1、2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,1,房地產(chǎn)E網(wǎng),2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,2,序：截止到2007年11月，中海已經(jīng)陸續(xù)在青島拿下三塊 優(yōu)良地塊（膠南項目A；市南項目B；市北項目C），累計 建筑面積達(dá)到60余萬平方米，初步形成了以品牌為中心， 三個地塊為三個城市戰(zhàn)略點的城市戰(zhàn)略版圖構(gòu)架，決定青 島地產(chǎn)方向的號角即將吹響,2008年，是中海在青島戰(zhàn)區(qū)構(gòu)建品牌影響力的一年。 在本年度的推廣體系中，將以品牌營銷為主線，逐步展開與完善品牌形象與品牌價值，貫穿整個年度推廣計劃；以項目營銷為輔線，埋入品牌線的特定節(jié)點。兩者從概念到產(chǎn)品訴求相互推動、相互影響，從而

2、形成一條相對縝密的推廣系統(tǒng)。,BRIEF,2007-11-11,3,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,4,“中國地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌”,中海定位 世界500強(qiáng)成員企業(yè)系；港股上市公司；品質(zhì)第一；服務(wù)第一,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,5,“中國地產(chǎn)廣告行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌”,博思堂定位 9年，7家公司，39個城市，347個項目，專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu),2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,6,“承諾：傳承中海的頂級品質(zhì)”,中海+博思堂 | 合作理由,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,7,“贏得尊敬”,青島中海品

3、牌方略,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,8,PART A,“九問中?！?2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,9,“中海為什么選擇青島？”,中海戰(zhàn)略第一問,1,中海中國版圖,中海深圳,中海香港,中海北京,中海青島,中海廣州,中海蘇州,中海上海,中海成都10%,中海長春,環(huán)渤海京津冀25%,長三角滬寧杭23%,珠三角港珠粵39%,中海中國領(lǐng)土 20年時間，38個經(jīng)典作品，27個在建項目，累計土地儲備超過1200萬平方米,區(qū)位中心城市,三大經(jīng) 濟(jì)中心,房地產(chǎn)E網(wǎng),2007-11-11,10,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHI

4、DEA,11,區(qū)域價值決定城市價值 城市價值決定地產(chǎn)價值,要了解一座城市或一個區(qū)域的價值就得了解它在今天中國經(jīng)濟(jì)格局中扮演什么樣的角色。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,12,“中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域格局”,今天中國的經(jīng)濟(jì)格局概而言之可劃分為 “三個中國、六大板塊”。第一 個中國是“一線中國”，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海三個板塊，或叫 “沿海中國”，這注定是中國的第一世界，因為他們拉動著整個中國加 入全球一體化，參與全球競爭；第二個中國是“中部板塊”，位于其中 的六省市都想做老大，特別是武漢、鄭州，所謂“得中原者得天下”， 其重要性也不言而喻；第三個中國是“西部板塊”，主要是成渝經(jīng)濟(jì)

5、 圈，關(guān)系著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的成??；加上振興中的老工業(yè)基地的 東北，總共六大板塊。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,13,“中海全國主流戰(zhàn)略布局之必然”,“主流戰(zhàn)略” 青島，山東經(jīng)濟(jì)的龍頭，品牌之城，世界級濱海城市，自從2005年陸 續(xù)向外省品牌地產(chǎn)商打開了無形的鐵幕，逢此良機(jī)，中海一鼓作氣， 幾乎是一年之內(nèi)連續(xù)拿下三塊城市核心優(yōu)質(zhì)地塊，以此為標(biāo)志，代表 著青島地產(chǎn)開始走上了中國地產(chǎn)的大舞臺，也代表著中國地產(chǎn)的核心 力量開始改變青島,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,14,“中海以何種戰(zhàn)略姿態(tài)進(jìn)入青島？”,中海戰(zhàn)略第二問,2,膠州灣,四方區(qū) 市北區(qū),嶗山

6、區(qū),市南區(qū),膠南市,西海岸,李滄區(qū),城陽區(qū),膠州市,黃島區(qū),黃 海,中海青島戰(zhàn)局 部署圖,中海銀川西路項目 ； 市南核心區(qū)； 20萬平米歐式新古典 ；（?。└邔咏ㄖ?中海市北區(qū)項目 ； 市北 CBD核心區(qū)； 20萬平米城市綜合體建筑群,中海膠南海王璐項目 ； 膠南新城核心區(qū)； 20萬平米中高檔景觀社區(qū),青島,煙臺,威海,2007-11-11,15,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,16,“眾望所歸的戰(zhàn)略進(jìn)入姿態(tài)”,三封天下 中海品牌巨艦駛?cè)肭鄭u， 選擇的三個切入點恰好分別代表了城市戰(zhàn)略發(fā)展的三個組成部分（市北：青島CBD；市南：傳統(tǒng)核心區(qū)；膠南

7、：青島海灣城市戰(zhàn)略西翼），以此為平臺，以中海之品質(zhì)保證，全面配合青島城市戰(zhàn)略，提升人居形象，是其與城市共成長的歷史高度。三個20萬，三個核心點，三個形象點，三封天下,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,17,“青島中海的歷史使命？”,中海戰(zhàn)略第三問,3,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,18,2007年是中國的地產(chǎn)政策年：累次加息，提高房貸首 付比，包括17大的政治風(fēng)向，都對中國核心城市的地 產(chǎn)帶來嚴(yán)峻的政策壓力。 2007年是青島的樓市歷程碑：以中海的高調(diào)進(jìn)入和遠(yuǎn) 洋對頤中的并購作為標(biāo)志；青島地產(chǎn)從諸侯割據(jù)的春 秋時期進(jìn)入問鼎天下的戰(zhàn)國時期。 2007年是中

