1、濟(jì)南濼口片區(qū)改造一期項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研&定位報(bào)告,我們的目標(biāo),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值，并在開發(fā)中聽得到每一個(gè)價(jià)值鏈流動(dòng)的聲音,為項(xiàng)目的開發(fā)建立利潤(rùn)保障發(fā)展模式；,為項(xiàng)目的開發(fā)建立能夠達(dá)到利潤(rùn)最大化的價(jià)值提升模式；,為項(xiàng)目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；,第三部分 區(qū)位綜合分析,報(bào)告結(jié)構(gòu),第二部分 項(xiàng)目分析,第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場(chǎng)專題分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的 宗旨,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,第一部分 核心問題分析,核心問題分析即找出項(xiàng)目關(guān)鍵問題所在！世紀(jì)萬邦以專業(yè)力洞察項(xiàng)目本質(zhì)內(nèi)涵，探索問題解決的最優(yōu)化方案。,如何突破區(qū)

2、域銷售瓶頸，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售?,如何確定合理利潤(rùn)目標(biāo)，進(jìn)行銷售均價(jià)的制定?,土地性質(zhì)及特征 制約開發(fā)銷售的程度如何?,需求市場(chǎng)中目標(biāo)客戶如何界定才能快速實(shí)現(xiàn)房源的去化?,1、如何使得項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值最大化？ 2、如何找準(zhǔn)主打市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)客戶，快速回籠資金?,如何選擇上市時(shí)機(jī)及合理安排銷售周期？,核心問題:,第三部分 區(qū)位綜合分析,報(bào)告結(jié)構(gòu),第二部分 項(xiàng)目分析,第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場(chǎng)專題分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的 宗旨,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,第二部分 項(xiàng)目分析,“發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價(jià)值，挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力”是我們策劃工作的靈魂

3、。,項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析,地塊分析,SWOT分析與策略,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目東臨城市主干道濟(jì)濼路、北靠次干道濼安路，周邊有4路、5路、K58、K68、111路、114路、130路等近10路公交環(huán)繞，交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。,周邊環(huán)境分析-交通,項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境較差，項(xiàng)目周邊分布有濟(jì)南濼康印鐵制罐廠、濟(jì)南金屬顏料廠、黃河電器設(shè)備廠等工廠，但在城市總體規(guī)劃下，“五帶三片區(qū)”建設(shè)將帶動(dòng)區(qū)域環(huán)境改善。,周邊環(huán)境分析-環(huán)境,生活配套較為齊全，聚集了賓館、藥店、美發(fā)、銀行、診所、集貿(mào)市場(chǎng)等生活設(shè)施；教育、市政、娛樂配套設(shè)施較少。,周邊環(huán)境分析-配套,項(xiàng)目處于濼口商圈輻射區(qū)，濼口商圈鼎盛的商氣及人氣為本項(xiàng)目帶來了

4、較大的發(fā)展機(jī)遇。,周邊環(huán)境分析-商業(yè)氛圍,項(xiàng)目地塊分析-一期項(xiàng)目改造前期已部分拆遷，正進(jìn)行土地平整,項(xiàng)目地塊是整個(gè)地塊甚至濼口板塊中最有價(jià)值的地塊之一： 1、地塊西近濼口街道辦事處中心，東側(cè)靠濟(jì)濼路； 2、通過濟(jì)濼路至汽車站僅5分鐘車程； 3、緊鄰濼口商圈，可以充分享受商圈內(nèi)鼎盛的商氣及人氣。 4、地快為平地，平整難度小。,項(xiàng)目地塊分析-地塊在濼口板塊中是最有價(jià)值的地塊之一,該項(xiàng)目位于城市規(guī)劃北部商貿(mào)服務(wù)軸濟(jì)濼路濼口片區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅?項(xiàng)目處于濼口片區(qū)成熟居住區(qū)，居住氛圍較為濃厚； 項(xiàng)目處于濼口商圈核心輻射區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚； 項(xiàng)目規(guī)模較大，地勢(shì)平坦，有利于做出整體規(guī)劃布局； 處于前期策劃階

