20262026年1月破局周期進入2026年，中國房地產(chǎn)市場仍處深度重估狀態(tài)之中。過去四年，租賃市場持續(xù)低迷、銷售去化乏力、客流萎縮、空置率攀升、資本更謹慎、以及持續(xù)的債務壓力已將幾乎所有資產(chǎn)類別推入防守姿態(tài)。依靠規(guī)模、慣性與價格上漲的舊模式已難以為繼。行業(yè)當下面對的，不只是周期性走弱，更是對預期、商業(yè)模式的結(jié)構(gòu)性重塑。唯一可持續(xù)的應對之道在于打破衰退循環(huán)：即成本削減導致服務質(zhì)量下降，服務質(zhì)量下降削弱需求，需求走弱又觸發(fā)更進一步的成本削打破周期循環(huán)，需要回到最基本的問題：每一種資產(chǎn)類別“存在的意義是什么”，以及它現(xiàn)在做得是否足夠好。辦公樓必須重新證明自己是能提升生產(chǎn)作并形成租戶伙伴關(guān)系的場所，而不僅是提供具備出口韌性的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方向一致。住宅必須重新聚焦宜居性、設計品質(zhì)、運營一致性與信任度。資本市場則需要從“債務主導”轉(zhuǎn)向由透明估值、耐心盡管短期內(nèi)仍需要審慎與務實，但中國房地產(chǎn)的長期機遇依然存在。產(chǎn)業(yè)升級、軟硬件創(chuàng)新、國內(nèi)消費潛力、供應鏈韌性、國家規(guī)劃能力，以及龐大的內(nèi)需市仍為房地產(chǎn)行業(yè)提供了值得準備的未來。2026年真正關(guān)鍵的是：確保壓力下的決策不損害未來機遇——削減冗余而不削弱核心。提升管理能力、重建流程，而不只執(zhí)行摘要2執(zhí)行摘要宏觀宏觀關(guān)鍵數(shù)據(jù)一覽盡管市場情緒依然偏弱，但預測顯示中國在2026-2027年仍有望保持相對穩(wěn)健的增長，只是增2025年的預期水平。整體走勢更像“緩“快速反彈”：基準情景仍以穩(wěn)定為主，復增長結(jié)構(gòu)正在逐步改善。預測中，居民消費增速有望高于GDP增速，支持經(jīng)濟持續(xù)向內(nèi)需驅(qū)動再平LPR與債券收益率維持低位，人民幣對美和走強。與此同時，近期市場對2026-2027年的共識202320242025202620276.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%男一太干戴維聽男一太干戴維聽33宏觀宏觀宏觀背景——“守住底線”中國經(jīng)濟不再只由速度驅(qū)動，新的格局更像是一種“三速經(jīng)在快車道，中國正以強力度的政策支持來鞏固制造業(yè)與科技基礎(chǔ)。當前的五年規(guī)劃將一系列關(guān)鍵產(chǎn)家安全與經(jīng)濟韌性的支柱——從半導體、人工智能，到先進材料、清潔能源與航空航天。產(chǎn)消費經(jīng)濟處于中車道：相對穩(wěn)定，但仍受約束。雖然支出有所改善，但要釋放可持續(xù)消費所需的仍不充分。因此，政策更多以“間接方式”托舉消費——通過生產(chǎn)率提升、就業(yè)創(chuàng)造，以及基礎(chǔ)設房地產(chǎn)處于慢車道。它曾是快速擴張的重要引擎，如今必須重塑自身角色——服務產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、承接新的4辦公辦公來源：第一太平戴維斯研究部5男一太干戴維聽男一太干戴維聽功能性與高效空間利用。在租金普遍下行、空置率依然高企的2026年中國寫字樓市場，這正日益成為一種商業(yè)策略，而不僅僅是一種設計偏好。業(yè)主和開發(fā)商應注重功能復合，減少分散布局帶來的資源浪費和效率損失。區(qū)位和便利設施在租戶決策中更為開發(fā)商從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量改造，通過硬件升級和引入其它業(yè)態(tài)，提升資產(chǎn)價值。租戶正變得更為務實。