1、，目錄：房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金使用，金融在企業(yè)管理中的重要作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金分配，金融在企業(yè)管理中的重要作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務規(guī)劃，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的資金始終是非常重要的資產(chǎn)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內容。房地產(chǎn)開發(fā)的效果和資金管理密切相關，房地產(chǎn)企業(yè)合理有效地融資利用，優(yōu)化資金結構，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。資金密集型大規(guī)模資金投入長期資金保護，中國第一座破舊建筑物-中性廣場：腐爛時間：15年地址：廣州千赫北路開發(fā)者：香港中性集團，廣州第一座破舊建筑物-盧景臺腐爛時間：13年地址：廣州岸法院道路開發(fā)者：廣州輝煌2.2國家對房地產(chǎn)企

2、業(yè)資金出臺的宏觀調控政策以對房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴度高的特點為基礎，在國家宏觀經(jīng)濟房地產(chǎn)企業(yè)的時候，應用更多的政策從企業(yè)資金控制層面開始。從2007年到2008年，只有全額支付土地轉讓金才能得到國土證(39號門)等，限制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴張發(fā)展的一系列政策規(guī)定，對開發(fā)企業(yè)資金的障礙程度提出了更高的要求。銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款限額大幅減少，貸款利率提高，房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間進一步縮小，融資成本增加。資本市場更嚴格地限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資。2套住房抵押貸款政策、銷售調控機制限制了市場上的改善性和投資性住房購買，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到住房購買。預納企業(yè)所得稅從預計總利潤率20%調整到預計利潤率20%，土地增值稅

3、清算等稅收政策直接增加了資金流出。這種政策是通過資金調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利健康發(fā)展。融資和利用能力對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，財務管理是通過合理的融資和有效的資金使用來防范財務風險，確保企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2.2國家房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的宏觀調控政策、資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營期間資金盈余或不足，明確資金來源，合理安排資金支出，設定適當?shù)慕枞雰斶€。準備資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的重要任務，通過資金計劃的合理配置，有效地分配資源，提高資金使用效率，防范財務風險。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一家公司的財務管理水平。資金平衡計劃有兩個方面：下表、x公

4、司XX年資金平衡計劃表和資金平衡計劃準備。一是房地產(chǎn)項目的可行性論證階段，準備項目的整體資金平衡計劃。這是以估計項目開發(fā)總投資為依據(jù)，運用資金來源渠道和資金籌措方式。這個階段采取了比較淺的方法，重點是資金來源的執(zhí)行。二是在項目實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)過程，按照土地價格支付要求、建設進度、融資時間、銷售安排等詳細安排年度資金平衡計劃，確保項目按時完成。這一階段側重于合理準備資金使用。資金計劃準備完成并報告公司董事會批準同意后，各公司應嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其實施將成為評價企業(yè)經(jīng)營水平的重要內容。2.1、編制資金平衡計劃必須首先基于自身的平衡，資金分配必須可行、可操作、有效執(zhí)行。資金配置要有力

5、，要留有馀地，不能有計算或差異。具備對外融資條件，必須主動在市場上確保資金，不要只依靠股東的投入。股東投資土地支出后，原則上項目公司要實現(xiàn)自身現(xiàn)金流的凈流入，公司會將自身資金保護情況作為審查企業(yè)年度業(yè)務的重要指標。2.2、資金計劃制定嚴格，各項指標之間的會稽關系資金計劃主要根據(jù)投資計劃、建設進行節(jié)點、銷售計劃等項目的各種事業(yè)計劃編制，計劃準備需要各部門的共同參與和合作，總經(jīng)理要親自發(fā)揮所長。在實際準備過程中，經(jīng)常出現(xiàn)一些問題。(1)項目投入的資金與計劃開工一致。例如：一家公司每年60萬個面積中，新開工面積30萬個(5月開工)，籌備工程費用9億元。建設支出要根據(jù)項目各地區(qū)的單方面成本和建設進度綜

6、合細致計算，項目建設投資周期一般為一兩年，當年的新開工面積比較大，當年建設支出為1000-1200元/平方，這種支出顯然太大，需要安排6億元左右。(2)銷售退貨框架與年度銷售任務一致。例如，一家公司計劃每年合同金額10億元(年銷售)，年初未入帳金額2億元，每年回購7億元。一般來說，全年銷售的項目住宅回購達到合同金額的80%以上，前一年不能返還部分應在當年全額收回。其中，該公司每年的賣方黃金回購計劃為9 10億韓元，這更合理。(3)稅費根據(jù)相關要求計算。例如，一個項目預計全年銷售10億元，該項目當年未完工，各種稅收支出撥款0.6億元。營業(yè)稅及土地增值稅先入為主，通常為當前銷售框架的6.63%，所

