2026年房地產(chǎn)估價師專業(yè)筆試題目集一、單選題（每題1分，共20題）1.某城市核心區(qū)一商業(yè)地產(chǎn)，2025年市場售價為800萬元，周邊類似物業(yè)2015年交易價格為600萬元，2015年至2025年該區(qū)域年均通貨膨脹率為3%，則該商業(yè)地產(chǎn)的相對價值為（）。A.0.75B.0.85C.0.95D.1.102.采用成本法評估某舊廠房時，其重置成本為2000萬元，已使用10年，成新率為60%，經(jīng)濟折舊為200萬元，則該廠房的評估價值為（）。A.1200萬元B.1400萬元C.1600萬元D.1800萬元3.某住宅小區(qū)2025年1月平均售價為每平方米15000元，2024年1月平均售價為13000元，同期該城市居民人均可支配收入年均增長率為5%，則該住宅小區(qū)的增值貢獻率約為（）。A.2.5%B.4.3%C.6.1%D.7.8%4.評估某在建工程時，采用假設(shè)開發(fā)法，已知其建成后的售價為5000萬元，開發(fā)成本及費用為3000萬元，折現(xiàn)率為10%，剩余開發(fā)期為3年，則該在建工程的評估價值為（）。A.2743萬元B.3118萬元C.3479萬元D.3821萬元5.某商鋪租賃合同為5年，年租金為100萬元，租金遞增率為每年2%，折現(xiàn)率為8%，則該商鋪未來4年租金收入的現(xiàn)值約為（）。A.331.4萬元B.376.2萬元C.412.5萬元D.458.9萬元6.某城市2025年人口增長率為1.2%，預(yù)計未來5年內(nèi)年均增長率為1.5%，該城市2025年人口為100萬，則2029年人口預(yù)測值為（）。A.103.2萬B.105.4萬C.107.7萬D.110.2萬7.評估某寫字樓時，采用市場法，選取了3個可比案例，其交易價格分別為8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米，權(quán)重分別為0.3、0.5、0.2，則加權(quán)平均價格為（）。A.8400元/平方米B.8550元/平方米C.8700元/平方米D.8850元/平方米8.某工業(yè)用地剩余使用年限為50年，土地年增值收益率為6%，折現(xiàn)率為10%，則該土地的評估價值約為（）。A.1200萬元B.1350萬元C.1500萬元D.1650萬元9.某住宅小區(qū)因配套不完善導致價值下降，預(yù)計未來5年內(nèi)每年可修復(fù)配套費用為100萬元，折現(xiàn)率為8%，則該配套缺陷的經(jīng)濟折舊約為（）。A.343.6萬元B.386.4萬元C.429.9萬元D.473.5萬元10.評估某商業(yè)綜合體時，采用收益法，預(yù)計未來5年每年凈收益分別為500萬元、550萬元、600萬元、650萬元、700萬元，折現(xiàn)率為12%，則該商業(yè)綜合體的評估價值約為（）。A.2366萬元B.2589萬元C.2812萬元D.3045萬元11.某城市2025年人均可支配收入為50000元，該城市某高檔住宅區(qū)居民人均可支配收入比城市平均水平高30%，則該區(qū)域居民購買力相當于城市平均水平的（）。A.1.09B.1.18C.1.27D.1.3612.某舊住宅樓墻體老化嚴重，預(yù)計修復(fù)費用為200萬元，該修復(fù)費用占重置成本的25%，則該住宅樓的經(jīng)濟折舊約為（）。A.50萬元B.75萬元C.100萬元D.125萬元13.某商業(yè)地產(chǎn)租賃合同約定年租金為200萬元，租期為10年，租金遞增條款為每年遞增5%，折現(xiàn)率為10%，則該租賃收入的現(xiàn)值約為（）。A.1325萬元B.1458萬元C.1592萬元D.1736萬元14.評估某寫字樓時，采用成本法，其重置成本為4000萬元，已使用5年，成新率為70%，經(jīng)濟折舊為500萬元，則該寫字樓的評估價值為（）。A.2300萬元B.2550萬元C.2800萬元D.3050萬元15.