帶家具的遺留裝修、共享辦公為更多企業(yè)所接受。政策支持及行業(yè)資源也成為了更現(xiàn)實對運營商而言，應去除非必要裝飾和低使用率設施，并聚焦實用性和靈活性。補短板比增加“錦上添花”的服務能創(chuàng)造更多價值——例如，為遠離地鐵站的項目提供班車；撥出部分小面積單元預裝修以滿足小面積租戶的快速入駐需求。此外，從粗放式的物業(yè)管理服務轉(zhuǎn)向集2026年中國寫字樓市場將更注重質(zhì)效而非規(guī)模，通45%40%35%30%25%20%武漢天津成都深圳杭州廣州上海北京50100150200250人民幣每平方米每月65百萬平方米4百萬平方米3210供應凈吸納空置率212223242526F27F28F40%35%30%25%20%第一太平戴維斯品質(zhì)升級、聚焦功能中國辦公市場仍被兩股相反力量夾在中間：租金下行與期望上升。主要城市的空置率徘業(yè)主收入。但從長期生存角度看，唯一可行的路徑反而不是收縮，而是反其道而行——投資品質(zhì)、服務與體驗，以爭這是2025年業(yè)主面臨的核心矛盾：壓力之下，如何實現(xiàn)升級？或通過再投資來守住資產(chǎn)價值。資金實力更強的業(yè)主正選擇后者——對老舊存量進行改造翻新、提升可持續(xù)表現(xiàn)，并“房地產(chǎn)即服務”的概念正變得越來越重要，但這并不等同于對部分企業(yè)而言，價值來自聲譽與客戶觸達；對另一些企業(yè)而言，價值在于效率、社群、或便利性。最成功的業(yè)主，是那些愿意傾聽、能讀懂需求、并迅速響應的人——他們提供的不只是租約，而是解決方案。合作形式可以包括禮賓式支持、共享配套設施，或引入并整合第三方服務資源。辦公樓越來越多地被用“是否能促進協(xié)作與提升便利”來評價：例如共享會議空間、整合外賣/餐飲配送系統(tǒng)、活動與社群運營支持，或在大型綜合體內(nèi)獲得更優(yōu)的配套使用權(quán)辦公空間的目的本身也在改變——從固定工位的日常工作場所，轉(zhuǎn)向促進互動、創(chuàng)新與組織文化凝聚的載體。辦公男一太干戴維聽6辦公男一太干戴維聽6商業(yè)來源：第一太平戴維斯研究部商業(yè)來源：第一太平戴維斯研究部零售市場在整體房地產(chǎn)市場舉步維艱的一年，零售市場的主要數(shù)據(jù)指標顯得波瀾不驚。截至2025年末，六座核心城市平均租金同比下跌2.2%，空置率微升0.1個百分點。其中，北京由于數(shù)個大體量項目陷入經(jīng)營調(diào)整，導致空置率升幅較大；而除北京之外的五座城市空置率均呈走穩(wěn)或微降的態(tài)勢。零售市場的溫吞數(shù)據(jù)掩飾了細分板塊及眾多項目之間的巨大差異。在我們定期跟蹤的六個主要城市共156個商圈中，空置率低于和超過10%的商圈各占50%。市場格局正加劇分化。傳統(tǒng)核心商圈項目雖仍主導奢侈品消費，但在其他消費領(lǐng)域，已不足以形成絕對優(yōu)勢。自2020年以來，六座城市傳統(tǒng)商圈與次級商圈的空置率差異持續(xù)收窄；在2025年末空置率最低的20個商圈中，僅有北京燕莎和杭州湖濱位于傳統(tǒng)核心。傳統(tǒng)商圈的項目迫切需要提供“地段”之外的更非核心商圈差異更為明顯。一些業(yè)態(tài)豐富、品牌陣容也正因此，運營穩(wěn)健的區(qū)域型大型項目正受到各類投資機構(gòu)關(guān)注。但標桿項目贏家通吃，也使同區(qū)域內(nèi)經(jīng)16%8%6%4%2%0%廣州上海成都杭州深圳北京300500700900人民幣每平方米每月男一太干戴維聽男一太干戴維聽8%6%4%2%7Q4/24Q4/257商業(yè)商業(yè)8一半是海水，一半是火焰對取悅自身的關(guān)注，激發(fā)了以泡泡瑪特、老鋪黃金為代表的新消費品牌通過引發(fā)情感共鳴，成為當下市場熱點。以上海市場為例，過去五年來，運動戶外、電子產(chǎn)品和生活方式三大新消費品類在整體租戶面積中累計占比由10.5%％；對傳統(tǒng)品牌而言，消費習慣的改變使其不再一味追求門店擴張，而著力提升單店體驗，或是以在地化的社群活動與消費者建立高粘性。