8、海的“持續(xù)締造主流價值”年“選擇主流 城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人群、建筑主流產(chǎn) 品、傳播主流價值”。,2004年12月，和記黃埔成立和記黃埔地產(chǎn)(青島)有限公司。 2005年，順馳來到青島，開發(fā)順馳藍(lán)水假期； 2005年，綠城集團(tuán)，開發(fā)綠城理想之城； 2006年，寶龍集團(tuán)，開發(fā)青島寶龍城市廣場； 2006年，卓越集團(tuán)，開發(fā)卓越蔚藍(lán)群島； 2006年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)來到青島； 2006年，浙江金龍集團(tuán)來到青島，開發(fā)夢境江南； 2006年，萬科地產(chǎn)，開發(fā)萬科魅力之城； 2006年，和記黃埔斥資人民幣數(shù)十億元，在青島進(jìn)行小港灣開發(fā)建設(shè)。 2007年，中海地產(chǎn)連拿市南、市北、膠南三塊地，高調(diào)進(jìn)入青島；,

9、2007-11-11,19,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,20,青島中海的三大歷史任務(wù)：, 解決世界級品牌與青島本土對接的問題;（萬科，和黃） 解決累計高達(dá)60億的銷售回款問題（總量，速度） 解決通過高端品牌提升土地價值的問題（品牌，口碑）,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,21,“樓市與資本市場有什么關(guān)系？”,中海戰(zhàn)略第四問,4,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,22,“房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融問題 ”,樓市與金融息息相關(guān)，實為一體的兩面，伴隨著2007年中國宏觀調(diào)控的漸入尾聲，中國經(jīng)濟(jì)也完成了改革開放多年以來

10、最為波瀾壯闊的一次超級牛市秀，姑且不說人民幣的升值與央行的調(diào)息，也不去講提高二手房貸款對投機(jī)性需求的影響，單從資本市場的波動對樓市的影響判斷，二者存在某種程度的微妙的反身性關(guān)系，而選擇青島這樣一個資本化率較高的城市，必然要考慮到金融市場對樓市的影響。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,23,“中海品牌戰(zhàn)略版圖如何部署？”,中海戰(zhàn)略第五問,5,地產(chǎn)品牌首先需要解決的是市場地位，而戰(zhàn)略版圖正是品牌的話語權(quán)，其將明確每年度發(fā)展商在市場的戰(zhàn)略方向，從而對單體項目銷售形成品牌促動力；,思考之一、中海：青島戰(zhàn)略版圖,2007-11-11,24,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11

11、-11,中國博思堂BIRTHIDEA,25,七大品牌整合價值體系 世界版圖依托總部全球建設(shè)經(jīng)驗，布局澳、港、內(nèi)陸國際城市 世界運營倫敦、東京、首爾、新加坡等全球資本運營 世界理念誠信卓越，精品永恒 世界品質(zhì)中海地產(chǎn)第四代精品 世界物業(yè)中海物業(yè)、中海深藍(lán)，4100萬平米管理經(jīng)驗 世界中海會10萬高端會員，350家聯(lián)盟商業(yè) 世界公民6000萬公益捐助，世界級企業(yè)責(zé)任,世界中海,中海品牌攻擊方略,第一戰(zhàn)：中海是誰 品牌告知 + 鮮明的市場地位,第二戰(zhàn)：中海對于青島的意義 品牌美譽(yù) + 中海三項目帶給青島人的新生活,第三戰(zhàn)：中海對于青島人的意義 品牌忠誠 +“ 中海會 青島會”全面啟動,2007-11

12、-11,26,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,27,第一戰(zhàn)：中海是誰 品牌告知 + 鮮明的市場地位,階段主題 “中國的世界500強(qiáng)成員企業(yè)”,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,28,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,29,第二戰(zhàn)：中海對于青島的意義 品牌美譽(yù) + 中海三項目帶給青島人的新生活,階段主題 世界的中海，青島的中海 中海市南項目 | 中海市北項目 | 中海膠南項目,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,30,房地產(chǎn)E網(wǎng),2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,31,第三戰(zhàn)：

13、中海對于青島人的意義 品牌忠誠 +“ 中海會 青島會”全面啟動,階段主題： 您的微笑，我的榮譽(yù) 歡迎您加入“中海會”十萬大家庭,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,32,房地產(chǎn)E網(wǎng),2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,33,中海品牌 青島 視覺形象創(chuàng)作,主題1、中海地產(chǎn)，世界500強(qiáng)成員企業(yè) 主題2、您走過的每一步，都有中海的印跡 主題3、工科中海，建設(shè)中國主流城市價值,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,34,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,35,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,36,2007-11-11

14、,中國博思堂BIRTHIDEA,37,推廣：關(guān)于品牌啟動,關(guān)鍵詞：話語權(quán),現(xiàn)代市場的競爭就是話語權(quán)的競爭，話語權(quán)的競爭就是對媒體資源把控的競爭。所以說中海地產(chǎn)要啟動青島市場必須首先啟動當(dāng)?shù)刂髁髅襟w。借其力量以最小成本完成品牌地位在青島城市的最大認(rèn)知。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,38,“ 中海青島戰(zhàn)略新聞發(fā)布會 ” 品牌關(guān)系意義 * 地產(chǎn)品牌的市場攻擊方式往往是通過媒介新 聞發(fā)布會的方式體現(xiàn)，再以品牌價值的方式 形成項目的攻擊啟動點，從而全面實現(xiàn)項目 核心競爭的產(chǎn)品價值；,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,39,“ 中海青島城市運營中心 ” 品牌關(guān)系意

