1、.標題: 物業(yè)管理公司工程部指導文件目錄工程部管理內容 3工程部行為獎懲暫行條例 5工程部緊急措施方案 6工具管理標準作業(yè)規(guī)程 9預防維修方式及其維修措施 12工程部值班管理標準作業(yè)規(guī)程 14設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程 16報修管理標準作業(yè)規(guī)程 19如何做好物業(yè)設備管理 22設備臺帳和檔案管理 24測量設備管理標準作業(yè)規(guī)程 28高壓設備巡視規(guī)定 31公共設施機電設備接管驗收注意事項 32公共設施安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程 35漫談變壓器繼電保護 40配電室安全工作管理規(guī)定 42設備、設施保養(yǎng)檢修技術條款 45供電設備設施的維修管理 59供電設備的運行管理 61供電設備的安全管理 65弱電系統(tǒng)維修標準

2、作業(yè)規(guī)程 69監(jiān)控系統(tǒng)故障的解決方法 72給排水設備設施的日常操作管理 75給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理 76給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 82電氣工程的檢驗與試驗工作方法 86給排水設備運行管理 91二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程 94噴淋水泵誤啟動的故障排除 96消防給水系統(tǒng)的維護保養(yǎng) 97消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 99機電維修部員工培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 102維修收費管理規(guī)定 105自動噴水噴淋滅火系統(tǒng)的運行管理與維修 106火險應急處理 108住戶違章處理標準作業(yè)規(guī)程 109游泳池水水質衛(wèi)生標準衛(wèi)生學意義 111游泳池設備作業(yè)指導書 115電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 117電梯故

3、障維修標準作業(yè)規(guī)程 122電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 124電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 127 工程部管理內容一、工程部部門職責一、負責各項目設備、設施的驗收與管理。1、參與項目設備、設施的接管與確認驗收，建立詳細的設備、設施臺賬。2、對所驗收的設備設施進行詳細標識。3、建立設備卡，做好相應的運行記錄，對所有設備設施進行規(guī)范科學的管理。4、負責外接業(yè)務的拓展與評估，及人員的合理配置。二、負責各專業(yè)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，確保各系統(tǒng)正常運行。1、制訂各專業(yè)系統(tǒng)（供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電控制系統(tǒng)、電梯等）的詳細維保計劃及費用預算，組織維保工作的監(jiān)管實施，確保設備設施的正常，延長設備設施的使用壽命。2、制定應

4、急方案， 保障水、電、電梯滿足使用要求。三、負責日常維修體系的建立1、編制預防性維修預算及計劃，并監(jiān)管實施。2、做好包括供水、排水管道設施和土、木、低壓設備設施的維修及其他矯正性維修，及時整修換新，保證維護物業(yè)形象。3、負責客戶有償維修服務的提供，保證及時有效地為客戶排憂解難，為客戶提供良好的服務。4、負責其他臨時性維修工作。四、制定切實可行的節(jié)能措施，減少水、電、及維修材料的消耗，降低管理成本。五、制定措施保證設備機房、重點崗位、場所安全。六、編制設備更新、技術改造、技術人員技能、服務培訓計劃，保持設備、技術、服務意識能力處于較高水平。七、負責監(jiān)督審批客戶二次裝修方案，安排專業(yè)監(jiān)管，保證樓宇

5、的安全使用。八、歸口管理技術文件及資料案卷，做好設施、設備資料的收集、整理、完善、建檔及管理。九、完成其他交辦的工作。二、工程部服務標準1、維修人員嚴格桉照公司規(guī)定的維修工作的操作程序、禮儀禮貌規(guī)范進行對客戶維修服務工作。2、維修人員接派工單后應在15分鐘內到達維修現場并由客戶在派工單上確認到達時間及維修完工時間，確保對客戶維修工作的及時率和滿意率達到所訂目標。3、做到設備小修：1一4小時內完成，設備中修：1一6個工作日內完成，大修：15個工作日內完成。設備設施(機房)報修、應在15分鐘到達現場。4、嚴格按照各系統(tǒng)設備安全操作規(guī)程進行操作，確保全年無操作責任事故發(fā)生。5、按照每年年底制訂的下年

