2026年房地產(chǎn)估價(jià)師必考題集與解析一、單選題（每題1分，共20題）1.某城市商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)中，采用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇近期、類似、可比較的交易案例。以下哪項(xiàng)不屬于可比案例的選擇標(biāo)準(zhǔn)？A.交易類型相同B.地塊用途一致C.交易價(jià)格異常波動(dòng)D.交易日期相近2.在運(yùn)用成本法評(píng)估某在建工程時(shí)，已確定其土地取得成本為5000萬(wàn)元，建安工程費(fèi)為3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用為500萬(wàn)元，則其重置成本為多少？A.8000萬(wàn)元B.8500萬(wàn)元C.9000萬(wàn)元D.9500萬(wàn)元3.某住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)采用包干制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)公共區(qū)域的維修費(fèi)用。若某年公共區(qū)域維修費(fèi)用超支，其處理方式通常是？A.由全體業(yè)主分?jǐn)侭.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)C.調(diào)整下一年度物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.向政府申請(qǐng)補(bǔ)貼4.在運(yùn)用收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，凈收益通常采用未來(lái)幾年收益的算術(shù)平均值。若某商鋪未來(lái)3年收益分別為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元，則算術(shù)平均值為多少？A.120萬(wàn)元B.125萬(wàn)元C.130萬(wàn)元D.135萬(wàn)元5.某城市規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限為70年，某宗土地已使用20年，剩余使用年限為多少？A.50年B.60年C.70年D.依法確定6.在評(píng)估某工業(yè)廠房時(shí)，若發(fā)現(xiàn)其結(jié)構(gòu)存在安全隱患，應(yīng)如何處理？A.直接按現(xiàn)狀估價(jià)B.調(diào)整結(jié)構(gòu)修復(fù)后的價(jià)值C.降低評(píng)估價(jià)值并注明風(fēng)險(xiǎn)D.停止評(píng)估7.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為3，則其最大建筑面積為多少？A.30000平方米B.20000平方米C.15000平方米D.10000平方米8.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)土地時(shí)，若土地取得成本為2000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，開發(fā)期為3年，投資利息為200萬(wàn)元，則其價(jià)值為多少？A.5200萬(wàn)元B.5400萬(wàn)元C.5600萬(wàn)元D.5800萬(wàn)元9.某住宅小區(qū)共有200戶業(yè)主，若采用等額分配法分?jǐn)偣彩找?，則每戶分得金額為多少？A.總收益÷200B.總收益×50%÷200C.總收益÷100D.總收益×20%÷20010.在評(píng)估某租賃住宅時(shí)，若租賃合同約定租金為每月5000元/平方米，押金為2個(gè)月租金，則押金金額為多少？A.10000元/平方米B.15000元/平方米C.20000元/平方米D.25000元/平方米11.某城市規(guī)定商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納契稅，若某宗商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5000萬(wàn)元，契稅稅率為3%，則應(yīng)繳納契稅多少？A.150萬(wàn)元B.200萬(wàn)元C.250萬(wàn)元D.300萬(wàn)元12.在評(píng)估某在建工程時(shí)，若發(fā)現(xiàn)其工程進(jìn)度滯后，應(yīng)如何調(diào)整評(píng)估價(jià)值？A.直接按原計(jì)劃價(jià)值評(píng)估B.降低評(píng)估價(jià)值并注明風(fēng)險(xiǎn)C.提高評(píng)估價(jià)值以補(bǔ)償延誤損失D.停止評(píng)估13.某宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃容積率為2，若已建設(shè)建筑面積為6000平方米，則其違法建筑面積為多少？A.1000平方米B.2000平方米C.3000平方米D.4000平方米14.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某寫字樓時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇哪個(gè)時(shí)間段內(nèi)的交易案例？A.