15、義 * 運營中心完全改變了展示中心項目單一作戰(zhàn)的方式， 而是在城市核心位置 建立統(tǒng)一的運營中心，所有地產(chǎn) 的產(chǎn)品可以在運營中心統(tǒng)一實現(xiàn)銷售，現(xiàn)場接待廳是 便于買家深度了解，運營中心完全實現(xiàn)地產(chǎn)品牌整體 附加值；,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,40,品牌啟動事件,主題： “中海地產(chǎn)萬里行青島” 青島中國主流媒體. 新聞發(fā)布 方式：旅游與媒體聯(lián)誼相結(jié)合的方式。 路線：青島北京上海廣州深圳香港澳門青島 意義：媒體關(guān)系 + 中海品牌 + 新聞報道 人員：青島各主流媒體高級領(lǐng)導(dǎo)、高級記者 時間：2007年12月,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,41,“結(jié)論品牌的

16、本質(zhì)是承諾 ”,什么叫品牌？品牌就是兌現(xiàn)了的承諾。承諾不是憑你空口白牙 去說，人家要聽其言而觀其行。你自己所承諾的一切，兌現(xiàn)了 多少都將沉淀在你的品牌里，實際的兌現(xiàn)率體現(xiàn)你承諾的含金 量，含金量高，你就成了金招牌。最后當(dāng)你拓展一個新領(lǐng)域的 時候，人們就會信任你，市場就會跟著你走。而中海在青島市 場的品牌承諾是什么？這正是萬眾矚目之所在。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,42,“中海銀川路項目與城市的關(guān)系？”,中海戰(zhàn)略第六問,6,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,43,“市南銀川西路項目方略”,1、項目的意義 2、地塊的意義 3、區(qū)域競爭環(huán)境 4、板塊定位,

17、5、城市競爭格局 6、目標(biāo)客群 7、產(chǎn)品分析 8、思考結(jié)論,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,44,2007年5月30，中海地產(chǎn)以總價8.68億元拍得銀川西 路地塊，高調(diào)進(jìn)入青島；此舉不僅是“中海地產(chǎn)”進(jìn)駐青 島的開山之作，也是全國性戰(zhàn)略企業(yè)在青島市區(qū)核心區(qū) 取得的首個項目，同時也是全國性大企業(yè)在市區(qū)核心區(qū) 取得的僅有的兩個項目之一,1. 項目的意義,結(jié)論：“青島品牌地產(chǎn)的里程碑”,2. 地塊的意義,市南中央商務(wù)區(qū),海爾路商務(wù)區(qū),浮山后中央居住區(qū),香港東路富人區(qū),山東路CBD,浮山,中海基地,國際尼克勞斯森林公園,青島大學(xué),市委市政府、五四廣場,奧運會帆船場地,通達(dá)繁華，坐擁

18、青山，城市主流選擇,2007-11-11,45,中國博思堂BIRTHIDEA,3. 區(qū)域競爭環(huán)境,周邊項目概況,從目前的情況看，銀川西路的項目并不算很多，地塊本身的面積也有限，周邊項目包括頤中高山、優(yōu)山美地、瑞納紫域、省房銀川美居、 海信半山蘭亭等，新樓盤的價位在8000元平方米以上，高的已經(jīng)超過10000元平方米。 區(qū)域內(nèi)各項目同質(zhì)性較強(qiáng)，規(guī)模都不大，基本上以山或銀川路作為傳播切入點，住宅形式以高層、小高層為主，也有部分多層公寓。,2007-11-11,46,中國博思堂BIRTHIDEA,頤中高山,中海.銀川西路項目,優(yōu)山美地,銀川山苑,省房.銀川美居,瑞納.紫域,海 爾 路,寧夏路,福 州

19、 北 路,浮山,國際尼克勞斯森林公園,香港東路,銀川西路,東海路,中海.基地,寧夏路,福 州 南 路,山 東 路,南京路,市委 市政府,黃海,中海市南區(qū)項目位置示意圖,海信.半山蘭亭,市北中央商務(wù)區(qū),市南商務(wù)區(qū),嶗山商務(wù)區(qū),青島豪宅區(qū),浮山商圈+CLD,國際城名苑,2007-11-11,47,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,48,“頤中高山”,位于市南區(qū)大堯北山路97-182號，總用地123862.64平方米， 規(guī)劃總建筑面積20.39萬平方米。社區(qū)共有8個樓座，其中北側(cè) 的一排高層建筑氣勢雄偉，用幾何線條勾勒出明快、清新的感 覺。建筑類型有高

20、層公寓、多層公寓、連體別墅、會所等。 頤中高山只屬于和他有共同生活理想的人。即使在青島市南 區(qū)，享受著多條城市主干道以及城市精彩配套的?；荩膊蝗?受喧囂。生長于大堯山脈原生樹林和野生植被之中，每年就在 家里陽臺用整個春天欣賞野山花，激情時對著遠(yuǎn)處的大海呼 喚 主力戶型面積：60平方米 400平方米 均價：9500元,優(yōu)山美地，位于青島市市南區(qū)銀川西路，總規(guī)劃建筑面積3萬平方米，4棟單體18層高尚住宅。棲居氛圍得天獨厚：西北側(cè)與浮山森林公園肌膚相親，綠氧充沛；南向為中央商務(wù)區(qū)（CBD），與繁華不即不離；周邊交通便捷，生活設(shè)施、教育網(wǎng)絡(luò)一應(yīng)俱全；山、海、城的三維景觀讓生活更加健康舒適。優(yōu)山美地青

21、島中央生活區(qū)(CLD)的主流文化社區(qū)。 優(yōu)山美地的建筑擁有張揚的個性。她以簡潔明快的建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)變化豐富而鮮明的層次，四座板樓依地勢而建，使建筑的表情與人的情感相互融合。四棟18層板樓采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設(shè)定建筑的高低、錯落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。,“優(yōu)山美地”,都市核心，主角生活,2007-11-11,49,中國博思堂BIRTHIDEA,半山蘭亭所處位置十分獨特，其獨特之處在于項目地塊處在浮山山腳的山地緩坡上，與山體相連，屬于城市半山住宅。項目地塊坐落于隆德路以東、規(guī)劃中的寧德路以南、寧夏路武警支隊以及燕兒島路市南軟件園以北。 半山蘭亭地塊用地面積25157.

