1、a,1,湛江中央商務(wù)區(qū) 發(fā)展策劃與城市規(guī)劃設(shè)計,a,2,態(tài)勢分析篇 TREND ANALYSIS,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢 地產(chǎn)市場態(tài)勢 項目基地分析 CBD國際發(fā)展態(tài)勢判斷 項目開發(fā)思路,01,a,3,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,湛江的區(qū)位,湛江市位于祖國大陸最南端，廣東省西南部，包括雷州半島全部和半島以北一部分。,1,a,4,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,湛江的區(qū)位,湛江市東瀕南海，南隔瓊州海峽與國際旅游島海南省相望，西臨北部灣。,1,湛江居于廣東、廣西、海南三省沿海的中心位置,a,5,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,我國首批14個沿海開放的港口城市之一。 國家一類大市、全國投資硬環(huán)境40優(yōu)城市 。,1,印象湛江,投資

2、環(huán)境 生活環(huán)境 休閑旅游環(huán)境,a,6,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1991年時獲得 “綠化達標(biāo)城市”榮譽。 1999年以來，先后獲得 “廣東省衛(wèi)生城市” “廣東省文明城市” “中國優(yōu)秀旅游城市” “全國雙擁模范城市” “全國綠化達標(biāo)城市” “國家園林城市” “中國十大休閑城市” 等榮譽稱號。,1,投資環(huán)境 生活環(huán)境 休閑旅游環(huán)境,印象湛江,a,7,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,印象湛江,2007 2010年連續(xù)榮獲兩屆“中國十大休閑城市”。（三年一屆） 2014年第十四屆”廣東省運動會舉辦城市”。 2010年湛江市被正式授予為“中國海鮮美食之都”稱號,成為全國首個獲得這一殊榮的城市。 2010年7月3日

3、，湛江榮獲“中國城鄉(xiāng)建設(shè)范例城市”。 2010年11月11日，榮獲“中國對蝦之都”。 2010年12月12日，榮獲“中國十佳綠色城市”。,1,投資環(huán)境 生活環(huán)境 休閑旅游環(huán)境,a,8,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,2001年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）434.87億元，三次產(chǎn)業(yè)比26.2：37.5：36.3 2002年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）461.33億元，三次產(chǎn)業(yè)比23.1:39.8:37.1 2003年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）520.97億元，三次產(chǎn)業(yè)比21.3：42.6：36.1 2004年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 608.16億元，三次產(chǎn)業(yè)比20.544.435.1 2005年實現(xiàn)生

4、產(chǎn)總值（GDP） 657.81億元，三次產(chǎn)業(yè)比22.045.132.9 2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 770.18億元，三次產(chǎn)業(yè)比21.446.132.5 2007年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 892.56億元，三次產(chǎn)業(yè)比19.847.432.8 2008年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1099.41億元,人口753.88萬人，人均GDP14583元，三次產(chǎn)業(yè)比21:45:34 2009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1156.17億元,人口763.14萬人，人均GDP15150元，三次產(chǎn)業(yè)比21:43:36 2010年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1402.77億元，三次產(chǎn)業(yè)比21:41:38 比上年增長14.2，

5、“十一五”期間年均增長13.0%。,a,9,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,2010年全省生產(chǎn)總值(GDP)45472.83億元，比上年增長12.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5：50：45。,湛江三次產(chǎn)業(yè)比第一產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重有所提升，第三產(chǎn)業(yè)比重有少量提升，距離廣東省平均水平還有差距。,a,10,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,2010年出口超800萬美元的企業(yè)51家，比上年增加5家。在出口超800萬美元的企業(yè)中，超2000萬美元的有20家，與上年持平，其中超1億美元的企業(yè)僅1家。,對外貿(mào)易 2010年外貿(mào)進出口總額35.32億美元，增長25.3。其中：進口總額18

