(dòng)等內(nèi)容。銷售策劃方案需根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和銷售目標(biāo)進(jìn)行制定，充分考慮市場(chǎng)需求和客戶特點(diǎn)，確保銷售方案具有針對(duì)性和有效性。銷售策劃方案需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。2.銷售執(zhí)行銷售部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售工作的具體執(zhí)行，按照銷售策劃方案組織銷售團(tuán)隊(duì)開展銷售活動(dòng)。銷售部門需及時(shí)收集客戶信息，了解客戶需求，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)銷售工作進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，定期分析銷售數(shù)據(jù)，及時(shí)調(diào)整銷售策略。3.招商策劃對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組負(fù)責(zé)制定招商策劃方案，包括招商策略、招商渠道、招商政策、招商目標(biāo)等內(nèi)容。招商策劃方案需根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位和招商目標(biāo)進(jìn)行制定，充分考慮市場(chǎng)需求和商業(yè)特點(diǎn)，確保招商方案具有吸引力和可行性。招商策劃方案需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。4.招商執(zhí)行招商部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作的具體執(zhí)行，按照招商策劃方案組織招商團(tuán)隊(duì)開展招商活動(dòng)。招商部門需及時(shí)收集招商信息，了解潛在商家需求，為商家提供優(yōu)質(zhì)的招商服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目招商目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)招商工作進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，定期分析招商數(shù)據(jù)，及時(shí)調(diào)整招商策略。四、市場(chǎng)分析與研究（一）市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃制定市場(chǎng)分析組根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需求，制定年度市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃。年度市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃需明確調(diào)研目的、范圍、方法、時(shí)間安排和責(zé)任人等內(nèi)容。（二）市場(chǎng)信息收集1.宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：收集國(guó)家和地方的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，包括GDP、固定資產(chǎn)投資、居民收入水平、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等，分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2.政策法規(guī)：關(guān)注國(guó)家和地方出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，包括土地政策、金融政策、稅收政策、限購政策等，分析政策法規(guī)變化對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響。3.市場(chǎng)供求狀況：收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息，包括土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)、房屋需求、庫存情況等，分析市場(chǎng)供求關(guān)系的變化趨勢(shì)。4.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況：對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研，了解其項(xiàng)目開發(fā)情況、產(chǎn)品特點(diǎn)、銷售價(jià)格、營(yíng)銷策略等，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展戰(zhàn)略。5.客戶需求：通過問卷調(diào)查、訪談等方式收集客戶需求信息，了解客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求特點(diǎn)、購買能力、購買意愿等，為公司產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策略制定提供依據(jù)。（三）市場(chǎng)分析與報(bào)告撰寫1.數(shù)據(jù)分析：對(duì)收集到的市場(chǎng)信息進(jìn)行整理和分析，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法、市場(chǎng)模型等工具，對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入挖掘和分析。2.趨勢(shì)預(yù)測(cè)：根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策法規(guī)變化趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。3.報(bào)告撰寫：市場(chǎng)分析組根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析結(jié)果，撰寫市場(chǎng)分析報(bào)告。市場(chǎng)分析報(bào)告需包括市場(chǎng)概況、市場(chǎng)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、客戶需求分析、公司面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)等內(nèi)容，并提出相應(yīng)的建議和對(duì)策。4.