6、度設備、設施維保計劃，按時、保質保量完成設備、設施維保工作；保證設備無嚴重滴漏，機械部份運轉正常，無異常響聲，電氣部份接線、絕緣良好。確保各系統(tǒng)設備完好率在95以上。6、按區(qū)域劃分設備機房管理包干區(qū)域，定時對設備機房及內部設備進行清潔，保證設備、器件、機房無油污、塵埃、滲水、漏油、漏電現象，設備狀態(tài)標識清晰可見，符合設備運行環(huán)境要求。7、按時對需要測量的儀器送檢，保證各類測量儀器反映的數據真實可靠。8、電梯應全部正常運行， 9、供配電24小時正常服務，10、生活供水24小時正常服務，如遇水公司管網停水，應提前告知各業(yè)主、用戶節(jié)約用水、盡量保證停水期間二次供水的正常供給。水池、水箱每年清洗一次，

7、二次供水水質每年度送防疫站化驗兩次、確保二次供水水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準11、保證園區(qū)、道閘、監(jiān)控攝像報警設備、線路暢通，做到有故障時立即排除。 工程部行為獎懲暫行條例為規(guī)范工程部管理，嚴肅工作作風，提高工作效率，現制定以下獎罰制度：一、獎勵范圍1、為公司的發(fā)展和工程部管理工作積極獻計獻策，提出合理化建議，被管理中心采納并取得明顯經濟效益者（加25分50分）；2、遇有重大事故，不計個人得失，積極參加搶險、救助工作者（加25分50分）。3、工作認真踏實，對處理得當及時（加10分20分）4、堅守崗位，遵守公司一切規(guī)章制度，不遲到、不早退、服從領導工作安排及時完成任務（加10分20分）二、懲罰

8、范圍1、未按員工手冊做到（每小項次扣5分10分）；2、未按規(guī)定著裝或著裝不整；未佩帶工作牌（扣2分5分）；3、故上下班遲到、早退者（扣2分5分）；4、無故曠工者（扣510分）；5、沒有執(zhí)行交接班（扣5分10分）或交接班不清楚（扣2分5分）；6、上班時間看書報、聽收音機、吃零食、打私人電話、會友聊天、飲灑等做與工作無關的事（扣2分5分）；7、未經領導批準，私自換班、替班者（扣5分10分）；因替班者未按操作規(guī)程操作造成事故按情節(jié)嚴重（扣20分50分）；8、值班人員離崗或睡崗者（扣510分），造成事故者視情節(jié)輕重予以處理。9、無故不參加公司或部門會議（扣2分5分）；10、因維修工作或服務不到位受到業(yè)

9、主投訴（扣2分5分），情節(jié)嚴重者扣10分以上；11、工作中未能及時發(fā)現安全隱患，發(fā)生一般性事故（扣5分10分），情節(jié)嚴重者扣20分以上；12、不服從上級領導工作分配（扣5分10分）；13、處理有償報修任務時，未按正規(guī)工作程序操作，或私自向業(yè)主收取費用者（扣50分）；14、報修不及時，或采取措施不力（扣2分5分）；造成損失者，視情節(jié)輕重處以20分以上扣分；15、工作記錄、設備、樓道巡查記錄不清（扣2分5分）或不實（扣510分）；16、工程維修值班人員夜間未按工作程順進行巡查造成景園照明燈不亮、影響監(jiān)控畫面、周邊形象受到影響、燈泡故障5盞以上每盞（扣1分）備注；本條例自2008年10月1日起實施。

10、以上每分合人民幣 元，員工月累計扣分達30分以上者，半年扣分達100分以上者，視情況給予降薪或辭退處理。 工程部緊急措施方案一、發(fā)現煙火時 當工程部員工發(fā)現小區(qū)內有煙火時，以下幾點必須注意：1、 切勿急躁,保持冷靜，2、 用最近的電話通知消防中心。3、 報上你的姓名、部門、及員工號。 4、 說清楚發(fā)生地點（數層及道聽部位）。5、 說清楚是什么東西在著火。 6、 留在現場直到消防隊員來到。7、 確認小區(qū)所有工程部區(qū)域、所有員工已得到火警通知。 8、 聽從火警控制中心關于水、電、煤氣、空調通風、直燃機、鍋爐等重要設備的控制指令。 工程部的員工已接受過消防相關培訓，用滅火器消滅較小火焰；如果沒有可能