5、段，可以借鑒代理公司的建議，開發(fā)市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品。,項(xiàng)目SWOT分析-區(qū)域、地段及交通是項(xiàng)目較之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度不高； 項(xiàng)目周邊社區(qū)質(zhì)素低； 該項(xiàng)目南靠鐵路 ； 項(xiàng)目地塊有多家公司投資開發(fā)，帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力。 解決方案： 在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營(yíng)造社區(qū)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告投入，樹立項(xiàng)目良好品牌形象。 通過營(yíng)造層次豐富的景觀降低視覺和噪音污染，根據(jù)價(jià)值理論安排房源位置，同時(shí)將大門設(shè)在主干道。,項(xiàng)目SWOT分析-區(qū)域環(huán)境、鐵道是項(xiàng)目最大的劣勢(shì),濟(jì)南市政府的“北跨”總體戰(zhàn)略及天橋區(qū)政府“五帶三片”的發(fā)展新思路為本項(xiàng)目帶來宏觀上的發(fā)展契機(jī)。 隨著濟(jì)南北部居

6、住環(huán)境的改善，該區(qū)域正在發(fā)展成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，為項(xiàng)目的銷售帶來良好的機(jī)遇。,項(xiàng)目SWOT分析-區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是項(xiàng)目的最大機(jī)遇,宏觀政策的風(fēng)險(xiǎn)； 項(xiàng)目周邊尚有緊臨的幾家工廠尚未搬遷，對(duì)項(xiàng)目未來居住環(huán)境形成一定影響； 項(xiàng)目周邊在建和在售項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。,項(xiàng)目SWOT分析-政策、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的上市是項(xiàng)目面臨的重大威脅,解決方案： 全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷思路。 全力塑造項(xiàng)目的中高檔形象。,項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀與對(duì)區(qū)域資源的最大化利用； 搶占區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)； 創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品及營(yíng)銷策略； 弱化、規(guī)避負(fù)面信息。,項(xiàng)目SWOT基本策略,第三部分 區(qū)位綜合分析,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 核

7、心問題分析,第五部分 需求市場(chǎng)專題分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,第二部分 項(xiàng)目分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)資源價(jià)值，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研手段找出市場(chǎng)空白點(diǎn)及市場(chǎng)需求點(diǎn)，力求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位 。,區(qū)位特點(diǎn),城市規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,區(qū)位特點(diǎn)-傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，認(rèn)知度低，發(fā)展滯后,“濼口板塊”是濟(jì)南城市總體規(guī)劃中的北部區(qū)域，隸屬于濟(jì)南天橋區(qū)。濼口板塊處于濟(jì)南傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。,中疏,北 跨,南控,城市改造給房地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展空間 未來城市

8、東區(qū)將是發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 濟(jì)南北部開發(fā)空間較大。,西部新城,東拓,西進(jìn),濟(jì)南城市規(guī)劃,東部產(chǎn)業(yè)帶 東部新城,黃河以北用地寬闊，地勢(shì)開敞，是城市進(jìn)一步拓展空間的選擇。規(guī)劃研究結(jié)合北展區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市跨黃河發(fā)展，溝通主城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)筑北部城市新區(qū)，形成城市空間進(jìn)一步擴(kuò)張發(fā)展的新載體。,南控區(qū)啟動(dòng)城市、旅游、生態(tài)、水利、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、村莊、環(huán)保規(guī)劃；該城區(qū)為消費(fèi)者心目中的傳統(tǒng)高尚住宅區(qū),西部新城將建設(shè)高速鐵路新濟(jì)南站,老城保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強(qiáng)古城保護(hù)，以體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色,濟(jì)濼路片區(qū)北臨黃河，東界津浦路，南界膠濟(jì)鐵路，西界無影山路，定位為城市北部商貿(mào)服務(wù)軸，城市客運(yùn)樞紐、綜合

