1、 寶龍城市廣場 福州新航母 商業(yè)迪斯尼 第一步 先來認識寶龍城市廣場 寶龍城市廣場 位于福州市臺江區(qū)工業(yè)路與二環(huán)路交匯處，東至寧化路，南至寧化小區(qū)，西至西二環(huán)路，北至工業(yè)路。位于大福州的幾何中心，與福州兩大傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)東街口和中亭街的黃金分割點洋頭口近在咫尺。 1 為什么說寶龍城市廣場是地標式的商業(yè)中心？ 2004，中國最具投資價值的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)零售業(yè)專業(yè)人士一致看好寶龍城市廣場地段的現(xiàn)有購買力和該商圈的前景房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一致看好寶龍城市廣場地段前景（投資建設一年，區(qū)域周邊地價從100萬元/畝，提升至387萬元/畝。） 寶龍城市廣場進一步完善福州的城市配套功能，五星級電影城、高檔娛樂、大型一站

2、式購物中心極大提高了福州的商業(yè)檔次，獨特的建筑景觀提高了福州的建筑層次。位于大福州商業(yè)核心區(qū)，輻射市區(qū)200萬人口，該商圈人均GDP超過3000美元，在10分鐘車程內(nèi)延及南北江濱眾多高尚社區(qū)，聚集人流和消費力的潛力驚人，寶龍城市廣場必將成為該區(qū)域范圍內(nèi)最重要的生活配套。其商業(yè)服務半徑必將覆蓋至整個福州市區(qū)及五區(qū)八縣、莆田、南平、寧德等城市。2為什么說寶龍城市廣場的經(jīng)營模式上比福州以往傳統(tǒng)商場更有優(yōu)勢？ 寶龍城市廣場的經(jīng)營模式： ONLY ONE一站式消費EPTC體驗型消費，是目前國際駐留商業(yè)模式，是國內(nèi)最現(xiàn)金商業(yè)模式，領(lǐng)先福州同業(yè)50年，在國外有150定律，即該商業(yè)模式僅占商業(yè)總量的1，但卻占

3、有50的商業(yè)市場份額。相比傳統(tǒng)零售商業(yè)以“購”為主，功能配套只是圍繞“購”而展開，存在功能配套不健全的先天不足。 哪個商場能統(tǒng)一購物、休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，用專業(yè)公司統(tǒng)一管理，同樣只有寶龍城市廣場。這就是寶龍城市廣場不同于傳統(tǒng)商業(yè)的地方，也正是它會較傳統(tǒng)商業(yè)成倍地吸引人流的地方，是投資、經(jīng)營的保障。 寶龍城市廣場的經(jīng)營優(yōu)勢： 寶龍城市廣場領(lǐng)入法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等眾多世界500強壓陣，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，實力毋庸置疑； 購、食、娛、閑，多元消費符合。多層客源相互作用，將各種客戶資源牢牢抓住，保持24消失全天候持續(xù)旺場。 全球招商，實力篩選，眾多國際品

4、牌、國內(nèi)名牌同場經(jīng)營。 寶龍城市廣場的消費優(yōu)勢： 以內(nèi)部集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體等城市功能完整的構(gòu)成一個完美而人性的商業(yè)系統(tǒng)和消費流程，經(jīng)心的考慮了人在環(huán)境中停留、駐足與各種建筑設置的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，通過全方位的體驗和感觀，最大限度地滿足人的多重享受，在商業(yè)、商務商住的和諧共生關(guān)系中，建立“24小時”可循環(huán)發(fā)展的商業(yè)消費行為。 寶龍城市廣場的經(jīng)營實力比較：實力要素寶龍城市廣場傳統(tǒng)商場人氣雙口岸單口岸競爭區(qū)域沒有競爭對手彼此競爭業(yè)態(tài)多元化、國際主流模式單一型、傳統(tǒng)模式品牌500強壓陣沒有文娛休閑設施集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體

