1、清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析,合富.時(shí)代項(xiàng)目組 2014年2月8日 數(shù)據(jù)截止至2013年12月24日,目錄,零,清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀 清城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 本案競爭個(gè)盤分析,三,成交量：2009年開始清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場爆發(fā)式的增長，近年成交量保持在200萬方左右，2013年更是放量至335萬方，環(huán)比增長51%； 成交價(jià)：2010年成交均價(jià)突破4字頭，2010年后房價(jià)呈小幅穩(wěn)定上漲趨勢,前10名2013年合計(jì)銷售面積為138萬方，占全市總成交量335萬方的41%，前10大樓盤的成交量占據(jù)清遠(yuǎn)市約110個(gè)項(xiàng)目總成交的半壁江山。也就是說剩余約90個(gè)項(xiàng)目年均成交不足1.8萬方，各項(xiàng)目表現(xiàn)冰火兩重天、冷熱不均

2、； 全年銷售面積接近15萬方或以上的樓盤只有3個(gè)，其合計(jì)總成交面積為72.2萬方，占前10樓盤總成交量的52%，占全市總成交量的21%，表明成交高度集中于極少數(shù)項(xiàng)目中。,全市成交樓盤前十名（套數(shù)）,總規(guī),鳥瞰圖,熱銷原因： 規(guī)模：占地近80萬，0.38的超低容積率，大型別墅度假項(xiàng)目，周邊原生態(tài)資源豐富，項(xiàng)目規(guī)劃有完善的配套設(shè)施； 推售策略：曾于去年8月發(fā)起看房團(tuán)團(tuán)購優(yōu)惠，以低價(jià)策略當(dāng)月成交951套，該樓盤90%客戶來自廣州。,熱銷原因： 規(guī)模：總建250萬的大型別墅度假項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃有完善的配套設(shè)施； 高性價(jià)比：均價(jià)約5100元/，帶1500元/裝修，該樓盤90%客戶來自廣州。 推售策略：集中

3、推貨，在短時(shí)間內(nèi)引爆成交，隨后采用小步快跑、快速消化策略保持高成交量。,第三名：天湖酈都,熱銷解析： 區(qū)位配套：區(qū)府旁、東城核心、臨近江邊、清遠(yuǎn)國際大酒店、路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 規(guī)模：153萬總建，20萬方商業(yè)、項(xiàng)目內(nèi)有大型人工湖、山體公園等休閑配套； 品牌：本地一線知名房企口碑甚好，已成功開發(fā)錦江豪苑（暢銷豪宅）、錦江豪庭、陽光家園（2010清遠(yuǎn)銷冠）、清遠(yuǎn)國際大酒店（五星級(jí)）等項(xiàng)目。 推貨分析：執(zhí)行即拿預(yù)售證即推政策，長期在電視、戶外這兩條渠道上打廣告，其他渠道甚少運(yùn)用，以地段、本地品牌吸引客戶上門。,熱銷原因： 規(guī)模：總建280萬的大型規(guī)模社區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃有完善的配套設(shè)施； 高性價(jià)比：均價(jià)約5100

4、元/，居住環(huán)境優(yōu)美，該樓盤90%客戶來自廣州； 知名品牌地產(chǎn)商，供貨量充足，營銷手法多樣化。,開盤,熱銷解析： 區(qū)位：位于清遠(yuǎn)花都交界處，距離廣州最便捷的清遠(yuǎn)項(xiàng)目、清遠(yuǎn)銀盞高速出口旁； 規(guī)模：總建超200萬方的大型度假社區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃配套設(shè)施齊全； 品牌：恒大地產(chǎn)； 性價(jià)比高：均價(jià)約5100元/，帶1500元/裝修，該樓盤90%以上客戶來自廣州； 推售策略：采用快速開發(fā)、低價(jià)快速銷售策略、舊業(yè)主發(fā)動(dòng)、保持高成交量。,第六名：維港半島,熱銷解析： 區(qū)位：臨近北江、新城核心、緊靠靜福公園、交通便利、周邊城市級(jí)配套齊全； 規(guī)模：總建百萬方大社區(qū)，雙會(huì)所（清遠(yuǎn)最大最全體育會(huì)所）、山體公園等休閑配套； 品

