1、中國宏觀經濟及房地產行業(yè)分析,2,宏觀環(huán)境分析,政治因素,經濟因素,P,E,國民經濟持續(xù)快速穩(wěn)定增長 近年GDP的增幅保持在9%左右。未來幾年，國家經濟依然向好，將為房地產業(yè) (服務業(yè)的三大支柱產業(yè)之一)創(chuàng)造良好的經濟環(huán)境。 經濟發(fā)展不平衡 我國的經濟發(fā)展極不均衡。東部沿海經濟相對發(fā)達，中西部地區(qū)經濟相對滯后3到8年；長三角、珠三角經濟比較繁榮，且呈現(xiàn)高速增長的發(fā)展態(tài)勢，環(huán)渤海地區(qū)開始逐漸崛起；武漢、成都、青島等部分城市經濟發(fā)展較快。 經濟全球化的影響越來越大 我國已加入WTO，尤其是與房地產業(yè)密切相關的零售業(yè)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)等服務業(yè)逐步對外全面開放，因而將越來越受到經濟全球化的強大影

2、響。,改革力度加強，市場化進程加快 2010年國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見 發(fā)布以來，國家大力鼓勵、支持和引導非公有制經濟在新的領投資域發(fā)展，民營企業(yè)面臨發(fā)展良機。 科學發(fā)展觀與社會主義和諧社會的構建 “科學發(fā)展觀 ”和“構建社會主義和諧社會 ”，對于促進經濟、社會與人的全面發(fā)展，促進經濟繁榮與社會進步、經濟發(fā)展與環(huán)境保護的和諧，解決城鄉(xiāng)差距、貧富差距、環(huán)境污染等一系列社會突出問題正在發(fā)揮巨大作用。 中央加強了對房地產業(yè)的宏觀調控 2003年以來，國家針對房地產業(yè)加強宏觀調控，出臺了一系列政策文件，包括 831文件、 121文件、國八條、國六條、新國八條等，重點在抑制房價過快

3、上漲、加強房地產信貸管理、規(guī)范市場化運作、解決中低收入者住房問題等方面。,E生態(tài)環(huán)境因素,P政治因素,E經濟因素,S社會因素,T技術因素,L法律因素,3,技術因素,T,社會因素,S,宏觀環(huán)境分析,社會持續(xù)保持穩(wěn)定 中國的改革開放一直堅持“漸進式”，妥善處理“改革、發(fā)展和穩(wěn)定 ”的關系，社會持續(xù)保持穩(wěn)定，人民安定團結。 城市化進程加快 未來幾年，中國將大力推進城鎮(zhèn)化建設，生產、生活方式發(fā)生變化，2010年城市化水平達到48左右，到2012、2013年，城市化水平將首次突破50%；2015年，會達到53%左右，大批城市的出現(xiàn)，將為房地產發(fā)展提供良機。 中產階級比例上升 2005年中產階級的人口比例

4、已達20%。預計到2015年，該比例將達到 40%左右。中產階級對房地產的需求將成為未來的市場主流。 2010年人均國民收入已達到3566美元，消費能力增強。,新型的、工業(yè)化的建筑結構體系 建筑結構體系是一個國家經濟、工業(yè)化、現(xiàn)代化水平的重要標志。發(fā)達國家目前是以鋼結構、鋼混凝土結構、木結構等為主的新體系。我國房產的建筑體系作為后進者，正朝著這種安全、環(huán)保、節(jié)能和可持續(xù)的新型建筑結構體系發(fā)展。 標準化、系列化、通用化技術 發(fā)達國家對房產尤其是住宅產品的開發(fā)、生產和供應實行標準化、系列化、通用化的管理。無特殊要求的住宅，只須將通用部品組合起來即可。這是保證住宅功能與質量的基本條件，也是實現(xiàn)住宅產

