1、房地產(chǎn)法,制作人：賀東山 教學(xué)專用,房地產(chǎn)法,主講內(nèi)容： 緒論 第一講 房地產(chǎn)法概述 第二講 房地產(chǎn)管理體制及權(quán)屬制度 第三講 土地管理法律制度 第四講 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度 第五講 房地產(chǎn)交易法律制度 第六講 房地產(chǎn)稅收法律制度 第七講 涉外房地產(chǎn)法律制度 第八講 房地產(chǎn)糾紛的法律解決,房地產(chǎn)法,主要法規(guī)： 中華人民共和國土地管理法1986年頒布1998年、2004年修訂 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1994年頒布2007年修訂 中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例1998年頒布2011年修訂 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1990年頒布 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定199

2、5年頒布2001年修訂 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例1986年頒布2011年修訂,房地產(chǎn)法,指定教材： 房地產(chǎn)法程信和、劉國臻 北京大學(xué)出版社 2001年（第一版） 主要參考書目： 房地產(chǎn)法李延榮，周珂 中國人民大學(xué)出版社 土地法教程葛恒美，李延榮 中國大地出版社 房地產(chǎn)法符啟林 法律出版社 中國房地產(chǎn)法研究崔建遠，孫佑海 中國法律出版社 房地產(chǎn)法律制度董藩 東北財經(jīng)大學(xué)出版社 房地產(chǎn)法與律師實務(wù)俞兆平 人民法院出版社 中華人民共和國合同法精解江平 中國政法大學(xué)出版社 房地產(chǎn)審判手冊最高人民法院民事審判庭 法律出版社 房地產(chǎn)案例評析180例湯樹華 新時代出版社,緒 論,盡快結(jié)束房改,緒 論,國

3、民經(jīng)濟不可過分依賴房地產(chǎn)業(yè),緒 論,注意可持續(xù)發(fā)展,緒 論,從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量,緒 論,搞好制度調(diào)整與法規(guī)完善,緒 論,盡快處理閑置商品房，抽回資金,緒 論,產(chǎn)品創(chuàng)新,第一講 房地產(chǎn)法概述,一 房地產(chǎn)的概念 1 房地產(chǎn)概念的形成 Real estate 現(xiàn)代城市經(jīng)濟的產(chǎn)物,第一講 房地產(chǎn)法概述,一 房地產(chǎn)的概念 2 房產(chǎn)的概念 居民住房, 工商業(yè)用房, 辦公用房, 鐵路,橋梁等,3 地產(chǎn)的概念 農(nóng)用地,建設(shè)用地,未利用地等,4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的非從屬關(guān)系 “房隨地走” （德、美等大陸法國家）,4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系 “地隨房走” （英、新加坡、香港等國家和地區(qū)）,4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系 “（特定）

4、分別主義” （法、日、臺、澳等國家和地區(qū)）,5 房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系 （1）地產(chǎn)與使用權(quán)相聯(lián)系 （2）房產(chǎn)能參與交易并構(gòu)成商品 （3）廣義房地產(chǎn)包含鄉(xiāng)村 （4）狹義房地產(chǎn)特指城市 （5）城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生地價,二 房地產(chǎn)業(yè) 1 房地產(chǎn)業(yè)的概念 城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易 開發(fā)經(jīng)營成片土地 （實質(zhì)是一種經(jīng)營行為， 分為狹義和廣義兩種）,二 房地產(chǎn)業(yè) 2 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性,3 房地產(chǎn)業(yè)的特征 （1）經(jīng)營性 （2）投機性 （3）第三產(chǎn)業(yè)性 （4）綜合導(dǎo)向性 （5）泡沫性,三 房地產(chǎn)關(guān)系 1 概念 民事性質(zhì)（平等主體） 行政管理性質(zhì)（不平等主體）,三 房地產(chǎn)關(guān)系 2 處理 行政 司法

5、,三 房地產(chǎn)關(guān)系 3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （1）舊中國時期 半封建半殖民地性 強烈的投機性 利益結(jié)構(gòu)的畸型,三 房地產(chǎn)關(guān)系 3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （2）新中國時期 計劃經(jīng)濟 （1950年土地法、 農(nóng)村生產(chǎn)合作社、 私房社會主義改造）,三 房地產(chǎn)關(guān)系 3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （2）新中國時期 改革開放初期 （1978年十一屆三中全至 1992年房地產(chǎn)發(fā)展“過熱”） 標(biāo)志：國有土地使用權(quán)出讓 調(diào)整時期：1993年下半年至今開始清理整頓,三 房地產(chǎn)關(guān)系 3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （2）新中國時期 21世紀(jì) (2001年加入WTO及國際接軌) 標(biāo)志：2010年建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值

6、3.5%,四 房地產(chǎn)法 1 概念 調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)開發(fā)、經(jīng)營、使用、 交易、服務(wù)、管理 狹義：土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、交易 以及實施管理 特指：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法,四 房地產(chǎn)法 2 調(diào)整對象 土地和房屋財產(chǎn)關(guān)系 土地利用和管理關(guān)系 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 城市物業(yè)管理關(guān)系,3 體系 專門法律：土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、規(guī)則法等 相關(guān)法律：建筑法、物權(quán)法、合同法、繼承法、拆遷法、擔(dān)保法、環(huán)境法、稅法、森林法、草原法、漁業(yè)法等 綜合法律：民法通則、憲法等,4 法律關(guān)系 （1）主體: 國家,法人,公民 土地,

