1、地產(chǎn)企業(yè)成本管理,2018 年 5月,提 綱,一、成本控制的意義 簡(jiǎn)化 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 三、責(zé)任成本管理 四、各階段控制要點(diǎn) 五、成本管理結(jié)論,舉例說(shuō)明成本控制的意義 一句話,就是廣泛收集來(lái)源，合理有效控制流失，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)最大化,我們的老板是靠積水存量延續(xù)敬業(yè)活動(dòng)和給我們發(fā)放勞動(dòng)報(bào)酬,做為公司員工我們都是身在管理崗位，我們不是一線操作人員。成本控制一是靠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒毯蛧?yán)格的管理制度。二是人員素質(zhì)（包括人品、職業(yè)道德、思想境界、奉獻(xiàn)精神 業(yè)務(wù)水平并不很重要） 。 拉金尿銀 不作為，亂作為,真正有人能根據(jù)水位變化收和截,蓄水量的多少體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力的大小,渠道有吸收資源和流失的兩面性

2、（控制的重點(diǎn)把握時(shí)機(jī)） 適當(dāng)計(jì)劃 合理使用 堵漏和防損失,國(guó)家房地產(chǎn)新政與宏觀趨勢(shì)所致 資源競(jìng)爭(zhēng) 資本競(jìng)爭(zhēng) 管理競(jìng)爭(zhēng),只能向管理要效益,要求我們必須管理規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化,法制、標(biāo)準(zhǔn)日趨健全,消費(fèi)者日趨成熟,企業(yè)規(guī)模逐漸變大,企業(yè)管理思路的轉(zhuǎn)變,目 前,目前已改變,目前我們唯一的選擇,企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源、資本競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，最終體現(xiàn)的結(jié)果就是成本管理的競(jìng)爭(zhēng),誰(shuí)管理到位和積累的資金能夠滿足現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展變化和承受相應(yīng)壓力誰(shuí)就能存活下去,管理 管 職責(zé)、范圍、應(yīng)盡的責(zé)任 理 方法、措施、執(zhí)行、落實(shí)、協(xié)調(diào)、解決,對(duì)管理的理解,企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,各專業(yè)的管理能力,專業(yè)間的集成、協(xié)調(diào)、配

3、合能力,具體項(xiàng)目操作能力,企業(yè)綜合管理能力,成本管理能力,聚,焦,體,現(xiàn),+,執(zhí) 行 力,首先目標(biāo)成本管理 其次責(zé)任成本管理 落實(shí)到動(dòng)態(tài)成本管理（即：過(guò)程控制）,成本管理,找準(zhǔn)核心點(diǎn),執(zhí) 行 力,成本管理,過(guò)程管理的措施、制度,責(zé)任成本管理,成本管理模式,方 法,目標(biāo),同步 協(xié)調(diào),如何實(shí)現(xiàn)成本管理？,目標(biāo)成本制定,責(zé)任成本措施,過(guò)程成本控制管理（執(zhí)行力）,結(jié)算審計(jì)和意見(jiàn)反饋,定位成本策略 品牌 盈利目標(biāo) 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)公司的成本策略觀 1、本人建議要產(chǎn)品，而非作品（作品是：新、特、奇建筑，如鳥(niǎo)巢、水立方、中央電視臺(tái)新址、東方明珠電視塔等） 2、成熟產(chǎn)品的復(fù)制（即標(biāo)準(zhǔn)化影響力、品牌效益）,主控

4、方向 產(chǎn)品研發(fā) 采購(gòu)管理技巧（施工單位的選擇、材料選擇） 成本管理措施 過(guò)程中的落實(shí)（真實(shí)數(shù)據(jù)信息采集、過(guò)程控制、糾偏）,相關(guān)概念,品牌：品質(zhì)（質(zhì)量、戶型、使用面積率等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等） 品質(zhì)型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，產(chǎn)品有特點(diǎn)，使房?jī)r(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，易銷售。對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握等等。這方面要求比較高，一定要專業(yè)人員參與方能確定。 成本型：有兩種方式；一是選對(duì)客戶需求即可，大眾品味，適應(yīng)小步快跑，資金回籠快，壓力小，以量取勝。二是以贏利為主要目的，品味高，靠產(chǎn)品的差異化爭(zhēng)取最大利潤(rùn)空間。特點(diǎn)是成本投入大，必須盡可能降低、控制成本的投入才能