22、5M2 ，總建筑面積30190M2 ，容積率1.2。項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由6層花園洋房結(jié)合4層疊拼HOUSE組成，其中6層住宅的戶型面積約140M2左右，4層疊拼HOUSE戶型面積約185 M2左右。半山蘭亭利用地塊獨特的坡地地勢，營造出了富有層次感的臺地庭園景觀園藝空間。 青島東部新城區(qū)的中心區(qū)域，已成為青島市最繁華的現(xiàn)代都市核心片區(qū)。海信半山蘭亭正坐落于東部中心區(qū)北的半山臺地之上，是青島城市中心罕有的半山純多層庭園住宅，項目地理位置得天獨厚。,“海信.半山蘭亭”,半山純多層庭園住宅,2007-11-11,50,中國博思堂BIRTHIDEA,銀川美居位于青島市市南區(qū)銀川西路28號，安慶

23、路以北，銀川路以西，臨近青島市58中分校。該項目建筑面積3萬平方米，由2個11層小高層和3個多層住宅組成，小區(qū)綠化率40。此地段交通便利，環(huán)境優(yōu)越，無任何工業(yè)廠區(qū)，周圍居住區(qū)密集，周邊配套設(shè)施完善，依山而立，是追求生活品質(zhì)人群的理想居住區(qū)。 戶型面積80-137平米。,“省房.銀川美居”,2007-11-11,51,中國博思堂BIRTHIDEA,4 、板塊定位,銀川西路是從 2004年開始引起購房者關(guān)注的居住板塊。美瓴居、頤 中高山等幾個精品樓盤讓該區(qū)域的熱度激增。其實如果算上天山小 區(qū)，銀川西路的居住魅力早已在青島購房者那里得到認(rèn)同，后來海 ?；▓@、城市生活家等樓盤的開發(fā)以及銀川西路打通，讓

24、這個區(qū)域 迅速成為品質(zhì)優(yōu)秀的居住開發(fā)用地。 據(jù)判斷，銀川西路將成為本市中高收入者購買自住房的熱點區(qū)域， 尤其是期待改善居住條件的中年白領(lǐng)，將十分看中這個區(qū)域。 除了面對區(qū)域的競爭，中海銀川項目還要面對青島市區(qū)范圍內(nèi)的品 牌項目之挑戰(zhàn)，其作戰(zhàn)格局是超越板塊的，立足于整個城市的。,2007-11-11,52,中國博思堂BIRTHIDEA,浮山后 傳統(tǒng)熱點板塊 海爾東城國際 春光山色 河馬石四季景園 魯信長春花園,香港中路 絕對核心板塊 凱悅中心 鼎盛時代 萬邦中心 香港置地廣場,銀川西路 新興熱點板塊 瑞納紫域 銀川美居 優(yōu)山美地 頤中高山 海信半山蘭亭 中?；仨椖?城陽新天地 北部新貴板塊 萬

25、科魅力之城 寶龍國際社區(qū) 青特匯豪景苑 希爾景園,海爾路 東部商住板塊 萊鋼大廈 城建昊光山色 青建橄欖城 青建尚東區(qū) 嶗山國際花園,李滄東部 新居住區(qū)板塊 百通馨苑三期 理想之城 廣業(yè)城,5. 城市競爭格局,2007-11-11,53,中國博思堂BIRTHIDEA,我們的客群構(gòu)成“青島主流人群”,從目標(biāo)客戶從事職業(yè)來看，以中小型私營企業(yè)主為主，另包括政府中 高級公務(wù)員、專業(yè)精英人士（律師、教師、記者等）、大中型企業(yè)中 高級管理人員，上述約占客戶總構(gòu)成的80%。 從目標(biāo)客戶工作區(qū)域和居住區(qū)域來看，以市南區(qū)東部為主，約占60%；其 他包括市南區(qū)西部和市北區(qū)等區(qū)域。 從目標(biāo)客戶置業(yè)目的來看，自住約

26、占3/4以上，其他為投資客戶。 從目標(biāo)客戶置業(yè)次數(shù)來看，95%的客戶為二次或者多次置業(yè)。 從目標(biāo)客戶年齡來看，主要集中在36-50歲之間； 從目標(biāo)客戶收入來看，家庭年收入基本都在10萬元以上，其中收入20萬元 以上的占3/4。 （引自中海前期調(diào)研報告）,6. 目標(biāo)客群,2007-11-11,54,中國博思堂BIRTHIDEA,“主流人群” 特征提取,主流人群并不是金子塔尖，但一定是最能代表社會主流價值的 國際化的青島，開放的青島人，擁有更開闊的世界觀和價值觀 主流人群一部分來自于地緣性客戶，另外一部分來自于其他區(qū)域 信息來源更多依賴現(xiàn)代化的傳播渠道，如網(wǎng)絡(luò)，手機(jī) 決策判斷更多依賴朋友、專家的意