5、牌：開發(fā)商朝南地產(chǎn)已深耕清遠(yuǎn)12多年，已成功開發(fā)江濱大廈、朝南大廈、御景新城、御景湖畔、維港尚城、維港半島等知名項(xiàng)目，口碑甚好、擁有堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。,熱銷原因： 外界：省一級(jí)小學(xué)規(guī)劃在內(nèi)，重大利好在身； 自身：鋪天蓋地的廣告效應(yīng)，項(xiàng)目已開通公交路線； 品質(zhì)好：項(xiàng)目規(guī)模大，戶型方正實(shí)用，價(jià)格實(shí)惠，項(xiàng)目部分帶精裝樓棟均價(jià)5600元/,熱銷原因： 區(qū)位：位于郊區(qū)山水城，居住條件優(yōu)越，小區(qū)容積率低，樓棟視野寬闊； 品牌：碧桂園品牌地產(chǎn)商，小區(qū)項(xiàng)目配套完善； 推售策略：該項(xiàng)目以5100元/均價(jià)首次入市，當(dāng)月引起火爆成交，隨后價(jià)格稍有提升，仍保持高成交量，達(dá)到快速去貨的目的。,別墅成交均價(jià)12000元/,

6、熱銷原因： 區(qū)位：靠近市體育館及市人醫(yī)，政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)便利； 品牌：發(fā)展商曾開發(fā)東方巴黎（豪宅盤），取得良好口碑； 推售策略：每次新推都以低價(jià)策劃促進(jìn)成交量，項(xiàng)目戶型面積段非常廣（40-160），可滿足眾多購房者的需求。,熱銷原因： 區(qū)位：交通便利，配套完善，小區(qū)規(guī)模大； 品牌：方圓品牌，該樓盤已在清遠(yuǎn)開發(fā)近10年，樹立起良好口碑； 品質(zhì)好：中式建筑、東方園林建筑風(fēng)格，目前均價(jià)約4800元/。,清遠(yuǎn)2013年成交前10名點(diǎn)評(píng)： 1、套數(shù)：2013年成交前10名的項(xiàng)目共計(jì)網(wǎng)簽20741套；其中前三名的項(xiàng)目（美林湖、萬科城、天湖酈都）共計(jì)網(wǎng)簽6513套，占前十樓盤銷售套數(shù)的31.4%

7、2、成交量：年均銷售面積138.5萬方，只有前三名樓盤的銷售面積超過15萬方； 3、區(qū)位配套：美林湖、萬科城、陽光壹佰、銀湖城四個(gè)郊區(qū)大盤近廣州、自身配套齊全、低價(jià)吸納廣州投資客，其他六個(gè)項(xiàng)目均占據(jù)了城市核心區(qū)位、市政配套較好； 4、品牌方面：以上樓盤多為品牌開發(fā)商的項(xiàng)目樓盤，均積累了一定的客群及美譽(yù)度，另外諸如樵順、朝南清遠(yuǎn)本地開發(fā)商則在清遠(yuǎn)扎根已久，口碑甚好。,點(diǎn)評(píng),小結(jié)：2013年較去年清遠(yuǎn)市成交量、價(jià)不同步：2013年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場成交量相較12年增長了1.5達(dá)到335萬方，但價(jià)格方面僅較去年增長了1.2%維持在4900元左右，量翻番了，但價(jià)格上漲始終非常遲緩，充分說明： 清遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目

8、遍地開花、供應(yīng)量巨大：市場上良莠不齊的大小開發(fā)商近百余個(gè)項(xiàng)目成功吸納了差異化客群，市場主要成交集中在個(gè)別主流優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中（天湖酈都、維港半島等），但仍難帶動(dòng)整個(gè)市場價(jià)格大幅度攀升； 廣清高速版塊吸納外區(qū)投資客：近廣清高速出口、配套齊全、環(huán)境一流、低總價(jià)低首付等優(yōu)勢成功吸納了以廣州為主的投資客 （美林湖、萬科城、陽光壹佰、銀湖城等），市區(qū)項(xiàng)目很難分食此部分客群；,目錄,零,清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀 清城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 本案競爭個(gè)盤分析,三,合富.時(shí)代項(xiàng)目組 2013年2月26日,北江大橋,鳳城大橋,清遠(yuǎn)大橋,時(shí)代傾城,新城板塊,濱江板塊,東城板塊,舊城板塊,清遠(yuǎn)大橋,北江大橋,鳳城大橋,懿峰雅居

9、 6600元/,云山詩意 4800元/,現(xiàn)代城 4300元/,麗景大廈 6500元/,中央首座 7800元/,錦江豪苑 7000元/,金鑫花園5300元/,和富東城 4600元/,金碧灣 6400元/,東城御峰 4300元/,黃金海岸 4200元/,清遠(yuǎn)奧園 4000元/,天湖酈都 5000元/,富景天下 4500元/,金逸雅居 5200元/,恒福曦園 5100元/,城市花園 4300元/,萬基金海灣 4900元/,帝景豪苑 4800元/,東方天城 4700元/,鳳城明珠 4500元/,萬科華府 5800元/,慧峰豪庭 4700元/,恒豐華庭 4700元/,鳳凰豪庭 4700元/,御景東方 4