過去1年B.過去2年C.過去3年D.過去5年15.某住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)采用酬金制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)的一定比例提取酬金。若某年物業(yè)費(fèi)總收入為100萬(wàn)元，酬金比例為10%，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)提取的酬金為多少？A.10萬(wàn)元B.20萬(wàn)元C.30萬(wàn)元D.40萬(wàn)元16.在評(píng)估某商業(yè)綜合體時(shí)，若發(fā)現(xiàn)其部分商鋪空置，應(yīng)如何處理？A.直接按滿租狀態(tài)評(píng)估B.降低評(píng)估價(jià)值并注明空置率C.提高評(píng)估價(jià)值以補(bǔ)償空置損失D.停止評(píng)估17.某城市規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限為50年，某宗土地已使用10年，剩余使用年限為多少？A.40年B.50年C.60年D.依法確定18.在評(píng)估某在建工程時(shí)，若發(fā)現(xiàn)其工程質(zhì)量存在問題，應(yīng)如何調(diào)整評(píng)估價(jià)值？A.直接按原計(jì)劃價(jià)值評(píng)估B.降低評(píng)估價(jià)值并注明風(fēng)險(xiǎn)C.提高評(píng)估價(jià)值以補(bǔ)償質(zhì)量損失D.停止評(píng)估19.某宗土地面積為8000平方米，規(guī)劃容積率為3，若已建設(shè)建筑面積為24000平方米，則其違法建筑面積為多少？A.4000平方米B.8000平方米C.12000平方米D.16000平方米20.在運(yùn)用收益法評(píng)估某商鋪時(shí)，凈收益通常采用未來(lái)幾年收益的幾何平均值。若某商鋪未來(lái)3年收益分別為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元，則幾何平均值為多少？A.116.4萬(wàn)元B.120萬(wàn)元C.123.6萬(wàn)元D.126.8萬(wàn)元二、多選題（每題2分，共10題）1.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某住宅時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響可比案例的選擇？A.交易日期B.地塊位置C.土地用途D.建筑結(jié)構(gòu)E.交易價(jià)格2.在評(píng)估某在建工程時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.工程進(jìn)度B.工程質(zhì)量C.土地使用權(quán)年限D(zhuǎn).建安工程費(fèi)E.交易日期3.在運(yùn)用收益法評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響凈收益？A.租金水平B.空置率C.維修費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.交易稅費(fèi)4.在評(píng)估某工業(yè)廠房時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.建筑結(jié)構(gòu)B.土地使用權(quán)年限C.設(shè)備狀況D.交易日期E.空置率5.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)土地時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.開發(fā)周期D.投資利息E.交易稅費(fèi)6.在評(píng)估某租賃住宅時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.租金水平B.空置率C.物業(yè)管理費(fèi)D.土地使用權(quán)年限E.建筑結(jié)構(gòu)7.在評(píng)估某商業(yè)綜合體時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.商鋪空置率B.租金水平C.物業(yè)管理費(fèi)D.土地使用權(quán)年限E.建筑結(jié)構(gòu)8.在評(píng)估某在建工程時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.工程進(jìn)度B.工程質(zhì)量C.土地使用權(quán)年限D(zhuǎn).建安工程費(fèi)E.交易日期9.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某寫字樓時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響可比案例的選擇？A.交易日期B.地塊位置C.土地用途D.建筑結(jié)構(gòu)E.交易價(jià)格10.在評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，以下哪些因素會(huì)影響其價(jià)值？A.租金水平B.空置率C.物業(yè)管理費(fèi)D.土地使用權(quán)年限E.建筑結(jié)構(gòu)三、判斷題（每題1分，共10題）1.在評(píng)估某住宅時(shí)，若交易案例的交易日期較遠(yuǎn)，則可直接用于比較。