5、實(shí)現(xiàn)，必須嚴(yán)格要求建安成本的控制。 由于品味特點(diǎn)不足、品味不夠造成房?jī)r(jià)差異性較小，也很難達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)。對(duì)項(xiàng)目的建安成本控制要求再高也很難達(dá)到目的。,中央反腐也非常注重這一點(diǎn)，大家都知道近期有個(gè)省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)快被刑滿釋放啦。他出污泥而不染，沒(méi)有貪污和受賄，罪行就是不作為，在任時(shí)一身清潔，下面發(fā)生什么事也不管不問(wèn)，買(mǎi)官賣(mài)官行為橫行，不關(guān)我的事我就不理，最終還是判7年，,目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，是項(xiàng)目成本的控制線。 責(zé)任成本：是將“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題責(zé)任化任務(wù)化，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)最終體現(xiàn)。 動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各個(gè)時(shí)期

6、各部門(mén)管理過(guò)程中體現(xiàn)的預(yù)期成本變化的結(jié)果體現(xiàn)。只有強(qiáng)化責(zé)任成本管理，各司其責(zé)，嚴(yán)格把控。人人體現(xiàn)主人翁意識(shí)，把公司當(dāng)做家，處處以成本控制為主軸，方能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的控制。很多企業(yè)目標(biāo)成本、責(zé)任成本工作做得非常出色，由于動(dòng)態(tài)成本的失控，前兩項(xiàng)是沒(méi)有作用的。嚴(yán)格制止不作為和亂作為現(xiàn)象的出現(xiàn)，是動(dòng)態(tài)成本控制的重點(diǎn)。,基本概念：,理念與方法,不作為也是犯罪,位置的選擇,定位、決策,調(diào)研分析,估算投資成本，制定目標(biāo)成本,方案設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),編制施工圖預(yù)算 制定成本控制計(jì)劃,采購(gòu)控制,合同管理,現(xiàn)場(chǎng)管理,變更、簽證控制,銷售成本控制,工程結(jié)算,財(cái)務(wù)決算,財(cái)務(wù)核算,項(xiàng)目清算,項(xiàng)目盈利目標(biāo),意愿新項(xiàng)

7、目,規(guī)劃設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工組織與 材料采購(gòu),竣工結(jié)算,成本估算,目標(biāo)成本測(cè)算 一,目標(biāo)成本測(cè)算 二,項(xiàng)目的確定和目標(biāo)成本的形成,動(dòng)態(tài)成本,結(jié)算成本分析,目標(biāo)成本形成,目標(biāo)成本落實(shí)執(zhí)行,目標(biāo)成本的形成過(guò)程,目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題,1、目標(biāo)成本合理嗎？,2、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？,A、目標(biāo)是否滿足要求,B、目標(biāo)思路是否清晰,C、目標(biāo)與實(shí)際是否相符,A、信息采集不及時(shí),B、信息溝通失控,C、過(guò)程管理脫節(jié)、執(zhí)行力差,D、溝通協(xié)調(diào)不順暢,目標(biāo)成本確定后必須考慮的問(wèn)題,E、不作為、亂作為,疊加的臺(tái)階越高盈利越小,立項(xiàng),施工,規(guī)劃設(shè)計(jì),招標(biāo),竣工結(jié)算,簽約,銷售及物業(yè)管理,盈利總目標(biāo),