11、滅火，則盡可能減少助長火勢的因素，如關門、窗、可燃氣體閘等，然后立即離開現場。 勿試著去消滅用滅火器不可能消滅的火源。如果不能確定，則限制住火或煙的區(qū)域，并立即撤走。 生命寶貴,請務必注意您自己的安全。切勿使用電梯 切勿恐慌。電梯應急程序： 1、 所有工程部員工只要發(fā)現電梯故障都應該立即通知值班工作人員。 2、 工程部維修人員應設法了解電梯現處何樓層，及被困人數。工程部維修人員立即到達電梯所在樓層，同時確定電梯維修公司是否應知道并給予幫助及維修服務。如果是，致電電梯維修公司以使其采取應急措施。 3、 工程部維修人員應通知當班的主管電梯緊急情況。主管接到通知需立即前往電梯被困樓層，并確認是否應通

12、知管理處，留在附近與被困在電梯中的人交流并建議他們采取什么行動。 4、 工程部維修人員將停留在此樓層直到電梯維修公司人員來到，然后盡可能地配合電梯維修公司人員給予協助。 5、 急救工作完畢，當事員工及當班主管應書寫報告，敘述緊急狀況已消除，電梯已恢復正常運轉，并詳述維修過程。 注意：當確實發(fā)現有客人或其它人被困在電梯中，切勿試圖只憑小區(qū)人員去營救人員，應該在電梯維修公司及受權處理此事的人的協助下進行。嚴重漏水及煤氣泄漏應急措施： 給排水： 1、 漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開關，切斷水源，然后打開泄水閘。 2、 利用一切可

13、用之物,防止漏水滲入電梯、強電豎井等危險部位,并將電梯升到最高樓層,防止機件受損。 3、 特別注意變壓器、照明與動力控制柜、電氣設備、電線槽附近發(fā)生漏水時。如果不能避免漏電，關閉電閘確保員工安全及設備安全。 4、 工程部員工應立刻行動搶險,盡量減少漏水造成的財務損失，并協助一起將積水排出。5、消火栓水系統(tǒng)破裂請立刻關閉消火栓水系統(tǒng)供回水總節(jié)門,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井瀉水,在壓力降低后設法封堵損壞的管路與節(jié)門。 6、水噴淋系統(tǒng)破裂后,應立刻關閉本層的水噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開泄水閥門。7、恒壓給水系統(tǒng)： （1）發(fā)現或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。 （2）水泵變頻故

14、障應關閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據管網壓力控制啟停。（3）及時報告主管安排維修。8、 排水系統(tǒng)：1污水井： （1）發(fā)現或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。（2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。 （3）即刻報告主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。2排污管道： （1）排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。（2）關閉破裂管對上的用水設備。 （3）調集沙包擋住電梯口和強電井。 （4）報告主管，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。3通知相關部門（1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應馬上由主管預計修復時間。（2）4小時可修復的故障應馬上由工程部通過電話通知受影響的客戶。 （

15、3）需超過4小時修復的故障，工程部應書面通知受影響的用戶。 漏氣： 1、在煤氣泄漏或煤氣起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏嚴重，無論是在煤氣站還是在別的地方，勿去碰觸任何開關，勿去碰觸任何電氣設備。2、打開排氣裝置，關閉煤氣閘，并切斷煤氣來源(對煤氣總摯的位置和開關方法應了解掌握)。3、如果煤氣起火，用水降溫并防止爆炸。所有電源開關及閘應關閉以防止爆炸。4、如果煤氣起火發(fā)生在廚房，關閉所有閘門，同時用滅火器或防火地毯滅火。請注意起火的原料再采用水滅火。停電與電力故障： 1、若供電局預先通知小區(qū)暫時停電,應立即將詳情和有關文件呈交客戶部 2、電工值班時加強巡視高低壓變配電設備的運行工況。

16、3、 當小區(qū)發(fā)生突然停電時,工程值班人員立即通知相關部門,并馬上投入緊急搶修,嚴格按規(guī)范進行倒閘操作恢復供電(檢查生活水系統(tǒng),等重點設備)，并檢查故障原因。 4、發(fā)生事故或重大設備、人身事故和發(fā)現嚴重事故因素時，應立即向上級報告，迅速排除。5、發(fā)生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。 6、發(fā)生電氣火警時，應立即切斷電源，用粉質滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。緊急事件處理后： 1、就緊急事件的結果做一個全體通報。 2、其它當班人員的責任是根據特殊相關情況而定，按需要重新進入正常運作。3、將事件及有涉及