6、.45億美元，增長27.0；出口總額16.87億美元，增長23.6。,固定資產(chǎn)投資 2010年全社會固定資產(chǎn)投資526.57億元，增長33.9。在全社會固定資產(chǎn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資10.16億元，增長50.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資120.14億元，下降21.9；第三產(chǎn)業(yè)投資396.27億元，增長70.3。,對外貿(mào)易較為活躍，三產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資重要領(lǐng)域,a,11,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,坐擁強勢二產(chǎn)， 積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。 隨著鋼鐵、中科煉化一體化等重大產(chǎn)業(yè)項目陸續(xù)落地和上馬，湛江重化工業(yè)乃至全市經(jīng)濟都將進入快速發(fā)展的黃金期。 完善強化傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，不斷引入新型服務(wù)業(yè)。（金融保險、房地

7、產(chǎn)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、交通通訊業(yè)。）,a,12,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,發(fā)展趨勢,發(fā)展機遇：處于亞太經(jīng)濟圈的重要地緣位置，是我國沿海與非洲、中東、歐洲、東南亞、大洋洲海上運距最短的港口，特別是靠近東南亞和歐洲市場，在運輸成本上具有很大的優(yōu)勢。 亞太經(jīng)濟圈中國-東盟自貿(mào)區(qū)的重要節(jié)點,亞太經(jīng)濟圈,a,13,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,發(fā)展趨勢,環(huán)北部灣經(jīng)濟圈的橋頭堡 聯(lián)系國際旅游島與內(nèi)陸的紐帶,北部灣經(jīng)濟圈,湛江,欽州,河內(nèi),海防,榮市,清化,防城港,北海,?？?a,14,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,空間重構(gòu),在建立粵西中心城市發(fā)展背景下，湛江城市發(fā)展戰(zhàn)略由原來的西岸單邊發(fā)展走向以海灣

8、為主題的發(fā)展思路。 在“一灣兩岸”的模式下，中心城區(qū)的區(qū)域綜合服務(wù)中心職能面臨全面提升的要求，城市功能和空間結(jié)構(gòu)亟待整合。,a,15,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,空間重構(gòu),南北老城區(qū)（霞山區(qū)、赤坎區(qū)）面臨著舊城 改造、更新的城市問題。 中部片區(qū)（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）面臨著 重構(gòu)、復(fù)興的歷史任務(wù)。,形象重塑：城市美化運動（ 生態(tài)建設(shè)、舊城改造、功能聚集區(qū)）“努力發(fā)湛江建設(shè)成為最有魅力的海灣城市”,a,16,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,俯瞰湛江,1,湛江小結(jié),平穩(wěn)發(fā)展的湛江，需要一個強有力的刺激，打破平靜發(fā)展的態(tài)勢，樹立新的地位及城市形象。,湛江擁有良好的城市發(fā)展條件，在過去的發(fā)展過程中整體步伐偏慢，城市發(fā)展動力不

9、足，面對新的區(qū)域發(fā)展機遇，亟待騰飛，沖出地平線。,a,17,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,聚焦經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),中國大陸最南端的國家級開發(fā)區(qū) 湛江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是1984年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，總用地面積為13.7平方公里。,1,a,18,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,聚焦經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),控規(guī)定位：湛江中心城區(qū)的核心地區(qū)，是今后中心城區(qū)建設(shè)發(fā)展的重點區(qū)域，以發(fā)展行政管理、商務(wù)辦公、商業(yè)金融科研信息為主，規(guī)劃建設(shè)成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、商貿(mào)設(shè)施齊全、生活環(huán)境優(yōu)美、居住生活配套和濱海城市風(fēng)貌特色突出的湛江中央商務(wù)區(qū)。,1,a,19,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,聚焦經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),1,隨著湛江城市用地結(jié)構(gòu)和功能布局優(yōu)化調(diào)整，湛江開發(fā)區(qū)建成區(qū)正逐漸成為

10、中心城區(qū)的核心區(qū)，通過“三舊”改造，開發(fā)區(qū)建成區(qū)正加快“城中村”改造和“退二進三”的進程，發(fā)展總部經(jīng)濟，打造商務(wù)中心區(qū)和金融中心區(qū)，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的宜商、宜居城區(qū)。,a,20,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,聚焦經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),1,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的支撐平臺、空間重構(gòu)的優(yōu)化區(qū)域、形象重塑的主要戰(zhàn)場,a,21,區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,發(fā)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū),1,產(chǎn)業(yè)服務(wù)的新引擎（大力發(fā)展總部經(jīng)濟、商務(wù)休閑） 城市空間優(yōu)化的重點區(qū)域（具有完整地域的片區(qū)之一） 城市海灣門戶塑造的核心區(qū)（處于濱海展示的重要節(jié)點區(qū)域）,從邊緣走向前沿，這個地塊的開發(fā)不僅承載了開發(fā)區(qū)的理想，而且承載著湛江的城市意志！,a,22,地產(chǎn)市場盤點,總體走勢,2,固定投資持