8、房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成,土地成本 行政費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 租售費(fèi)用,管理費(fèi)用,成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加,實(shí)際支出成本,下面工作決定偏差的大小,如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制,以合同管理為中心 抓住三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本” “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)變化； “實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已完成確定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體的變化； “實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。（財(cái)務(wù)成本） 建立成本分析預(yù)警機(jī)制 建立成本分析預(yù)警制度 建立成本臺(tái)帳 充分借助現(xiàn)代科

9、技手段,動(dòng)態(tài)成本管理示意,只有目標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)、合同在管理上用力單體最大并且相互均等風(fēng)險(xiǎn)源最小。,目標(biāo)任務(wù),現(xiàn)場(chǎng)管控,合同條件,根據(jù)本圖大家很容易明白現(xiàn)場(chǎng)管理是成本控制的重要環(huán)節(jié),責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。,責(zé)任成本管理要素： （1）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人,責(zé)任成本管理,2.1 房地產(chǎn)成本測(cè)算總表,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成,土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）不可控 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的3-5%左右）不可控 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）可控 營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總

10、成本的3-7%左右）可控 管理成本（約占項(xiàng)目總成本的7-10%左右）可控 財(cái)務(wù)成本 大部分主動(dòng)群在銀行 不好控 工程成本、營(yíng)銷成本、管理成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！,尤以工程成本為重,比率為估算數(shù)字,財(cái)務(wù)成本,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看利潤(rùn)的變化,簡(jiǎn)單描述,土地成本30-35%,前期費(fèi)用成本3-5%,工程成本50-55%,營(yíng)銷費(fèi)用成本3-7%,管理成本,銷 售 價(jià) 格,如何將這本分可控工作降低，做扎實(shí),項(xiàng)目毛利潤(rùn),26,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理,建立合理的目標(biāo)成本 將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本 將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 量化評(píng)估體系 成本考核與績(jī)效管理,責(zé)任成本管理的總體

11、思路,責(zé)任成本管理,責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。,責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人 責(zé)任成本體系建立目的： 必須全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為,責(zé)任成本的落實(shí),責(zé)任主體 明確負(fù)責(zé)部門(mén)和責(zé)任人 責(zé)任內(nèi)容 明確具體管理內(nèi)容 責(zé)任控制要點(diǎn) 具備具體措施并有可操作性 責(zé)任履行評(píng)價(jià) 有具體的考核評(píng)價(jià)機(jī)制 責(zé)任狀（書(shū)） 責(zé)任到人，嚴(yán)格獎(jiǎng)罰,責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及 各部門(mén)工作計(jì)劃中！（加入時(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素，盡可能量化指標(biāo)，考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)只確定完成或

12、未完成）,審計(jì)部：對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程成本變化，進(jìn)行成本測(cè)算、對(duì)比、分析。 工程部：重點(diǎn)控制施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核（包括結(jié)構(gòu)類型、施工工藝）、工程進(jìn)度、質(zhì)量、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工方案、合同履約等等 市場(chǎng)拓展部： 供應(yīng)商管理，建立健全合格供方檔案，建立透明的詢價(jià)、定價(jià)機(jī)制； 財(cái)務(wù)部： 財(cái)務(wù)分析、核算 、比對(duì)。 銷售部：銷售價(jià)格、營(yíng)銷策劃 人力資源部：人員配備、崗位責(zé)任,組織架構(gòu)、職能分工,責(zé)任體系前提,各分管部門(mén)對(duì)可控成本、變動(dòng)成本出現(xiàn)成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控和預(yù)警，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通報(bào)，制定具備可操作性的糾偏措施，嚴(yán)格執(zhí)行，確保成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi) 。,動(dòng)態(tài)成本控制過(guò)程,成本目標(biāo),招標(biāo)合約,工程現(xiàn)