10、200元/,五洲世紀(jì)城 4200元/,時(shí)代傾城 5500元/,豪美湖景灣 4200元/,金世紀(jì)嘉園 4200元/,麗灣公館 4600元/,世紀(jì)花城 4300元/,臨湖雅居 4600元/m2,鳳城酈都 4500元/,清華灣 6400元/,金世紀(jì)豪園 4400元/,新城,東城,濱江,舊城,金信海怡花園 4900元/,翔隆七色城邦 4700元/,維港半島 5100元/,金多利 4500元/,東方明珠 4500元/,時(shí)代美居 3900元/,鳳迪豪庭 4300元/,清城區(qū)四大板塊重點(diǎn)項(xiàng)目分布；,新時(shí)代嘉園 4400元/,敏捷東城水岸 4500元/,清城區(qū)四大板塊（新城、舊城、東城、濱江）2013年總成交

11、量約為195.8萬。 其中前三名（天湖酈都、維港半島、七色城邦）的成交量占清城區(qū)（60個(gè)項(xiàng)目）的21%，1-9名的成交量占清城區(qū)總成交量42%，且前三名的成交量相當(dāng)于4-9名（6個(gè)項(xiàng)目）的總成交量，反映出去年的成交高度集中在少數(shù)高素質(zhì)項(xiàng)目中，且排名靠前的項(xiàng)目與剩余的項(xiàng)目成交量差距很大，可謂達(dá)到冰火兩重天。 4-9名（6個(gè)項(xiàng)目）2013年平均單個(gè)樓盤的年消化量為7.0萬，該數(shù)據(jù)亦可理解成清城區(qū)在售主流優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的年去化量約為7萬。,各版塊的成交高度集中在排名靠前的項(xiàng)目中，且排名靠前項(xiàng)目與剩余的項(xiàng)目平均成交量差距很大； 天湖酈都單個(gè)樓盤約占東城板塊全年成交的一半，其價(jià)格拉升了整個(gè)版塊的均價(jià)； 東城2

12、-4名主流在售樓盤的年去化量為5.4萬，新城2-10名主流在售樓盤的年去化量為5.3萬，舊城前三名樓盤的年去化量為3.3萬，濱江前三名樓盤年去化量為2.5萬：以上數(shù)據(jù)亦可理解為四大板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的年均去化量。,清城區(qū)價(jià)格標(biāo)桿“濱江板塊”去年全年價(jià)格呈現(xiàn)震蕩趨勢，近半年均價(jià)維持在5800元/左右的水平；東城和舊城板塊全年價(jià)格平穩(wěn)： 舊城板塊保持在4500元/左右，東城板塊受到全市冠軍盤“天湖酈都”大量簽約的影響拉升至4700元/左右，新城板塊從8月至11月出現(xiàn)大幅度地上漲。,濱江板塊全年樓價(jià)走勢,項(xiàng)目所處的東城板塊因天湖酈都和時(shí)代傾城（帶精裝）價(jià)格對(duì)東城板塊的拉升作用太大，若忽略這兩個(gè)項(xiàng)目的影響

13、，則東城板塊2013年均價(jià)約為4350元/,新時(shí)代嘉園開盤集中網(wǎng)簽163套，開盤均價(jià)4200元/；,時(shí)代傾城 建面：80萬,幸福家園 建面：67萬,萬豪水晶灣 建面：110萬,新時(shí)代嘉園 建面：70萬,敏捷東城水岸 建面：160萬,億寶水岸名城 建面：34萬,飛來湖一號(hào) 建面：22萬,天頤君泊 建面：18萬,清遠(yuǎn)海倫堡 建面：14萬,翰景天域 建面：11萬,力源海逸名居 建面：10萬,創(chuàng)富御水灣 建面：6萬,20-50萬,50萬以上,20萬以下,合富.時(shí)代項(xiàng)目組 2013年2月26日,2013年清城區(qū)四大板塊（新城、舊城、東城、濱江）總成交量約為195.8萬。前三名樓盤（天湖酈都、維港半島、七

14、色城邦）的成交量占清城區(qū)（60個(gè)項(xiàng)目）的21%，1-9名的成交量占清城區(qū)總成交量42%，且前三名的成交量相當(dāng)于4-9名（6個(gè)項(xiàng)目）的總成交量，反映出去年的成交高度集中在少數(shù)高素質(zhì)項(xiàng)目中，且排名靠前的項(xiàng)目與剩余的項(xiàng)目成交量差距很大， 4-9名（6個(gè)項(xiàng)目）2013年平均單個(gè)樓盤的年消化量為7.0萬，該數(shù)據(jù)亦可理解成清城區(qū)在售主流優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的年去化量約為7萬。 天湖酈都單個(gè)樓盤約占東城板塊全年成交的一半，其價(jià)格拉升了整個(gè)版塊的均價(jià)； 東城2-4名主流在售樓盤的年去化量為5.4萬，新城2-10名主流在售樓盤的年去化量為5.3萬，舊城前三名樓盤的年去化量為3.3萬，濱江前三名樓盤年去化量為2.5萬：以上數(shù)