11、續(xù)增長，第三產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)市場投資增幅平穩(wěn)。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿妱?a,23,地產(chǎn)市場盤點,2,住宅面積銷售好壞直接影響了商品房銷售面積，商品房銷售面積波動增長，住宅銷售面積波動增長 08年以后呈現(xiàn)供銷兩旺、量價齊升的狀態(tài) 住宅需求潛力強勁 , 商品房銷售價格多年持續(xù)上升 , 價值洼地優(yōu)勢漸弱。,住宅市場盤點,a,24,地產(chǎn)市場盤點,住宅市場盤點,2,目前赤坎區(qū)依然是房地產(chǎn)開發(fā)的主要領(lǐng)域。 80以下戶型占了45.61%的市場份額，考慮到一房多證的情況，市場上實際銷售還是以大戶型為主。,a,25,地產(chǎn)市場盤點,住宅市場盤點,2,2011年準(zhǔn)備入市新樓盤,a,26,地產(chǎn)市場盤點,住宅市場盤點,2

12、,未來市場判斷 受土地影響，未來住宅以中、小型盤為主，大盤開發(fā)可能性較小。 大戶型作為市場主流仍將持續(xù)一段時間。 價值洼地優(yōu)勢已經(jīng)沒有，社區(qū)品質(zhì)將引是拉開住宅差距的核心因素。 完善配套設(shè)施，復(fù)合地產(chǎn)理念引領(lǐng)新的生活方式。,a,27,地產(chǎn)市場盤點,酒店市場盤點,2,湛江酒店業(yè)以中端酒店類型為主，正在經(jīng)歷從中端向高端方向轉(zhuǎn)變。,a,28,地產(chǎn)市場盤點,酒店市場盤點,2,湛江酒店業(yè)以中端酒店類型為主，正在經(jīng)歷從中端向高端方向轉(zhuǎn)變。,適應(yīng)湛江休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來高端五星度假酒店、主題文化酒店將是高端酒店發(fā)展的主流選擇。,a,29,地產(chǎn)市場盤點,商業(yè)市場盤點,2,2006年以前，由于缺少權(quán)威性、前瞻性和

13、可操作性的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,造成湛江市商貿(mào)業(yè)發(fā)展和布局有一定的隨意性和可變性商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點功能單一，傳統(tǒng)經(jīng)營形式雷同，現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)所占的份額不高。這不僅導(dǎo)致資源的浪費,同時也難以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求。,a,30,地產(chǎn)市場盤點,商業(yè)市場盤點,2,2006年，湛江市積極組織實施湛江市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃2006-020，以建設(shè)大型零售商店、超市、中高級批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地等為載體，發(fā)展多種業(yè)態(tài)，進一步推進我市商業(yè)網(wǎng)點體系和物流體系建設(shè)，逐步構(gòu)建“一線六圈八園區(qū)”的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展格局，著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心。,未來湛江商業(yè)休閑綜合體、體驗式商業(yè)中心將為整個商業(yè)高端市場帶來全新活力。,a,31,

14、地產(chǎn)市場盤點,寫字樓市場盤點,2,目前湛江市場上以傳統(tǒng)寫字樓為主，布局相對分散，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形成一定規(guī)模的純粹寫字樓。簡單的功能及商、住宅混合辦公環(huán)境已不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。,a,32,地產(chǎn)市場盤點,寫字樓市場盤點,2,隨著湛江城市的經(jīng)濟發(fā)展和升級、商業(yè)金融環(huán)境的不斷完善，商務(wù)寫字樓從簡單的辦公用房向高層次、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)邁進。因此，湛江商業(yè)地產(chǎn)市場正面臨著一次重大變革。市場呼喚高端服務(wù)功能的寫字樓出現(xiàn)。,隨著鋼鐵、煉化等大型項目落戶湛江及城市建設(shè)進程的加速，越來越多大型企業(yè)紛紛在湛江設(shè)立公司、更多的本土企業(yè)開始關(guān)注企業(yè)的品牌形象。湛江迫切需要這樣一個總部基地的形成。,a,33,區(qū)位分析,基地位于