27、見,2007-11-11,55,中國博思堂BIRTHIDEA,7. 產(chǎn)品分析,2007-11-11,56,中國博思堂BIRTHIDEA,占地面積近6萬平方米 總建筑面積20余萬平方米 規(guī)劃戶數(shù)1400余戶 商業(yè)部分面積約5000平米,戶型結(jié)構(gòu) 項目規(guī)劃由高層和小高層建筑構(gòu)成，從住宅戶型比例來看： 85-90平米的二室二廳一衛(wèi)，約20%； 115-140平米的三室兩廳戶型，約55%； 160-165平米的四室兩廳兩衛(wèi)戶型，約15%。,7. 產(chǎn)品分析,2007-11-11,57,中國博思堂BIRTHIDEA,8. 結(jié)論,策略方向：傳播的突破口 作為青島城市核心區(qū)的項目，本案定位高遠(yuǎn)，以中海之高 端

28、品質(zhì)提升浮山板塊銀川路之土地價值，并以高檔豪宅定 位作為形象創(chuàng)作的依據(jù)，同時兼顧到本案與中海品牌的意 義以及本案與香港路豪宅區(qū)的差異性，將自然資源與 城市資源的最佳結(jié)合作為本案的核心利益點。,2007-11-11,58,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,59,關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略作戰(zhàn) 對于房地產(chǎn)而言，有三重價值，分別為賣點價值、區(qū)域價值、品牌價值。強(qiáng)調(diào)賣點是戰(zhàn)術(shù)作戰(zhàn)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域是策略作戰(zhàn)，強(qiáng)調(diào)品牌是戰(zhàn)略作戰(zhàn)。戰(zhàn)略作戰(zhàn)與戰(zhàn)術(shù)作戰(zhàn)具有完全不同的市場殺傷力，如同空軍對陣陸軍一樣，其結(jié)果是不言而喻的。,傳播階段： “ 市南區(qū)：品牌引爆點 ” “結(jié)合品牌啟動銀川路項

29、目”,* 因為銀川路項目承載了中海進(jìn)入青島之歷史里程碑的使 命，故 其可以結(jié)合品牌主題進(jìn)行推廣，將項目和品牌的推廣合二為一 ，相得益彰，用品牌力促動產(chǎn)品力，用產(chǎn)品力印證品牌力，從而 引爆市場。,2007-11-11,60,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,61,戰(zhàn)略定位： 新市南 20萬平米世界級城市公館,新市南突出中海為本區(qū)域所帶來的價值改變 突出20萬平米，強(qiáng)調(diào)項目的規(guī)模生活 世界級突出中海的核心特質(zhì)世界500強(qiáng)成員企業(yè) 城市公館突出產(chǎn)品特性將城市資源與自然資源最完美的結(jié)合 進(jìn)也悠然，退也裕然，進(jìn)退由心，中央生活區(qū)（CLD）之大境。,2007

30、-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,62,戰(zhàn)略主題1： 中海，世界500強(qiáng)成員企業(yè),本項目承載的意義在于中海品牌，中海品牌與項目相輔相成，共 生共濟(jì)。所以說本案的主題即品牌的主題。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,63,戰(zhàn)略主題2： 中央之城，名門之品,從項目角度出發(fā)的廣告主題。“中央之城”強(qiáng)調(diào)地段，“名 門”強(qiáng)調(diào)中海品牌及客群身份，“品”即指品位又指中海品 質(zhì)，一語雙關(guān)。總體符合項目調(diào)性，階層語感強(qiáng)。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,64,戰(zhàn)略主題3： 中央心 非凡品,中央強(qiáng)調(diào)地段與身份，非凡對應(yīng)豪宅定位，品指品質(zhì)， 又指品味，一語雙關(guān)。,20

31、07-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,65,主推案名1： 中海中央山,本案名亦有“山”字，但同周邊項目相比具有完全不同的戰(zhàn)略意義。中央 山是地位表達(dá)，同時是項目核心價值的概括總結(jié)，具有四重意義。 強(qiáng)調(diào)中海品牌，案名暗含中海領(lǐng)袖青島之市場戰(zhàn)略。 中央，強(qiáng)調(diào)地段，位處市南中央，輻射市南、市北、嶗山三大商務(wù)區(qū)。 山，強(qiáng)調(diào)環(huán)境，同時強(qiáng)調(diào)地位，強(qiáng)調(diào)山的環(huán)境以及人文內(nèi)涵，居住意義。 浮山本身就是中央山（市區(qū)核心最大的一座山）。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,66,中海 中央山視覺方案,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,67,2007-11-11,中國博思堂

32、BIRTHIDEA,68,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,69,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,70,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,71,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,72,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,73,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,74,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,75,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,76,現(xiàn)場攻擊,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,77,2007-11-11,中國博思堂BIRTH

33、IDEA,78,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,79,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,80,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,81,戶外攻擊,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,82,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,83,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,84,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,85,活動攻擊,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,86,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,87,網(wǎng)絡(luò)攻擊,2007-11-11,中國博思堂

34、BIRTHIDEA,88,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,89,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,90,媒體攻擊（形象稿）,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,91,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,92,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,93,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,94,主推案名2： 中海嶺譽(yù),市南項目本身就是為榮譽(yù)而戰(zhàn)！嶺譽(yù)代表最高的榮譽(yù)，案名后續(xù)延展創(chuàng)作空間非常大！ 嶺比山站的角度更高，含山之意，又有“領(lǐng)”之諧音地位。完全超脫了周邊競品以“山”為核心賣點的浮淺訴求。,2