5、業(yè)化的重要標志。國內正向此方向邁進。 分工種、分專業(yè)的現(xiàn)場施工技術體系 發(fā)達國家目前已基本做到分工種、分專業(yè)施工。我國還停留在一個項目、一個施工單位的初級階段，或僅僅對部分工種進行了一些簡單的分工，未來正在形成細分工種與專業(yè)的現(xiàn)場施工體系。,E生態(tài)環(huán)境因素,P政治因素,E經濟因素,S社會因素,T技術因素,L法律因素,4,法律因素,L,生態(tài)環(huán)境因素,E,我國生態(tài)環(huán)境形勢嚴峻 盡管國家已頒布了環(huán)境保護法，把生態(tài)環(huán)境保護納入法制管理體系，盡管政府、社會各界采取了諸多積極措施，盡管國人的環(huán)保意識不斷加強，但是中國的生態(tài)環(huán)境形勢 依然非常嚴峻，未來還有很長的路要走。 政府提出可持續(xù)發(fā)展的理念 我國政府在

6、 “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃中，明確提出了要把以人為本、可持續(xù)發(fā)展放在突出位置，并對企業(yè)在開發(fā)建設過程中如何保護生態(tài)環(huán)境、如何使用資源、材料等都提出了指導性要求。 房地產開發(fā)日益受到生態(tài)環(huán)境因素的制約 近年來，隨著人們生活水平的提高，對房產的要求已經從面積轉向質量、環(huán)境等因素。同時，城市規(guī)劃也把房產開發(fā)和城市經營結合起來，很多以塑造城市品牌為核心的生態(tài)房地產項目應運而生。,宏觀環(huán)境分析,E生態(tài)環(huán)境因素,P政治因素,E經濟因素,S社會因素,T技術因素,L法律因素,針對房地產業(yè)的宏觀調控政策文件不斷出臺 2011年的新國八條：進一步做好房地產市場調控工作； 2010年的國十一條：明確二套房貸首付不能低于

7、40%； 2009年5月的關于2009年深化經濟體制改革工作的意見，提出研究開征物業(yè)稅； 2006年的國六條：關于調整住房供應結構及穩(wěn)定住房價格的意見 ； 2005年的國八條：關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 2004年8月的中華人民共和國土地管理法； 2004年的71號文件：關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知； 1994年，我國頒布了中華人民共和國城市房地產管理法，標志著房地產行業(yè)開始納入法制管理的軌道。,-5-,全球主要房產市場2010年 已經見底回升,從全球房地產數(shù)據(jù)來看，房價目前逐漸企穩(wěn)； 從房地產周期來看，在18年的周期中，往往要下跌3-4年，2010年

8、基本就是全球房價見底的時間； 全球主要市場利率基本處于最低水平，已經有些經濟體開始加息； 全球經濟最低點已經過去，總體處于復蘇態(tài)勢。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,宏觀環(huán)境分析,-6-,我國房市：短期波動不改中長期向好趨勢,新政對投資性需求有效打壓，一線城市(如北京、上海、廣東)和熱點二線城市（如杭州、南京、天津）銷售量總體將出現(xiàn)短期性下滑,資料來源：macrochina數(shù)據(jù)庫,-7-,大幅下滑可能性不大,市場價格調整預期已形成，但大幅下滑可能性不大 價格下調空間不大：上半年可售存貨不多；開發(fā)商財務狀況穩(wěn)定。下半年供應量加大，新開盤項目定價更趨理性。 二線城市調整的壓力較小。二線城市的月供收入比普遍

9、在40%左右，低于50%的歷史平均水平。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-8-,房地產市場供需失衡,由于住房制度改革的實施，我國的房地產需求得以釋放，并隨著城鎮(zhèn)人口增加和收入增多等因素而逐漸上升，房地產市場供需失衡。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-9-,中期企穩(wěn)：房地產行業(yè)經濟帶動作用強,房地產行業(yè)的增加值占到GDP比重的4.7%左右。 工業(yè)發(fā)達國家房地產值每增加 1個單位，帶動相關產業(yè)產值增加l.5單位到2個單位； 我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關產業(yè)增加1.479億元的投資； 其中建材、冶金、農林業(yè)、機械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元； 有學者估計發(fā)展房地產業(yè)直接間接可帶動60多個部門和