15、湛江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，湛江港灣西岸沿海的霞海港區(qū)附近，東至湛江灣，南至樂山路，西至龍平北路、永平北路，北至體育南路。,文化活力港,政務(wù)中心,城市副中心,老城中心區(qū),中央商務(wù)區(qū),項目基地分析,3,a,34,本體資源價值解析,規(guī)劃范圍約4平方公里，其中中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)約1.8平方公里。 外圍規(guī)劃協(xié)調(diào)范圍約2.2平方公里。,規(guī)模優(yōu)勢：用地規(guī)模適宜,項目基地分析,3,a,35,CBD規(guī)模分為用地規(guī)模和建筑規(guī)模。 CBD用地規(guī)模大約1-4平方公里，CBD核心區(qū)用地規(guī)模約1平方公里。 辦公建筑面積是衡量CBD建筑規(guī)模的實質(zhì)性指標(biāo)，辦公規(guī)模越大，CBD等級越高。CBD建筑規(guī)模隨市場需求而變化。,本體資源價值解

16、析,項目基地分析,3,規(guī)模優(yōu)勢：用地規(guī)模適宜,國內(nèi)外城市CBD規(guī)模一覽,a,36,項目基地分析,本次規(guī)劃核心區(qū)用地包括濱水活力區(qū)和中央商務(wù)區(qū)兩部分， 其用地規(guī)模可以滿足CBD用地規(guī)模需求。,3,本體資源價值解析,a,37,項目基地分析,本體資源價值解析,交通優(yōu)勢：對外交通便捷,黎湛鐵路,茂湛鐵路,茂湛高速,渝湛高速,東環(huán)快速,樂山路,至茂名、廣州,至徐聞、海南,至廣西,至廉江,至徐聞、海南,粵海鐵路,塘口站,湛江北站,湛江南站,湛江西站,湛江東站,至東海島、沿海大道,至東海島、沿海大道,對外交通： 茂湛高速、渝湛高速 粵海鐵路、茂湛鐵路、黎湛鐵路 內(nèi)部交通： 東環(huán)快速、疏海大道、樂山大道-跨海

17、大橋、海濱大道、龍潮東路,疏海大道,東環(huán)快速,存在問題： 現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)主干路網(wǎng)已初具規(guī)模，但與之配套的次干路不夠，支路更少。路網(wǎng)密度普遍偏低，且分布不均勻。,3,a,38,周邊配套：,項目基地分析,本體資源價值解析,中高檔物業(yè)： 金沙灣居住區(qū)、 四象度假酒店、喜來登酒店、恒逸大酒店、中國城酒店。 三帆環(huán)島周邊的酒店、辦公物業(yè)。 文體設(shè)施： 行政中心、湛江體育中心。 教育設(shè)施： 湛江第二中學(xué),喜來登酒店,行政中心,四象酒店,湛江體育中心,湛江第二中學(xué),金沙灣高檔居住區(qū),三帆環(huán)島,3,a,39,項目基地分析,本體資源價值解析,生態(tài)資源,城市級市民公園： 中澳友誼花園 、南國熱帶公園,觀海長廊,中澳友

18、誼公園,南國熱帶公園,3,城市級開放空間： 觀海長廊,a,40,用地優(yōu)勢：土地儲備條件良好,項目基地分析,本體資源價值解析,現(xiàn)狀單位權(quán)屬： 土地收儲完畢： 湛江港集團第五作業(yè)區(qū) 正在搬遷： 航運船廠、外貿(mào)碼頭、霞海港正在關(guān)閉， 職工安置完成 正在收儲： 橡膠廠、沙灣機械廠、磚瓦廠、耐火材料廠,3,已收儲,正在搬遷、準(zhǔn)備收儲,a,41,城中村改造難度大、拆遷成本高,項目基地分析,劣勢與難點,現(xiàn)狀村落： 霞海村、龍潮村、梧闊村。,霞海村,龍潮村,梧闊村,3,a,42,現(xiàn)狀特色資源分布零散：,歷史文化信息載體體系不明確,項目基地分析,劣勢與難點,3,塔吊,燈塔,水塔,霞海文化樓,a,43,歷史文化信