9、居住區(qū)。規(guī)劃人口20萬-21萬人。這里將形成“一帶兩軸、兩心三區(qū)”布局結(jié)構(gòu)。“一帶”即小清河濱河景觀及發(fā)展帶；“兩軸”為北園大街和濟(jì)濼路；“兩心”為北園大街和濟(jì)濼路交匯處的地區(qū)商業(yè)中心和位于濟(jì)濼路和小清河交匯處的商貿(mào)中心。“三區(qū)”包括商業(yè)商貿(mào)居住區(qū)、商業(yè)商貿(mào)文化區(qū)和交通樞紐商業(yè)居住區(qū)。另外還將規(guī)劃4個(gè)公交車首末站、15個(gè)加油站、1個(gè)加氣站、10個(gè)社會(huì)停車場(chǎng)。,區(qū)域規(guī)劃-一帶兩軸兩心三區(qū)，濟(jì)濼路片區(qū)濼口板塊,濼口板塊,濟(jì)濼路片區(qū),一帶兩軸兩心三區(qū),區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析-藥山工業(yè)片區(qū)、桑梓工業(yè)片區(qū)、大橋經(jīng)濟(jì)片區(qū),區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析,藥山,桑梓,大橋,藥山工業(yè)片區(qū)：以新型工業(yè)化為導(dǎo)向，著力發(fā)展高科技、高附加值

10、、低污染、低耗能新型都市工業(yè)； 桑梓工業(yè)片區(qū)：以濟(jì)南重化工業(yè)園為依托，承接市區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移，引進(jìn)大型重化工業(yè)項(xiàng)目，建成以化工等傳統(tǒng)工業(yè)為主的重化工業(yè)基地。 大橋經(jīng)濟(jì)片區(qū)：以大橋鎮(zhèn)駐地為基礎(chǔ)向西拓展，規(guī)劃平方公里，建設(shè)新大橋中心鎮(zhèn)。,區(qū)域市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn)-單戶面積、均價(jià)逐年上升，但仍低于市區(qū)水平,本區(qū)域市場(chǎng)戶均銷售面積逐年上升，仍低于市區(qū)平均水平,銷售單價(jià)逐步上升，但仍低于市區(qū)平均水平,區(qū)域商品房銷售現(xiàn)狀與趨勢(shì) -主力需求為中小戶型的產(chǎn)品,據(jù)統(tǒng)計(jì)，20082011年 主力需求面積是在80110平米的產(chǎn)品。 均價(jià)在4500-5500元/平方米的需求比例最大。,區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?北部區(qū)域潛力大，

11、市場(chǎng)需求以基本居住及基礎(chǔ)改善型為主流,北部區(qū)域市政的投入將給該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的開發(fā)潛力，將吸引全市市場(chǎng)，潛力巨大。 初次置業(yè)及基礎(chǔ)改善型消費(fèi)占據(jù)該區(qū)域市場(chǎng)需求主流，其中基礎(chǔ)改善性需求呈現(xiàn)逐年增多區(qū)域，且容量很大。,區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?潛在置業(yè)者對(duì)北部市場(chǎng)信心增長(zhǎng),區(qū)域發(fā)展，環(huán)境改善，居住條件完善。,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶灘北部，大型居住區(qū)即將形成。,置業(yè)者對(duì)北部的認(rèn)可度在提高。,區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景看好,置業(yè)北部信心增長(zhǎng),報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場(chǎng)專題分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,第二部分 項(xiàng)目

12、分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)資源價(jià)值，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研手段找出市場(chǎng)空白點(diǎn)及市場(chǎng)需求點(diǎn)，力求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位 。,供應(yīng)量分析,區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)概述,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析,未來供應(yīng)趨勢(shì)分析,熱銷產(chǎn)品分析,各區(qū)域新樓盤總量分析濟(jì)南市供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量的調(diào)查研究主要是以在售的新盤為主，其目的是了解濟(jì)南近期市場(chǎng)供需情況及特點(diǎn)，分析濟(jì)南市場(chǎng)的整體走向，,從濟(jì)南市項(xiàng)目的分布看，槐蔭區(qū)的項(xiàng)目居多，主要是因?yàn)榛笔a區(qū)內(nèi)有陽光100這樣的規(guī)模龐大的項(xiàng)目 ，其次為歷下區(qū)、市中區(qū)，這兩個(gè)區(qū)的項(xiàng)目，無論是規(guī)模、還是品質(zhì)上都相對(duì)較高；供應(yīng)量最少的是歷城區(qū)，歷城區(qū)項(xiàng)目數(shù)量較多，但項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較