報(bào)告審核與發(fā)布：市場(chǎng)分析報(bào)告需經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。審批通過后的市場(chǎng)分析報(bào)告由市場(chǎng)分析組負(fù)責(zé)發(fā)布，供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門參考。五、運(yùn)營(yíng)支持與協(xié)調(diào)（一）文件與檔案管理1.文件管理運(yùn)營(yíng)支持組負(fù)責(zé)公司運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)文件的收發(fā)、登記、傳閱、歸檔等工作。對(duì)文件進(jìn)行分類管理，確保文件的安全性和完整性。定期清理過期文件，做好文件的銷毀工作。2.檔案管理建立健全公司運(yùn)營(yíng)管理檔案管理制度，明確檔案管理的職責(zé)和流程。對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中形成的各類文件、資料、合同、報(bào)告等進(jìn)行整理和歸檔，確保檔案資料的齊全、完整和規(guī)范。做好檔案的保管、查閱和利用工作，為公司運(yùn)營(yíng)管理提供歷史數(shù)據(jù)和參考依據(jù)。（二）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)運(yùn)營(yíng)支持組負(fù)責(zé)收集、整理和統(tǒng)計(jì)公司運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的數(shù)據(jù)，包括項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)、招商數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)等。建立數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。2.數(shù)據(jù)分析運(yùn)用數(shù)據(jù)分析工具和方法，對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，為公司運(yùn)營(yíng)管理提供數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。定期撰寫數(shù)據(jù)分析報(bào)告，向公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門匯報(bào)公司運(yùn)營(yíng)情況和存在的問題，并提出相應(yīng)的建議和措施。（三）會(huì)議組織與協(xié)調(diào)1.會(huì)議組織：運(yùn)營(yíng)支持組負(fù)責(zé)公司運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)會(huì)議的組織和安排，包括會(huì)議通知、會(huì)議資料準(zhǔn)備、會(huì)議場(chǎng)地布置等工作。2.會(huì)議記錄：做好會(huì)議記錄工作，準(zhǔn)確記錄會(huì)議內(nèi)容、決議和要求，形成會(huì)議紀(jì)要。3.會(huì)議跟蹤：對(duì)會(huì)議決議的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和督促，確保會(huì)議決議得到有效落實(shí)。（四）內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)1.溝通機(jī)制：建立健全運(yùn)營(yíng)管理部?jī)?nèi)部溝通機(jī)制，加強(qiáng)部門內(nèi)部員工之間的溝通與交流。2.協(xié)調(diào)工作：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理部與公司其他部門之間的工作關(guān)系，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的問題和矛盾，確保公司整體運(yùn)營(yíng)工作的順利開展。六、績(jī)效考核與激勵(lì)（一）績(jī)效考核指標(biāo)設(shè)定1.工作業(yè)績(jī)指標(biāo)：根據(jù)員工的崗位職責(zé)和工作任務(wù)，設(shè)定工作業(yè)績(jī)指標(biāo)，包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、市場(chǎng)分析指標(biāo)、銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、招商業(yè)績(jī)指標(biāo)等。2.工作能力指標(biāo)：設(shè)定工作能力指標(biāo)，包括專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)技能、溝通能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面。3.工作態(tài)度指標(biāo)：設(shè)定工作態(tài)度指標(biāo)，包括工作責(zé)任心、工作積極性、工作紀(jì)律性等方面。（二）績(jī)效考核周期績(jī)效考核周期為季度考核和年度考核相結(jié)合。季度考核于每季度末進(jìn)行，年度考核于每年年末進(jìn)行。（三）績(jī)效考核實(shí)施1.員工自評(píng)：?jiǎn)T工根據(jù)績(jī)效考核指標(biāo)，對(duì)自己本季度或本年度的工作表現(xiàn)進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，填寫績(jī)效考核自評(píng)表。2.上級(jí)評(píng)價(jià)：?jiǎn)T工上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)員工的工作表現(xiàn)和實(shí)際業(yè)績(jī)，對(duì)員工進(jìn)行評(píng)價(jià)，填寫績(jī)效考核評(píng)價(jià)表。3.綜合評(píng)價(jià)：運(yùn)營(yíng)管理部根據(jù)員工自評(píng)和上級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果，結(jié)合相關(guān)工作數(shù)據(jù)和事實(shí)依據(jù)，對(duì)員工進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，確定績(jī)效考核得分。4.結(jié)果反饋：將績(jī)效考核結(jié)果反饋給員工，與員工進(jìn)行績(jī)效面談，肯定員工的工作成績(jī)，指出存在的問題和不足，并提出改進(jìn)建議和措施。（四）激勵(lì)