19、息載體體系不明確,項目基地分析,劣勢與難點,3,現(xiàn)狀特色資源分布零散：,a,44,CBD國際發(fā)展態(tài)勢分析,國外濱水中央商務(wù)區(qū)發(fā)展案例比較研究,城市濱水地區(qū)的界定 濱水地區(qū)(Waterfront)是城市中一個特定的空間地段，指“與河流、湖泊、海洋毗鄰的土地或建筑;城鎮(zhèn)鄰近水體的部分?！彼仁顷懙倪呇?，也是水的邊緣?？臻g范圍包括200-300m的水域空間及與之相鄰的城市陸域空間，其對人的吸引距離為1-2km，相當(dāng)于步行15-30分鐘的距離范圍。,4,a,45,濱水商務(wù)區(qū)作為復(fù)雜混合的城市片區(qū)，需要面對綜合交通、歷史遺存、環(huán)境美化等各方面的問題。其最終目標(biāo)都是建造適宜人們生活的城市中心區(qū)。,波士頓大

20、開挖工程,多倫多濱水步道項目,倫敦 Jubilee地鐵站,芝加哥 海軍碼頭改造,波士頓 “走進大?！表椖?芝加哥 威克道項目,CBD國際發(fā)展態(tài)勢分析,國外濱水中央商務(wù)區(qū)發(fā)展案例比較研究,4,a,46,濱水CBD的功能隨著其逐步發(fā)展完善，功能日趨復(fù)合，憑借自身的優(yōu)勢資源，逐步發(fā)展為中央活動區(qū)CAZ。 如果說傳統(tǒng)CBD是自發(fā)形成的，那么現(xiàn)代CBD則多少具有“打造”的印記，并且在城市競爭的環(huán)境下特別重視形象的塑造和效率的提高，以便更好地吸引眼球、吸引大公司進駐。但是，只注重形象和效率的CBD是遠遠不夠的，它容易與市民的公共活動產(chǎn)生疏離，也會因生活單調(diào)、文化缺失、交流貧乏而失去活力。 為了應(yīng)對這些變化

21、，紐約、倫敦、芝加哥等國際性大都市都著力于城市中心區(qū)的完善。在他們的規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略中，不再高調(diào)提倡CBD的建設(shè)，而是著重提高對特定商務(wù)活動的吸引力，這種吸引也不只停留在提供多少規(guī)模的商務(wù)辦公樓，而是更多地關(guān)注滿足與這些商務(wù)活動相關(guān)的需求。比如倫敦戰(zhàn)略規(guī)劃確定的中心區(qū)建設(shè)目標(biāo)是形成CAZ（Central Action Zone），芝加哥則稱之為CAD（Central Action District）。,CBD國際發(fā)展態(tài)勢分析,國外濱水中央商務(wù)區(qū)發(fā)展案例比較研究,4,由單邊向復(fù)合體變化 商務(wù)中心商業(yè)中心+休閑中心+旅游中心,a,47,CBD國際發(fā)展態(tài)勢分析,我國對CBD的關(guān)注,4,各地的CBD如何

22、定位,“群雄并起，亂世天下” 貪大求全的心理，沒有找到符合自身的定位 沒有確定好規(guī)模和輻射范圍 房地產(chǎn)開發(fā)的噱頭 各地的CBD如何定位是中國CBD發(fā)展的核心問題,a,48,項目開發(fā)思路,城市運營,城市經(jīng)營是一種理念、一種思路、一種模式，它滲透、貫穿于城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的全過程。 即：以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市，以經(jīng)營的手段建設(shè)城市，以經(jīng)營的方式管理城市。,從一個土地資源的提供者，逐步轉(zhuǎn)向城市發(fā)展的引導(dǎo)者。,5,a,49,營造特色,歷史悠久，文化底蘊深厚，傳統(tǒng)文化資源十分豐富,雷州半島歷來是南北文化交流活躍的地方，中原文化、閩南文化與雷州本土文化在此相互激蕩交融。,近現(xiàn)代工業(yè)遺存追憶昔日港口文化。,