10、行業(yè)的發(fā)展；,資料來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫,-10-,房地產業(yè)未來長期發(fā)展前景看好,決定中國房地產業(yè)發(fā)展的三大關鍵因素包括： 龐大的人口規(guī)模及持續(xù)的人口增長， 持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程， 以及每年平均超過10%的持續(xù)的經濟增長， 投機需求在短期內仍然會存在， 外資投資的勢頭會增強。,外資投資占比,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-11-,城市化每年增加1千萬人，城市化進程還有15年，然后長期穩(wěn)定在60%65%,中國08年城市化率為45.7% 按今后每年城市化率增加0.8%（1000萬人口）-1%估算，中國還有13-17年達到60%，此后進入滯漲狀況 實際城市化率可能比同級更快，中國有外出農民工1.3億,日本城市

11、化率長期在60%65%,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,12,中國城市化進程正處于30%向60%增長的加速周期，城市數(shù)量在未來很短的時間內將從600個增至2000個左右。城市增多將導致城市之間的競爭日益激烈，現(xiàn)有的城市格局將重新規(guī)劃，這為房地產的發(fā)展提供了契機。,2010年中國城市化率各方面口徑不一，考慮到進城農民工等因素，實際城市化率應該在50左右。,近五年我國城市化的增長速度一直保持在1.43%-1.54%，即使考慮到人口統(tǒng)計口徑的變化，其年增長率也在0.8%之上,資料來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫,-13-,人民幣升值對房地產將構成長期利好,人民幣升值對房地產將構成長期利好 國際金融危機和歐債危機以來，

12、人民幣對美元和歐元匯率大幅度升值，大量的熱錢涌入中國 房地產行業(yè)在人民幣升值的同時，將享受到地產估價增加和由于貨幣供應量增加刺激投資需求下的房地產需求增加的雙重好處。 由于人民幣逐步升值將吸引更多的資金進入房地產市場 第一：升值預期導致外資對房地產的投資需求加大； 第二：收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,14,美國和歐盟量化寬松政策，讓整個世界超額發(fā)行了貸幣，大量的超額貨幣也涌入中國這樣的新興經濟體國家 美元供應總量- 2006年10月：69876 億美元 2008年10月：80098 億美元，兩年內增加：10222 億美元， 2010年10月：87660 億

13、美元，兩年內增加： 7562 億美元， 中國近幾年為應對國際經濟危機，大量發(fā)行鈔票和進行中長期投資建設項目，造成人民幣大量在市場上泛濫 人民幣供應總量（M2）- 2006年10月：331865 億元 2008年10月：453133 億元，兩年內增加：121268 億元 2010年10月：696471 億元，兩年內增加：243338 億元 這樣導致的后果就是中國經濟充滿泡沫，人民幣對內大量泛濫，造成國內出現(xiàn)重通貸膨脹,量化寬松政策導致經濟充滿泡沫,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,15,在今年的夏季達沃斯論壇上，亞洲開發(fā)銀行發(fā)布了2011年亞洲發(fā)展展望的報告，下調了對亞洲經濟增幅的預期，同時調降中國今年經

14、濟增速預估至9.3%，并調升中國今年全年通脹率至5.3%。亞行此前預測中國今年GDP增幅為9.6%，通脹率為4.6%。 溫家寶總理在今年夏季達沃斯論壇上指出，有質量的增長應當是有一定的發(fā)展速度，有比較低的通貨膨脹率，可持續(xù)的增長。既不使經濟出現(xiàn)大的起落，又使通貨膨脹控制在人民可承受的范圍內，這一點在當前顯得尤為必要，因為我們面臨著比較大的通脹壓力。 2011年，中國人民銀行副行長胡曉煉在抑制通貨膨脹是當前穩(wěn)健貨幣政策的首要任務一文中指出，“目前通脹預期管理的局面十分復雜。我國部分地區(qū)出現(xiàn)的對一些日用品搶購的個別現(xiàn)象在一定程度上反映了居民通脹預期比較敏感和脆弱?！?貨幣的超發(fā)將引起未來通貨膨脹出