13、場(chǎng)管理,材料、設(shè)備定價(jià),監(jiān)督檢查,成本管理架構(gòu),在一個(gè)平臺(tái)上，相互間的配合、協(xié)調(diào)至關(guān)重要。各自即為獨(dú)立部門(mén)相互間必須建立良好的溝通、合作渠道。嚴(yán)禁各自為政的本位主義思想,樹(shù)立集體觀念，嚴(yán)禁相互碰撞,實(shí)施要點(diǎn),市場(chǎng)拓展部,審計(jì)部,審計(jì)部核算,工程部制定措施,單位工程責(zé)任成本考核報(bào)告,原因分析和糾偏措施,成本階段性目標(biāo)考核,責(zé)任成本管理辦法,制定成本控制計(jì)劃,執(zhí)行,公布,工程管理部,市場(chǎng)拓展部詢價(jià)定價(jià),如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系,“責(zé)任成本” 是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解、執(zhí)行和落實(shí)。 “責(zé)任成本體系”包含以下要素，即成本目標(biāo)、責(zé)

14、任范圍、執(zhí)行措施和責(zé)任部門(mén)。 成本目標(biāo)：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地購(gòu)買(mǎi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等全過(guò)程控制目標(biāo)。具體體現(xiàn)投入支出、銷售回收的控制額或量。 責(zé)任范圍：按發(fā)生程序順序劃分責(zé)任部門(mén)，不能按順序的按責(zé)任部門(mén)劃分責(zé)任范圍； 執(zhí)行措施：為落實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)采取的方法、措施以及發(fā)生偏差時(shí)的糾偏措施。相關(guān)部門(mén)并能及時(shí)計(jì)算落實(shí)過(guò)程的實(shí)際情況，隨時(shí)反饋意見(jiàn)。在就是各責(zé)任部門(mén)管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨。 責(zé)任部門(mén)：相關(guān)職能部門(mén)確定相應(yīng)的控制責(zé)任，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)，主導(dǎo)部門(mén)承擔(dān)全部責(zé)任（配合部門(mén)應(yīng)支持主導(dǎo)部門(mén)的協(xié)調(diào)）；,方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本

15、控制責(zé)任書(shū)，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引 方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成,責(zé)任成本的分解方式,1、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？,2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何確定？,設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理,招投標(biāo)責(zé)任成本管理,責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題,如何考慮低成本設(shè)計(jì),如何做到合理低價(jià)選擇施工單位或供應(yīng)商,3、責(zé)任分配合理嗎？,4、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？,A、責(zé)任模糊、中性責(zé)任：（市政配套工作、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等）,B、施工過(guò)程各階

16、段成本監(jiān)督責(zé)任 （誰(shuí)來(lái)管，如何管）,C、合同履約跟蹤管理責(zé)任 （誰(shuí)監(jiān)督合同的履行和解決問(wèn)題）,A、部門(mén)之間配合出現(xiàn)扯皮、推諉,C、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,B、工程質(zhì)量或工作質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)了,責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題,如何做到可追溯證據(jù)的留存,臨時(shí)增加或要求完成的工作等等,四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制重點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理常遇到的問(wèn)題,缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本控制不到位，做樣子 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證沒(méi)有有效控制 沒(méi)有嚴(yán)格的制度、隨意性強(qiáng) 超合同付款時(shí)有發(fā)生 造成的根源就是變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同執(zhí)行的真實(shí)性 執(zhí)行力偏弱造成合同履約偏離 制定的資金計(jì)劃不準(zhǔn)確

17、 因上述原因加上調(diào)整不及時(shí) 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析 平時(shí)沒(méi)有積累歷史數(shù)據(jù)的習(xí)慣 難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng) 跟隨施工單位調(diào)長(zhǎng)不調(diào)減 缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理 不按真正的公平競(jìng)爭(zhēng)法則選擇供應(yīng)商，增加管理難度,1、 項(xiàng)目土地購(gòu)置階段成本控制要點(diǎn),必須建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)論證； 項(xiàng)目拓展階段的成本控制重點(diǎn)必須考慮土地成本控制 建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目各項(xiàng)審批流程和權(quán)限，嚴(yán)格控制土地價(jià)最高上限； 嚴(yán)格控制成交土地付款風(fēng)險(xiǎn)。,2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn),設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)