某城市2025年商業(yè)地產(chǎn)平均售價為每平方米12000元，其中核心區(qū)售價為15000元/平方米，非核心區(qū)為8000元/平方米，核心區(qū)與非核心區(qū)的面積占比分別為40%和60%，則該城市商業(yè)地產(chǎn)的加權(quán)平均售價為（）。A.9600元/平方米B.10500元/平方米C.11400元/平方米D.12300元/平方米16.某工業(yè)用地2025年基準地價為800元/平方米，該區(qū)域地價指數(shù)為120%，則該工業(yè)用地的評估價值為（）。A.800元/平方米B.960元/平方米C.1120元/平方米D.1280元/平方米17.某商鋪租賃合同約定年租金為300萬元，租期為8年，租金遞增率為每年3%，折現(xiàn)率為9%，則該商鋪未來7年租金收入的現(xiàn)值約為（）。A.1950萬元B.2125萬元C.2300萬元D.2480萬元18.評估某住宅小區(qū)時，采用市場法，選取了3個可比案例，其交易價格分別為6000元/平方米、6200元/平方米、6400元/平方米，交易日期修正系數(shù)分別為0.9、1.0、1.1，則加權(quán)平均價格為（）。A.6100元/平方米B.6200元/平方米C.6300元/平方米D.6400元/平方米19.某城市2025年人口密度為5000人/平方公里，預(yù)計未來5年內(nèi)人口密度年均增長率為2%，則2029年人口密度預(yù)測值為（）。A.5292人/平方公里B.5392人/平方公里C.5492人/平方公里D.5592人/平方公里20.某在建工程剩余開發(fā)期為2年，預(yù)計建成后的售價為6000萬元，開發(fā)成本及費用為3500萬元，折現(xiàn)率為12%，則該在建工程的評估價值約為（）。A.3120萬元B.3350萬元C.3580萬元D.3810萬元二、多選題（每題2分，共10題）1.以下哪些因素會影響商業(yè)地產(chǎn)的收益能力？（）A.商業(yè)區(qū)人流量B.租金水平C.周邊配套完善程度D.租賃合同期限E.區(qū)域政策變化2.采用成本法評估某在建工程時，需要考慮的因素包括（）。A.重置成本B.經(jīng)濟折舊C.功能折舊D.土地成本E.開發(fā)費用3.影響住宅小區(qū)價值的主要因素包括（）。A.小區(qū)綠化率B.物業(yè)管理費C.交通便利性D.學區(qū)資源E.建筑年代4.假設(shè)開發(fā)法適用于以下哪些類型的房地產(chǎn)評估？（）A.在建工程B.待開發(fā)土地C.已建成住宅D.商業(yè)綜合體E.寫字樓5.以下哪些屬于市場法評估中的修正因素？（）A.交易日期修正B.區(qū)域因素修正C.個別因素修正D.時間價值折現(xiàn)E.交易方式修正6.評估某商鋪時，以下哪些因素會導致其價值下降？（）A.商鋪臨街面寬度不足B.周邊商業(yè)競爭激烈C.租賃合同條款不利D.區(qū)域規(guī)劃調(diào)整E.建筑結(jié)構(gòu)老化7.影響工業(yè)用地價值的主要因素包括（）。A.土地面積B.土地用途限制C.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度D.區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策E.土地剩余使用年限8.收益法評估中，以下哪些屬于凈收益的組成部分？（）A.租金收入B.運營費用C.維修費用D.稅費E.投資回報9.以下哪些屬于經(jīng)濟折舊的主要原因？（）A.區(qū)域規(guī)劃調(diào)整B.基礎(chǔ)設(shè)施老化C.市場供需變化D.建筑功能落后E.自然災(zāi)害10.評估某寫字樓時，以下哪些因素會影響其成新率？（）A.建筑結(jié)構(gòu)完整性B.設(shè)備運行狀況C.維修保養(yǎng)情況D.市場租賃率E.區(qū)域商業(yè)活躍度三、判斷題（每題1分，共10題）1.市場法評估中，可比案例的選擇越多越好。（×）2.假設(shè)開發(fā)法適用于所有類型的房地產(chǎn)評估。（×）3.經(jīng)濟折舊是由于建筑物本身老化導致的價值損失。（×）4.土地增值收益是土地價值的主要來源。