23、項目開發(fā)思路,5,a,50,獨具特色的濱水形象,拒絕“千城一面”的現(xiàn)代城市形象，利用自身特有的完美圓弧形岸線，打造獨一無二的具有本體特色的濱水CBD。,自然環(huán)境優(yōu)越，低碳綠色的新型活力“綠港”。,項目開發(fā)思路,5,營造特色,a,51,發(fā)展定位篇,發(fā)展級別定位 區(qū)域體系定位 總體定位 詳細(xì)功能定位 功能類型構(gòu)成 形象定位 客群市場定位,02,DEVELOPMENT ORIENTATION,a,52,發(fā)展級別定位,CBD的類型,一般商務(wù)辦公集中區(qū)根據(jù)輻射區(qū)域大小可以分為五個級別，世界級、區(qū)域級、國家級、地區(qū)級、城市級，可以稱之為CBD的主要是前四個級別。商務(wù)辦公區(qū)在綜合條件具備的情況下可以由現(xiàn)在級

24、別向高等級級別轉(zhuǎn)換。,1,項目站位,a,53,CBD級別定位,湛江CBD的定位,一般認(rèn)為，在我國人口50萬以上的屬于大城市，人口在20萬50萬的為中等城市，人口在20萬以下的為小城市。 城市無論級別高低都需要商務(wù)活動，但是在中小城市發(fā)展CBD基本是不可能的。,湛江CBD,1,項目站位,2010年生產(chǎn)總值（GDP）1402.77億元，人均生產(chǎn)總值20142元。 以湛江城市級別估算其CBD/城市國內(nèi)生產(chǎn)總值系數(shù)約為0.2左右。 以此估算湛江CBD規(guī)模為280.6萬平方米，CBD核心區(qū)約占地150公頃，建設(shè)強度1.87。,預(yù)計未來十年湛江經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，按平均年GDP增長10%計，到2020年生產(chǎn)總值

25、將達到3638.42億元，一次估算CBD規(guī)模為727.68萬平方米，建設(shè)強度為4.85。,a,54,區(qū)域定位,區(qū)域CBD體系建設(shè)模式,2,在兩廣CBD體系中，城市CBD基本以新區(qū)建設(shè)為主，缺乏對城市歷史文化的承接，這也是為什么兩廣CBD雖然數(shù)量多，但是整體知名度不高的原因之一。 個別城市的CBD是選擇于舊城改造的模式，這類CBD往往與城市的發(fā)展邏輯息息相關(guān)。,項目站位,a,55,區(qū)域定位,區(qū)域CBD體系景觀條件,2,在兩廣CBD體系中，城市CBD有明確功能定位、具有一定區(qū)域輻射范圍的不多，從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢來看，粵西地區(qū)商務(wù)平臺還是缺位狀態(tài)。,輻射區(qū)位選擇：抓住區(qū)位優(yōu)勢條件，立足粵西，聯(lián)動珠三角、

26、北部灣區(qū)域。爭創(chuàng)粵西地區(qū)首席商務(wù)平臺。 利用舊城改造的寶貴機遇，打造高品質(zhì)、有地域風(fēng)情的濱海CBD。 從周圍CBD群中脫穎而出，明確服務(wù)區(qū)域定位。,項目站位,a,56,站在粵西看產(chǎn)業(yè)突破在哪里？ 作為二產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，應(yīng)如何打造CBD 差異化的競爭力，強化區(qū)域競爭優(yōu)勢，為區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級和城市建設(shè)做出貢獻？,區(qū)域定位,區(qū)域CBD體系景觀條件,2,項目錯位,粵西產(chǎn)業(yè)類型、工業(yè)特色鮮明： 湛江：南方大港、重化工業(yè) 茂名：深水港口資源、全國最大的煉油工業(yè)基地、廣東省重要的能源、重化工業(yè)基地 陽江：傳統(tǒng)手工業(yè)基地、五金刀剪、中國刀剪之都 陽江核電站、陽西電廠、陽江抽水蓄能電站、海陵島風(fēng)能發(fā)電，廣東重要的電力