在上海、南京開出大型新店的Zara、昂跑、可隆等運動戶外品牌的社群活動、路易威登在上海和北京的現(xiàn)象級新店，都在進一步將品牌影響力推向極致。品牌的成功最終不僅在于營銷手段，而是指向了人們對商業(yè)空間應該怎樣予以回應？或許是時候回歸商業(yè)空間的本質(zhì)——作為給人們提供相聚、互動并感受到社群歸屬消費者和品牌對零售空間的優(yōu)化品質(zhì)需求，意味著市場領(lǐng)先運營商和開發(fā)商將建立更為強大的護城河。截止2025年末，旗下運營資產(chǎn)規(guī)模排名前十的開發(fā)/運營商在六座核心城市份額占比已達30%。在全國核心城市擁有規(guī)?；瘍?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)主，或擁有小而美運營能力的特色運營商，似乎正迎來搶占市場份額的更有利的時機。前者能為品牌提供核心商圈中，上海徐家匯、深圳蛇口及杭州湖濱的待開項目備受矚目。隨著零售市場的競爭力從“有無”轉(zhuǎn)向“優(yōu)百萬平方米2.5百萬平方米2.00.50.0北京成都廣州杭州上海深圳2526E27E28E來源：第一太平戴維斯研究部物流物流來源：第一太平戴維斯研究部注：租金面價口徑為含物業(yè)不含稅9男一太干戴維聽男一太干戴維聽物流倉儲作為連接消費與制造的關(guān)鍵基礎(chǔ)設施，其表現(xiàn)始終緊密依托居民消費活力與工業(yè)升級進程。2025年，在促消費政策和制造業(yè)轉(zhuǎn)型推動下，倉儲需求結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，進一步印證其與實體經(jīng)濟的深度綁定。空置率面對快遞快運等大面積、高成本敏感型租戶的成本控制，開發(fā)商愈發(fā)重視重點客戶留存，項目區(qū)位、交通接駁與配套成為租金韌性的決定因素——在整體租金下行背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具抗跌性。這一分化正推動開發(fā)/運營商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有+精細化運營”：供給端聚焦國家物流樞紐、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及有真實消費支撐的城市，嚴控非核心區(qū)域擴張；持有端則通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、標準化租約管理及剛性控本，保障項目凈運營空置率租戶需求邏輯將進一步從“單純成本導向”升級為“供應鏈戰(zhàn)略選址”。倉儲選址不再僅看租金，而是綜合評估區(qū)域內(nèi)物流效率、履約時效、產(chǎn)業(yè)協(xié)同與合規(guī)性等因素，頭部企業(yè)更傾向投資者評估標準也轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流質(zhì)量>資產(chǎn)規(guī)模”。以內(nèi)資投資人為主導的交易市場高度關(guān)注租約穩(wěn)定性、租戶信用、區(qū)域供需及退出確定性，具備長期租約、頭部租戶與核心區(qū)位的資產(chǎn)資本化率明顯更優(yōu)。公募REITs常態(tài)化發(fā)行進一步強化這一偏好——其對底層資產(chǎn)在運營年限、NOI穩(wěn)定性等方面的嚴苛華中●華東●華北●華中●華西40%35%北京35%30%上海25%20%武漢廣州成都0%租金面價（人民幣每平方米每月）一線城市——衛(wèi)星城市——其他城市90物流物流超越電商：智能供應鏈下一批贏家不會是“最大的空間”，而是“最好的節(jié)點”——那些能支撐自動化、穩(wěn)定供電中國工業(yè)與物流板塊整體結(jié)構(gòu)性強于其他資產(chǎn)類別，但也并盤、競爭激烈。