17、人員記入工作日志。 4、并檢查危險區(qū)域內設備的安全運行狀況 工具管理標準作業(yè)規(guī)程一、 目的規(guī)范機電維修部工具管理工作，確保機電維修部工具完整及各項性能完好。二、 適用范圍適用于物業(yè)管理處機電維修部的工具管理。三、 職責1、 機電維修部主管負責檢查工具管理工作的實施情況并負責工具的申購及具體負責工具管理。2、 管理處倉管員負責工具的簿房盤點工作。四、 程序要點1、 機電維修部工具年度采購計劃的制定；（1） 每年的12月15日之前，由機電維修部主管制定下一年度機電維修部工具年度采購計劃并上報經理審批。（2） 機電維修部工具年度采購計劃應包括如下內容：a、 所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數量、產地；b

18、、 預計費用；c、 購買時間；d、 用途。2、 機電維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管，公用工具由主管負責保管。管理處倉管員對所領用工具記錄在工具領用登記表內。3、 個人使用工具和公用工具由機電維修部主管統(tǒng)一填寫領料單，經服務中心主管批準后，由機電維修部主管到倉庫領取并負責暫保管。4、 個人使用工具管理（1） 機電維修部員工正式上崗時，由員工填寫領料單經機電維修部主管批準后，在倉管員處領取一套個人使用工具。機電維修部員工個人使用工具每年只能補領一次。管理處倉管理員應對員工所領工具簿記在工具領用登記表內。（2） 個人使用工具使用注意事項：

19、a、 不準亂打亂撬；b、 用力應適度；c、 測量不同參數時注意正確換檔（萬用表）；d、 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；e、 用后擦拭干凈工具。（3） 機電維修部員工個人使用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。（4） 機電維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質的工具；如屬正常使用損壞則可以經機電維修部主管批準后在倉管員處以舊換新，倉管理員應做好登記。（5） 員工辭工、被解雇或轉崗時應將個人使用工具全部退還給機電維修部，對于丟失或人為損壞的工具通知財務部扣發(fā)相應的錢款。機電維修部主管必須將員工退還的個人使用工具簿記在組長保管工具登記表內，并

20、在“備注”一欄注明“退還”字樣。員工退還的個人使用工具要設專柜保管并作以舊換新用的工具。（6） 機電維修部主管每月18號檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊。（7） 對于換下來的個人使用工具每半年由管理處倉管員進行一次盤點并登記在報廢工具登記表內，經經理助理批準后上報經理審批。審批后由經理助理公用工具管理。5、 公用工具管理（1） 員工借用公用工具或各部門之間借用公用工具都應在機電維修部主管處借用；主管必須將借用工具登記在工具借用登記表上。（2） 公用工具使用注意事項：a、 便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4-（2）條款；b、 大型公用工具使用除應遵循便

21、攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)：對各轉動部位加注潤滑油；調整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應更換；檢查、調整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時的1/2則應更換；檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應更換；檢查或整修接線頭；調整機械間隙至合理位置；清潔外表，必要時涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。（3） 公用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。（4） 公用工具如丟失或人為損壞，則應由借用人負責照價賠償。公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（500元以下）經機電維修部主管確認，服務中心主管及物業(yè)經理批準后可以以舊換新。對于500元以上的公用工具須先由主管填寫報廢工具登記表經機電維修部主管上報

22、經理助理審核，報經理審批。（5） 機電維修主管工作調遷、辭工或被解雇時，機電維修部主管會同管理處倉管員一起對公用工具進行盤點，發(fā)現缺少或人為損壞的則應追究主管的責任。（6） 對于換下來的公用工具每半年由管理處倉管員進行一次盤點并登記在報廢工具登記表內，經機電維修部主管上報經理助理審核，報經理審批，審批后由經理助理負責報廢處理。（7） 對于公用工具中的計量器具或安全用具應定期送檢，檢驗后合格的方可使用，否則應重新申購。6、 管理處倉管員每月25號應將所保管的工具進行一次盤點并簿記在倉管員保管工具登記表上，對于需要補充的工具應盡快制定計劃申購。五、 記錄1、工具保管登記表2、工具領用登記表3、工具

23、借用登記表4、報廢工具登記表5、機電維修部工具年度采購計劃表六、 相關支持文件 預防維修方式及其維修措施一：基本維修措施：1設備的維護：保護設備在正常環(huán)境中運行，延長設備的使用周期和運行質量。有；降溫、除濕（防潮）、防銹、防曬、防雨（防水）、保溫、防震、穩(wěn)壓、除塵、防小動物和防盜防等工作。2設備的檢查： 簡易檢查：利用人對設備使用過程中的感覺，來確定設備是否在正常狀態(tài)，使用功能是否正常的判斷方式。有；目測、耳聞、手感、鼻嗅和體覺等方式。 精確測量方式;利用專用的計量、測量設備，對設備在實際運行中的狀態(tài)進行加強的測量，已取定設備的實際狀態(tài)。3設備的修理：一般分為；小修、中修和大修。在預防維修方式