15、據(jù)亦可理解為四大板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的年均去化量。,目錄,零,清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀 清城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 本案競爭個(gè)盤分析,三,東城御峰,天湖酈都,維港半島,萬科華府,東方天城,時(shí)代傾城,本案競爭個(gè)盤布局分布圖,翔隆七色城邦,選取原則： 1、持續(xù)熱銷項(xiàng)目； 2、規(guī)模大盤； 3、品牌發(fā)展商； 4、精裝修銷售； 5、與項(xiàng)目區(qū)位相近； 同時(shí)具備以上三個(gè)條 件的項(xiàng)目。,保利花園,碧桂園新亞山湖城,新時(shí)代嘉園,敏捷東城水岸,實(shí)景,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 區(qū)位：東城環(huán)城北路旁、項(xiàng)目昭示較好；小區(qū)已開發(fā)多年，配套逐漸成熟 品牌：發(fā)展商曾開發(fā)【清新御峰】，項(xiàng)目園林口碑較好有一定的舊客基礎(chǔ)； 產(chǎn)品：重金打造景觀園林、產(chǎn)品線豐

16、富、多為小高層實(shí)用率高達(dá)85%，部分為一梯二戶產(chǎn)品；,效果圖,熱銷解析： 區(qū)位配套：區(qū)府旁、東城核心、臨近江邊、清遠(yuǎn)國際大酒店、路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 規(guī)模：153萬總建，20萬方商業(yè)、項(xiàng)目內(nèi)有大型人工湖、山體公園等休閑配套； 品牌：本地一線知名房企口碑甚好，已成功開發(fā)錦江豪苑（暢銷豪宅）、錦江豪庭、陽光家園（2010清遠(yuǎn)銷冠）、清遠(yuǎn)國際大酒店（五星級(jí)）等項(xiàng)目。 推貨分析：執(zhí)行即拿預(yù)售證即推政策，長期在電視、戶外這兩條渠道上打廣告，其他渠道甚少運(yùn)用，以地段、本地品牌吸引客戶上門。,區(qū)位配套：東城核心、臨近江邊、清遠(yuǎn)國際大酒店、路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 品牌：本地一線知名房企口碑甚好，已成功開發(fā)錦江豪苑（暢銷豪宅）、錦江

17、豪庭、陽光家園（2010清遠(yuǎn)銷冠）、清遠(yuǎn)國際大酒店（五星級(jí)）等項(xiàng)目。 推貨分析：長期在電視、戶外這兩條渠道上打廣告，其他渠道甚少運(yùn)用，以地段、本地品牌吸引客戶上門。,熱銷原因： 外界：省一級(jí)小學(xué)規(guī)劃在內(nèi)，重大利好在身； 自身：鋪天蓋地的廣告效應(yīng)，項(xiàng)目已開通公交路線； 品質(zhì)好：項(xiàng)目規(guī)模大，戶型方正實(shí)用，價(jià)格實(shí)惠，項(xiàng)目部分帶精裝樓棟均價(jià)5600元/,熱銷解析： 區(qū)位：臨近北江、新城核心、緊靠靜福公園、交通便利、周邊城市級(jí)配套齊全； 規(guī)模：總建百萬方大社區(qū)，雙會(huì)所（清遠(yuǎn)最大最全體育會(huì)所）、山體公園等休閑配套； 品牌：開發(fā)商朝南地產(chǎn)已深耕清遠(yuǎn)12多年，已成功開發(fā)江濱大廈、朝南大廈、御景新城、御景湖畔、維港尚城、維港半島等知名項(xiàng)目，口碑甚好、擁有堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。,熱銷原因： 區(qū)位：位于郊區(qū)山水城，居住條件優(yōu)越，小區(qū)容積率低，樓棟視野寬闊； 品牌：碧桂園品牌地產(chǎn)商，小區(qū)項(xiàng)目配套完善； 推售策略：該項(xiàng)目以5100元/均價(jià)首次入市，當(dāng)月引起火爆成交，隨后價(jià)格稍有提升，仍保持高成交量，達(dá)到快速去貨的目的。,別墅成交均價(jià)12000元/,熱銷原因： 區(qū)位：靠近市體育館及市人醫(yī)，政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)便利； 品牌：發(fā)展商曾開發(fā)東方巴黎（豪宅盤），取得良好口碑； 推售策略：每次新推都以低價(jià)策劃促進(jìn)成交量，項(xiàng)目戶型面積段非常廣（40-160），可滿足眾多購房者的需求。,熱銷