5、沒有消費集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體多元化消費組合單一購物經(jīng)營獨立經(jīng)營+統(tǒng)一專業(yè)團隊管理統(tǒng)一專業(yè)團隊管理規(guī)模22萬平方米的多元化消費體驗中心幾萬平方米交通配套多條公交路線、1000多個的地下免費停車場極少數(shù)停車位P83為什么說寶龍城市廣場是時代版的世界級的東街口商業(yè)街？ 22萬平方米的規(guī)模以及承載的豐富內(nèi)涵，集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體的多元素混合，讓寶龍城市廣場超越一般商場或購物中心寶龍城市廣場和東街口商圈比較類別寶龍城市廣場東街口商業(yè)街規(guī)劃理念引進國際先進的商業(yè)模式，將購食娛閑的多元素空間合理規(guī)劃配置，互動經(jīng)營傳統(tǒng)商業(yè)

6、發(fā)展形成，結(jié)構(gòu)失衡，功能單一競爭加劇人氣雙口岸單口岸競爭區(qū)域沒有競爭對手彼此競爭業(yè)態(tài)多元化、國際主流模式單一型、傳統(tǒng)模式品牌500強壓陣沒有設施集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體沒有消費集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體多元化消費組合單一購物經(jīng)營獨立經(jīng)營+統(tǒng)一專業(yè)團隊管理統(tǒng)一專業(yè)團隊管理前景福州商業(yè)發(fā)展的新商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮箅S著城市的擴張其核心地位必然被稀釋P94為什么眾多世界500強商業(yè)巨頭選擇寶龍城市廣場？成為世界500強企業(yè)一定不會是一蹴而就的，經(jīng)過商海波浪洗禮的世界商業(yè)巨子，經(jīng)過多年的總結(jié)積累，各家企業(yè)形成科學的、自有的、

7、標準化的、量化的標準，標準的訂立最大程度上的保障了企業(yè)的經(jīng)營決策的準確及成功幾率，在其中店面選址就有嚴格系列規(guī)范性標準。 寶龍城市廣場地處臺江區(qū)，工業(yè)路與二環(huán)路交匯處，直接商圈坐擁10萬臺江新區(qū)中高端消費群體，輻射未來金山新區(qū)30萬平方公里黃金領(lǐng)地，地段優(yōu)越，顧前瞻后，越來越旺，這和國際品牌的選址要求相一致，法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等眾多世界500強的選址就和寶龍城市廣場的選址“選到一塊去了”，精明商家的眼光都是一致的，所以才有了后來的寶龍集團巨資建立寶龍城市廣場。 法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等眾多世界500強的加盟再一次了誰占領(lǐng)了寶龍城市廣場，誰就掌

8、握了可進可退的商業(yè)要津，和城市商業(yè)含金量最高的區(qū)域，誰就掌握了這個城市新的商業(yè)制高點。寶龍城市廣場和東街口商業(yè)選址的比較對比項目寶龍城市廣場東街口（繁華區(qū)域）租金成本較低高人氣世界500強壓陣，人流源源不斷很旺商氣世界500強壓陣傳統(tǒng)商業(yè)格局競爭無同質(zhì)化競爭輻射力福州市區(qū)及五區(qū)八縣、莆田、南平等地城市老城區(qū)前景未來福州商業(yè)中心有分化趨勢綜合對比即可開發(fā)臺江新區(qū)中高端消費群體，輻射未來金山新區(qū)30萬平方公里黃金領(lǐng)地其商業(yè)服務半徑必將覆蓋至整個福州市區(qū)及五區(qū)八縣、莆田、南平、寧德等城市。經(jīng)營成本高，競爭激烈，前景是強者生存，眾多商家外遷P105 寶龍城市廣場如何保障人氣持續(xù)旺場 人氣吸引保障法國家

9、樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等眾多世界500強的加盟其商業(yè)服務半徑輻射至整個福州市區(qū)及五區(qū)八縣、莆田、南平、寧德等城市福州最大的免費地下停車場 人氣聚集保障特色經(jīng)營（多元化、全齡層）合理的商業(yè)規(guī)劃、布局五星級影院、夜總會、迪廳、酒吧一條街、天天不夜城 人氣保障的多重措施，確保持續(xù)旺場 購物、逛街吸引人氣娛樂休閑，留住人氣 餐飲，集中人氣免費停車，擴大人氣經(jīng)營活動和年度特賣會和假日節(jié)慶活動，拉動人氣 小貼士：寶龍城市廣場的設計標準為同場5萬20萬人/次消費設計時充分考慮未來如同體育場般的人流聚集，建筑工藝調(diào)整，結(jié)構(gòu)加固，力求保證巨大人流的應力承載要求，每層樓面都以廣場承重標準進行設計