2.在運(yùn)用成本法評(píng)估某在建工程時(shí)，建安工程費(fèi)通常包括材料費(fèi)、人工費(fèi)和施工機(jī)具使用費(fèi)。3.在評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，若租賃合同約定租金遞增，則凈收益會(huì)逐年增加。4.在評(píng)估某工業(yè)廠房時(shí)，若土地使用權(quán)年限已接近到期，則其價(jià)值會(huì)大幅降低。5.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)土地時(shí)，開發(fā)周期越長(zhǎng)，其價(jià)值越高。6.在評(píng)估某租賃住宅時(shí)，若物業(yè)管理費(fèi)較高，則其凈收益會(huì)降低。7.在評(píng)估某商業(yè)綜合體時(shí)，若部分商鋪空置，則其整體價(jià)值會(huì)降低。8.在評(píng)估某在建工程時(shí)，若工程質(zhì)量存在問題，則其價(jià)值會(huì)降低。9.在評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，若土地使用權(quán)年限較短，則其價(jià)值會(huì)降低。10.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某住宅時(shí)，可比案例的選擇應(yīng)優(yōu)先考慮交易日期較近的案例。四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共4題）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的主要步驟。2.簡(jiǎn)述成本法評(píng)估在建工程時(shí)需要注意的因素。3.簡(jiǎn)述收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)如何確定凈收益。4.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)土地時(shí)需要注意的因素。五、計(jì)算題（每題10分，共2題）1.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為3，土地取得成本為5000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，開發(fā)期為3年，投資利息為200萬(wàn)元，土地增值收益率為10%。若該土地已建成建筑面積為30000平方米，其中20000平方米已出售，售價(jià)為8000元/平方米，剩余10000平方米尚未出售。試計(jì)算該宗土地的剩余部分的價(jià)值。2.某商鋪年租金收入為100萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為40萬(wàn)元，年管理費(fèi)用為10萬(wàn)元，年維修費(fèi)用為5萬(wàn)元，年保險(xiǎn)費(fèi)用為2萬(wàn)元。若該商鋪的土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年，折現(xiàn)率為10%。試計(jì)算該商鋪的凈收益現(xiàn)值。答案與解析一、單選題1.C解析：可比案例的選擇應(yīng)優(yōu)先考慮近期、類似、可比較的交易案例，異常波動(dòng)不屬于可比條件。2.C解析：重置成本=土地取得成本+建安工程費(fèi)+期間費(fèi)用=5000+3000+500=9000萬(wàn)元。3.A解析：包干制下，超支費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?.C解析：算術(shù)平均值=(100+120+150)÷3=130萬(wàn)元。5.B解析：剩余使用年限=70-20=50年。6.C解析：應(yīng)調(diào)整結(jié)構(gòu)修復(fù)后的價(jià)值評(píng)估。7.A解析：最大建筑面積=10000×3=30000平方米。8.B解析：價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+投資利息=2000+3000+200=5400萬(wàn)元。9.A解析：等額分配法下，每戶分得金額=總收益÷200。10.C解析：押金金額=5000×2=10000元/平方米。11.A解析：契稅=5000×3%=150萬(wàn)元。12.B解析：工程滯后應(yīng)降低評(píng)估價(jià)值并注明風(fēng)險(xiǎn)。13.A解析：違法建筑面積=6000-5000×2=1000平方米。14.A解析：優(yōu)先選擇過去1年內(nèi)的交易案例。15.A解析：酬金=100×10%=10萬(wàn)元。16.B解析：空置應(yīng)降低評(píng)估價(jià)值并注明空置率。17.A解析：剩余使用年限=50-10=40年。18.B解析：質(zhì)量問題應(yīng)降低評(píng)估價(jià)值并注明風(fēng)險(xiǎn)。19.A解析：違法建筑面積=24000-8000×3=4000平方米。20.A解析：幾何平均值=√(100×120×150)≈116.4萬(wàn)元。二、多選題1.A,B,C,D解析：交易日期、地塊位置、土地用途、建筑結(jié)構(gòu)都會(huì)影響可比案例選擇。2.A,B,C,D,E解析：工程進(jìn)度、質(zhì)量、土地使用權(quán)年限、建安工程費(fèi)、交易日期都會(huì)影響在建工程價(jià)值。