7、房屋,規(guī)劃,建設(shè)等 管理部門及公證機構(gòu),房地產(chǎn)開發(fā)商。 又稱房地產(chǎn)發(fā)展商，是指專 門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。在以 房地產(chǎn)業(yè)為樗的現(xiàn)代房地產(chǎn)社會 關(guān)系中，這種主體居于核心地位， 它是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的首要主體， 房地產(chǎn)開發(fā)活動的組織者。,我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為三種五級：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，即以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，即經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的其他企業(yè)；第三種是房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，即以開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，該項目完成后，項目公司即告終止。 我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級，將房地產(chǎn)專營企業(yè)按企業(yè)的資金、人員的素質(zhì)、管理的水平等資質(zhì)條

8、件分為五個等級，低等級的的開發(fā)企業(yè)不得承接高等級企業(yè)才可承接的建設(shè)項目。,房地產(chǎn)建筑商。又稱工程承包商，是指 承接開發(fā)商提供的記地產(chǎn)開發(fā)項目，進行建 筑施工的企業(yè)。建筑商主要受建筑法和 合同法的規(guī)范，基于此形成的法律關(guān)系 是房地產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系。建筑商不僅要對開 發(fā)商負合同責(zé)任，還要對房地產(chǎn)消費者負建 筑質(zhì)量責(zé)任，建筑質(zhì)量糾紛是近年來房地產(chǎn) 消費者保護案件的主要類型。,我國對建筑施工企業(yè)的管理主要包括： 企業(yè)資質(zhì)管理、施工管理和建設(shè)工程監(jiān)理。 我國建筑企業(yè)按企業(yè)的資歷、技術(shù)管理人 員等級和數(shù)量、固定資產(chǎn)和專業(yè)設(shè)備的數(shù) 量以及生產(chǎn)能力等條件分為四個等級，并 以此劃分可承接的不同規(guī)模和類別的建筑 項

9、目。,房地產(chǎn)賣方。 主要指作為商品的房屋的 出售者，也包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓的賣方，但不包括土地使用 權(quán)出讓的賣方，因此房地產(chǎn)賣 方首先可分為土地使用權(quán)二、 三級市場的賣方和商品房一、 二、三級市場的賣方。,房地產(chǎn)賣方亦可分為銷售商、 投機商和非經(jīng)營性賣方。銷售商 是指通過房地產(chǎn)銷售獲取合理商 業(yè)利潤即平均利潤的房地產(chǎn)賣方； 投機商則以獲取投機利益為目的， 通過“炒地皮”、“倒項目”， 或囤積房地產(chǎn)、操縱房地產(chǎn)市場 以獲取投機暴利的房地產(chǎn)賣方。,事實上，房地產(chǎn)投機商往往既是 投機銷售者，也是投機購買者；另一 方面，投機性銷售往往與一些開發(fā)商 的經(jīng)營行為聯(lián)系在一起，但通過按揭 制度“炒樓花”而獲利

10、的個體投機者 也大有人在。上述兩種賣方均屬于經(jīng) 營性銷售者。,非經(jīng)營性賣方主要指非房地產(chǎn)經(jīng)營者且非以營利為目的的銷售房地產(chǎn)者。例如一些公民通過房地產(chǎn)二、三級市場以房屋的實際價值銷售現(xiàn)有住房，這種銷售者與經(jīng)營性銷售者具有本質(zhì)上的不同，基本上屬于一般的民事法律行為。,房地產(chǎn)買方。 與房地產(chǎn)賣方的分類原理相同， 但重要的是一般住宅的購買屬于消 費性購買，是基于公民居住權(quán)及基 本生存的消費，這種買方具有消費 者的資格，應(yīng)當(dāng)受到消費者保護法 的進一步嚴(yán)格保護。,房地產(chǎn)輔助商。 指從事除直接進行房地產(chǎn)開發(fā)和交易以外的 房地產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營者。包括： 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。指在房地產(chǎn)交易活動中充當(dāng) 中介人的機構(gòu)或個

11、人； 2）房地產(chǎn)交易行。指專門為房地產(chǎn)交易提供場 所的機構(gòu)； 3）房地產(chǎn)金融和保險機構(gòu)。指銀行、投資公司 、保險公司等為房地產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資 、保險等服務(wù)業(yè)務(wù)的機構(gòu)；,4）房地產(chǎn)估價機構(gòu)。指專門向委托人提供 有關(guān)房地產(chǎn)價值評估的專門知識和信息的機 構(gòu)及其人員； 5）咨詢顧問人。 6）物業(yè)管理公司。指專門從事現(xiàn)有房地產(chǎn) 維修、保養(yǎng)及其他配套服務(wù)的公司； 7）房地產(chǎn)律師。指為各類房地產(chǎn)活動提供 法律服務(wù)和訴訟代理的司法業(yè)務(wù)機構(gòu)和人員。,房地產(chǎn)他項權(quán)利人和義務(wù)人。包括房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其相對人、房地產(chǎn)出租人和承租人等。,（2）客體 物 行為,房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為核心的 綜合性產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)所形成的法律 關(guān)系中權(quán)利所指向的標(biāo)的是物，即房 地產(chǎn)物質(zhì)財富，但其核心內(nèi)容卻是對 土地的利用行為，以及房地產(chǎn)開發(fā)、 交易和轉(zhuǎn)讓等行為，也包括一定的經(jīng) 濟管理行為。當(dāng)人事人權(quán)利義務(wù)共同 指向的并不完全