35、007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,95,主推案名3： 中海一品,一品，首先是身份，是一種無上身分的歸屬 一品，其次代表品質(zhì)，是中?！斑^程精品”的品牌升華 一品，最后代表品味，代表項目領(lǐng)袖群倫的優(yōu)雅生活。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,96,“膠南海王路項目與城市的關(guān)系？”,中海戰(zhàn)略第七問,7,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,97,關(guān)于膠南 關(guān)于區(qū)域競爭 關(guān)于競爭對手 關(guān)于產(chǎn)品分析,5 關(guān)于SWOT分解 6 關(guān)于客群分析 7 思考結(jié)論,“膠南海王路項目方略”,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,98,膠南：“黃海之濱，青島

36、一翼”,膠南市地處山東半島西南隅、黃海之濱，青島西海岸，是青島 所轄的縣級市是一座新興的現(xiàn)代海濱旅游城市。全市轄17處 鎮(zhèn)、街道辦事處，總面1846平方公里，全市人口80.6萬，海岸 線長131公里。總面積1802平方公里，建成區(qū)面積45.20平方公 里，城區(qū)總?cè)丝?0.2萬，2004年全市GDP達(dá)到 226.7億元，人 均GDP達(dá)到2.8萬元，2005年，全市經(jīng)濟(jì)綜合實力、縣域經(jīng)濟(jì)基 本競爭力分別躍居全國百強(qiáng)縣（市）第34位、第25位。,關(guān)于膠南,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,99,膠南：“東國名地”,膠南市是國家最早批準(zhǔn)的沿海開放城市之一，隨著青島經(jīng)濟(jì)重 心戰(zhàn)略西移、

37、青島港集裝箱業(yè)務(wù)整體西遷前灣港以及青 島海 灣大橋的規(guī)劃建設(shè)，開創(chuàng)了“融入大青島，建設(shè)新膠南”的嶄新 局面。膠南市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和良好的投資環(huán)境更加明顯，已 進(jìn)入了一個高速發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇期，先后獲得全國綠化模 范城市、山東省園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級生態(tài)示 范區(qū)、山東省人居環(huán)境范例獎等榮譽(yù)稱號，城市環(huán)境綜合整治 定量考核連續(xù)四年列山東省縣級市第一名。,關(guān)于膠南,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,100,市政府,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),中?；? 利群超市,金地花園,光大.海韻麗都,風(fēng)河,濱 海 大 道,東方高爾夫,靈山灣國家 森林公園,靈山灣 黃海,中海膠南項目位置示意,清水

38、廬,歐美世紀(jì)花園,管委會,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,101,歐美世紀(jì)花園,“歐洲原版生活社區(qū)”,膠南新城區(qū)城市中心地帶 90-180平發(fā)米戶型設(shè)計 1888平方米專屬名流會所。 37.5%的園林綠化率的都市園林 1800余平米幼兒園 由臺灣著名設(shè)計師擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計 2005年度最具市場潛力新盤 2006 青島房地產(chǎn)最值得期待樓盤 價格，4850元,關(guān)于競爭對手,2007-11-11,102,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,103,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,104, 金地花園2期,“觀海投資價值”

39、,項目位于大青島山海觀景生活的稀缺地帶 由四座33層的高層組成 總建筑面積7萬多平米。 社區(qū)綠化率35%，容積率2.09，建筑密度19.6% 可供500多戶市民安居樂業(yè) 戶型面積從50平米168平米 中央水景、綠色景觀帶和背景音樂系統(tǒng) 海水浴場也只有幾步之遙，美麗的風(fēng)河,關(guān)于競爭對手,2007-11-11,105,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,106,光大.海韻麗都,“科技、節(jié)能、健康、時尚”,青島西海岸都市新區(qū)， 膠南市行政辦公中心文化廣場西側(cè) 總用地面積近萬平方米，建筑面積12萬平方米左右，主要由6棟12層和4棟18層住宅樓組成 計劃建成

40、膠南第一、青島一流的高檔住宅小區(qū)。 一期推出15種戶型，87-178平方米。,關(guān)于競爭對手,2007-11-11,107,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,108,中海.膠南項目,項目毗鄰： 市政府、開發(fā)區(qū)管委會、利群廣場、電視臺、CNC中國電信、海濱公園、風(fēng)河 四重景觀：河景、海景、園景、城市景觀 本項目為小高層、高層組成的混合型社區(qū) 項目規(guī)劃共計2660余戶，規(guī)劃建筑面積約20萬平方米 85-90平米的兩室一廳為主力戶型，超過60%； 90平米以上面積區(qū)間主要集中在115-120平米 部分戶型均勻分布于130-135、140-145、155-

41、160平米區(qū)間。 價格：不低于4500元/平米,關(guān)于產(chǎn)品分析,2007-11-11,109,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,110,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,111,中國博思堂BIRTHIDEA,W,S,T,O,1 品牌：中海締造 2 地段：市府中心 3 產(chǎn)品：中海標(biāo)準(zhǔn) 4 物業(yè)：中海物業(yè),1 對當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)知 2 周邊配套相對較差 3 領(lǐng)袖價格的市場抗性,1 青島城市規(guī)劃，從島到灣的發(fā)展格局 2 青島戶籍改革，消除城鄉(xiāng)差別 3 通往西海岸6車道高速公路年底通車 4 膠南地產(chǎn)市場質(zhì)變臨界點,1 本土市場供大于求 2 區(qū)域發(fā)展水平滯后 3 政策調(diào)控抑