13、小。,區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)概述-從目標(biāo)客戶上來看，區(qū)域客戶是主力。,項(xiàng)目概況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-天建天和園,25萬平米主題園林水景社區(qū) 春夏秋冬四大社區(qū)組團(tuán)各具特色。 設(shè)計(jì)12000平米文化主題水景園區(qū)，1400平米現(xiàn)代健身活動(dòng)中心。,規(guī)劃理念,天建天和園,春夏秋冬四大組團(tuán)各有特色，主力戶型較為齊全，由48-130平米的一室一廳到三室兩廳組成。,主力戶型,天建天和園,銷售價(jià)格,均價(jià)為4700元/平米，總價(jià)范圍在31-62萬之間,天建天和園,購(gòu)買客戶區(qū)域分布,主要為城區(qū)西北片區(qū)居民,天建天和園,項(xiàng)目概況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-碧水尚景,規(guī)劃理念,2250平米高尚會(huì)所，邂逅“名仕”生活。 恒溫游泳池，國(guó)際生活的享受。

14、 風(fēng)格各異的主題廣場(chǎng)、情趣盎然的跌水平臺(tái)。 70米樓間距，可不同角度觀賞風(fēng)景。,碧水尚景,主力戶型,功能戶型，追求用，與自然，與景觀共存，聰明人的選擇。 以86-94平米的兩室兩廳為主,其它均為三室兩廳，面積在110-150平米之間.,碧水尚景,銷售價(jià)格,均價(jià)5000元/平米，總價(jià)范圍在38-60萬之間。,一戶一價(jià)，低樓層銷售狀況較好,碧水尚景,購(gòu)買客戶類型,主要為城區(qū)北部片區(qū)居民,碧水尚景,項(xiàng)目概況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-濼安廣場(chǎng),銷售價(jià)格,目前二手房均價(jià)5000元。,濼安廣場(chǎng),項(xiàng)目概況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-金田苑,規(guī)劃設(shè)計(jì),采用歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì)，外觀典雅大方，名家景觀設(shè)計(jì)。 大型中心綠地，社區(qū)花園、主題式景

15、觀。,金田苑,主力戶型,戶型包含經(jīng)濟(jì)二居、溫馨三居，南北通透、動(dòng)靜分區(qū)布局合理。 以70-80平米的兩室兩廳為主,金田苑,銷售價(jià)格及客戶來源,均價(jià)4900元/平米， 總價(jià)范圍在30-52萬之間 剩余兩棟預(yù)計(jì)均價(jià)4700元/平米,西北部區(qū)又以藥山周圍為主,金田苑,綜述： 商品房銷售速度遠(yuǎn)高于舊改房，舊改房銷售價(jià)格較低且銷售周期長(zhǎng)，區(qū)域商品房需求旺盛 兩室的銷售快于三室 區(qū)域一室戶型較為匱乏,區(qū)域熱銷產(chǎn)品分析-項(xiàng)目產(chǎn)品銷售情況分析,未來供應(yīng)趨勢(shì)- 機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)并存,1、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開發(fā)水平較低，多集中在基本居住型住宅需求水平。由于基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的提升正在顯現(xiàn)，新的地產(chǎn)開發(fā)秩序即