7、得稅的先入為主為當前銷售框架的3.75%，由于該項目當年尚未完工，不需要清算土地增值稅及退還所得稅，因此，通過預繳口徑安排的年度稅收支出應在1億元左右更加合理。(3)稅費根據(jù)相關要求計算。例如，一家項目公司每年開展12億元的銷售工作，預計平均為8000元/當事人，該項目每年平均有30萬平方，5000萬元的銷售費用，1000萬元的管理費用。一般來說，如果兩種成本相當高，不能超過年度銷售計劃的2.5%，則銷售成本不應超過2500萬元。管理費單一基準費用，考慮到項目銷售面積及建設面積調整，300-400萬元，這個項目管理費布局太高。(4)貸款規(guī)模與項目總投資一致。例如，一個項目共18億元，共30萬平

8、方，當年4證完備及新開工面積15萬平方，預計貸款2億元。此項安排的貸款規(guī)模小于項目總投資。共投資18億元50%的貸款規(guī)模約為9億元，當年4證完備面積占總建設面的一半，要分配貸款規(guī)模1/2的4億元左右。2.3，要注意多種目的的綜合性。在制定資金計劃時，經(jīng)常不能遺漏一些項目。未考慮項目投入中支持土地費支出的政府收費項目；利息費用計算僅考慮年末馀額，不考慮該年度的新馀額和退款。或者利息費用只考慮銀行貸款部分，不考慮股東借貸。合作項目股東要求分紅，現(xiàn)金分紅等安排。2.4、注意資金來源和使用時間節(jié)點的一致，防止階段性資金不足，有的公司準備年度資金計劃，現(xiàn)金流入15億元(銷售匯票10億元，銀行貸款5億元)

9、，現(xiàn)金流出13億元，余額2億元，實現(xiàn)年度資金平衡。在實施過程中，3、4月發(fā)生了資金缺口，隨著銀行借入計劃在5月實現(xiàn)的事實被揭露，向股東申請借款(當初沒有計劃)，出現(xiàn)了時間點資金缺口。按月計劃，很容易發(fā)現(xiàn)這個問題。自己的基金包括股東投資的注冊資本(包括股票發(fā)行資金)、留存收益等，通常用于支付土地價格、轉移稅和政府費用等前期費用。借入資金主要包括從金融機構貸款、發(fā)行債券、向信托借入等。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，項目擁有資金達到項目總投資的35%，4張卡齊全后可以申請項目貸款，銀行貸款限額一般占項目總投資的40-60%。轉金銷售是向房主收取的房價。根據(jù)現(xiàn)行預售制度，取得預售證書后可以對外銷售，轉讓資金兌換場不僅

10、可以補償項目的持續(xù)開發(fā)費用投入，還可以逐步償還項目貸款，實現(xiàn)利潤。上一階段：項目還沒有融資能力和銷售，資金來源是股東投入。完成4張卡：項目符合向金融機構融資的條件，貸款用于支付工程款。預售階段：拿到預售許可證，開始預售后收回資金。具體內容包括：一般來說，在項目開發(fā)前的過程中，上述三項資金的一般比例各占1/3，但各階段來源所占的比例不同：1，股權融資：主要是通過資本市場首次公開發(fā)行(IPO)、公開發(fā)行、方向追加發(fā)行等資本市場投資的資本增加。也有間接上市融資，即購買殼上市。股票金融是上市公司的主要融資渠道，深受上市公司的歡迎。取得的錢不償還本金和利息，新股東及現(xiàn)有股東共同分享企業(yè)的利益和增長是其特

11、點。第二，資金大，長期可用；第三，改善資本結構，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負債比例，進一步擴大銀行借入等間接融資空間。第四，由于每周凈利和凈資產(chǎn)收益率的貨攤，對經(jīng)營業(yè)績的要求高，經(jīng)營壓力大。2、發(fā)行債券：發(fā)行各種債券獲得資金。公司債券，公司債券，短期債券(中期票據(jù))發(fā)行等。(1)公司債券：上市公司通過資本市場(通過交易所市場)為長期融資向普通大眾負債，并承諾在指定到期日無條件向債權人支付票面價值，并按照約定的利率在一段時間內支付利息。公司債券監(jiān)管當局通常要求嚴格的債券信用等級和債務主體的信息披露，尤其重視債務后的市場監(jiān)管工作。(2)短期融資證書(中期票據(jù)):以人民銀行為主導的銀行間債券市場的創(chuàng)新債務融資