24、中，二級和三級維修保養(yǎng)中均含有修理成份。二：預防維修措施： 設備的保養(yǎng)是預防維修方式中最常見的概念，通常有維護保養(yǎng)，維修保養(yǎng)等。1維護保養(yǎng)：它是以保護和維持為主要目的的，以巡視檢查和預防維護等方式為主的經常性技術活動。以檢查和維護工作為主，及時排除異常情況對設備運行情況，做到心中有數。主動排除各種因數，確保避免各種事故隱患的產生。2維護檢查：定期保養(yǎng)或周期保養(yǎng)；是以保護和修復為主要目的，有計劃的開展的保養(yǎng)活動。是根據設備、設施的使用情況和使用頻率，進而確定周期進行的，有專項目的的維修。是由專職的人員在技術質料的支持下，進行的技術活動。3計劃維修：是根據年工作安排，根據設備的實際狀態(tài)和定期保養(yǎng)情

25、況，制定的檢查修理計劃。一般由技術人員負責進行。通常有信息反饋、編制計劃、修復檢測、試車運行、合格投入等過程。4全要素維修：是指以上三項綜合進行的技術活動。目的是確保消除設備事故，減輕磨損、降低損耗，延長設備使用壽命的技術活動。物業(yè)設備維修物業(yè)設備維修可以分為：事后維修和事前預防性維修兩種。在事后修理制度下，維修是在設備出現不正常運行狀態(tài)后進行的恢復性技術活動。會造成由于設備維修的過程，給用戶帶來使用上的不方便和帶來一定的問題。或者由于設備停止運行，所帶來的一些問題。在預防維修制度下，維修是在設備正常運行狀態(tài)下進行的保護性技術活動。也就是說，預防維修是為了使設備能更常時間地具有正常的使用功能和

26、處于正常狀態(tài)，從而主動積極地消除潛在隱患，減慢功能失效，避免事故產生的各種可能因數的各種技術活動。預防維修的主要方式在于：日常維護保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)相結合的形式，加上有計劃檢修和定時限的中、大維修相結合。確保設備運行的正常和穩(wěn)定。事后維修的缺點：維修、維護的成本較預防性維護的成本大許多。造成的負面影響較大。不利于用戶和物業(yè)服務提供這之間的良好互動關系。嚴重降低設備的使用預期。事前預防性維修、維護的優(yōu)點：提前預防性的維護、維修，有利于降低維修成本，提高設備的使用壽命，提高物業(yè)的形象。 工程部值班管理標準作業(yè)規(guī)程一、 目的規(guī)范值班管理，確保值班質量。二、 適用范圍適用于物業(yè)管理處機電維修部值班工作

27、。三、 職責1、 機電維修部主管負責對值班工作的監(jiān)控和值班工作的具體安排和檢查。2、 機電維修部值班人員負責按此規(guī)程進行值班工作。四、 程序要點1、 交接班操作（1） 交班人員提前20分鐘做好交班準備；a、 檢查設備并確保運行正常；b、 搞好值班室和設備房衛(wèi)生工作。（2） 接班人員提前15分鐘到達值班崗位。（3） 接班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：a、 發(fā)現異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協助；b、 確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。（4） 交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，

28、直于雙方清楚。（5） 接班人查看上班的機電運行值班記錄，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好 。（6） 交接雙方認為無誤后共同在機電運行交接班記錄上簽名確認。（7） 交接完畢后所發(fā)生的總是由接班人負責。（8） 有下列情況之一不能交接班：a、 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；b、 接班人未到崗，交班人不準下班；c、 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d、 在倒閘操作和事故處理過程中；e、 若交接班過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。2、 值班操作要點（1） 值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。（2） 堅守崗位，不得

29、串崗。（3） 按有關運行管理標準作業(yè)規(guī)程對空調設備、電梯設備、供水、供電設備進行巡查、保養(yǎng)、維修。（4） 如遇特殊事件，應按突發(fā)事件處理程序進行處理。（5） 值班人員因特殊情況需要調班時，必須事前填寫調班表，并經機電維修部主管同意開簽字方可調班。3、 停送電操作要領（1） 正常情況下的倒閘操作：a、 機電維修部主管提前兩天收面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）；b、 運行組接到通知后，一天內完成以下工作：立即通知供配電專業(yè)人員即到現場，根據負荷分布情況實地考察其可行性；若不可行應立即匯報情況，并說明原因；若可行，則應明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由物業(yè)經理審批，同時將停、送