16、將形成。 2、缺乏大手筆整體規(guī)劃，產(chǎn)品檔次及規(guī)模亟待提升。 3、該區(qū)域的巨大開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，區(qū)域整體規(guī)劃的“井噴式”開發(fā)即將出現(xiàn)。,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場(chǎng)專題分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第二部分 項(xiàng)目分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,區(qū)域需求市場(chǎng)狀況及潛力分析,潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求分析,潛在目標(biāo)人群特征分析,潛在目標(biāo)人群配套需求分析,潛在目標(biāo)人群價(jià)位承受力,第五部分 需求市場(chǎng)專題分析,區(qū)域需求狀況及潛力分析,濟(jì)南北部濼口片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)評(píng)估： 南部山區(qū)在政府實(shí)行保護(hù)后，

17、房地產(chǎn)開發(fā)將退出住宅項(xiàng)目開發(fā)的一線，可開發(fā)用地將大大減少；中部城區(qū)屬老城區(qū)，舊城改造將以“拆”為主，受拆遷成本高、地價(jià)高等因素制約，區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)難成規(guī)模。 北部可建設(shè)用地規(guī)模較大，隨著市政基礎(chǔ)建設(shè)的完善，該區(qū)域認(rèn)可度將有提高，房產(chǎn)開發(fā)將有起色。 因此，從規(guī)劃上看，濟(jì)濼路濼口片區(qū)將迎來大的發(fā)展契機(jī)，以舊城改造為主的城市建設(shè)，將帶來龐大的主動(dòng)與被動(dòng)需求，對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的潛在需求； 同時(shí)，濼口商圈大量的外來人口進(jìn)入，將帶動(dòng)此區(qū)域住宅需求量的上升。,北部市場(chǎng)需求情況分析： 被動(dòng)需求：隨著城市的規(guī)劃與發(fā)展，濟(jì)南北部、西部存在著大量拆遷居民，拆遷釋放的需求將極大的活躍北部房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的需求。

18、 主動(dòng)需求：從規(guī)劃上看，北部區(qū)域面臨著升級(jí)，區(qū)域環(huán)境改善，區(qū)域認(rèn)可度提升，主動(dòng)需求量增加。 特別是，目前北部房產(chǎn)住宅價(jià)格水平雖有上調(diào)，但與南部、中部和東部部分區(qū)域相比，有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此，存在著廣大的需求群體。,區(qū)域需求狀況潛力分析,區(qū)域內(nèi)原有居民，包括老居民區(qū)及棚戶區(qū)居民 濼口商圈經(jīng)營(yíng)商戶 天橋區(qū)產(chǎn)業(yè)園員工 企事業(yè)單位職工 服務(wù)型、科貿(mào)型企業(yè)的骨干人員 私營(yíng)小業(yè)主 區(qū)域村莊居民、舊村改造的村莊居民 其他,區(qū)域人口構(gòu)成狀況,濼口片區(qū)需求市場(chǎng)專題調(diào)查說明,本次需求市場(chǎng)調(diào)查樣本選擇為項(xiàng)目周邊的幾個(gè)居民區(qū)及濼口商圈經(jīng)營(yíng)商戶，所得到的數(shù)據(jù)和結(jié)論為項(xiàng)目定位提供決策依據(jù)；本次提案只提供調(diào)研結(jié)論及簡(jiǎn)單圖

19、表說明，詳細(xì)數(shù)據(jù)以后（在確定合作意向后）提出。,區(qū)域原居民和濼口商圈經(jīng)營(yíng)商戶是潛在購(gòu)房群體中比例較高的群體。,潛在目標(biāo)客戶特征分析,潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求,問卷問題之一： 假如小高層價(jià)格比多層價(jià)格高，但品質(zhì)、綠化、配套比多層好，您愿意原則高層還是多層？,多層、小高層是首選，占到此次市場(chǎng)調(diào)研總樣本量的71。,潛在目標(biāo)客戶對(duì)兩室戶型需求比例最大，面積主要集中在6080平米之間，其次為三室戶型，主要是90120平米的經(jīng)濟(jì)型三居室，再者一居室戶型是濼口商圈經(jīng)營(yíng)商戶的主力需求戶型。,潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求對(duì)戶型及面積的需求,潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求綜述,客戶特征：區(qū)域原居民及濼口商圈經(jīng)營(yíng)商戶是項(xiàng)目主流客戶群體