27、能源基地。 云?。菏臉I(yè)、硫化工產(chǎn)業(yè),特色產(chǎn)業(yè)突出而未能形成有效產(chǎn)業(yè)鏈條，配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后。 立足粵西，承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移契機，應(yīng)該構(gòu)建以重化工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高端商務(wù)交流平臺、智力服務(wù)平臺。作為整個區(qū)域二產(chǎn)的高端產(chǎn)業(yè)延伸鏈條，提升經(jīng)濟體系運行的支持力度.,a,57,海之絲路新月夢幻風(fēng)情新客廳 ALONG THE MARINE SILK ROUTE,海上絲綢之路（陶瓷之路）：是古代中國與外國交通貿(mào)易和文化交往的海上通道。湛江是漢代海上絲綢之路的起點，在東西方貿(mào)易和文化交流上發(fā)揮了重要作用。 新月：新的希望，寧靜而富有激情。 婉約而靈動的商務(wù)中心區(qū)。 海上生明月、天涯共此時。,

28、總體定位,3,B方案,a,58,核心功能：金融、商務(wù)、商業(yè)、會展博覽 配套功能：居住、文化、休閑、體育 特定引擎項目：特色市場、運動休閑廣場、音樂廳,推薦CBD功能比例（建筑面積）： （1）商務(wù)辦公大于13， 辦公功能是CBD的核心功能。 （2）商業(yè)娛樂小于l4 （3）公共設(shè)施量力而行 （4）居住小于13,功能類型構(gòu)成,5,總體功能體系,CASE STUDY,相當(dāng)規(guī)模的公司總部 專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù) 舒適大氣的商業(yè)休閑設(shè)施 高端化的會展服務(wù),a,59,商務(wù)區(qū)功能構(gòu)成,重在金融業(yè)與總部經(jīng)濟，兼有信息產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)。,金融業(yè)經(jīng)營金融商品的特殊行業(yè)，包括銀行業(yè)、保險業(yè)、信托業(yè)、證券業(yè)和租賃業(yè)。 總部經(jīng)濟

29、能源化工企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。 信息產(chǎn)業(yè)出版業(yè)、電影和錄音業(yè)、廣播電視和通信行業(yè)、信息服務(wù)和數(shù)據(jù)處理服務(wù)行業(yè)。 旅游服務(wù)旅游服務(wù)中心、度假酒店、商務(wù)酒店。,倫敦金絲雀碼頭 金絲雀碼頭是倫敦新的金融和商業(yè)中心，倫敦最高層的寫字樓群就坐落于此，而在建和擬建的高檔寫字樓還有很多。在此落戶的世界超級銀行和媒體機構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社以及鏡報等。,吸引租戶的策略 （1）特定情況下取消租賃協(xié)議，不承擔(dān)任何責(zé)任； （2）原房主的違約費用由

30、碼頭集團公司承擔(dān)； （3）支付不分租戶搬遷費用； （4）盡量滿足不同租戶的具體需求； （5）規(guī)模商業(yè)巨頭一年免收租金。 （6）為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價將媒體企業(yè)拉進來，如路透社等，這些24小時運轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。,功能類型構(gòu)成,5,CASE STUDY,a,60,功能類型構(gòu)成,提升功能活力濱水區(qū),濱水商業(yè)特色市場,濱水特色市場一般具有以下特點： 景觀視野良好 尺度宜人 建筑形體豐富 充分利用退臺、疊錯等手法創(chuàng)造更多觀景方式，營造豐富的內(nèi)部空間 外觀美觀富于特色，風(fēng)格鮮明。 濱水商業(yè)是濱水片區(qū)的活力核心，它不僅可以集聚人氣、增加活力，更可以獲得豐厚

31、的收益，為后續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。 特色市場不僅可以服務(wù)片區(qū)，還可以為旅游觀光的游客服務(wù)，甚至成為人氣最高的濱水景點。,5,a,61,功能類型構(gòu)成,提升功能活力濱水區(qū),音樂廳,音樂廳是市民文化的重要平臺。目前湛江的文化活動場所比較匱乏，開發(fā)區(qū)尤其嚴(yán)重。好的音樂廳是提升片區(qū)文化氛圍的良好催化劑。同時，音樂廳一般具有外觀獨特美觀的特點，而且體量較大，需要室外場地較多，具有成為標(biāo)志性建筑的潛力。 濱水地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，音樂廳結(jié)合濱水綠地設(shè)計，可以成為城市新的地標(biāo)，提升區(qū)域標(biāo)識性，甚至成為城市旅游的磁石。,5,a,62,功能類型構(gòu)成,提升功能活力濱水區(qū),游艇碼頭,私人游艇、海上運動等項目，一方面拉近了了人與水的