30、電情況書面通知服務中心。 c、 服務中心接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住哀悼：d、 倒閘操作前，運行人員要做好相應的準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關置于停機位置；e、 在確定時間，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作：停電：先停負荷開關，后停隔離開關；送電：先送隔離開關，后送負荷開關。f、 倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關置于自動位置；g、 做好各項相關記錄。（2） 緊急狀態(tài)下的倒閘操作：a、 發(fā)現配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作：根據情況立即斷開低壓配電柜上電源開關，

31、或斷開高壓柜高壓開關；b、 停電后立即通知機電維修部主管，主管到現場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電；c、 做好各種記錄，重大事故應立即報告管理處經理。4、 值班房、設備房衛(wèi)生管理制度（1） 各值班人員負責該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。（2） 各專業(yè)值班人員負責各自專業(yè)設備房的衛(wèi)生清潔工作；a、 水電工負責配電房、水泵方衛(wèi)生清潔工作；b、 空調工負責空調機房衛(wèi)生清潔工作；c、 電梯工負責電梯房衛(wèi)生清潔工作。（3） 接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。（4） 各專業(yè)早班值班人員

32、為該專業(yè)設備房安全衛(wèi)生責任人。（5） 機電維修部主管負責本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導。五、 記錄值班記錄表六、 相關支持文件機電維修部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程 設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程一、 目的從總體上確立物業(yè)管理處各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。二、 適用范圍適用于物業(yè)管理處管理的各類設備的綜合管理工作。三、 職責1、 機電維修部負責所轄小區(qū)的各類設備的日常管理工作。2、 辦公室負責各類設備檔案的管理工作。四、 程序要點1、 設備檔案的建立要求（1） 機電維修部應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬（見附表），并在建檔后的3個工作日內將臺賬移交辦公室存檔。（2）

33、 機電維修應將所轄物業(yè)內的所有設備進行設備標識及設備編號：a、 所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設備標識”；b、 “設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：設備名稱；設備編號。c、 設備編號按下列規(guī)則編制：注意事項：1、設備流水號按物業(yè)點的設備總數流水編制。 2、同類型同系統(tǒng)設備的流水號碼應保持相對的集中和連續(xù)性。d、 標識的制作規(guī)范：標識材質用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；設備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長*寬*厚為70MM*20MM*1MM。（3） 所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設備卡（4） 設備臺賬應保持與設備現行狀態(tài)一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限

34、制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄。（5） 設備臺賬和設備出廠和原件（合格證、說明書、保修協議等）統(tǒng)一由辦公室保存。2、 設備日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理詳見機電維修部各類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。3、 設備的購置管理（1） 設備的購置包括原有設備的更新和新添購置。（2） 設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。（3） 設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。（4） 設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。（5） 新添設備由機電維修部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。（6） 采購設備應遵循相關規(guī)定進行采購。（7） 采購設

35、備到達公司后，由機電維修部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關規(guī)定辦理。（8） 經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。4、 設備狀態(tài)標識（1） 機電維修部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。（2） 設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。（3） 正常運行中的設備不予標識。（4） 標識的方式方法：a、 設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300mm*150mm*3mm（長*寬*厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b、 設備狀

36、態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；c、 設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。5、 設備的停用和封存（1） 發(fā)現下列情況之一，設備應予停用或封存：a、 多余設備，含服務提供有再需要的設備；b、 設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。（2） 停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。（3） 機電維修部應定期（如一個季度）對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。（4） 設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處經理批準后實施。6、 設備的報廢（1） 無修復價值的設備應予報廢。（2） 報廢設備應由機電維修部組級別鑒定。參與鑒定

37、的人員應包括：設備主管人員、運行人員、品質部代表、管理處經理等。（3） 設備主管人員應填寫設備報廢審批表，經物業(yè)經理助理審核，經理審批后實施。（4） 需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。（5） 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。（6） 機電維修部應將批準的設備報廢審批表報公司財務部一份。7、 紅旗機房評比（1） 機電維修部主管負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行流動紅旗評比。（2） 評比內容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完狀況、管道潔凈完好 狀況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內其他設備狀況、總體印象。五、 記錄1