20、建筑類型：多層、小高層為主 戶型：兩室、三室為主，一室戶型比重上升。 需求面積：6088平米的兩室以及90120平米的經(jīng)濟(jì)型三室是需求主流。,配套定位：超市、醫(yī)療設(shè)施需求較為迫切，生活服務(wù)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所和社區(qū)活動(dòng)中心其次；目標(biāo)客戶對(duì)一些增加生活情調(diào)的休閑娛樂場(chǎng)所興趣度一般,圖 客戶對(duì)配套設(shè)施的需求=,潛在目標(biāo)人群配套需求客戶對(duì)配套需求, 目標(biāo)客戶對(duì)濼口板塊商品房的總價(jià)承受力集中在4050萬元之內(nèi)?？們r(jià)承受力在40萬元以內(nèi)的占53%。,潛在目標(biāo)人群價(jià)位承受力總價(jià)承受力, 目標(biāo)客戶對(duì)濼口板塊商品房的單價(jià)承受力集中在4900元/平米左右。單價(jià)承受力在49005500元/平米的占83%。,潛在目標(biāo)

21、人群價(jià)位承受力單價(jià)承受力,1、從區(qū)域發(fā)展來看 在“五帶、三片區(qū)”規(guī)劃的帶動(dòng)之下，北部房地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來幾年將是投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。目前該區(qū)域商品房項(xiàng)目銷售均價(jià)在4500元-5500元，中檔收入者和西北部居民為其主要客戶，產(chǎn)品以多層和小高層為主。 2、從供應(yīng)產(chǎn)品來看 項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)采用多層和小高層、高層相結(jié)合的多種建筑形態(tài)，規(guī)劃多種主力戶型以滿足消費(fèi)者不同住房需求。,市場(chǎng)分析結(jié)論,3、從需求市場(chǎng)的調(diào)查分析來看 選擇本區(qū)域購(gòu)房的客戶具有如下特征： 年齡25-45歲，以城區(qū)西北部區(qū)域?yàn)橹?，從職業(yè)背景分析：區(qū)域原居民、經(jīng)商人士、個(gè)體業(yè)主、中高級(jí)技術(shù)人員、收入較高的企業(yè)員工為主要目標(biāo)客群，

22、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位白領(lǐng)為補(bǔ)充客戶，文化層次中等偏高，購(gòu)房自住為主，注重產(chǎn)品實(shí)用功能及核心價(jià)值。,市場(chǎng)分析結(jié)論,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 核心問題分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第二部分 項(xiàng)目分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,第四部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析,第五部分 需求市場(chǎng)分析,第六部分 項(xiàng)目定位分析,“以正合，以奇勝”，準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位來源于精準(zhǔn)無誤的綜合判斷能力。世紀(jì)萬邦，實(shí)戰(zhàn)專家，一擊必重。,（創(chuàng)新超越，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)超越自我，為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；通過“理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新“，發(fā)現(xiàn)、挖掘與提煉“產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值整合價(jià)值”）,目標(biāo)客戶定位,

23、定位思路：通過嚴(yán)謹(jǐn)及科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域分析，重點(diǎn)鎖定本案潛在的客戶群，從而與項(xiàng)目的核心價(jià)值體系及策略思路進(jìn)行密碼對(duì)接，最終界定及選擇最為直接、最為有效的客戶群體，并使其清晰化。,第六部分 項(xiàng)目定位分析,一、目標(biāo)客群分布區(qū)域： 以北部、西部為主，中部為輔，輻射整個(gè)濟(jì)南市區(qū)。 二、目標(biāo)客群分類分析： 1、濟(jì)南北部、西部中小業(yè)主（約占30%） 工作/居住區(qū)域：主要集中在北園路以北，濼口板塊為主 年齡特征：3545歲 置業(yè)特征：二次置業(yè)和首次置業(yè)均有，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自身的社會(huì)地位。經(jīng)濟(jì)承受能力和支付能力均很強(qiáng)。 需求戶型：6090平方米的兩居室戶型，1001