42、制投資 4 股市迅猛分流資金,威脅,優(yōu)勢,劣勢,機(jī)遇,中海膠南項目SWOT分析,2007-11-11,112,中國博思堂BIRTHIDEA,關(guān)于客群分析,根據(jù)對周邊競爭項目和參考項目的了解，結(jié)合本項目的特質(zhì)，得出項目客戶定位擬為： 從目標(biāo)客戶工作和居住區(qū)域來看，以本地新市府和老城區(qū)政府公務(wù)員、企管人員、私營業(yè)主為主，約占50%左右，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園私營企業(yè)主客戶約占近20%。黃島客戶占5% 另，外地客戶包括淄博、東營以及山西、黑龍江等省外投資客戶，此部分約占20%。， 從目標(biāo)客戶置業(yè)目的來看，自住約占60%以上，其他為投資客戶。 從目標(biāo)客戶置業(yè)次數(shù)上來看，90%的客戶為二次或者多次置業(yè)。 從目標(biāo)

43、客戶年齡來看，36-50歲的客戶約占80%。,2007-11-11,113,中國博思堂BIRTHIDEA,結(jié)論：形勢點評,天時：膠南城市化水平快速，雖然和青島主市區(qū)尚有差距，但已是政 府的城市戰(zhàn)略發(fā)力點之一，從經(jīng)濟(jì)實力上超越山東其他縣級 市，擁有很強(qiáng)的潛在購買力，而且當(dāng)?shù)氐臉潜P同質(zhì)化嚴(yán)重，缺 乏重量級的規(guī)模大盤和能代表中國地產(chǎn)水準(zhǔn)的項目，消費者對 好的產(chǎn)品翹首以待。 地利：中海膠南項目位于城市核心，屬于市府新區(qū)中央板塊，以20萬 平米規(guī)模優(yōu)勢攜中海品牌之威高調(diào)入市，勢必在當(dāng)?shù)匾l(fā)購買 期待，如何在當(dāng)?shù)厥袌鲆l(fā)價值傳播和價值實現(xiàn)，是本案關(guān)鍵 人和：膠南總?cè)丝?0萬人，城區(qū)30萬人，人口基數(shù)并不大

44、，政府公務(wù) 員、企管人員、私營業(yè)主和生意人基本構(gòu)成主力目標(biāo)客群，另 外一些外地投資客受政策調(diào)控會相應(yīng)減少。,2007-11-11,114,中國博思堂BIRTHIDEA,“ 品牌延續(xù)點 ” “以品牌之威延續(xù)膠南海王路項目”,定位：中海新城中央主流生活城 主題：啟動膠南國際居住時代,* 膠南項目的啟動可以等待銀川路項目與品牌之后，如此一方面可以 借助前期震動市場的余威，另一方面可以節(jié)省區(qū)域啟動的傳播成本 ，借市南打膠南易，借膠南打市南難。,2007-11-11,115,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,116,“ 中海品牌市場攻擊 ” 品牌關(guān)系意義

45、* 地產(chǎn)品牌的核心并不是務(wù)虛的形式，而是對 地產(chǎn)的促動力，特別是對銷售的促動力，因 而，以賣點進(jìn)行市場攻擊是戰(zhàn)術(shù)攻擊，以區(qū) 域進(jìn)行市場攻擊是策略攻擊，以品牌作為市 場攻擊是戰(zhàn)略攻擊；,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,117,關(guān)鍵詞：最佳切入點 大青島戰(zhàn)略（一灣兩翼三極），奧運、跨海大橋、跨海隧道的利好，催生了西海岸的迅速發(fā)展。使得膠南成為青島重要一極?！?007，膠南新區(qū)國際化雛形已經(jīng)基本顯現(xiàn)，中海地產(chǎn)此時進(jìn)駐，可謂搶到了城市發(fā)展的最佳切入點。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,118,相關(guān)資料延伸閱讀 膠南市地產(chǎn)市場三大問題 一是企業(yè)規(guī)模小、集約化程度低

46、。目前該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)47家，另有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)和外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多、整體素質(zhì)還不高，無法形成規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，必然影響了整個產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和開發(fā)檔次，同時，這種狀況無法適應(yīng)綜合開發(fā)的要求，更無法應(yīng)對入世后國內(nèi)外大公司、集團(tuán)涌入所帶來的沖擊。 二是個別企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為還不規(guī)范。一些開發(fā)企業(yè)追求短利現(xiàn)象嚴(yán)重，信譽(yù)不高，服務(wù)質(zhì)量差，引發(fā)消費者投訴和上訪。 三是政府對市場調(diào)控能力還不強(qiáng)，監(jiān)管手段和力度需要不斷完善強(qiáng)化。 青島日報,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,119,戰(zhàn)略主題： 啟動膠南國際居住時代,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDE

47、A,120,戰(zhàn)略高點 從城市價值角度切入，強(qiáng)調(diào)項目的最大價值與中海品牌的最大戰(zhàn)略。其與從賣點出發(fā)的主題完全不同。其市場攻擊力將更加強(qiáng)大，從而全面保障中海地產(chǎn)膠南項目的完勝。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,121,戰(zhàn)略定位： 中海 新城中央國際主流生活城,1. 強(qiáng)調(diào)中海品牌，以中海的品牌力震動膠南市場 2. 強(qiáng)調(diào)新城中央，明確項目顯赫的地段位置 3. 強(qiáng)調(diào)主流，明確項目針對主流人群，同時契合中?！爸髁鲀r值”戰(zhàn)略 4. 強(qiáng)調(diào)生活城，明確項目高尚的生活屬性。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,122,六大國際主流價值體系 國際新城：大青島戰(zhàn)略催生膠南新區(qū)國際化