10、建設。P116未來寶龍城市廣場經(jīng)營前景如何保障？1）六重經(jīng)營保障消費資源占有占據(jù)大福州幾何中心位置，直接商圈人口近百萬，消費潛力巨大國際團隊 引進國際駐留管理模式，擁有一批高水準人才，無論在項目規(guī)劃、商業(yè)運作、招商、經(jīng)營等各方面都是國際化的。 統(tǒng)一運營 寶龍城市廣場在各大主力商業(yè)家獨立經(jīng)營的基礎上，委托國際專業(yè)機構(gòu)進一步統(tǒng)一運營管理，同時，也為小商戶提供有針對性的經(jīng)營管理服務。 眾多世界500強的成功引進，創(chuàng)福州世界500強加盟之最招商先行，全球招商，品牌篩選實力商家引進，500強實力壓陣。 開發(fā)商參與經(jīng)營，盡發(fā)售1/4的商業(yè)面積，不售完了事，一路管到底寶龍城市廣場采用商業(yè)地產(chǎn)國際通行規(guī)則，不

11、以銷售套現(xiàn)為目的，著重商業(yè)運行的長期穩(wěn)定回報和商業(yè)資本增值，采用國際通行的租賃、合作的經(jīng)營模式，確保統(tǒng)一經(jīng)營。 產(chǎn)業(yè)扶持享受重大招商引資的政策扶持，作為形象工程，對第三產(chǎn)的拉動以及其利稅就業(yè)大戶地位，從而獲得各級政府的重點扶持。2）國際品牌聯(lián)合國，創(chuàng)福州世界500強加盟之最品牌集成 眾多國際品牌、國內(nèi)一流品牌同場經(jīng)營。 品牌篩選 寶龍城市廣場在規(guī)劃初期便接觸了國內(nèi)幾乎全部的知名百貨和大賣場寶龍城市廣場堅持國際化主流經(jīng)營模式，引進國內(nèi)外品牌商家對意向商家反復論證，務求不同商家間、業(yè)態(tài)間、經(jīng)營上能優(yōu)勢互補，消費服務鏈更趨完善，并以此為標準從中篩選合作商家。法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯

12、德基等眾多世界500強的并簽署長期租約。 隨著國際巨頭和一線品牌的引進，具有“財富風向標”的眾多品牌商家聞風而動。消息靈通著紛紛在寶龍城市廣場搶得一席之地。 今天寶龍城市廣場已經(jīng)成為全球商業(yè)巨頭的搶占福州的財富盆地、黃金口岸，以時代視野衡量寶龍城市廣場，處處張揚全球主流店國際水準。3）眾多唯一性和規(guī)模之冠，領(lǐng)舞福州 福州唯一五星級數(shù)碼院 福州唯一單位商業(yè)建筑面積22萬平方米的SHOPPING MALL 全國唯一青少年購物主題商場 福州最大的地下停車場 福州世界500強加盟之最 福州單層最大面積，達3萬平方米 空間尺度最高：挑高7米 福州最多電梯的單體建筑（66臺） 2萬娛樂休閑福州面積最大，2

13、萬主力店單點福州面積最大P127寶龍城市廣場與福州傳統(tǒng)店鋪的定義與區(qū)別 傳統(tǒng)商鋪所表現(xiàn)的弊端，不僅體現(xiàn)在規(guī)劃、市政、環(huán)境的協(xié)調(diào)方面，更重要的是，它越來越不能成為國際化城市消費的主流方向，并最終將被大規(guī)模的商業(yè)綜合建筑體逐步取代。q 街鋪，“有街的店鋪”，是臨街門面，常見的是住宅樓的兩層底商，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。q 商鋪，“有商氣的鋪位”，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或獨立的鋪面等。分為投資型商鋪（純出租）和經(jīng)營型商鋪（自營），寶龍城市廣場包括了這兩種商鋪形式。寶龍城市廣場商鋪和傳統(tǒng)街鋪比較比較項目寶龍城市廣場商鋪傳統(tǒng)商鋪商業(yè)體量規(guī)模2