不過在“表面偏軟”之下，更深層的變化正在發(fā)生：政策持續(xù)推動產(chǎn)業(yè)升級、自業(yè)主正面臨關(guān)鍵抉擇：是收縮資本開支以維系短期現(xiàn)金流，還是前瞻性升級資產(chǎn)以搶占下一輪場正日益向后者傾斜，資產(chǎn)質(zhì)量已成為租金溢價與出租率分化的核心驅(qū)動力。隨著租戶——從電商平三方物流（3PL）到先進制造企業(yè)——同步升級自身運營，它們對設施提出了更高要求：更高的凈高、更強的稱重、更大的電力負荷、更潔凈的環(huán)境，以及更智能的樓宇系統(tǒng)。傳統(tǒng)倉庫正在轉(zhuǎn)型為“數(shù)實融資金更充裕、策略更前置的業(yè)主正在對老舊存量重新定位：補齊自動化友好型配置、提升可持更適配設備運行。另一部分業(yè)主仍停留在“成本防守”模式，寄望熬過下行期。但樓宇越久不升租戶側(cè)的預期也在改變。工業(yè)租戶不再只是租一塊空間，而是在把供應鏈“嵌入”到空間里?？拷煌ɑA(chǔ)設施可達性、勞動力供給、ESG合規(guī)，以及運營的數(shù)字化可視性，都會影響租賃決策。先進制崛起——從半導體、到新能源汽車零部件、再到機器人——也進一步模糊了“物流空間”和“工業(yè)在這個市場里，勝負不再取決于面積，而取決于能力。能提供效率、自動化與韌性的建筑，才會成男一太干戴維聽男一太干戴維聽住宅住宅來源：國家統(tǒng)計局男一太干戴維聽男一太干戴維聽2025年市場一度顯現(xiàn)觸底跡象。年初成所改善。值得注意的是，許多城市供給端的住宅開工住宅完工住宅面積已售出百萬平方米80402000%-5%-10%-15%——新房二手房第一太平戴維斯住宅住宅從規(guī)模到宜居復蘇不會由銷售沖量推動，而將由信任與品質(zhì)驅(qū)動——真正能兌現(xiàn)設計、運營與長期宜居性的住宅中國住宅市場已進入一個偏冷的“低位均衡”。成交量持續(xù)并未崩塌——更像重新校準。家庭購房者趨于理性，但對住房品質(zhì)的追求并未消失；開發(fā)商趨于資產(chǎn)負債表更穩(wěn)健的企業(yè)，正把重心放在產(chǎn)品品質(zhì)與交付可靠性上：通過優(yōu)化戶型、提升社區(qū)化、通風與采光等“長期居住體驗”上加碼。相反，面臨流動性困境的企業(yè)則試圖通過降標、放租賃市場同樣存在分化。新增供應仍然高企，使得空置率與租金承壓，削減服務、人員及維護成選擇。但真正搶占份額的運營方卻反其道而行：細分產(chǎn)品線，精準定位目標客群，強化運營一致性，租戶需求也在變化。年輕租客更看重便利性、安全性與可靠管理，而非表面配套；企業(yè)租戶需要務模式；家庭租戶則更關(guān)注穩(wěn)定性、教育資源與社區(qū)氛圍。服務不同客群需要差異化的運營能力——試圖滿在此環(huán)境下，贏家會是那些能提供清晰市場定位、穩(wěn)定服務質(zhì)量與可靠產(chǎn)品品質(zhì)的運營方——這些特投資投資來源：第一太平戴維斯研究部男一太干戴維聽男一太干戴維聽2025年投資成交額預計約為1,900億元，處于十年低位水平。2026年可能仍將保持低迷。雖然市場上出現(xiàn)了一些交易和局部錯配機會，但目前投資者信心依然有交易量疲軟既反映了達成交易數(shù)量的減少，也隱含了另一種結(jié)構(gòu)性因素：資本值下降意味著新增成交交易會帶來更小規(guī)模的成交額增幅。隨著市場活躍度逐步恢復，行業(yè)結(jié)構(gòu)也可能發(fā)生變化。辦公資產(chǎn)在歷史上長期主導交易規(guī)模，但下一階段交易占比可能更多流向現(xiàn)金流可見性更強、運營提升空間更明確的資產(chǎn)類別，其中包括資本化率走勢顯示市場企穩(wěn)進程有所分化。零售資產(chǎn)收益率已出現(xiàn)初步企穩(wěn)跡象；倉儲物流收益率預計將隨市場供應去化與投資者重拾信心，而在2026年進一步趨買方仍要求足夠的風險溢價緩沖。