12、工具，企業(yè)發(fā)行的無擔保短期期票的發(fā)行規(guī)模一般不能超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。持有法人的非金融企業(yè)是按照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場上發(fā)行和約定在一定期限內償還本金者的有價證券。一年內是短期資金權，3年以上的中長期票據(jù)。金融圈沒有向社會公開，只發(fā)行給銀行間債券市場的機構投資者，在銀行間債券市場交易。(三)公司債券：企業(yè)債券由中央政府下屬機關、國有企業(yè)或國有企業(yè)按照合法程序發(fā)行(在交易所市場或銀行間債券交易市場上可以實現(xiàn))，并承諾在一定期限(中長期)償還利息部分的債券得到國家發(fā)展委員會和國務院的批準，一般要求抵押，債券發(fā)行后，審批部門不再限制債務主體的信息披露和市場行為。3，銀

13、行貸款：銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金最重要的融資渠道之一。根據(jù)貸款資金的使用目的和方法，房地產(chǎn)貸款主要包括項目開發(fā)貸款兩種類型。也就是說，銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供項目開發(fā)建設鏈接貸款。銀行已經(jīng)完工并啟動的經(jīng)常房地產(chǎn)長期穩(wěn)定收入作為分期償還來源的一種房地產(chǎn)抵押貸款。貸款資金不限于固定用途。4、房地產(chǎn)投資信托(REITs): REITs是一種信托資金，通過發(fā)行收益證書的方式籌集特定多數(shù)投資者的資金，在專業(yè)投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。可以封閉式運營，也可以上市流通的我們開放式基金或封閉式基金等。目前，融資方法正在研究和政策研究中討論。結論：房

14、地產(chǎn)企業(yè)主要通過金融做大做強，可見融資對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展至關重要。案例：萬科大而有力的“秘訣”融資，自92年推出以來，萬科共籌集了8份股票資金，資金總額為195億元；到2008年底，萬科的留存收益僅為128億元。到2008年底，萬科的外部貸款余額共計329億元。3.1，資金來源結構的合理決定是什么財務杠桿效應？例：有的房地產(chǎn)公司有1億元的自有資金，投資項目的預期投資回報率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有的兩種投資方案可供選擇。案例1:貸款與自有資金的比率為2:1；案例2:貸款與擁有資金的比率為5: 1哪些投資案例本身的資金收益率更高？案例1:投資收益=(2 1)* 2

15、0% * 1=0.6億元貸款利息=2 * 10% * 1=0.2億元投資凈收入=0.6-0.2=0.4億元擁有資金收益=0.41*一是資金來源結構，主要是指投資者籌集多種資金來源構成的財務結構，一般是指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例。第二是資金獲取成本。摘要：財務杠桿：小打小鬧，通過雞產(chǎn)卵。金融杠桿是利用貸款資金擴大自身投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財務杠桿的前提是，當投資回報率大于貸款成本時，財務杠桿有利。借入資金和擁有資金的比例越大，財務杠桿的作用就越大，此時投資收益就越高。因此，企業(yè)外部借貸除了確保資金需求外，另一個重要目的是利用財務杠桿獲得更大的收益，提高實際投資資金的收益率。財務杠桿擴大了稅收節(jié)

16、約。所得稅法鼓勵貸款利息使用對應納稅收入扣除稅額的避稅作用的財務杠桿。財務杠桿負效應如果借入投資的收益低于借入成本，則產(chǎn)生相反的杠桿效應。在上一個案例1中，如果投資報酬率下降至6%，則投資報酬率=(2 1)* 6% * 1=0.18億美元貸款利息=2 * 10% * 1=0.2億美元凈投資收益=0.18-0.2=-0.2億美元擁有債務率的高低取決于經(jīng)營者的債務控制能力。第一，可以有效地將負債轉換為有效的資金山，通過資產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生高于利息支出的利益。二是保證增加資產(chǎn)的實現(xiàn)期限低于負債合同期限，確保負債及時清償。企業(yè)必須找到風險和收益的適當平衡，防止財務風險。借得越多越好嗎？財務風險原則：財務風險是企業(yè)不能償還債務的風險，即現(xiàn)金流出多于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能償還利息的風險。高負債高風險高收益依靠過多的借入資金會增加兩個結果：風險。財務杠桿的好處基于杠桿有利的假設(即投資收益大于貸款利率的假設)，是不確定性的假設。如果實際運營收入低于預期，則財務杠桿不利，不利結果進一步增大，投資風險增加。貸款成本也會增