48、時代 國際地段：市府中央地段，膠南新區(qū)的國際化先鋒 國際產(chǎn)品：中海第四代產(chǎn)品，新古典歐洲美學(xué)建筑 國際景觀：鳳河、黃海、園林、城市，四重美景 國際品牌：中海地產(chǎn)，世界500強(qiáng)成員企業(yè) 國際物業(yè)：中海物業(yè)，中國三大金牌物業(yè)之首,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,123,市南項目 啟動事件,主題：北京購房團(tuán)閃電登陸膠南 方式：組織中海會北京會員來膠南考察中海項目。 線路：北京青島膠南膠南項目北京 營銷：重點在于新聞事件炒作 意義：釋放中海品牌及區(qū)域價值力量，重點在于震動市場。 時間：2008年5月,2008中國膠南杜鵑花會,一、節(jié)慶名稱：2008中國膠南杜鵑花會（第三屆） 二、舉

49、辦時間：2008年4月8日4月23日 三、舉辦單位：青島膠南市人民政府； 青島市旅游局；中國電視藝術(shù)家協(xié)會旅游專業(yè)委員會 四、承辦單位：青島中海地產(chǎn)聯(lián)合當(dāng)?shù)?五、支持機(jī)構(gòu)：中央電視臺和中國電視藝術(shù)家協(xié)會的會員電視臺，人民 網(wǎng)、新浪網(wǎng)等網(wǎng)站及省內(nèi)各級報紙、電視、廣播電臺。 四、節(jié)慶主題：杜鵑花海 韻騰膠南 當(dāng)譽(yù)滿神州的“春來飛紅第一山-大珠山“的萬畝野生杜鵑花展開笑 容，便喚醒了春風(fēng)的舞步，膠南市就成了杜鵑花的海洋?；ǖ暮榱?，花 的細(xì)浪，花的飛濤，匯成 花海里的天韻神律，奏響了新春的壯麗樂章， 昭示出膠南市青春煥發(fā)、清新美麗、熱情奔放的風(fēng)采，彰顯出創(chuàng)新進(jìn) 取、繁榮昌盛、和諧幸福、蓬勃發(fā)展的社會活

50、力。,2007-11-11,124,中國博思堂BIRTHIDEA,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,125,中海膠南項目整合推廣,攻擊點1 事件封殺,攻擊點2 戶外封殺,攻擊點3 大客戶封殺,攻擊點4 網(wǎng)絡(luò)封殺,攻擊點5 短信封殺,攻擊點6 電臺封殺,攻擊點7 禮品封殺,攻擊點8 現(xiàn)場封殺,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,126,主推案名1： 中海 國際城,從城市價值出發(fā)的戰(zhàn)略案名，膠南正在走向國際化，膠南人特別需要人們承認(rèn)它所處區(qū)域的國際化，國際城說到了膠南人的心里！對于膠南人來說，國際城是一種發(fā)自心底的榮耀，是對所處城市日新月異的發(fā)展而產(chǎn)生的的精神榮耀

51、、心理共鳴。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,127,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,128,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,129,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,130,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,131,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,132,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,133,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,134,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,135,2007-11-11,中國博思堂BIRTHID

52、EA,136,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,137,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,138,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,139,主推案名2： 中海 新城,從品牌角度切入的案名，中海地產(chǎn)進(jìn)駐青島決不僅僅只是開發(fā)一座歐洲風(fēng)格的城市而已，而是為改變城市居住水平、提高膠南城市建設(shè)水平而來。“新”代表了中海改變膠南人居水平的企業(yè)戰(zhàn)略，代表了區(qū)域發(fā)展的日新月異，代表了膠南人民全新的生活即將開啟。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,140,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,141,2007-11-11,中國

53、博思堂BIRTHIDEA,142,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,143,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,144,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,145,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,146,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,147,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,148,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,149,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,150,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,151,2007-11-11,中國

54、博思堂BIRTHIDEA,152,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,153,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,154,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,155,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,156,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,157,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,158,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,159,主推案名3： 中海 第一城,品牌第一城：世界級地產(chǎn)品牌，中海地產(chǎn)青島西海岸開山之作 國際第一城：世界級綜合品質(zhì)，膠南第一國際生活城 價值第一城：大

55、青島戰(zhàn)略+奧運+跨海大橋+過海隧道+中海品牌 身份第一城：三線城市較多客群具有“炫耀”心理，對于他們來 說，身份意義有時大于產(chǎn)品意義。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,160,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,161,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,162,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,163,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,164,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,165,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,166,2007-11-11,中國博思堂BIRTHI

56、DEA,167,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,168,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,169,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,170,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,171,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,172,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,173,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,174,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,175,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,176,“市北區(qū)吳家村項目方略 ”,中海戰(zhàn)略第八問,

57、8,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,177,“青島CBD，城市聚合體”,市北區(qū)的山東路被規(guī)劃為青島的，也因此拉開了青島中心商務(wù)區(qū)開發(fā)的序幕，本案所在地段之重如同北京的國貿(mào)，代表青島的發(fā)動機(jī)。因本案不屬于招標(biāo)范疇，且缺乏更進(jìn)一步的詳細(xì)資料，故在此略過，只講其與整個大中海品牌戰(zhàn)略之關(guān)系。,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,178,“如何處理多項目的操盤次序？”,中海戰(zhàn)略第九問,9,2007-11-11,中國博思堂BIRTHIDEA,179,思考：中海三項目與青島的關(guān)系？,中海膠南項目：膠南市隸屬于青島“一體兩翼和”城市戰(zhàn)略規(guī)劃的 西海岸板塊，擁有較大的市場增長空間和較好的 新城發(fā)展前景，代表大青島戰(zhàn)略格局的未來。 中海市南項目：市南區(qū)是青島傳統(tǒng)的富人區(qū)，青島歷來以居市南 為尊，市南也城市的生活商業(yè)核心區(qū)，擁有 青島最頂級的一條海岸