14、2萬平方米一般只有幾萬平方米商家品牌眾多世界500強壓陣小商戶為主經(jīng)營業(yè)態(tài)集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體多元化消費組合單一購物經(jīng)營環(huán)境20億元投資打造、高檔次的購物中心檔次低、形象不統(tǒng)一經(jīng)營管理專業(yè)團隊、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣各自為政、市場自發(fā)形成消費人氣將周邊消費聚集起來黃金位置、人氣較好硬件條件功能配套齊全功能配套不健全經(jīng)營保障抗風險能力強小商戶，經(jīng)營周期性波動、抗風險能力小租賃統(tǒng)一出租投資者自行出租，不穩(wěn)定投資回報基本保障8%的回報率波動大、不確定升值前景前景好、增值空間大前景因地理位置而改變、增值空間小P138為什么說寶龍城市廣場商鋪是絕對鋪王？因素一：寶

15、龍城市廣場的開發(fā)商寶龍集團有雄厚的資金實力、豐富的多行業(yè)（包括商業(yè)、房 地產(chǎn)、酒店業(yè)娛樂業(yè)）經(jīng)營管理經(jīng)驗，值得信賴；因素二：寶龍城市廣場集購物、娛樂、旅游、餐飲、沒事、文化、休閑和酒店式公寓八大功 能于一體，各個業(yè)態(tài)護東經(jīng)營，大大降低了經(jīng)營風險；因素三：寶龍城市廣場位于工業(yè)路和二環(huán)路交匯處的大福州商業(yè)核心區(qū)，交通繼起邊界，在 10分鐘車程范圍內(nèi)可輻射到南北江濱眾多高檔社區(qū)，龐大的消費力驚人；因素四：寶龍城市廣場22萬平方米的建筑面積全福州規(guī)模最大，功能最全，具有全福州最 大的停車場，在沃爾瑪購物停車免費，更兼具有兼銅邊界如，可吸引福州周邊城市 人群來此消費購物，其升值潛力無限；因素五：寶龍城市

16、廣場引進了沃爾瑪、時代華納等世界500強企業(yè)和多內(nèi)知名商家作為主力 店長期經(jīng)營，這些主力店是寶龍城市廣場長期繁榮的保證之一；因素六：寶龍集團聘請商業(yè)專家精心規(guī)劃主力店布置，使每一層的每一個店鋪都充滿投資價 值；因素七：寶龍城市廣場中有時代華納、夜總會、DISCO、酒吧街等大量娛樂設施，這不但帶 來大量的高消費人群，而且還能有延長店鋪的經(jīng)營時間，創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)新價值；因素八：寶龍集團花費巨資打造寶龍城市廣場景觀，更有權(quán)購唯一的調(diào)高7米的地下主題公 園，這將對消費者構(gòu)成巨大的吸引力；因素九：寶龍集團只將總建筑面積的1/4作為獨立店面出售，3/4的建筑面積自承經(jīng)營，由 專業(yè)團隊統(tǒng)一管理運營，大大降低了

17、經(jīng)營風險。P149寶龍城市廣場和廣場的區(qū)別寶龍城市廣場廣場模式大型超市、大型百貨、五星級影院、大型美食城、青少年主題購物中心、迪廳、夜總會等相對單一市場福州商業(yè)空白點，輻射福州市區(qū)及五區(qū)八區(qū)、莆田、南平等城市輻射福州市區(qū)功能集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業(yè)、精裝酒店式公寓為一體多元化消費組合以購物為主商家眾多世界500強壓陣沒有實力型的品牌商家配套福州最大的地下停車場停車場少環(huán)境合理的空間結(jié)構(gòu)與布局結(jié)構(gòu)與布局較差，不適合逛街扶持福州市重點招商引資項目，享受政策優(yōu)惠政策優(yōu)惠少成功在于細節(jié)，在于每一點作好，在于開發(fā)、投資、經(jīng)營、消費面面俱到。P15第二步再來判斷寶龍城市廣場是否值得投資1