38、、 設備臺賬2、 設備卡3、 采購設備驗收表4、 設備停用/封存/報廢/審批表5、 設備定點管理檢查表六、相關支持文件機電維修部所有標準作業(yè)規(guī)程 報修管理標準作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范住戶報修及公共設施設備報修處理工作，保證維修工作得到及時有效的處理。適用范圍適用于物業(yè)管理處住戶家庭及各類設施設備的報修處理工作。職責機電維修部主管負責維修工作的組織、監(jiān)督以及對物業(yè)制定的維修項目收費標準以外的報修內容時行收費評審。服務中心管理員負責具體記錄報修內容，及時傳達至機電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時完成。機電維修部維修人員負責報修內容的確認及維修工作。程序要點住戶報修服務中心管理員在接到住戶報修要求時，應立即

39、填寫住戶報修記錄表。管理員在5分鐘內將記錄的報修內容（包括：住戶名稱、地址、聯系電話、報修內容、預約維修時間等）填入住戶家庭安裝/維修單（一式四聯）相應欄目，并在兩分鐘內通知機電維修部前來領取維修單，機電維修部領單人在住戶報修記錄表上簽收 ，將住戶家庭安裝/維修單（第二、三、四聯）領回機電維修部。機電維修部主管按照報修內容，安排維修人員的工作：如住戶報修內容屬維修項目收費標準中的項目，住戶要示盡快前去維修的，應安排維修人員在接單后15分鐘內帶齊工具備件到過維修現場；報修內容屬維修項目收費標準中的項目，住戶另有預約維修時間的，維修人員應按預約的維修時間到來前5分鐘帶好維修工具、備件到達維修現場；

40、對于不屬于維修項目收費標準中的報修項目，由機電維修部主管在接單后15分鐘內對維修的可行性和維修費用作出評審，回復住戶是否可以維修，經征得住戶對維修費用的認可及同意維修后，再按上述時效和維修要求安排維修人員前往維修。機電維修部維修人員到達現場后，應首先對報修項目進行對比確認，不相同的，在住戶家庭安裝/維修單上如實填寫實際的維修項目及收費標準。維修人員向住戶出示收費標準、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修的應提醒住戶考慮同意后現行報修，并及時返回機電維修部向機電維修部主管說明情況，與機電維修部主管一同在住戶家庭安裝/維修單上注明原因并簽名確認后交還服務中心備案。如果維修材料是住戶提供的，由維

41、修人員對材料質量進行難并將難結果（“合格”“不合格”“質量不佳”等）填寫在備注欄內。對于驗證不合格的材料，維修人員應主動提示住戶使用不當材料的結果，但應注意尊重住戶的選擇。維修工作完成后，維修人員應按維修項目收費標準在住戶家庭安裝/維修單上注明應收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在住戶家庭安裝/維修單上簽名確認維修人員將住戶家庭安裝/維修單（第四聯）交給住戶作為繳費依據。維修人員將住戶家庭安裝/維修單（第二、三聯）交回機電維修部主管確認后將住戶家庭安裝/維修單（第三聯）交服務中心，當月25日前月結后送財務部作為計收服務費用的依據。對業(yè)主的家庭維修可采取月底統(tǒng)一結算的形式進行扣款；對租

42、戶的家庭維修應在維修工作完成后的當日（最遲不超過第二天），由租戶到財務部交款。公共設施設備的報修處理服務中心管理員接到公共設備設施的報修住處后，應立即按公工設施設備報修記錄表要求填寫報修內容，并在3分鐘內將報修內容填入公共設施設備安裝/維修工程通知單（一式四聯大5分鐘內通知機電維修部前來領單。服務中心管理員將公共設施設備安裝/維修工程通知單（第二、三、四聯）交給機電維修部，機電維修部維修人員應在公共設施設備報修記錄表上簽收。機電維修部主管按照報修內容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內趕到現場進行維修。完成維修工作后，維修人員應在公共設施設備安裝/維修工程通知單上注明維修有關事項。維修