18、計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：多與設(shè)計(jì)單位溝通交流，多采用新規(guī)范、新工藝、新技術(shù)、新材料，爭(zhēng)取最大限度降低建設(shè)施工成本；針對(duì)成本構(gòu)成中的主要構(gòu)件、材料、設(shè)備盡量采用限量設(shè)計(jì) 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程，控制設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：避免變更的出現(xiàn) 通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：通過(guò)會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。,審計(jì)部,市場(chǎng)拓展部,工程管理部,成本管理,各分管部門(mén)應(yīng)針對(duì)藍(lán)色內(nèi)容提出控制條件,招標(biāo)的意義：優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本 招標(biāo)的主要階段：招標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、評(píng)定標(biāo)階段、 授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作

19、招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 供應(yīng)商管理：如何實(shí)行公平、公正、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，吸引更多投標(biāo)人 招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 招標(biāo)流程管理,3、采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸,堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則,工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，主要是如何做到合理低價(jià)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。 出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在人為感情干預(yù)和技術(shù)原則上。 在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的選擇低價(jià)中標(biāo)才是真正的管理。,3、采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸,合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容 承包方式的選擇 分包、肢解分包均增加成本控制難度和障礙。 編制

20、招標(biāo)文件，確定合理的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。 選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。 充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（主要是材料、政策、行政管理影響）； 合同簽訂前，必須堅(jiān)持再談判的原則；講明合同中的約定和違約處理 切記向施工單位或供應(yīng)商無(wú)休止砍價(jià)，千萬(wàn)別把誰(shuí)要是砍掉了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事。實(shí)際上必須堅(jiān)持合理低價(jià)，砍下來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)、品味、質(zhì)量。,4、工程施工階段成本控制重點(diǎn),工程進(jìn)度款管理 根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程。 牢記任何時(shí)候付款，均針對(duì)合格工程。發(fā)現(xiàn)更多的潛在缺陷，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 完善設(shè)計(jì)變更、

21、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，嚴(yán)格施工圖會(huì)審程序，將問(wèn)題消滅在控制目標(biāo)確定前。二是完善現(xiàn)場(chǎng)簽證審核制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限、責(zé)任，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的出現(xiàn)。 工程施工做法的明確和詳細(xì)界面劃分，防止在工程竣工結(jié)算時(shí)重復(fù)計(jì)算或是造價(jià)重疊、搭接現(xiàn)象的出現(xiàn)。,施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化 工程目標(biāo)成本分解 招標(biāo)管理程序化 合同管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 工程成本數(shù)據(jù)管理信息化 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理系統(tǒng)化、規(guī)范化、制度化 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與限額設(shè)計(jì) 選材用料程序化 想要完成以上工作，必須充分了解所有工程資源（施工單位、供應(yīng)商、材料性能、材料價(jià)格等），明確分工，責(zé)任到人，樹(shù)立“成本管理，人人有責(zé)” 的

22、理念，一切以數(shù)據(jù)和事實(shí)為依據(jù)，充分挖掘潛力，成本控制才能起作用。,施工階段成本管理主要關(guān)鍵環(huán)節(jié),嚴(yán)禁事不關(guān)己高高掛起思想,施工階段工程成本控制方法 建立工程變更審批流程制度； 建立現(xiàn)場(chǎng)簽證審查制度； 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度； 建立采購(gòu)管理合格供方檔案制度； 加強(qiáng)工程施工過(guò)程計(jì)量、驗(yàn)收管控制度； 建立采購(gòu)市場(chǎng)詢價(jià)制度； 建立合同履約過(guò)程檢查、審核制度。 施工過(guò)程中的合同履約對(duì)成本控制非常重要。在合同履行的過(guò)程中，監(jiān)督、檢查、溝通、協(xié)調(diào)非常重要，當(dāng)發(fā)現(xiàn)、發(fā)生情況前應(yīng)當(dāng)立即告知對(duì)方，并做好相應(yīng)依據(jù)、證明、照片、影響等資料的收集存檔，以便事后追溯。成本控制和合同履行過(guò)程中不簡(jiǎn)單是任務(wù)完成后檢查有沒(méi)有違