18、福州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？ 03年國慶福州家電市場總體營業(yè)額近1億，這從一側(cè)面說明福州商業(yè)零售業(yè)含金量大，同時也反映出福州的商業(yè)競爭溫和。 傳統(tǒng)零售商業(yè)“單一性”明顯，業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)百貨、超市、專業(yè)市場為主，缺乏綜合商業(yè)體、特色商業(yè)街等，商業(yè)類型發(fā)展相對滯后，有些市場更是自發(fā)形成，商業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合不合理，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，不能創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，而不能為消費者提供滿意的購物環(huán)境，就缺少了市場紅火的真正驅(qū)動力，種種跡象表明，福州現(xiàn)在商業(yè)已經(jīng)遠遠不能適應福州城市社會發(fā)展需要，已經(jīng)不能滿足廣大消費者日益提高的市場消費需求。 家樂福等國際零售業(yè)巨頭逐步進放福州，城市商業(yè)格局、排位醞釀變革，新商業(yè)、新商機不

19、斷顯現(xiàn)。 城市零售商業(yè)和購物消費主要集中在東街口，這一方面造成東街口商業(yè)間競爭，造成休閑、娛樂、公共休閑設施減少；另一方面商業(yè)中心和交通樞紐的結(jié)合又造成商圈改造難度加大；這種聚核式的商業(yè)布局并不利于城市商業(yè)合理布局發(fā)展，也不利于方便市民消費。一個城市應該形成多個定位各異的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心。 總體來講，福州的商業(yè)消費總額大、潛力大，含金量高，商業(yè)格局變革在即，機會已經(jīng)顯現(xiàn)，市場呼喚著更高起點的新商業(yè)。P182目前，福州商鋪投資存在哪些問題？ 目前，福州的商鋪投資渠道非常狹窄，主要有街鋪和店中店兩種傳統(tǒng)品種。 其中，街鋪投資主要集中在商業(yè)繁華地段或批發(fā)集散地。鑒于建筑限制，街鋪的面積大多為5

20、0至100平米之間。同時街鋪的價格普通較高，單價低的也一般在1萬左右，好的地段要5萬以上。 店中店，即商場中的獨立店鋪。此類型商鋪價格一般相對較低，然而目前市面上的大部分店中店均為獨立經(jīng)營，缺乏科學的統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營管理。而此類型商鋪能否盤活卻恰恰取決于批發(fā)物流市場景氣程度和專業(yè)市場的生命力，因而相對風險較高。 開發(fā)、投資、經(jīng)營、消費環(huán)節(jié)是割裂的。 目前市場上的大部分商業(yè)的開發(fā)、投資、經(jīng)營、消費各個環(huán)節(jié)是割裂的，開發(fā)商只管建鋪；經(jīng)營者則經(jīng)常埋怨建出來商鋪不符合經(jīng)營需求，沒法用或不好用；投資人則出租、經(jīng)營、收租，斷租等的經(jīng)營風險，誰投資，誰招商，誰管理，誰就誰就承擔風險。消費心理、消費行為

21、、消費潮流的引導，如何更方便、更舒適消費、更高性價比購物，似乎是消費者的一廂情愿，這種斷裂式的商業(yè)開發(fā)是對商業(yè)發(fā)展的阻礙。P193為什么要投資寶龍城市廣場的商鋪？1）市場優(yōu)勢 20億元投資打造的新市商業(yè)中心鋪王，全市罕有 全福州市最大購、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心商鋪 坐擁百萬消費人口2）硬件優(yōu)勢 體量、超市、百貨、停車場、五星級影院、青少年主題購物公園，創(chuàng)造福州商業(yè)多項之最 僅售建筑面積的1/4，稀有，絕版 合理的空間布局保障客流匯聚3）經(jīng)營優(yōu)勢 眾多世界500強投資進駐，創(chuàng)福州世界500強加盟之最 世界500強長期租約 統(tǒng)一經(jīng)營管理，國際專業(yè)團隊運營 政府百強重點項目，享受重大招商引資優(yōu)惠