24、30平方米的經(jīng)濟(jì)型三居室戶型。,目標(biāo)客戶定位,2、濟(jì)南北部、西部白領(lǐng)、公務(wù)員：（約占30%） 工作/居住區(qū)域：濟(jì)南天橋區(qū)、市中區(qū)等 年齡特征：2535歲 置業(yè)特征：多為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，包括部分婚房。 需求戶型：6090平方米的兩居室戶型，100120平方米的三居室。,3、濟(jì)南北部、西部政府、大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)：（約占10%） 工作/居住區(qū)域：濟(jì)南天橋區(qū)、市中區(qū)等 年齡特征：3545歲 置業(yè)特征：多為二次置業(yè)，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自身的社會(huì)地位，對(duì)樓盤的環(huán)境、周邊的交通、商業(yè)配套、教育配套以及小區(qū)的建筑、戶型、內(nèi)部配套以及物業(yè)管理服務(wù)等有一

25、定要求。經(jīng)濟(jì)承受能力和支付能力均很強(qiáng)。 需求戶型：110130平方米的大三居室戶型，130150平方米的四居室戶型。,4、濟(jì)南北部、西部工薪階層、拆遷戶：（約占20%） 工作/居住區(qū)域：濟(jì)南天橋區(qū)、市中區(qū)等 年齡特征：2535歲 置業(yè)特征：一般為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，其中相當(dāng)一部分則是作為婚房。 需求戶型：6090平方米的兩居室戶型。,5、其他（約占10%） 工作/居住區(qū)域：在濟(jì)南其他區(qū)，濟(jì)南周邊地市以及外地。 職業(yè)特征：金銀領(lǐng)、外地商人等。 收入特征：收入較高并擁有較為豐厚的家底或積蓄。 置業(yè)特征：兼有二次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自

26、身的社會(huì)地位，對(duì)項(xiàng)目的地理位置、周邊的人文環(huán)境、交通環(huán)境、市政及商業(yè)配套以及小區(qū)的綜合質(zhì)素等較為認(rèn)同。 需求戶型：80130平方米的各類戶型。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,如何把潛在的需求點(diǎn)與目前產(chǎn)品供給點(diǎn)結(jié)合起來，進(jìn)行本項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)？,第六部分 項(xiàng)目定位分析,產(chǎn)品規(guī)劃建議-產(chǎn)品總體建議,將項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，用足項(xiàng)目容積率，提高小高層產(chǎn)品的比例。 以客戶定位作為基本依據(jù)。 與同區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目相比，適度提高產(chǎn)品配置，包括建材、外立面、景觀等，優(yōu)化性價(jià)比。 規(guī)避用地現(xiàn)狀的負(fù)面影響。,產(chǎn)品規(guī)劃建議-區(qū)域在售項(xiàng)目容積率,目前區(qū)域多層容積率控制在1.30-1.40之間；多層和小高層的組合產(chǎn)品容積率控制在1.602.50之間。,產(chǎn)品規(guī)劃建議-本項(xiàng)目容積率分析,通常情況下，容積率與利潤(rùn)率呈正相關(guān) 在容積率一定的條件下，高利潤(rùn)率的物業(yè)比例越高，總利潤(rùn)率也就越高,綜合考慮本項(xiàng)目用地特征及利潤(rùn)追求， 建議容積率設(shè)定在1.92.0之間。,市場(chǎng)定位,經(jīng)過前面對(duì)市場(chǎng)狀況的分析總結(jié)及預(yù)測(cè)、潛在價(jià)值的挖掘、核心價(jià)值的建立，以及目標(biāo)客戶群的定位， 接下來我們?yōu)轫?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，找到突破口，建立項(xiàng)目的差異化的市場(chǎng)形象。,第六部分 項(xiàng)目定位分析,根據(jù)濟(jì)南市房地