23、約，他應(yīng)該是在合同履行過(guò)程中如何監(jiān)督檢查盡量避免違約，不是出現(xiàn)違約我就罰款，這樣合同仍然在違約，如何糾偏才是最根本的方法。干工作一定要全心全意的付出，要兢兢業(yè)業(yè)的堅(jiān)守，浮躁和應(yīng)付是不可能做好成本控制的。,一、設(shè)計(jì)變更,嚴(yán)格圖紙審核、會(huì)審制度和程序：避免或減少設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)，設(shè)計(jì)變更99%是增加成本的投入。 我們特別禁止以下幾種設(shè)計(jì)變更的控制。 第一種：倒退的設(shè)計(jì)變更?，F(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi)。 第二種：設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定（如：主材變了、施工工藝變了等），只能與獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，成本管理“貨比三家”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來(lái)成本的增加。 第三

24、種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷等 第四重：滯后的營(yíng)銷建議等。,二、現(xiàn)場(chǎng)簽證,控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的因素： 1、合同工作內(nèi)容、范圍、責(zé)任、義務(wù)界定不清晰 2、設(shè)計(jì)變更 3、管理疏忽，責(zé)任不清,如何進(jìn)行有效的簽證管理,現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、證明資料、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由建設(shè)單位主管工程師和監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽字確認(rèn)，由建設(shè)單位審計(jì)部預(yù)算人員按照相應(yīng)簽證資料對(duì)工程量、單價(jià)、人材機(jī)用量復(fù)核把關(guān)。 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂

25、改后的簽證及復(fù)印件或沒(méi)有加蓋工程專用章的資料不得作為結(jié)算依據(jù)。 凡合同中明確說(shuō)明或以不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)要求承包單位考慮現(xiàn)場(chǎng)變化的，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。 因營(yíng)銷要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，必須進(jìn)行變更設(shè)計(jì)的，必選按照公司要求和審批程序、制度，并編制預(yù)算，報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可進(jìn)行變更。辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)施工圖紙、施工合同、售樓合同等相關(guān)資料。變更、簽證制度必須明確管理范圍、經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。,三、選材用料,第一步：營(yíng)銷策劃部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或同檔次樓盤(pán)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。分析客戶敏感點(diǎn)（如電梯、公共部位），確定選材檔次。 第二步：工程管理部門(mén)與營(yíng)銷策劃部門(mén)一起，制訂項(xiàng)目選材用料

26、標(biāo)準(zhǔn)、檔次、品種、規(guī)格、型號(hào)等要求。 第三步：根據(jù)選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定產(chǎn)品品味、檔次，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。,工程索賠的概念 索賠通常是指在合同履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人不履行或未能正確履行合同而給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，被損失方通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊蟆?索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。,5、竣工結(jié)算階段工程成本控制,（1）竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是建設(shè)單位和承包單位兩個(gè)主體最終成交的交易價(jià)格的確定。 真正意義上的成本控制，等到竣工結(jié)算時(shí)單靠審計(jì)把關(guān)已無(wú)濟(jì)于事。審計(jì)的目的是竣工結(jié)算的真實(shí)數(shù)據(jù)的體現(xiàn)，不是如何降低結(jié)算值。只是通過(guò)審計(jì)排除成本控制過(guò)程中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的誤差和偏離。,竣工結(jié)算階段工程成本控制重點(diǎn)： 核對(duì)合同條款。 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。 落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。 核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 按圖紙核實(shí)工程量。 按合同約定核實(shí)單價(jià)。,公平、公正的按合同條件結(jié)算,竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編