32、關(guān)系，滿足了旅游業(yè)的需求，另一方面又吸引了大量追求生活多元化的高收入人群，提高了片區(qū)的品質(zhì)。 游艇碼頭結(jié)合休閑廣場設(shè)置，可以更好的聚集人氣，增加濱水區(qū)的活力。,5,a,63,濱水界面有各種尺度的開敞界面(綠地與廣場） 打通通向水邊的視廊，打造沿水的景觀步道。,多倫多中央濱水區(qū) 多倫多濱水規(guī)劃的出發(fā)點是把城市和湖濱連在一起，讓公眾有機會區(qū)接觸湖泊，給大家營造一個可以“綠色步行”的可持續(xù)性生態(tài)區(qū)域。 同時，它也讓濱水區(qū)成為一個多層的統(tǒng)一體：第一層是濱水道;第二層是奎伊女皇大道和新城市散步道;第三層是一系列漂浮的元素，能提供新的泊船用具;第四層就是城市街區(qū)，代表了城市文化。,濱水綠地,中央濱水區(qū)平面

33、,濕地公園,連續(xù)的濱水步道,濱水廣場,空間形態(tài),項目形象定位,5,a,64,規(guī)劃設(shè)計篇 URBAN DESIGN,整體規(guī)劃理念 核心引擎策劃 概念規(guī)劃方案,03,a,65,整體規(guī)劃理念,以海為魂、走向大海,1,海上絲綢之路（陶瓷之路）是古代中國與外國交通貿(mào)易和文化交往的海上通道。 湛江市有悠久的商業(yè)發(fā)展歷史,曾在徐聞(轄今雷州半島)開辟“海上絲綢之路”,徐聞縣是漢代海上“絲綢之路始發(fā)港”，湛江地區(qū)始終是華南地區(qū)一個對外貿(mào)易十分活躍經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。,a,66,整體規(guī)劃理念,1,市以港興 湛江港素以天然深水良港著稱，是中國大陸通往東南亞、非洲、歐洲和大洋洲航程最短的港口，是中國大西南和華南地區(qū)貨物

34、的出海主通道，是全國20個沿海主要樞紐港之一。,以海為魂、走向大海,a,67,整體規(guī)劃理念,1,湛江作為中國祖國南段的濱海城市，氣候炎熱潮濕，養(yǎng)成的生活習(xí)慣是白天上班，夜間睡眠時間較晚，避暑活動時間較長。而這段時間恰恰是人們聊天、喝茶、休閑的集中所在，也是城市特有的活力特征原初形態(tài)所在。,混合開發(fā)，打造7-24活動模式多功能商務(wù)中心,a,68,整體規(guī)劃理念,精明增長，創(chuàng)造高度識別的城市空間,1,集約開發(fā)與適度疏散相結(jié)合，梳理出大氣俊朗的城市空間結(jié)構(gòu)，從城市美學(xué)角度仔細(xì)推敲整個CBD的空間節(jié)奏品質(zhì)，創(chuàng)造具有高度識別性的城市空間，力爭實現(xiàn)城市空間的精致之作。,a,69,整體規(guī)劃理念,以人為本，創(chuàng)造舒適步行全覆蓋區(qū)域,1,結(jié)合湛江所處氣候條件，以人為本，創(chuàng)造遮陽與通風(fēng)效果良好的全天候步行環(huán)境。 通過創(chuàng)造全覆蓋的步行空間，使人方便的到達規(guī)劃區(qū)域的每一個角落，拉近人與人的距離、人與建筑的距離、人與海的距離。,a,70,概念規(guī)劃方案,規(guī)劃結(jié)構(gòu),2,三環(huán)相靠、綠環(huán)相連。,a,71,開發(fā)運營篇,土地開發(fā)模式選擇 運營模式選