（√）5.收益法評估中，凈收益越高，房地產(chǎn)價值越高。（√）6.成本法評估中，重置成本是評估價值的基礎(chǔ)。（√）7.商業(yè)地產(chǎn)的租賃收入與市場租金水平成正比。（√）8.人口增長是影響住宅小區(qū)價值的重要因素。（√）9.區(qū)域規(guī)劃調(diào)整會導致房地產(chǎn)價值下降。（×）10.成新率是評估建筑物價值的重要指標。（√）四、簡答題（每題5分，共4題）1.簡述市場法評估的基本步驟。2.簡述假設(shè)開發(fā)法的基本原理及其適用條件。3.簡述經(jīng)濟折舊與物理折舊的異同。4.簡述影響商業(yè)地產(chǎn)收益能力的主要因素。五、計算題（每題10分，共2題）1.某住宅小區(qū)2025年1月平均售價為每平方米12000元，2024年1月平均售價為10000元，同期該城市居民人均可支配收入年均增長率為6%，則該住宅小區(qū)的增值貢獻率約為多少？2.某商業(yè)地產(chǎn)租賃合同約定年租金為300萬元，租期為5年，租金遞增率為每年5%，折現(xiàn)率為10%，則該商業(yè)地產(chǎn)未來4年租金收入的現(xiàn)值約為多少？答案與解析一、單選題1.C（相對價值＝800/（600×（1+3%）^10）≈0.95）2.B（評估價值＝2000×60%－200＝1400萬元）3.B（增值貢獻率＝（15000/13000）^（1/1.05）－1≈4.3%）4.A（評估價值＝5000/（1+10%）^3≈2743萬元）5.A（現(xiàn)值＝100/8%×[1－1/（1+2%）^4]/（1+8%）^4≈331.4萬元）6.C（2029年人口＝100×（1+1.2%）×（1+1.5%）^4≈107.7萬）7.A（加權(quán)平均價格＝8000×0.3＋8500×0.5＋9000×0.2＝8400元/平方米）8.C（評估價值＝800×[1－1/（1+6%）^50]/（1+10%）≈1500萬元）9.B（經(jīng)濟折舊＝100/8%×[1－1/（1+8%）^5]≈386.4萬元）10.B（現(xiàn)值＝500/（1+12%）＋550/（1+12%）^2＋600/（1+12%）^3＋650/（1+12%）^4＋700/（1+12%）^5≈2589萬元）11.B（購買力＝1+30%＝1.18）12.A（經(jīng)濟折舊＝200×25%＝50萬元）13.A（現(xiàn)值＝200/10%×[1－1/（1+5%）^10]/（1+10%）^4≈1325萬元）14.B（評估價值＝4000×70%－500＝2550萬元）15.B（加權(quán)平均售價＝12000×40%＋8000×60%＝10500元/平方米）16.B（評估價值＝800×120%＝960元/平方米）17.B（現(xiàn)值＝300/9%×[1－1/（1+3%）^7]/（1+9%）^4≈2125萬元）18.A（加權(quán)平均價格＝6000×0.9＋6200×1.0＋6400×1.1/（0.9＋1.0＋1.1）≈6100元/平方米）19.B（人口密度＝5000×（1+2%）^4≈5392人/平方公里）20.A（評估價值＝6000/（1+12%）^2≈3120萬元）二、多選題1.ABCDE2.ABCD3.ABCD4.ABD5.ABC6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ACDE10.ABC三、判斷題1.×2.×3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.×10.√四、簡答題1.市場法評估的基本步驟：（1）選擇可比案例；（2）對可比案例交易日期、區(qū)域因素、個別因素進行修正；（3）計算加權(quán)平均價格；（4）確定評估價值。2.假設(shè)開發(fā)法的基本原理及其適用條件：原理：通過預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，扣除開發(fā)成本、費用及利潤，確定在建工程或待開發(fā)土地的價值。適用條件：適用于在建工程、待開發(fā)土地等評估。3.