15、現(xiàn)，貨幣將不斷貶值,資料來源：SINA財經,16,資料來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫,17,2010年的物價上漲輕松掀翻了很多人的預期。CPI（消費物價指數(shù)）從2010年初的1.5%連續(xù)闖關，呈現(xiàn)出“利落“的走勢破三、破四、破五，破六，一路仰沖至今年7月的6.6%。 “漲”字背后有游資熱“炒”作祟，有普通百姓?！岸凇睉獙?，有政府出“拳”破解。 伴隨著通貨膨脹的“敲門”聲，“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”、“蘋什么”、“糖高宗”、“油你去”、“煤超瘋”等網(wǎng)絡熱詞迅速躥紅，緊隨其后，土豆、雞蛋、白酒、方便面、大米、棉花、羽絨服也紛紛加入漲價大軍。,資料來源：SINA財經,18,資料來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫

16、,-19-,房地產拉動GDP占比40%,房地產行業(yè)的上下產業(yè)鏈長，涉及行業(yè)眾多。據(jù)統(tǒng)計，房地產行業(yè)直接或間接拉動GDP增長在3個百分點以上，拉動GDP占比40%，而且房地產相關行業(yè)也是吸納城鄉(xiāng)剩余勞動力的主要場所。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-20-,地方財政高度依賴土地出讓收入,市場調整和較高的土地出讓量會使得土地出讓價格走低，從而極大影響地方政府的財政收入； 地方財政收入是政府能夠大力投資的基礎，房地產市場下滑影響地方政府土地出讓收入，則勢必會使得地方融資平臺出現(xiàn)大量壞賬，引發(fā)銀行的系統(tǒng)風險，并極大危害中國經濟。,2009年度,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-21-,銀行利潤來自地產,市場中資金的

17、最大供給者銀行，在紛擾的房價高低爭吵背后,以低成本的資金來為房地產商、買房者提供資金來保證其利潤的增長。 貸款收益在上升、房地產開發(fā)貸款占比在上升、大中城市的房屋價格在上升。 在銀行的業(yè)務中，房貸一直是銀行爭搶的優(yōu)質業(yè)務，來自房貸的利潤占銀行總利潤的26.25。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-22-,經濟如出現(xiàn)增長乏力，則政策面將松動，結合市場調整到位，行業(yè)將企穩(wěn),結合歷年的調控經歷來看，房地產政策的好壞通常與經濟走勢成反比，因此如果經濟出現(xiàn)下滑，政策將出現(xiàn)松動。 政策松動結合市場調整到位，房地產行業(yè)在中期將逐步企穩(wěn)。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-23-,小 結,政策面：政府希望房價能夠穩(wěn)定，既不暴

18、漲，也不暴跌，而出臺的調控政策也會以此為目標。 經濟面：目前通貨膨脹加劇，保障性住房和經濟適用房嚴重缺位，剛性需求繼續(xù)存在，所以相對調控來講，房價上漲的根本動力沒有改變。 全國樓市在20102011年以“穩(wěn)定”為主，價格基本保持穩(wěn)定，出現(xiàn)一定增長或下跌都是 可能的；20122015年將又是一個樓市增長期，房價會不斷高企。,24,老百姓投資手段和收益,25,投資風險與收益比較,26,商 業(yè) 地 產 中國的投資方向,經濟增長 = 商業(yè)地產升值,商業(yè)地產與企業(yè)掛鉤，只要中國經濟持續(xù)增長，就有更多的企業(yè)需要辦公，更多的購物娛樂消費，商業(yè)地產就會持續(xù)升值。 中國的GDP增速必須高于8%，否則就會有大量企