盡管2026年市場可能仍顯低迷，但隨著定價差距收窄與交易確定性提升，更具持續(xù)性的流動性回暖更可能在辦公樓零售工業(yè)樓酒店公寓養(yǎng)老院及養(yǎng)老機構(gòu)400十億人民幣3503002502000一線城市寫字樓---二線城市寫字樓一線城市零售--m二線城市零售 一線城市物流---二線城市物流投資投資來源：第一太平戴維斯研究部宏觀利率影響當前市場普遍認為中國正處于低利率環(huán)境，然而，對投資決策產(chǎn)生直接影響的實際利率則呈現(xiàn)相反走勢。過去一年多以來，用以衡量實體經(jīng)濟融資成本的一般貸款加權(quán)平均利率下行幅度有限，而同期通脹率持續(xù)處于這一宏觀環(huán)境對權(quán)益類資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資構(gòu)成了顯著高企的實際利率意味著，私人投資者（如高凈值個人或家族辦公室）通過固收類投資或持有現(xiàn)金即能實現(xiàn)資產(chǎn)保值目標，因此其對于進行商業(yè)地產(chǎn)投資的意愿客觀上有所削展望2026年，結(jié)合市場對“名義利率穩(wěn)中有降”與“通脹水平溫和回升”的普遍預期，中國的實際利率水平有望迎來趨勢性下降。這一轉(zhuǎn)變預計將對整體地產(chǎn)投資市場形成基本面強勁的資產(chǎn)將率先受益于流動性改善，而基本面薄弱的資產(chǎn)則將愈發(fā)深陷估值困境。轉(zhuǎn)換的重要節(jié)點。實際利率的預期回落將逐步緩解對資本市場的普遍估值壓制。投資者應當優(yōu)先布局在宏觀波動中仍能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，并將其作為長中國名義利率與實際利率變動趨勢男一太干戴維聽男一太干戴維聽投資投資來源：第一太平戴維斯研究部男一太干戴維聽男一太干戴維聽工業(yè)n倉儲物流n保障房工業(yè)n倉儲物流n保障房收費公路新能源生態(tài)環(huán)保消費數(shù)據(jù)中心工業(yè)火力發(fā)電租賃住房收費公路清潔能源u辦公u消費數(shù)據(jù)中心908070政策層面，監(jiān)管機構(gòu)積極推動各類試點擴容，為存量資產(chǎn)提供了標準化、市場化的退出通道。市場層面，在行業(yè)邏輯由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營的宏觀背景下，能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)運營資產(chǎn)價值凸顯，契合了保險、養(yǎng)老等長期資本對收益性資產(chǎn)的配置需求。企業(yè)層面對傳統(tǒng)融資渠道收窄與去杠桿壓力，開發(fā)商及持有者迫切需要通過證券化工具盤活重資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實908070這一金融化進程對商業(yè)地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展意義重大。400一方面，它開辟了權(quán)益融資新渠道，有助于降低行業(yè)整體杠桿率，提升風險抵御能力，并為存量項目的更新改造注入資金活力。另一方面，REITs與ABS的市場化估值與退出機制，倒逼資產(chǎn)持有者400Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q450Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4價值發(fā)現(xiàn)：在分化市場中尋找確定性流動性回歸靠現(xiàn)實，而不是樂觀——透明定價、耐心資本，以及具備持久收益和可信商業(yè)計劃的資中國投資市場仍顯冷清。買方謹慎觀望、賣方不愿讓價，雙交易難以達成。然而，在這種停滯之下，一個必要的過程正在悄然啟動：資產(chǎn)價值被更清晰地重答案日益趨向于耐心與精準。長期資本——保險公司、養(yǎng)