22、政策4）投資優(yōu)勢 部分商鋪帶租約出售 高回報，年回報率基本高達8%P204為什么說寶龍城市廣場商鋪投資是目前最成熟的商鋪投資模式1） 具備一個商業(yè)項目成功運營的核心條件運營成功定律寶龍城市廣場所具備成功要素要有競爭力22萬平米/復合型業(yè)態(tài)/20億元投資高檔次平臺要有人氣保障購物街引客/休閑娛樂聚客要有實力品牌法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等眾多世界500強的加盟要有抗風險、培育市場的能力500強投資，進駐，壓陣/并簽定長租約要有專業(yè)管理國際團隊、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營有要消費力基礎輻射福州市區(qū)及五區(qū)八區(qū)、莆田、南平等城市要有長期戰(zhàn)略眼光可售面積15%，側(cè)重長期租賃經(jīng)營，看重未來前景

23、2） 高回報，有保障長期穩(wěn)定的全民投資 全民投資模式，做500強的房東 招商先行，世界500強投資，進駐，壓陣經(jīng)營無憂 限量出售，僅售1/4的商業(yè)面積 基本保障年8%穩(wěn)定回報 月租回報大于月供，如果是按揭付款，則可以實現(xiàn)永不供鋪P215寶龍城市廣場投資創(chuàng)富示意投資創(chuàng)富圖：面積單價總價首付5成貸款月供月租收入12年后市值501963360807500剩余七年每年8%，7-10年遞增6%的高額回報，不需供樓，還有錢賺。7-12年平均租金高達9320/月。（備注：10年后商鋪市值是按福州商鋪12年平均漲一倍為參照，12年租金基礎標準以目前中心首層商鋪150元/月/M參照）從第六年開始每年遞增6%，平

24、均租金達8350元/月6080元/月供，7500元租金收入首付只需付50%53.5249元買寶龍城市廣場商鋪，以50平米為例，總價106.5249萬第1年第6年第12年頭P226您應該了解的投資觀 1）一鋪養(yǎng)三代 民間有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，反映出商鋪投資由來已久，深入人心。商鋪收益的長期性、 穩(wěn)定性、高回報性及可抵押、可轉(zhuǎn)換、可繼承的特性，讓它成為家庭投資的最理想品種。 2）“70%的深圳人投資商鋪”一越發(fā)達，投資意識越強，投資意識越強，越發(fā)達據(jù)報道，70%深圳人有意向投資商鋪。其投資目的：1是看好城市和個人的未來；2是年輕時投資，為日后創(chuàng)業(yè)打下基礎；3是作為家庭環(huán)境改善的長期計劃；4是作為

25、個人的第二收入；5是作為孩子長大讀書出國的一個保障；6是希望老了以后作為生活的保障。 3）當年若投資東街口或世紀聯(lián)華，現(xiàn)在又當如何？ 十年前津泰路附近的商鋪租金僅50元每平方左右，現(xiàn)在已經(jīng)水海船高達到350元每月平方。增幅之大，令人咂舌！ 4）中國三城市首選第一投資方式比較圖表 5）國內(nèi)商鋪投資的最新趨勢 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃趨于大規(guī)模、大集合，而位于住宅樓底的街鋪和高層裙樓配套商業(yè)，銷售都明顯銳減，投資大、風險大的商鋪，更是乏人問津。 6）投資品種綜合比較投資種類主要內(nèi)容增值能力風險因素供應總量變現(xiàn)能力保管難度通用性回收周期房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)強小有限強小強較短儲蓄類儲蓄國債很小很小無限強小強不定房地產(chǎn)