19、業(yè)虧損。預計今年中國GDP增速將達到10-11%。,商業(yè)地產是最好的投資渠道,-27-,房產在中國是主要的投資保值手段 中國的投資渠道只有房產、股票，而普通人炒股基本都是賠錢,商業(yè)地產風險小 住宅價格上漲會激化社會矛盾，引起政策打壓 而商業(yè)地產從未受到過政策打壓，沒有政策風險,-28-,現(xiàn)在是投資商業(yè)地產的最佳時機,-29-,大 量 資 金 急 需 出 口,寬松貨幣政策，市場資金充裕,2009年 全年信貸投放約10萬億 2010年 全年信貸投放約7-8萬億，貨幣供應仍2倍于07-08水平，高位運行,07-08平均水平,-30-,政策不斷打壓住宅，迫使資金轉投商業(yè)地產。,商業(yè)地產升值幅度相對低，

20、不存在泡沫，更加吸引資金投資。,09年以來住宅價格上漲了80%，而商業(yè)地產價格只上漲了20-30%,-31-,通 脹 預 期 很 大,CPI持續(xù)走高，投資保值的需求更大。,4月14日，國內汽柴油價格再次上調 今年以來，散裝米從去年的1.5員上漲至2.5元，同比上漲67% 5月初北京54種蔬菜的平均價格為每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均單套房租由3月的2055元上漲到2360元，上漲14.8%,-32-,中國CPI會長期處于比較高的位置,CPI也代表了經濟的活躍程度，CPI保持在3-5%的區(qū)間最有利于經濟發(fā)展，當GDP高速發(fā)展的時候，CPI往往會更高。,-33-,人 民

21、幣 升 值 在 即,隨著中國經濟的發(fā)展，人民幣必然升值,人民幣升值會推高資產價格，受益最大的就是房地產,-34-,利 空 政 策 已 出 盡,利空出盡是利好 目前各種信貸、金融、甚至行政政策都已出臺，房地產政策已經到了最低點，之后只會逐漸轉好,目前未出臺的政策 加息：加息并不針對房地產，而且為保持經濟增速，加息幅度有限 物業(yè)稅：已證實不會在北京實施,-35-,所有的政策指向都沒有擴大供應，而是打壓需求。同時這些政策也在減少供應。 市場的需求是不可能長期打壓的，而一旦打壓政策放松，需求就會報復性反彈，之前被壓抑的需求會已更大的能量爆發(fā)出來。 政府目前所有的政策都有“暫定”字樣，一但打壓房地產危及

22、經濟，政府就會收回政策。 所有的政策均指向“住宅”，而對商業(yè)地產沒有任何限制，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為“此輪調控政策對商業(yè)地產沒有影響”。,-36-,熱錢涌向商業(yè)地產,2010.12.26 每日經濟新聞報道 商業(yè)地產抬頭：不受調控 通脹驅使熱錢涌入 2011.7.20 昆明日報報道 昆明房價環(huán)比漲幅收窄，熱錢轉戰(zhàn)云南二三線城市 外資、機構投資、民間資本、投資客開始向商業(yè)地產轉移。,-37-,全國主要城市限購現(xiàn)狀,2010年4月“國十條”發(fā)布，2010年9月“新國五條”出臺，之后“限購令”波及更多城市。,-38-,在史上最嚴厲的房產調控政策下，本應火熱的樓市“金九銀十”偃旗息鼓，屢創(chuàng)新低的成交量更是讓房地產遭遇“冰點”。 然而在二三線城市，當住宅市場一片慘淡的時候，商業(yè)地產項目卻是風景獨好。越來越多的投資者將目光轉向“不限購”的商業(yè)地產，商鋪的成交價格和成交數(shù)量也呈直線上升趨勢。商業(yè)地產正吸引了大量樓市資金的關注，與此同時，不少商業(yè)地產項目陸續(xù)開售。 隨著住宅調控政策不斷升級，“商業(yè)地產迎來春天”的說法一度成為業(yè)內預測的熱點。大批的投資者紛紛“棄宅轉商”，讓商業(yè)地產一度異?；馃帷Ｏ噍^已經出臺限貸政策的一線城市，“兩不限”的二三線城市成為地產開發(fā)商熱捧的香窩窩。,-39-,商業(yè)房地產的發(fā)展與零售商業(yè)的