3.A,B,C,D解析：租金水平、空置率、維修費(fèi)用、管理費(fèi)用都會(huì)影響凈收益。4.A,B,C,D,E解析：建筑結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)年限、設(shè)備狀況、交易日期、空置率都會(huì)影響工業(yè)廠房?jī)r(jià)值。5.A,B,C,D,E解析：土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)周期、投資利息、交易稅費(fèi)都會(huì)影響待開發(fā)土地價(jià)值。6.A,B,C,D,E解析：租金水平、空置率、物業(yè)管理費(fèi)、土地使用權(quán)年限、建筑結(jié)構(gòu)都會(huì)影響租賃住宅價(jià)值。7.A,B,C,D,E解析：商鋪空置率、租金水平、物業(yè)管理費(fèi)、土地使用權(quán)年限、建筑結(jié)構(gòu)都會(huì)影響商業(yè)綜合體價(jià)值。8.A,B,C,D,E解析：工程進(jìn)度、質(zhì)量、土地使用權(quán)年限、建安工程費(fèi)、交易日期都會(huì)影響在建工程價(jià)值。9.A,B,C,D,E解析：交易日期、地塊位置、土地用途、建筑結(jié)構(gòu)、交易價(jià)格都會(huì)影響寫字樓價(jià)值。10.A,B,C,D,E解析：租金水平、空置率、物業(yè)管理費(fèi)、土地使用權(quán)年限、建筑結(jié)構(gòu)都會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。三、判斷題1.×解析：交易日期較遠(yuǎn)的案例不可直接用于比較，需進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。2.√解析：建安工程費(fèi)包括材料費(fèi)、人工費(fèi)和施工機(jī)具使用費(fèi)。3.√解析：租金遞增會(huì)導(dǎo)致凈收益逐年增加。4.√解析：土地使用權(quán)年限接近到期，價(jià)值會(huì)大幅降低。5.×解析：開發(fā)周期越長(zhǎng)，資金占用時(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)值會(huì)越低。6.√解析：物業(yè)管理費(fèi)高會(huì)導(dǎo)致凈收益降低。7.√解析：部分商鋪空置會(huì)導(dǎo)致整體價(jià)值降低。8.√解析：工程質(zhì)量問題會(huì)導(dǎo)致價(jià)值降低。9.√解析：土地使用權(quán)年限短，價(jià)值會(huì)降低。10.√解析：優(yōu)先選擇交易日期較近的案例。四、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的主要步驟答：市場(chǎng)法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的主要步驟包括：①收集交易案例；②篩選可比案例；③交易情況修正；④市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑤區(qū)域因素修正；⑥個(gè)別因素修正；⑦計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。2.簡(jiǎn)述成本法評(píng)估在建工程時(shí)需要注意的因素答：成本法評(píng)估在建工程時(shí)需要注意：①土地成本；②建安工程費(fèi)；③期間費(fèi)用；④工程進(jìn)度；⑤工程質(zhì)量；⑥市場(chǎng)折價(jià)。3.簡(jiǎn)述收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)如何確定凈收益答：收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，凈收益=租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-管理費(fèi)用-維修費(fèi)用-保險(xiǎn)費(fèi)用。4.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)土地時(shí)需要注意的因素答：假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)土地時(shí)需要注意：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③開發(fā)周期；④投資利息；⑤土地增值收益。五、計(jì)算題1.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為3，土地取得成本為5000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，開發(fā)期為3年，投資利息為200萬(wàn)元，土地增值收益率為10%。若該土地已建成建筑面積為30000平方米，其中20000平方米已出售，售價(jià)為8000元/平方米，剩余10000平方米尚未出售。試計(jì)算該宗土地的剩余部分的價(jià)值。解：-已出售部分價(jià)值=20000×8000=1600萬(wàn)元-土地增值收益=5000×10%=500萬(wàn)元-剩余部分重置成本=(5000+3000+200)×(10000÷30000)=2000萬(wàn)元-剩余