26、住房一般小有限一般小差較長收藏類貴金屬、古董、郵票強大有限強大強長證券股票期貨強大無限強小無P237寶龍城市廣場和其他投資渠道的比較投資渠道年投資回報率投資比較2003年發(fā)行的5年期國債2.36較存款利息高，抵御通貨膨脹能力較差5年定期存款2.9安全、利息處于低位股市投資具有較強的不確定性風險較大。散戶投資現(xiàn)狀：10%賺錢、20%保本、70%賠錢企業(yè)債券4.2受企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大住宅投資710投資回報較高，抵御通貨膨脹能力強，但房產(chǎn)新政后風險極大商鋪投資510投資回報高，與經(jīng)濟景氣程度聯(lián)系緊密寶龍城市廣場黃金鋪基本年收益達到8，且每年增長投資回報高，與世界500強商業(yè)巨子同向選擇，可將風險最

27、大程度的降低P25 第四步算算寶龍城市廣場的投資回報有多高1 元投資寶龍城市廣場商鋪，10年回報有多少？讓我們舉例說明：王先生購買寶龍城市廣場50平米商鋪，單價19633萬元，采用10年按揭面積單價總價首付5成貸款月供月租收入說明501963360807500月收益月供10年按揭期滿，王先生擁有：A） 一間50平米經(jīng)營成熟商鋪經(jīng)過10年發(fā)展，寶龍城市廣場商業(yè)中心早已形成B） 還剩30年經(jīng)營或出租的收益無需計算，想想十年前東街口的租金至今天翻了多少倍，怎不心動，更何況，沒有成本，再怎么做，都只賺不賠C） 價值萬元的房產(chǎn)相信萬元只是原始價值，十年后重新評估，市值幾何，參照東街口商圈升值規(guī)律是00-

28、00倍P262 10年8%回報，如何保障？ 寶龍城市廣場的全部主力商家的租約都在10-20年之間，長約租金是經(jīng)營收益保障的基礎。 500強投資，進駐，壓陣，法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等的加盟商家領(lǐng)銜，是實力信心的強有力保障。 只售1/4，剩余3/4的商為收益提供租金回報的后盾保障。3 寶龍城市廣場投資回報和其他房產(chǎn)投資比較收 益回 收 期分 析某投資型產(chǎn)權(quán)酒店月租抵月供20年還存在第5-8年裝修,設施更換的不菲投入某高檔寫字樓1.3元/平米/天約11年通常一年一租,因此通常都存在斷租的可能街鋪穩(wěn)定基本在13-15年間也存在斷租的可能寶龍城市廣場8%年回報12年以實際現(xiàn)金投入

29、計算,約8.3年回收P274為什么寶龍城市廣場就是擁有“商鋪銀行” 40年獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，可經(jīng)營、出租、轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、繼承，進退自如，房產(chǎn)證保障，不是空頭支票。 委托經(jīng)營期滿，可收回自己經(jīng)營，也可以通過業(yè)主委員會集體決議再度委托經(jīng)營。 僅有1/4面積出售，3/4物業(yè)用于長期租賃經(jīng)營收益，不存在套現(xiàn)。 業(yè)主有自主決定的處分權(quán)，業(yè)主可決定何種經(jīng)營方式，自行經(jīng)營則不用交租，委托經(jīng)營則月月收租，寶龍城市廣場的投資模式是國內(nèi)主流商業(yè)地產(chǎn)投資模式，也是最成熟、最先進的模式，在深圳被稱為“商鋪銀行”，擁有一鋪，便是擁有一間“商鋪銀行”。P28第五步 分析寶龍城市廣場的投資風險為什么趨于零1 和福州其他類型商鋪的投資風險比較l 傳統(tǒng)街鋪要承受租客斷租及道路、片區(qū)改造轉(zhuǎn)型的風險l 專業(yè)市場商鋪要考慮行業(yè)發(fā)展的走向、興衰和競爭替代P292 寶龍城市廣場為規(guī)避投資風提供了哪些保障？ 世界500強投資進駐，壓陣，實力勿庸置疑 3/4自營物業(yè)是不出售的，其經(jīng)營租賃收益為投資回報提供后盾保障 保障人氣、商氣、財氣不斷高漲 法國家樂福、美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等實力商家的長租約，為投資回報提 供信心保障 寶龍城市廣場黃金口岸地位，財富跑不掉 專業(yè)團隊統(tǒng)一經(jīng)營管理