43、人員將公共設施設備安裝/維修工程通知單（第二、三、四聯）交機電維修部主管簽名確認后將第三、四聯返還服務中心和送財務部作為月底統(tǒng)計費用的依據。費用結算服務中心管理員于每月月底25日前將當月住戶家庭安裝/維修單及公共設施設備安裝/維修工程通知單費用分別統(tǒng)計在住戶家庭安裝/維修費用統(tǒng)計表內的相應欄目及公共設施設備安裝/維修費用統(tǒng)計表內。服務中心管理員將住戶報修記錄表、住戶家庭安裝/維修表、公共設施設備報修記錄表、公共設施設備安裝/維修工程通知單附在以上表格后，報服務中心主管審核。審核無誤后，簽名確認，報管理處財務審核。財務部報經理助理審核。財務部向業(yè)主收取有償服務費用；財務部將公共設施設備安裝/維修

44、費用統(tǒng)計表存檔備案；資料保存：公共設施設備安裝/維修費用統(tǒng)計表、住戶家庭安裝/維修費用統(tǒng)計表由財務部負責保存，保存期3年。本規(guī)程作為相關人員績效考評依據之一。記錄1、住戶報修記錄表2、住戶家庭安裝/維修單、住戶家庭安裝/維修費用統(tǒng)計表3、公共設施設備報修記錄表4、公共設施設備安裝/維修費用統(tǒng)計表5、公共設施設備安裝/維修工作通知單 如何做好物業(yè)設備管理一、熟悉設備的運行情況 管理好物業(yè)設備是關系到業(yè)主的切身利益，關系到物業(yè)能否保值增值。掌握物業(yè)設備的運行管理，首先應熟悉小區(qū)(大樓)的各類管線，結構的分布情況，因為它是設備與終端業(yè)主之間的聯系紐帶，同時工作人員還需熟悉設備的結構原理、工作方式，對

45、各類發(fā)電機組、變壓器，水泵等設備性能要做到了如指掌。對新接管的物業(yè)，要加強設備接管驗收，對設備運行情況進行跟蹤、監(jiān)測，記錄，消除設備存在的隱患，日常管理要根據物業(yè)設備運行的負載變化，如夏季業(yè)主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點，工作人員可對路燈進行合理、適時調度，通過物業(yè)設備負載能力和調配特點，發(fā)掘設備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設備的使用價值。 二、建立設備管理體系 俗話說“沒有規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設備管理就必須建立和完善設備管理體系，對設備進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理，具體如下： 1建立設備管理質量體系。設備管理是一項長期性，綜合性的工作，對設備管理要引入ISO9001質量

46、管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，設備維修制度等，對設備進行規(guī)范化、標準化管理操作并嚴格執(zhí)行，做到責任到崗、任務到人，用科學化的管理來提高服務質量和管理水平。 2建立績效考核機制。為了提高工作效率和服務質量，建立設備管理考核，督查機制制定設備管理考核標準，如設備上要有設備卡、設備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期，不定期對各小區(qū)(大樓)的設備進行現場檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和向心力。 3建立設備檔案。物業(yè)的設備結構復雜，管線縱橫，對設備原始檔案要進行歸檔，匯總、登記造冊，對設備系統(tǒng)的資料如竣工圖等

47、進行保管，對系統(tǒng)中一些常出現問題的重點部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據。如發(fā)電機等一些重大設備發(fā)生故障時需原生產廠家維修時，通過設備臺賬及時與生產廠家和聯絡人取得聯系，為設備及時維修贏得寶貴時間。故對設備建立設備卡、設備臺賬、技術檔案等，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學化管理，使設備管理適應現代化管理需求，同時為設備的及時維修，確保設備的完好與使用安全提供科學依據。 三、對設備進行維修保養(yǎng) 設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養(yǎng)是保證設備運行安全，最大限度地發(fā)揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養(yǎng)，做到以預防為主

48、，堅持日常保養(yǎng)與科學計劃維修相結合即： 1堅持做到“三好、四會、五定”?！叭谩奔磳υO備用好、修好、管理好；“四會”即是對設備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障，“五定”即對設備進行清潔，潤滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。對重大的主要設各采用預防性維修，防止設備出現故障，對一般設備做好日常維修保養(yǎng)。 2注重安全管理。對設備進行維修保養(yǎng)時，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應嚴格按照操作規(guī)程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設備時，應做好必要的防護，操作人員使用個人防護工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標識牌，提高安全意識，防止意外事發(fā)生，因為設備管理最基本和最重要的要求是保證設備體系運行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。 3.結合實際、降耗節(jié)能。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點的設備維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經濟、合理、實用”的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設備的預防性維修保養(yǎng)，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時在物業(yè)設備維修中提出節(jié)能改造可行性方案，盡可能采用節(jié)能設備、經濟適用且品質優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節(jié)能、延長設備使用壽命的目的，從而降低